Дата принятия: 09 июня 2020г.
Номер документа: 33-3531/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2020 года Дело N 33-3531/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:
председательствующего судьи Романовой И.Е.
судей: Антонова Д.А., Куликовой М.А.
при секретаре Зинченко Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Котельникова АГ к Сухачевой ЧН о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,
по апелляционной жалобе Сухачевой ЧН на решение Сургутского городского суда от 17 января 2020 года, которым постановлено:
"Исковые требования Котельникова АГ к Сухачевой ЧН о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Сухачевой ЧН в пользу Котельникова АГ сумму задолженности по договору купли-продажи от 07.11.2017 года в размере 1 300 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 14 700 руб.
Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности Сухачевой ЧН жилой дом с кадастровым номером (номер), общей площадью 313,2 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), (адрес) (адрес).
Определить способ продажи имущества с публичных торгов, установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 3 700 000 руб.
Определить, что истцу из фактической продажной стоимости заложенного имущества после его реализации подлежит уплате сумма задолженности 1 300 000 руб. и расходы по госпошлине в размере 14 700 руб.
В удовлетворении остальной части требований истцу отказать."
Заслушав доклад судьи Романовой И.Е., выслушав объяснения представителя ответчика Абубякарова Р.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Котельников А.Г. обратился в суд к Сухачевой Ч.Н. с вышеуказанным иском. Требования мотивированы тем, что 07.11.2017 года между Котельниковым А.Г. (Продавец) и Сухачевой Ч.Н. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: (адрес), после чего, в этот же день, стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, в том числе и его цены. Так, дополнительным соглашением от 07.11.2017 года была установлена новая цена договора купли-продажи, согласно п. 2.1 - 2.2 которого, общая сумма жилого дома и земельного участка составляет 4 700 000 руб., при этом стороны установили, что расчет будет произведен следующим образом: сумма в размере 300 000 руб. до подписания соглашения, вторая часть суммы в размере 1 700 000 руб. после подписания дополнительного соглашения, но не позднее 30.07.2018 года. 13.11.2017 года, согласно условиям договора, была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом и земельный участок. Таким образом, Продавец полностью выполнил свои обязательства предусмотренные законом и договором. Указывает, что несмотря на то, что ответчику была предоставлена отсрочка платежа до 30.07.2018 года, однако до настоящего времени обязательства по оплате в полном объеме Сухачевой Ч.Н. не выполнены. В рамках обеспечения обязательств Покупателя перед Продавцом на проданный жилой дом и земельный участок, были установлены ограничения - залог в силу закона. 21.06.2019 года в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 1 300 000 руб., которая ответчиком не была исполнена. С учетом изложенного, Котельников А.Г. просил суд взыскать с Сухачевой Ч.Н. сумму задолженности в размере 1300 000 руб. и обратить взыскание на жилой дом, с кадастровым номером (номер) и земельный участок, с кадастровым номером (номер) находящиеся по адресу: (адрес), путём продажи с публичных торгов.
