Дата принятия: 12 сентября 2018г.
Номер документа: 33-3545/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 сентября 2018 года Дело N 33-3545/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего судьи Костиной Л.И.,
судей Конышевой И.Н., Чернышовой Ю.А.,
при секретаре Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мурадян Н.С. к администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Астрахань" на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 24 июля 2018 года
установила:
Мурадян Н.С. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Астрахань", указав, что на основании договора купли-продажи от 14.04.2011 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании договора купли-продажи от 28.03.2016 года она также является собственником земельного участка площадью 88 кв.м. (кадастровый N), расположенного по адресу: <адрес>.
На принадлежащем ей земельном участке по утвержденному градостроительному плану она осуществила строительство объекта недвижимости - многоквартирного жилого дома с обособленным жилым помещением литера "И" общей площадью 262,5 кв.м., в том числе, нежилым помещением 01 общей площадью 76,5 кв.м., квартирой N общей площадью 82,4 кв.м. и квартирой N общей площадью 82,4 кв.м.
Вид разрешенного использования земельного участка - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, магазины, что полностью соответствует назначению объекта.
Поскольку возведенный многоквартирный дом соответствует строительным и санитарным нормам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец просила признать за ней право собственности на многоквартирный жилой дом с обособленным жилым помещением литера "И" общей площадью 262,5 к.м., в том числе, нежилым помещением 01 общей площадью 76,5 кв.м., квартирой N общей площадью 82,4 кв.м., квартирой N общей площадью 82,4 кв.м., по адресу: <адрес>.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 24 июля 2018 года исковое заявление Мурадян Н.С. удовлетворено.
В апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Астрахань" ставится вопрос об отмене решения суда ввиду существенного нарушения при его постановлении норм материального права и несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
В суд апелляционной инстанции Мурадян Н.С. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.
Заслушав доклад судьи Конышевой И.Н., представителя администрации муниципального образования "Город Астрахань" Котельникова С.В., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя Мурадян Н.С. - Илова В.Н., считавшего решение суда законным и обоснованным, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 14 апреля 2011 года между А.А., действующим за себя и за несовершеннолетнего А.Д., А.Е. и Мурадян Н.С. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Мурадян Н.Г. приобрела в собственность в целом квартиру <адрес> площадью 70,8 кв.м., расположенную на 1 этаже жилого одноэтажного пластинного дома.
29 июня 2012 года право собственности Мурадян Н.С. на вышеназванный объект недвижимости зарегистрировано в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области.
28 марта 2016 года между администрацией муниципального образования "Город Астрахань" и Журиновой А.С., действующей за Мурадян Н.С., заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец приняла и оплатила по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 88 кв.м.
11 июля 2017 года право собственности Мурадян Н.С. на земельный участок зарегистрировано в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области.
В 2017 году истцом окончено строительство многоквартирного жилого дома с обособленным нежилым помещением литера "И" общей площадью 262,5 кв.м.
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Принимая решение об удовлетворении искового заявления, суд обосновал свои выводы тем, что земельный участок и возведенный на нем жилой дом по адресу: <адрес> литера "И" принадлежит Мурадян Н.С. на праве собственности; при возведении дома не допущено существенных нарушений градостроительных норм и правил; объект индивидуального жилищного строительства не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
С выводами суда согласиться нельзя.
Статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Кодекса). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм. Относительно объектов недвижимости это означает необходимость соблюдения при их возведении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований Гражданского кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Российской Федерации.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
При указанных условиях, определенных названными законодательными нормами, для возведения Мурадян Н.С. спорного строения на принадлежащем ей земельном участке требовалось получение от компетентных исполнительных органов муниципального образования разрешения на строительство такого объекта.
Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что возведение спорного объекта осуществлены истцом без получения соответствующего разрешения на строительство.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что Мурадян Н.С. предпринимала своевременные меры, направленные на получение разрешительной документации, как до начала строительства, так и в период возведения дома, то есть доказательства, свидетельствующие о неправомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительных документов.
Только в августе 2017 года (после завершения строительства) истец обратилась в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань" по вопросу ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома литера "И" по <адрес> (л. д. 80-81) и получила письменное разъяснение о необходимости предоставления соответствующих документов в целях принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства согласно ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Однако перечисленные документы истец в компетентный орган местного самоуправления не предоставила.
