Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 сентября 2021 года Дело N 33-3530/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Никулина П.Н.

и судей Сергеевой С.М. и Михеева А.А.

при секретаре Гольцовой М.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. **** 22 сентября 2021 г. дело по апелляционной жалобе Жучков Н.Д. на решение Ленинского районного суда г. **** от 18 мая 2021 г., которым постановлено:

Исковые требования Ненашева Л.А., Баженова Е.М., Малюк И. В., Чечеткин М.А., Чечеткина И.С., Зиньковский А.В., Вдовина С. И. к Жучков Н.Д. удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи от 03 июля 2019 г. между ООО Строительная компания "Страта" и Жучков Н.Д. земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ****, г. ****, мкр. **** ****.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права за Жучков Н.Д. **** от **** на земельный участок с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ****, г****, ****.

Заслушав доклад судьи Сергеевой С.М., объяснения Жучкова Н.Д., возражения на жалобу Ненашевой Л.А., представляющей текже интересы всех истцов на основании доверенности, Баженовой Е.М., Чечеткина М.А., Чечеткиной И.С., Зиньковского А.В., Вдовина С.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ненашева Л.А., Баженова Е.М., Малюк И.В., Чечеткин М.А., Чечеткина И.С., Зиньковский А.В., Вдовин С.И. обратились в суд с иском к Жучкову Н.Д. о признании сделки недействительной.

В обоснование иска указали, что они являются собственниками земельных участков, расположенных по адресу: **** ****, со следующими кадастровыми номерами: Ненашева Л.А. - ****; Баженова Е.М., Малюк - ****, Чечеткин М.А., Чечеткина И.С. - ****, Зиньковский А.В. - ****,

Вдовин С.И. ****.

На всех земельных участках, кроме участка Вдовина С.И., расположены незавершенные строительством жилые дома. Проезд к указанным жилым домам и земельным участкам осуществляется по дороге общего назначения (****). На улицу выходят фасады домов, в ограждениях со стороны улицы установлены калитки/ворота для входа людей/въезда транспорта. Под проезжей частью **** находятся трассы газопровода, водопровода, канализации, вдоль улицы проходят сети электроснабжения, уличного освещения.

В августе 2020 года дорога перегорожена железобетонными блоками с обеих сторон, доступ к их участкам прегражден. Ранее этого времени о существовании собственника проезжей части **** им не было известно, проезд осуществлялся без каких-либо затруднений. При ознакомлении с публичной кадастровой картой установлено, что земельный участок с кадастровым номером **** представляет собой проезжую часть ****, с которой осуществляется подъезд к их земельным участкам и домам.

Из выписки из ЕГРН стало известно, что данный земельный участок принадлежит физическому лицу на основании договора купли-продажи от 03.07.2019, заключенному между ООО "Строительная компания "Страта" в лице конкурсного управляющего Петрушкина М.В. и Жучковым Н.Д. по результатам торгов, право зарегистрировано 21.10.2019. Кроме того, определением Арбитражного суда **** от 15.10.2019 завершено конкурсное производство в отношении ООО СК "Страта", что в силу п. 1 ст. 65 Гражданского кодекса РФ влечет невозможность рассмотрения каких-либо заявлений с участием ООО "СК "Страта" в рамках дела о банкротстве.

Полагали указанную сделку ничтожной, поскольку она совершена с существенными нарушениями норм материального права, с целью причинения вреда их интересам.

Указывали, что прежний собственник ООО СК "Страта" являлся пользователем земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного: примерно **** м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: г****, ****, площадью **** кв.м с разрешенным использованием под строительство коттеджей. Постановлением главы города **** от 04.02.2010 **** ООО СК "Страта" утверждено образование четырех земельных участков с кадастровыми номерами ****.

Согласно постановлению ООО СК "Страта" обязано размежевать земельный участок с кадастровым номером **** и после строительства застройщиком дорог, предусмотренных проектом детальной планировки микрорайона Юрьевец, разработанным в 1993 году "Владимиргражданпроект", земельные участки в пределах красных линий передать в муниципальную собственность в соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

Считали, что ООО "СК "Страта" не исполнено положение, установленное п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ, в редакции, действующей на дату издания постановления главы города **** от 04.02.2010 ****, дорога была реализована физическому лицу.

Таким образом, в результате совершения сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **** собственники земельных участков с кадастровыми номерами ****, полностью лишены возможности подъезда к своим участкам, проезд к земельным участкам с кадастровыми номерами **** существенно ограничен, поскольку может осуществляться исключительно со стороны пожарных проездов, что влечет изменение внутренней планировки земельных участков, а в части невозможности использования гаражей, возведенных на территории земельных участков, с учетом заезда со стороны дороги. Действия бывшего собственника по выделу земельного участка с кадастровым номером **** постановке его на государственный кадастровый учет, а также действия нынешнего собственника по приобретению земельного участка, расположенного на проезжей части ****, что явно усматривается при визуальном осмотре и не требует специальных познаний, являются умышленными, направленными на создание незаконных ограничений для собственников жилых домов, имеют признаки злоупотребления правом.