Истец Котельников А.Г. и его представитель Ишмуратов А.Р. в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Сухачевой Ч.Н., в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Сухачева Ч.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым отказать истцу в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что свидетель со стороны истца (ФИО)25 участвовавшая в судебном заседании, являясь риэлтором, занималась подготовкой проекта договора купли-продажи недвижимого имущества от (дата) - земельного участка и расположенного на нем жилого дома, а также дополнительного соглашения к данному договору, которая в судебном заседании сообщила, что при подготовке договора и дополнительного соглашения к нему ею якобы была допущена ошибка и вместо суммы 4 700 000 руб., была указана сумма 3 700 000 руб. Считает, что по факту при совершении сделки (ФИО)27. ввела ответчика в заблуждение относительно условия дополнительного соглашения, уверив последнюю о том, что указанная в п. 2.1 дополнительного соглашения сумма 4 700 000 руб. является приблизительной оценкой рыночной стоимости недвижимости, в то время как реальная, стоимость недвижимого имущества и цена сделки соответствует сумме, указанной в п. 2.2 дополнительного соглашения, согласно которому: "Покупатель покупает у Продавца указанный земельный участок и жилой дом за 3 700 000 руб., из них земельный участок - за 1 000 000 руб.". Риэлтор (ФИО)6 не первый раз работает с истцом и состоит с ним в доверительных отношениях, что позволяет сделать вывод о том, что (ФИО)6 является заинтересованным лицом по делу. Также указывает, что ответчик, пункты дополнительного соглашения осмотрела лишь беглым взглядом, и будучи человеком не имеющим юридического образования, доверилась (ФИО)6 и подписала данное соглашение, а сама (ФИО)6 на вопрос суда об истолковании по ее мнению п. 5.2 дополнительного соглашения, ответа дать не смогла. Таким образом, полагает, что суд не мог брать в основу решения доводы указанного свидетеля. Также указывает, что при заключении сделки присутствовал свидетель (ФИО)7, который также подтверждает, что фактическая цена сделки, о которой договорились стороны, составляет 3 700 000 руб., который на момент рассмотрения спора находился за пределами г. (адрес) и ввиду возраста и проблем со здоровьем не смог присутствовать в судебном заседании. Вместе с тем, согласно составленному ООО "Рост Эксперт" по заказу Сухачевой Ч.Н. отчету об определении рыночной стоимости земельного участка и находящегося на нем дома от 26.07.2019 года (номер), итоговая величина рыночной стоимости (с учетом округления) составляет 2 800 000 руб., что в свою очередь значительно разниться с заявленной истцом суммой в 4 700 000 руб., которую ответчик не планировала тратить на приобретение недвижимости. Указанная оценка не была представлена в суд первой инстанции по той причине, что ответчик, ввиду большого объема страниц исследования, планировала ее представить суду лично, непосредственно в судебное заседание 17.01.2020 года, однако по состоянию здоровья не смогла присутствовать в суде. Соглашений о представлении ее интересов через представителя ответчик не заключала. Планирует представить указанную оценку в суд апелляционной инстанции. Отмечает, что фактически оплаченная Сухачевой Ч.Н. сумма по сделке составляет 3 400 000 руб., а не 3 100 000 руб., как заявляет истец. Также указывает, что в материалы дела приобщалось ходатайство ответчика об истребовании доказательств, однако которое судом было проигнорировано. Вместе с тем, среди запрашиваемых документов указана расписка о получении истцом от ответчика первичного взноса по основному договору в размере 300 000 руб., передача которых являлось существенным условием основного договора. Считает, что задолженность по договору при цене 3 700 000 руб. у ответчика перед истцом составляет 300 000 руб., так как всего ею было уплачено 3 400 000 руб. Указывает, что истец в судебном заседании признал факт продажи дома ответчику с недостатками (неисправным котлом отопления), в следствие чего, уменьшил сумму исковых требований с 1 600 000 руб. до 1 300 000 руб., однако, при этом не учитывает ранее выплаченные ему 300 000 руб. предоплаты по договору. Ссылаясь на п. 1 ст. 446 ГК РФ указывает, что взыскание может быть обращено на единственное жилье если оно является предметом ипотеки, однако суд при принятии решения не учел такие факты и обстоятельства, как размер удовлетворенных исковых требований, который составляет не более 1/3 стоимости жилого дома, признанной самим судом, а также то, что жилой дом является единственным жильем для (ФИО)2 и ее семьи. В доме проживают находящиеся у нее на иждивении дочь с инвалидностью и несовершеннолетняя внучка 2014 года рождения.
В возражениях на апелляционную жалобу Котельников А.Г. указывает, что в целом доводы ответчика фактически направлены на переоценку выводов, сделанных судом первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены, и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность данного судебного акта, либо опровергали бы выводы суда, в связи с чем, признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого решения. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 ГПК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.
При разрешении спора, суд первой инстанции верно руководствовался положениями ст. ст. 1, 3, 10, 307, 309, 310, 314, 348, 350, 431, 422, 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 54 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
На основании ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Положения п. 1 ст. 50 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предоставляют залогодержателю право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическое нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).
