Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 33-3550/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Михальчик С.А.

судей Тимощенко Р.И., Королевой Н.С.

при секретаре Шавровой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Журова Игоря Евгеньевича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Новикову Вадиму Андреевичу, ОСП Зеленоградского района УФССП России Калининградской области, судебному приставу-исполнителю ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области о признании недействительными торгов и договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги,

с апелляционной жалобой истца Журова Игоря Евгеньевича в лице представителя Бидонько Антонины Аркадьевны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 25 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., объяснения истца Журова И.Е. и его представителя Бидонько А.А., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области Гурьяновой С.А., указавшей, что решение суда является законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Журов И.Е. обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (далее - Росимущество), Новикову В.А., ОСП Зеленоградского района УФССП России Калининградской области, судебному приставу-исполнителю ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области, указав, с учетом уточнений, что 11 сентября 2014 года Зеленоградским районным судом Калининградской области удовлетворены исковые требования ОАО АБ "Интерпрогрессбанк" к Журову И.Е., Журовой Н.В. Обращено взыскание на предмет ипотеки - право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м по договору от 12 сентября 2001 года, заключенному между администрацией Куршского сельского округа и Журовым И.Е., а также на жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по первоначальной продажной стоимости указанного имущества в размере <данные изъяты> руб.

На основании исполнительного листа от 21 ноября 2014 года судебным приставом-исполнителем ОСП Зеленоградского района возбуждено исполнительное производство N от 18 декабря 2014 года, в рамках которого наложен арест на принадлежащее ему недвижимое имущество в соответствии с актом о наложении ареста.

В 2016 году он заключил с банком соглашение о погашении имеющейся у него задолженности, которое им исполняется и претензий у банка не имеется.

29 октября 2020 года ему на мобильный телефон поступил звонок от судебного пристава Устиновой О.Б., которая просила сообщить ей номер расчетного счета, на который можно перевести денежные средства за реализованное с торгов недвижимое имущество.

Из полученной информации на сайте проведения торгов ему стало известно, что имущество реализуется на основании решения Зеленоградского районного суда от 11 сентября 2014 года и постановления судебного пристава-исполнителя от 20 февраля 2017 года. Таким образом, приставом нарушен двухмесячный срок для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, а также срок передачи имущества на реализацию.

Является нарушенным срок и порядок проведения торгов. Считает, что нарушено его право на получение своевременной и достоверной информации о ходе исполнительного производства, поскольку он не был извещен о передаче его имущества на реализацию.

Не соглашается с оценкой имущества, а также с действиями по его реализации, так как реализация имущества произошла более чем через 6 лет с момента принятия судебного решения, в котором определена первоначальная стоимость недвижимого имущества.

Обращает внимание на то, что в адресе объекта недвижимости имеет место ошибка. Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка почтовый адрес земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> указан как <адрес>. Однако во всех исполнительных документах указано, что земельный участок находится по адресу: <адрес>. Неверный адрес указан и в извещениях о предстоящих торгах в газете "Комсомольская правда", сети Интернет, протоколе от итогах аукциона и в договоре купли-продажи имущества.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил признать недействительными торги от 12 октября 2020 года по продаже вышеуказанного залогового имущества, признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества N 2434-а от 20 октября 2020 года, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области и Новиковым В.А.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 25 марта 2021 года исковые требования Журова И.Е. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Журов И.Е. в лице представителя Бидонько А.А. просит решение отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования. Судом при вынесении решения не дана оценка тому факту, что судебный пристав-исполнитель в нарушение закона не направлял сторонам исполнительного производства копии постановлений о принятых исполнительных действиях, в том числе постановление о передаче имущества должника на реализацию. При этом представителем ОСП Зеленоградского района не был исполнен запрос суда о предоставлении доказательств направления истцу постановления о передаче имущества должника на реализацию. Судом безосновательно оставлен без внимания довод истца о том, что при наличии сведений о передаче имущества на торги им были бы приняты меры для недопущения продажи имущества. Судом не учтено, что на дату реализации имущества сумма долга перед банком составляла 915 000 руб., которую он планировал погасить до весны 2021 года. Сотрудник банка, который занимался долгом, не смог предоставить в суд информацию о текущей задолженности. В настоящее время долг перед банком оплачен. Считает, что суд должен был дать оценку действиям судебного пристава-исполнителя в части уведомления Журова И.Е. о ходе исполнительного производства. Настаивает на том, что нарушение сроков передачи имущества на торги и проведения торгов нарушили его право на своевременную реализацию имущества по действительной рыночной цене.

Ответчик Новиков В.А., представивший заявлений о признании иска (т. 1 л.д. 157), ответчики ОСП Зеленоградского района УФССП России Калининградской области, судебный пристав-исполнитель ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области, третьи лица Журова Н.В., АО "Интерпрогрессбанк" в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, чч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу частей 1, 2 и 3 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего Федерального закона с последующим оформлением уступки данного права.

Часть 3 ст. 57 указанного закона определяет, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Судом установлено, что решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 11 сентября 2014 года, вступившим в законную силу 14 октября 2014 года, удовлетворены исковые требования ОАО АБ "Интерпрогрессбанк" к Журову И.Е., Журовой Н.В. Обращено взыскание на предмет ипотеки - право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, категория земель - земли поселений, разрешенное использование - для строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по договору от 12 сентября 2001 года, заключенному между администрацией Куршского сельского округа и Журовым И.Е., а также жилой дом N по <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, в том числе жилой <данные изъяты> кв. м, площадью с холодными помещениями <данные изъяты> кв. м, принадлежащий на праве собственности по 1/2 доли за каждым Журову И.Е., Журовой Н.В., путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости названного имущества 6 980 000 руб.