Просили признать недействительной (ничтожной) сделку купли-продажи от 03 июля 2019 г. между ООО Строительная компания "Страта" и Жучковым Н.Д. земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ****, **** ****, как совершенную с нарушением требований п. 11,12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

В судебном заседании истцы Ненашева Л.А., представляющая также интересы других истцов по доверенности от 08.12.2020 (т.1 л.д.183), Малюк И.В., Чечеткин М.А., Вдовина С.И., Баженова Е.М. исковые требования поддержали. Представитель истцов указала, что сервитут не восстановит нарушенное право, поскольку в результате действий сторон оспариваемой сделки они лишены возможности получить обслуживание дороги муниципальным образованием.

Истцы Зиньковский А.В., Чечеткина И.С. в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Ответчик Жучков Н.Д. исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. В обоснование возражений указал, что сделка совершена в строгом соответствии с действующим законодательством путем приобретения выставленного на торги земельного участка, принадлежащего ООО "СК "Страта", в отношении которого 19.09.2014 вынесено решение о признании банкротом и открыто конкурсное производство, и не обладает признаками ничтожности. Приобретенный им земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием- под строительство коттеджей; он имеет повышенную кадастровую стоимость, от которой рассчитывается земельный налог, добросовестно им уплачиваемый. Согласно проекту планировки территории, утвержденному постановлением Департамента строительства и архитектуры администрации **** от 12.09.2018 **** "Об утверждении документации по планировке кварталов ****", спорный земельный участок в створ красных линий не попадает, территорией общего пользования не является. Полагал, что истцами избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку они могли бы в законном порядке установить сервитут. Несколько истцов имеют доступ к своим участкам в обход его участка ****), а собственниками земельных участков **** с разрешенным использованием под строительство коттеджей построен многоквартирный дом. На принадлежащем ему земельном участке никаких строительных работ не ведется, данный участок может быть использован на законных основаниях, например, внесен в уставный фонд ООО, или в качестве предмета залога в кредитную организацию (т. 2 л.д.163-165). Пояснил, что земельный участок он приобрел для строительства коттеджа. Его привлекла цена выставленного на торги земельного участка и его месторасположение, конфигурацией земельного участка при покупке он не интересовался. С момента приобретения земельного участка за получением разрешения на строительство объекта недвижимости в уполномоченные органы он не обращался. Подтвердил размещение им объявления о предполагаемом строительстве многоквартирных домов, а также ограждение земельного участка бетонными блоками, которое на сегодняшний день отсутствует, и возможность проезда для истцов к их земельным участкам имеется.

Представитель третьего лица- Администрации г. **** в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.

Представитель третьего лица- Управления земельными ресурсами администрации г. **** в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда.

В письменном отзыве на иск полагал, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты права, указав следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Постановлением главы администрации г. **** от 01.02.2010 N 278 утверждено образование путем раздела ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером **** четырех земельных участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м. с разрешенным использованием "строительство коттеджей", который предоставлен ООО СК "Страта" в собственность за плату на основании договора купли-продажи от **** ****. Сведениями об образовании земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м. с разрешенным использованием "для объектов жилой застройки" путем раздела земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м. с разрешенным использованием "под строительство коттеджей" Управление не располагает.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером **** опровергает доводы истцов о том, что участок является территорией общего пользования, определяемой в соответствии с п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Пунктом 11 той же статьи красные линии определены как линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Согласно проекту планировки территории, утвержденному постановлением Департамента строительства и архитектуры администрации **** от 12.09.2018 **** "Об утверждении документации по планировке территории кварталов ****" земельный участок с кадастровым номером **** в створ красных линий не попадает, следовательно, территорией общего пользования не является.

Вместе с тем, согласно проекту планировки территории спорный участок, кроме как для подхода и проезда к существующим домам по **** использоваться собственником не может. Осуществлять строительство жилого дома в границах спорного участка не вправе.

Полагали, что настоящий спор может быть разрешен путем заключения соглашения об установлении сервитута для подхода и проезда к жилым домам (т.1 л.д.103-106).

Представитель третьего лица- Управления архитектуры и строительства администрации г. **** в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее, участвуя в судебном заседании, пояснил, что проект планировки территории, разработанный ГУП "Владимиргражданпроект" в 1993 году, утвержден не был. Спорный земельный участок в створ красных линий не попадает, территорией общего пользования не является.

Представитель третьего лица- АО "Газпром газораспределение Владимир" в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен. Ранее участвуя в судебном заседании, пояснил, что в границах спорного земельного участка проходит газопровод низкого давления, о чем представил кадастровый паспорт сооружения (т. 1 л.д.101, 170-172, 216).

