Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 33-3561/2021

Председательствующий: Задорожний С.А. Дело N 33-3561/2021 (2-9/2021)

55RS0033-01-2020-001107-23

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Пшиготского А.И.,

судей областного суда Сковрон Н.Л., Черноморец Т.В.,

при секретаре Шапоревой Д.Е.

рассмотрела в судебном заседании в г. Омске 23 июня 2021 года

дело по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному, истца по встречному иску Комаровой Г.В., действующей также в интересах несовершеннолетней Комаровой В.В. на решение Таврического районного суда Омской области от 01 апреля 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Орумбаевой А. Н., Жетписбаевой К. Б., Эльмурзаевой Д. Н. к Комаровой Г. В. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи, удовлетворить.

Взыскать с Комаровой Г. В. в пользу Орумбаевой А. Н., Жетписбаевой К. Б., Эльмурзаевой Д. Н. задолженность в размере 617 617 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2020, расположенного по адресу: <...>.

Обратить взыскание на предмет залога, а именно на недвижимое имущество в виде квартиры и земельного участка расположенных по адресу: <...>, определив способ реализации недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену недвижимого имущества в размере 617 617 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Комаровой Г. В. действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ребенка <...> к Орумбаевой А. Н., Жетписбаевой К. Б., Эльмурзаевой Д. Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, отказать.

Взыскать с Комаровой Г. В. в пользу ООО "ОМЭКС" 11 000 рублей за выполненные работы по подготовке экспертного заключения".

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Орумбаева А.Н., Жетписбаева К.Б., Эльмурзаева Д.Н. обратились в суд с иском к Комаровой Г.А. о взыскании денежных средств по договору купли-продажи. В обоснование иска указали, что 20.07.2020 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавцы продали, а покупатель купила в собственность квартиру общей площадью <...> кв.м и земельный участок площадью <...> кв.м, расположенные по адресу: <...>. Сторонами стоимость квартиры определена в сумме <...> рублей, земельного участка - в сумме <...> рублей, из которых покупатель обязался оплатить продавцам <...> рублей за земельный участок до 01.11.2020 за счет собственных средств, <...> рублей - в срок до 01.11.2020 за счет собственных средств и за счет средств материнского (семейного) капитала путем перечисления денежных средств по реквизитам открытого на имя Жетписбаевой К.Б. счета. Объекты недвижимости переданы покупателю 20.07.2020, однако последней расчет не осуществлен, заявление о распоряжении средствами материнского капитала в отделения Пенсионного Фонда РФ не поданы.

Ссылаясь на недобросовестные действия покупателя, просили взыскать с ответчика 617 617 рублей основного долга по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2020, возложить на ответчика обязанность обратиться в отделение пенсионного РФ с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала для перечисления по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2020.

Ответчик Комарова Г.В. обратилась со встречным исковым заявлением к Орумбаевой А.Н., Жетписбаевой К.Б., Эльмурзаевой Д.Н, о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка. В обоснование встречного иска указала, что ей был выдан сертификат на материнский (семейный) капитал в размере <...> рублей. Посредством сети Интернет было выбрано указанное недвижимое имущество, однако при его осмотре обнаружены многочисленные недостатки, в том числе которые продавцами устранены не были. В договоре отсутствуют сведения о личном прочтении покупателем его текста, в связи с чем со всеми условиями относительно порядка осуществления расчета она ознакомлена не была. ГУ УПФ РФ в удовлетворении заявления о перечислении средств материнского (семейного) капитала отказано за наличием в сертификате ошибки относительно суммы капитала (<...> рублей, а не <...> рублей). От добровольного расторжения договора или изменения его цены ответчики отказались. В настоящее время ими найдено жильё в ином населенном пункте, препятствия для приобретения которого отсутствуют.

Ссылаясь на невозможность исполнения договора в связи с отсутствием у неё необходимой суммы денежных средств, наличие в недвижимом имуществе недостатков, просила расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка от 20.07.2015, прекратить право собственности Комаровой Г.В. на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <...>.