На основании указанного решения 21 ноября 2014 года выдан исполнительный лист серии ВС N 030016452, который был предъявлен к исполнению.

18 декабря 2014 года судебным приставом-исполнителем ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области Старинщук О.Л. на основании указанного исполнительного документа возбуждено исполнительное производство N 6504/14/39011-ИП.

29 февраля 2016 года судебным приставом-исполнителем ОСП Зеленоградского района УФССП России Каревой Н.Н. вынесено постановление о наложении ареста на принадлежащее должнику имущество.

Актом о наложении ареста (описи имущества) от 12 апреля 2016 года аресту (описи) подвергнуто следующее имущество: право долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>; жилой дом N <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м. Общая стоимость имущества определена 6 980 000 руб. Указанное в описи имущество передано на ответственное хранение Журову И.Е.

2 июня 2016 года судебным приставом-исполнителем ОСП Зеленоградского района УФССП России Каревой Н.Н. установлена стоимость арестованного имущества 6 980 000 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области от 2 июня 2016 года указанное имущество передано на реализацию путем проведения торгов в Росимущество, а также направлена заявка на реализацию арестованного имущества.

22 августа 2016 года указанная заявка на реализацию имущества была возвращена УФССП России по Калининградской области в связи с отсутствием в комплекте документов договора аренды земельного участка.

После получения соответствующих документов 20 февраля 2017 года постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Зеленоградского района УФССП России по Калининградской области указанное имущество передано на реализацию путем проведения торгов в Росимущество, а также передана заявка на торги.

28 февраля 2017 года в Росимущество от УФССП России по Калининградской области поступили документы для принятия решения о реализации арестованного имущества по исполнительному производству N 6504/14/39011-ИП в отношении должника Журова И.Е.

Письмом от 9 марта 2017 года N 1006 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области сообщило об отсутствии в комплекте документов выписки из ЕГРН на объект реализации, датированной не ранее месяца от даты передачи документов на реализацию. Выписка получена 11 апреля 2018 года.

Росимущество уведомило УФССП по Калининградской области о принятии решения о реализации, о чем 19 апреля 2018 года было направлено соответствующее уведомление.

Акт приема-передачи документов на торги направлен в УФССП 27 апреля 2018 года.

В связи с отсутствием в комплекте документов выписки на второго собственника имущества 7 мая 2018 года службой судебных приставов была запрошена выписка в ЕГРН, которая получена 20 июля 2020 года.

21 сентября 2020 года Росимущество разместило информацию о проводимых торгах на официальном сайте, а 22 сентября 2020 года произведена публикация в газете "Комсомольская правда" N 107 (27180).

Согласно извещению о проведении торгов N 210920/0008012/01 от 21 сентября 2020 года открытый аукцион назначен на 12 октября 2020 года 09:00; сведения о выставляемом на торги имуществе указаны в лоте N 1: жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв. м, два этажа, КН <данные изъяты> право аренды сроком на 49 лет, начиная с 12 сентября 2001 года, земельного участка КН <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенные по адресу: <адрес>. Указано обременение: залог, запрещение регистрации, а также правообладатели: Журов И.Е. - 1/2 доли и Журова Н.В. - 1/2 доли. Начальная стоимость лота - 6 980 000 руб.

12 октября 2020 года состоялись торги по продаже указанного заложенного недвижимого имущества. Цена имущества по результатам торгов определена в размере 7 189 400 руб.

По результатам проведенных торгов победителем был признан Новиков В.А., с которым 20 октября 2020 года был заключен договор купли-продажи. Новиковым В.А. произведена оплата по договору в размере 7 189 400 руб.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что при проведении торгов права истца нарушены не были, поскольку длительная реализация имущества на торгах не может быть признана существенным нарушением, так как срок реализации имущества на торгах, не являющийся пресекательным, пропущен по объективным причинам, вызванным сбором полного комплекта документов на реализуемое имущество, что не привело к уменьшению возможности участия на торгах более широкого круга покупателей.

Не принимая во внимание доводы истца об увеличении стоимости реализованного имущества, суд указал на то, что истец не обращался в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества и поскольку истцом оценка реализуемого имущества не оспаривалась, у судебного пристава-исполнителя не было оснований не передавать имущество на аукцион по определенной в судебном решении начальной продажной стоимости.

Отказывая в удовлетворении требований о признании торгов недействительными, суд исходил из того, что при проведении торгов не были допущены существенные нарушения, которые повлияли на результаты торгов, привели к неправильному определению победителя, а также нарушению прав и законных интересов истца.

С учетом того, что оснований для признания торгов недействительными не установлено, судом принято решение об отказе в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи имущества, заключенного по результатам торгов, недействительным.

Судебная коллегия с данными выводами суда согласиться не может по следующим основаниям.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены ст.ст. 447 и 448 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).

Согласно пп. 1 и 3 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать.

В силу пп. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

На то, что предусмотренный п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2016 г. N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года, согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Отсутствие нарушений со стороны организатора публичных торгов не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника реализованного на торгах имущества о признании этих торгов недействительными (п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018).

Учитывая изложенные выше разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, суду при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными следовало дать оценку законности действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя, на что ссылался также истец, чего сделано не было.

Согласно ч. 1 ст. 36 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) содержащиеся в исполнительном документе требования должны быть исполнены судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, за исключением требований, предусмотренных частями 2 - 6.1 настоящей статьи.