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суд обязательно проверяет соблюдение целевого назначения земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 года).
Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 Градостроительного кодекса Российской Ф, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).
В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям статьи 8 ЗК РФ, устанавливающей порядок отнесения земель к определенным категориям и перевода их из одной категории в другую.
В кадастровом паспорте указывается вид разрешенного использования земельного участка согласно градостроительному регламенту. В целях установления градостроительных регламентов проводится градостроительное зонирование. В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав жилых зон включаются зоны застройки индивидуальными жилыми домами.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Астрахань", утвержденными решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 17.11.2016 N 156, земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, находится в зоне Ц-1 (зона городского центра), в которой для объектов жилого и нежилого назначения процент застройки территории составляет не более 55% от площади земельного участка.
Между тем, объект капитального строительства, возведен на земельном участке площадью 100,5 кв.м. (л. д. 22), что на 14% больше площади земельного участка, принадлежащего Мурадян Н.С. на праве собственности (88 +/-3 кв.м.)
В соответствии с п. 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом индивидуального жилищного строительства признается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 49 вышеназванного Кодекса объект индивидуального строительства определяется как отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Однако возведенный Мурадян Н.С. объект капитального строительства нельзя отнести к объектам индивидуального жилищного строительства.
Как установлено материалами дела и не оспаривается сторонами, в объекте капитального строительства литера "И" по <адрес> на 1 этаже имеются обособленное нежилое помещение, включающее зал обслуживания, складское и подсобное помещения, и помещение общего пользования - лестничная клетка;
на 2 этаже - квартира N, состоящая из прихожей, двух комнат, санузла, кухни, и помещение общего пользования - лестничная клетка;
на 3 этаже - квартира N, состоящая из прихожей, дух комнат, санузла, кухни, и помещение общего пользования - лестничная клетка.
Указанное позволяет сделать вывод о том, что многоквартирный дом литера "И" по <адрес> объединяет как жилые помещения, так и нежилое помещение, предназначен для проживания более одной семьи и осуществления предпринимательской деятельности.
Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, строительство ответчиком спорного объекта, с характеристиками, не позволяющими отнести его к индивидуальному жилому дому, на земельном участке, превышающем по площади предельно допустимую площадь для зоны городского центра, произведено с грубейшим нарушением градостроительных норм.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является модифицированной проектной документацией, осуществляется государственный строительный надзор.
Поскольку экспертиза проектной документации многоквартирного дома не производилась, то государственный строительный надзор при его строительстве также не осуществлялся.
Между тем, само по себе отсутствие положительного заключения экспертизы проектной документации и разрешения на его ввод в эксплуатацию свидетельствует о том, что истец не располагает документами, подтверждающими безопасность возведенного объекта капитального строительства, и, как следствие, свидетельствует о недоказанности отсутствия угрозы для жизни и здоровья граждан.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении Мурадян Н.С. при осуществлении строительства спорного объекта вышеуказанных норм градостроительного и земельного законодательства, что не учтено судом первой инстанции при рассмотрении дела.
Имеющееся в материалах дела техническое заключение о состоянии строительных конструкций и объемно-планировочного решения жилого дома не подменяет государственной экспертизы и не может служить допустимым доказательством законности действий Мурадян Н.С. по строительству спорного объекта, поскольку указанное заключение дано без исследования и учета проектно-сметной документации на строительство путем визуального обследования существующих конструкций здания.
Заключения об отсутствии нарушений противопожарных и санитарных норм и правил также не могут быть признаны допустимыми доказательствами соответствия возведенного объекта действующим техническим, строительным нормам и правилам, подтверждающими отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку вопрос безопасности возведенных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом.
Также судом не учтено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых объектов недвижимости.
Учитывая, что спорный объект недвижимости возведен истцом без получения соответствующего на то разрешения, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, выразившимся в отсутствии разрешительной и проектной документации и непринятии мер к получению такой документации, на земельном участке площадью, превышающей допустимую норму, при отсутствии государственной экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований о признании за Мурадян Н.С. права собственности на самовольную постройку.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Мурадян Н.С. о признании права собственности на спорный объект капитального строительства.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
решение Кировского районного суда города Астрахани от 24 июля 2018 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Мурадян Н.С. к администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, - отказать.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
