Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 февраля 2023 года Дело N 33-3530/2023


2 февраля 2023 года Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Матлахова А.С. и судей фио, фио, при помощнике судьи Петрове А.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе истца ТСЖ "Трубниковский, 24" на решение Пресненского районного суда адрес от 22 августа 2022 года, которым постановлено:

в иске ТСЖ "Трубниковский" к Никитину Игорю Вячеславовичу о расторжении договора аренды чердачного помещения отказать,

УСТАНОВИЛА:

истец ТСЖ "Трубниковский, 24" обратился в суд с иском к ответчику Никитину И.В. о расторжении договора аренды чердачного помещения от 14 декабря 2011 г., расположенного по адресу: адрес, Трубниковский пер, д. 24, стр. 1, заключенного между фио, действующим от имени собственников помещений МКД, и Никитиным И.В. В обоснование иска указал, что на протяжении длительного периода арендатор не оплачивает арендные платежи, задолженность составила более сумма.

Суд первой инстанции постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истец ТСЖ "Трубниковский, 24" по тем основаниям, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) в отсутствие ответчика фио, третьего лица фио, представителя третьего лица Управления Росреестра по адрес, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя истца ТСЖ "Трубниковский, 24" - Ивановой О.В., возражения представителя ответчика фио - фио, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти требования при вынесении решения судом не соблюдены.

Так, судом первой инстанции установлено, что 14 декабря 2011 г. между фио, действующим от имени собственников помещений МКД, (арендодатель) и Никитиным И.В. (арендатор) был заключен договор аренды чердачного помещения (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 1 сентября 2015 г., N 2 от 1 сентября 2015 г., N 3 от 25 апреля 2016 г., N 4 от 17 июня 2016 г., N 5 от 27 июня 2016 г.), расположенного по адресу: адрес, Трубниковский пер, д. 24, стр. 1, общей площадью 304,6 кв.м, сроком на 49 лет.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 24 стр. 1 по адрес от 27 октября 2015 г. принято решение о наделении полномочиями ТСЖ "Трубниковский, 24" обратиться к арендатору чердачного помещения с предложением о досрочном расторжении договора аренды от 14 декабря 2021 г. в досудебном порядке; о наделении полномочиями ТСЖ "Трубниковский, 24" обратиться в судебные органы адрес с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды чердачного помещения от 14 декабря 2011 г.

Согласно актуальным сведениям ЕГРН правообладателями указанного помещения являются: фио (запись N 77:01:0001059:2996-77/051/2022-5); фио (запись N 77-77-20/022/215/2013-073, 1323/17785); фио (запись N 77-77-20/058/215/2013-161,1385/17785); фио (запись N 77-77-20/022/2013-089,1360/17785); фио (запись N 77-77-20/022/2013-084, 3524/177850); фио (запись N 77-77-20/022/2013-081, 3524/177850); фио (запись N 77-77-20/022/2013-076, 3524/177850); фио (запись N 77-77-20/022/2013-092, 1780/17785); фио (запись N 77-77-20/022/2013-086,1762/177850); фио (запись N 77-77-20/022/2013-078, 5286/177850); фио (запись N 77-77-20/048/2012-595, 1318/17785); фио (запись N 77-77-20/048/2012-574,1695/17785); фио (запись N 77-77-20/048/2012-564, 1782/17785); фио (запись N 77-77-20/048/2012-421, 1813/17785).

Руководствуясь положениями ст. 199, 200, 606, 614 ГК РФ, ст. 36, 44, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), приведя п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", оценив представленные доказательства, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на помещения чердака (кадастровый номер 77:01:0001059:2996) зарегистрировано в ЕГРН за собственниками помещений в многоквартирном доме с определением долей в праве. Решение о расторжении договора аренды от 14 декабря 2011 г. собственниками не принято ввиду отсутствия кворума.