Удовлетворяя иск Котельникова А.Г., суд первой инстанции исходил из нарушения покупателем своих обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости, что привело к возникновению задолженности, которая подлежит взысканию в пользу продавца. При этом суд счел необходимым обратить взыскание на предмет залога.
Судебная коллегия выводы суда находит правильными, поскольку они мотивированы, соответствуют обстоятельствам дела, требованиям закона, представленным в деле доказательствам, которые судом оценены верно.
Так, из материалов дела усматривается, что 07.11.2017 года между Котельниковым А.Г. (Продавец) и Сухачевой Ч.Н. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (л.д.7-8).
В соответствии с условиями договора, Котельников А.Г. продал Сухачевой Ч.Н. принадлежащие ему на праве собственности: земельный участок, общей площадью 1061 кв.м. с кадастровым номером (номер) на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации индивидуального жилого дома, а также размещенный на нем двухэтажный кирпичный жилой дом, общей площадью 313,2 кв.м. с кадастровым номером (номер) в границах кадастрового плана земельного участка, находящиеся по адресу: (адрес) (п. 1.1, 1.2).
В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи, стоимость земельного участка составляет 500 000 руб., а стоимость жилого дома - 1 500 000 руб., общая стоимость недвижимого имущества составляет 2 000 000 руб.
Согласно п. 2.2 договора купли-продажи, отчуждаемые земельный участок и жилой дом по договоренности сторон продаются и покупаются в рассрочку, из которых: 300 000 руб. покупателем Сухачевой Ч.Н. передаются до подписания настоящего договора, а сумму в размере 1 700 000 руб. Сухачева Ч.Н. обязуется выплатить продавцу - Котельникову А.Г. после регистрации договора кули-продажи, но не позднее 30.07.2018 года.
В соответствии с п. 4.4 покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых не было сообщено, не обнаружено.
Из п. 5.5 договора следует, что при передаче земельного участка и жилого дома стороны составили передаточный акт.
На момент подписания настоящего договора полного расчета между сторонами не произведено. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ у продавца возникает право залога на указанное недвижимое имущество. Недвижимое имущество будет находиться в залоге у продавца до момента проведения окончательного расчета.
Переход права собственности на земельные участки и жилой дом, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке 13.11.2017 года на основании вышеуказанного договора купли-продажи (л.д.11-12, 19), что сторонами не оспаривается.
Вместе с тем, при разрешении спора судом установлено и сторонами также не оспорено, что в день заключения вышеуказанного договора купли продажи земельного участка и жилого дома, 07.11.2017 года стороны заключили дополнительное соглашение к основному договору купли-продажи, указав в п. 2.1 данного соглашения стоимость продаваемого недвижимого имущества в размере 4 700 000 руб., из которых: 300 000 руб. покупателем передаются продавцу до подписания указанного соглашения, а сумму в размере 1 700 000 руб. Сухачева Ч.Н. обязуется выплатить продавцу после подписания данного соглашения, но не позднее 30.07.2018 года, т.е. на указанную сумму ответчику была предоставлена истцом рассрочка до 30.07.2018 года.
Из п. 5.2 указанного соглашения следует, что стороны обоюдно решают и берут полную ответственность за себя, что основной договор купли-продажи будет сдан в регистрационную палату Республики Татарстан (адрес) 07.11.2017 года с уменьшенной суммой на 1 700 000 руб., находясь в здравом уме и в твердой памяти, претензий друг к другу не имеют.
Как следует из теста основного договора купли-продажи, так и дополнительного соглашения к нему, Сухачева Ч.Н. до их подписания передала Котельникову А.Г. 300 000 руб., а затем в качестве оплаты за приобретенный земельный участок и жилой дом ответчик передала истцу 07.11.2017 года сумму в размере 2 800 000 руб., 19.11.2017 года - 200 000 руб. и 05.07.2018 года - 100 000 руб., что подтверждается представленными ответчиком в материалы дела расписками (л.д.60, 63-64). Общая сумма, оплаченная ответчиком истцу за приобретенный у него жилой дом и земельный участок, составляет 3 400 000 руб. Доказательств оплаты по договору купли-продажи в полном объеме Сухачева Ч.Н. не представила, при этом и Котельников А.Г. не представил доказательств не получения от ответчика вышеуказанных денежных средств, в том числе в размере 300 000 руб., оплаченных Сухачевой Ч.Н. до подписания договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему.