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Орумбаева А.Н., действующая в своих интересах и представляя по доверенности интересы истцов Жетписбаевой К.Б. и Эльмурзаевой Д.Н., представитель Орумбаевой А.Н. Гузей Д.А. в судебном заседании, указав на достижение согласия по всем существенным условиям договора, наличие у покупателя возможности осмотреть квартиру и отказаться от сделки, исковые требования уточнила, просила взыскать с Комаровой Г.В. 617 617 рублей основного долга по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2020, обратить взыскание на заложенное имущество.

Ответчик по первоначальному, истец по встречному иску Комарова Г.В. и её представитель Белинская А.В. в судебном заседании, не оспаривая факт подписания договора, указала на отказ пенсионного фонда в перечислении суммы материнского капитала, отказ ответчиков от изменения цены договора, наличие дефектов, приобретение иного недвижимого имущества с использованием средств материнского капитала.

Ранее в судебном заседании третье лицо по первоначальному иску, соистец по встречному иску <...> против удовлетворения первоначального иска возражала.

Представители третьих лиц ГУ ОПФ РФ по Омской области, Управления Росреестра по Омской области, Органа опеки и попечительства над несовершеннолетними Управления образования Администрации Таврического муниципального района Омской области в судебном заседании участия не приняли, извещены надлежаще.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе ответчик по первоначальному, истец по встречному иску Комарова Г.В., действующая также в интересах несовершеннолетней <...>, просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права. Указывает на отсутствие в решении обоснования невозможности применения к сложившимся между сторонами отношениям положений ст.ст. 450, 451 ГК РФ, поскольку со стороны покупателя имеет место существенное нарушение условий договора - отсутствие оплаты по причине неверного указания суммы материнского капитала и отсутствия необходимой суммы денежных средств. Отмечает отсутствие вины покупателей в неверном указании ГУ УПФ в сертификате его суммы, отказ продавцов от изменения условий договора. Полагает необоснованным обращение взыскания на заложенное имущество, поскольку она залогодателем не являлась, а в силу ст. 488 ГК РФ продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченного товара. Считает, что суд должен был либо расторгнуть договор и вернуть квартиру продавцам, либо взыскать плату без обращения взыскания.

В возражениях на апелляционную жалобу истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Орумбаева А.Н. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность судебного постановления, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, заслушав истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Орумбаеву А.Н., её представителя по устному ходатайству Гузей Д.А., представителя третьего лица ГУ ОПФ РФ по Омской области Данилишину В.В., согласившихся с решением суда, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В силу положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Общим нормативным правилом исполнения обязательств является надлежащее исполнение, т.е. в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.ст. 309, 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2).

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из материалов дела усматривается, что 20.07.2020 между Орумбаевой А.Н., Жетписбаевой К.Б., Эльмурзаевой Д.Н. (продавцы) и Комаровой Г.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, во исполнение условий которого продавцы продали, а покупатель приобрела принадлежащее продавцам на праве общей долевой собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, и принадлежавший Жетписбаевой К.Б. земельный участок, расположенный по указанному адресу.

Цена договора определена сторонами сделки в части стоимости земельного участка в размере <...> рублей, в части стоимости квартиры - в размере <...> рублей, из которых плата за земельный участок подлежала уплате посредством передачи продавцам собственных денежных средств в наличной форме в срок до 01.11.2020 (п. 4.1), плата за квартиру - в срок до 01.11.2020 за счет собственных денежных средств либо за счет средств материнского (семейного) капитала посредством их перечисления Жетписбаевой К.Б. (п. 4.2).

Продавцами обязательства по передаче покупателю недвижимого имущества исполнены.

29.07.2020 переход права собственности на жилое помещение к Комаровой Г.В. зарегистрирован в установленном порядке.