Наряду с этим суд принял во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности. Суд учел, что исковое заявление ТСЖ "Трубниковский, 24" поступило в суд 9 сентября 2021 г., и посчитал, что поскольку внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, которым ТСЖ наделено полномочиями по подаче иска о расторжении договора в суд, состоялось 27 октября 2015 года, срок исковой давности истек 27 октября 2018 года.

Вместе с тем, с указанными выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, а также неверно применены нормы материального права, а потому в силу требований п. 2 ст. 328, п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Пунктом 3.1.6 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату, оплачивать коммунальные платежи, производить оплату за пользование электроэнергией и иные обязательные платежи.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации).

С учетом приведенных правовых норм площадь мест общего пользования в многоквартирном доме не подлежит учету при определении общего количества голосов при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку права в отношении общего имущества данного дома пропорциональны правам собственников помещений.

Следовательно, для определения общего числа голосов собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме необходимо было исходить из площади жилых помещений, а не всего дома, а для определения наличия либо отсутствия кворума на общем собрании исходить из соотношения общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме и количества голосов собственников помещений, принявших участие в собрании.

Для правильного установления юридически значимых обстоятельств по делу, в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ применительно к п. 42 - п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" судебной коллегией приобщен протокол N 1 внеочередного собрания собственников в многоквартирном доме.

Согласно представленному протоколу от 14 декабря 2022 года разрешался вопрос о наделении полномочиями ТСЖ "Трубниковский, 24" расторгнуть договор аренды чердачного помещения от 14 декабря 2011 г. в судебном порядке, решение было принято 2/3 голосов (70,66%), при наличии кворума. Данным решением ­­­­подтверждено решение собственников помещений многоквартирного дома по адресу: адрес, оформленных протоколом общего внеочередного собрания собственников помещений многокартирного дома от 27 октября 2015 года, о расторжении договора аренды и наделении ТСЖ "Трубниковский, 24" полномочиями по выходу в суд и расторжении договора аренды в судебном порядке в случае отказа арендатора от расторжения договора в добровольном порядке.

7 июля 2021 года ТСЖ "Трубниковский, 24" в адрес фио была направлена очередная претензия с проектом дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, что подтверждается квитанцией и описью вложения в письмо. Однако данная претензия осталась без ответа.

Таким образом, собственниками помещений были предприняты все необходимые действия по расторжению договора в досудебном порядке согласно п. 10.2 договора.

Коллегия учитывает, что у фио, не являющегося ни членом ТСЖ "Трубниковский, 24", ни собственником помещений (в том числе чердачного помещения) в доме по адресу: адрес, Трубниковский пер, д. 24, стр. 1, отсутствует предусмотренное законом право заявлять в суде о ничтожности проведенного 27 октября 2015 года внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и принятых на нем решений, в том числе по основанию отсутствия кворума.

В связи с вышеизложенным судебная коллегия обращает внимание на то, что неуплата или неоднократное неисполнение в срок обязательств по оплате арендных платежей, неисполнение обязательств по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг, а также использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества в силу положений ч. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ являются существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

С выводами суда о пропуске истцом срока исковой давности также нельзя согласиться.

Согласно пункту 7 постановления Пленума ВС РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы, под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица, в нашем случае право на расторжение (прекращение) договора аренды.

Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными.

Следовательно, исковая давность не применяется к требованию собственников имущества о расторжении договора в отношении данного имущества.

При таком положении, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ собранные доказательства в их совокупности, в том числе объяснения лиц, участвующих в деле, применительно к ст. 68 ГПК РФ, коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пресненского районного суда адрес от 22 августа 2022 года отменить и принять новое решение.

Расторгнуть договор аренды чердачного помещения от 14 ноября 2011 года, расположенного по адресу: адрес, заключенный между собственниками помещений ТСЖ "Трубниковский, 24" и Никитиным Игорем Вячеславовичем, сроком на 49 лет.

Председательствующий

Судьи

5

Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
официальный сайт
Московского городского суда
http://mos-gorsud.ru