Как указывает истец, обязательство по оплате покупной цены переданного имущества во исполнение договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему в сумме 1 300 000 руб., а также в установленный сторонами срок, ответчиком (ФИО)2 не исполнено, указанная сумма не уплачена до настоящего времени (л.д.2-5).
Разрешая заявленные требования по существу, оценив в совокупности представленные доказательства, в том числе условия заключенного между сторонами 07.11.2017 года договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему от 07.11.2017 года, а также показания свидетеля, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что стороны установили общую стоимость проданного и приобретенного недвижимого имущества в размере 4 700 000 руб. (3 700 000 руб. - стоимость жилого дома, 1 000 000 руб. - стоимость земельного участка), счел доказанным факт неисполнения ответчиком обязанности по оплате недвижимого имущества, в связи с чем, пришел к выводу о взыскании с ответчика Сухачевой Ч.Н. в пользу истца Котельникова А.Г. задолженности за приобретенный земельный участок и жилой дом в размере 1 300 000 руб. (4 700 000 руб. - 3 400 000 руб.).
Размер взысканной задолженности проверен судом, судебная коллегия также признает его произведенным правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части судебная коллегия не усматривает. Доказательств подтверждающих неправильного определения суммы задолженности судом либо оплаты ответчиком в счет приобретенного имущества истцу суммы в большем размере, чем 3 400 000 руб., при цене приобретенного недвижимого имущества в размере 4 700 000 руб., ответчиком ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.
Правильными являются также выводы суда о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. При этом принимается во внимание то, что обязательства по оплате приобретенного жилого дома и земельного участка Сухачевой Ч.Н. не выполнены, сумма задолженности является значительной, превышает 5% от стоимости заложенного имущества, просрочка оплаты платежей является длительной, а истец Котельников А.Г. вправе получить удовлетворение его требований из стоимости имущества, находящегося у него в залоге в силу закона, а потому не имеется препятствий к обращению взыскания на заложенное имущество, установленных положениями п. 1 ст. 54.1 Закона об ипотеке.
С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства дела. Им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы права, подлежащие применению при разрешении данного спора.
Доводы апелляционной жалобы о фактическом заблуждении Сухачевой Ч.Н. относительно цены приобретаемого имущества, указанного в дополнительном соглашении к договору купли-продажи земельного участка с домом, в данном случае правового значения не имеют, поскольку требований о расторжении договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему, не заявлялось, сделки не оспаривались.
Доводы апеллянта о том, что суд проигнорировал ходатайство ответчика об истребовании доказательств, не могут служить основаниями к отмене решения, поскольку противоречат положениям ст. 67 ГПК РФ, так как именно суд оценивает достаточность и относимость доказательств к предмету доказывания.
Не влечет отмену правильного судебного постановления ссылка апеллянта на нарушение прав несовершеннолетнего ребенка дочери ответчика Сухачевой Ч.Н., поскольку именно покупателем нарушены условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Оснований для уменьшения покупной цены приобретенного недвижимого имущества не имеется. Следовательно, Сухачева Ч.Н. как покупатель земельного участка и находящегося на нем дома обязана выплатить продавцу предусмотренную дополнительным соглашением к договору купли-продажи цену.
Заключая договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему, и соглашаясь с их условиями, ответчик была осведомлена о залоге приобретенной ею недвижимости, в связи с чем, нарушение покупателем условий договора о порядке оплаты установленной стоимости является безусловным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
В целом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены постановленного по существу верного решения. Ссылок на иные основания, влекущие необходимость отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все значимые по делу обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка, нормы материального и процессуального права применены судом правильно, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным и отмене или изменению не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского городского суда от 17 января 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сухочевой ЧН - без удовлетворения.
Председательствующий: Романова И.Е.
Судьи: Антонов Д.А.
Куликова М.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