31.07.2020 Комарова Г.В. обратилась в Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в Омском районе Омской области (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала, по результатам рассмотрения которого 31.08.2020 Управлением вынесено решение N 885 об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала в связи с указанием в заявлении о распоряжении суммы (ее частей в совокупности), превышающей полный объем средств материнского (семейного) капитала, распорядиться которым вправе лицо, подавшее заявление.

Обращаясь в суд с иском, Орумбаева А.Н., Жетписбаева К.Б., Эльмурзаева Д.Н. ссылались на отсутствие со стороны покупателя факта внесения платы по договору купли-продажи и наличие в связи с этим оснований для взыскания такой платы и возложения на ответчика обязанности по обращению в пенсионный фонд с с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала для перечисления по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2020.

Возражая против удовлетворения указанных требований и не оспаривая при этом отсутствие оплаты приобретенного недвижимого имущества, в обоснование требований встречного иска о расторжении договора купли-продажи и прекращения её права собственности на приобретенные объекты недвижимого имущества, Комарова Г.В. ссылалась на обнаруженные при осмотре квартиры многочисленные недостатки, которые продавцы обязались устранить, однако не устранили, неознакомление её со всеми условиями относительно порядка расчета, наличие в сертификате на материнский (семейный) капитал ошибки относительно его суммы и отсутствие у неё денежных средств в объёме, предусмотренном договором, отказ продавцов от добровольного расторжения договора или изменения его цены, приобретение ею иного жилого помещения с использованием средств материнского капитала.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, установив наличие между сторонами отношений по договору купли-продажи от 20.07.2020, переход к Комаровой Г.В. права собственности на приобретенное по нему недвижимое имущество, а также отсутствие относимых и допустимых доказательств, подтверждающих перечисление продавцам собственных денежных средств покупателем или средств материнского (семейного) капитала, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с Комаровой Г.В. в пользу Орумбаевой А.Н., Жетписбаевой К.Б., Эльмурзаевой Д.Н. задолженности в размере 617 617 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2020.

Как установлено п. 8 заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2020 с момента государственной регистрации права собственности покупателя на являющееся предметом настоящего договора имущество, и до момента полной оплаты этого имущества, оно считается находящимся в залоге у продавцов в силу ст. 488 Гражданского кодекса РФ и ст. 1 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Положениями п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Разрешая вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции, приняв во внимание факт неисполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи, пришёл к правомерному выводу об обоснованности требований иска об обращении взыскания на заложенное имущество - недвижимое имущество в виде квартиры и земельного участка, расположенное по адресу: <...>, определив способ реализации недвижимого имущества в виде продажи с публичных торгов с установление начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 617 617 рублей (за непредставлением сторонами доказательств иной стоимости заложенного имущества и отсутствие ходатайств о назначении судебной экспертизы для разрешения данного вопроса).

При таких обстоятельствах, поскольку положения о том, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя на являющееся предметом договора имущество и до момента полной оплаты этого имущества считается находящимся в залоге у продавцов в силу ст. 488 Гражданского кодекса РФ и ст. 1 Федерального закона РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", прямо предусмотрены сторонами в п. 8 договора купли-продажи, не оспоренного Комаровой Г.В. и недействительным не признанного, право собственности покупателя было в установленном порядке зарегистрировано, однако оплата по договору произведена не была, доводы апелляционной жалобы о необоснованности обращения взыскания на заложенное имущество ввиду того, что Комарова Г.В., по её утверждению, залогодателем не являлась, коллегией судей отклоняются за необоснованностью.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (п. 3 ст. 451 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ).

В силу п. 6 заключенного между сторонами договора купли-продажи передача продавцами и принятие покупателями земельного участка и квартиры осуществляется по подписываемому сторонами приёмо-передаточному акту, являющемуся приложением к настоящему договору.

Из подписанного сторонами 20.07.2020 приёмо-передаточного акта усматривается, что продавцы передали, а покупатель приняла квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <...>; указанное имущество полностью соответствует условиям договора и устным соглашениям сторон.