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по ****, третье лицо Тимин А.В., бывший конкурсный управляющий ООО СК "Страта" Петрушкин М.В., представитель МУП "Владимирводоканал" в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

МУП "Владимирводоканал" просил рассматривать дело в отсутствие своего представителя (т. 2 л.д.185).

Представитель третьего лица- ГУП "Владимиргражданпроект" в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, ранее по запросу суда представили проект планировки мкр. Юрьевец, 1993года, а также проект красных линий.

Судом постановлено указанное выше решение.

Жучковым Н.Д. принесена апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить и принять новое, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку суд неправильно применил нормы материального права. Указывает на неправильное определение категории спорного земельного участка, поскольку он не является территорией общего пользования. Считает, что истцы могли в законном порядке обратиться в суд с иным способом защиты своих прав, путем установления сервитута. Указывает на злоупотребление истцов своими правами.

В суд апелляционной инстанции истец Малюк И.В. представители третьих лиц- администрации г. ****, Управления Росреестра по Владимирской области, Управления земельными ресурсами администрации г. Владимира, Управления архитектуры и строительства администрации г. ****, АО "Газпром Газораспределение Владимир", ГУП "Владимирводоканал", МБУ "Благоустройство", ГУП "Владимиргражданпроект", третьи лица- Тимин А.В., конкурсный управляющий ООО "СК "Страта", надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. От представителей администрации г. **** и Управления архитектуры и строительства администрации г. **** поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствии представителей.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Рассмотрев дело в соответствии с ч.ч. 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд в соответствии с их компетенцией.

В силу п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. **** "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что постановлением Главы администрации г. **** от 01.02.2010 **** в результате раздела ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 33:22:00000:40, категория земель- земли населенных пунктов, площадью 47470 кв.м., местоположение установлено примерно в 150 м по направлению на северо-запад от ориентира- жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ****, г. ****, ****, предоставленного ООО Строительная компания "Страта" в постоянное (бессрочное) пользование для строительства коттеджей решением администрации поселка Юрьевец от **** ****-а, утверждено образование земельных участков со следующими кадастровыми номерами: ****, площадью **** кв.м.; ****, площадью **** кв.м.; ****:9, площадью **** кв.м.; ****, площадью **** кв.м.

Все участки имеют разрешенное использование "строительство коттеджей" (т. 1 л.д.71-73).

Данным постановлением прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 33:22:00000:40 ООО СК "Страта" (п.2).

Указанные участки предоставлены в собственность за плату соответственно ООО СК "Страта", Ненашевой Л.А., Апыхтиной Е.И., и Автономовой О.А. и Барыкиной Д.А.

ООО СК "Страта" обязано земельный участок (кадастровый ****), площадью **** кв.м., после строительства застройщиком дорог, предусмотренных проектом детальной планировки микрорайона Юрьевец, разработанным в 1993 году "Владимиргражданпроект", размежевать и земельные участки в пределах красных линий передать в муниципальную собственность в соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ. Право пользования земельными участками обременено правами владельцев инженерных коммуникаций для их содержания и обслуживания (п.п.9, 10 Постановления).

На основании договора купли-продажи **** от 03.02.2010 ООО СК "Страта" земельный участок с кадастровым номером **** приобрело в собственность за плату, право собственности зарегистрировано, что подтверждается материалами реестрового дела (т. 2 л.д.47-48, 62-64,66).

Из земельного участка с кадастровым номером **** ООО СК "Страта" был образован земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м., с разрешенным использованием "строительство коттеджей", который поставлен на государственный кадастровый учет 11.05.2010 (т. 2 л.д.49-52).

Кадастровая стоимость земельного участка **** составляет 3355645 руб. 82 коп. (т. 1 л.д.16). Также был образован земельный участок с кадастровым номером **** с тем же разрешенным использованием.

Данные земельные участки по своей конфигурации являются узкими и протяженными (т. 2 л.д.115-116,113-114).

В ходе своей экономической деятельности ООО СК "Страта" указанные земельные участки использовало в качестве обеспечения исполнения своих обязательств перед кредитными организациями (т. 2 л.д.87, 106-112).

19.09.2014 решением Арбитражного суда **** ООО СК "Страта" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (т. 2 л.д.134-140).

Определением Арбитражного суда **** от 02.10.2018 по делу N**** конкурсным управляющим ООО СК "Страта" назначен Петрушкин М.В.

Конкурсным управляющим организованы торги путем публичного предложения в электронной форме по продаже имущества должника: Лот ****- земельного участка общей площадью **** кв.м., кадастровый ****, расположенного по адресу: г. **** ****, победителем которых согласно протоколу о результатах торгов от 01.07.2019 признан Жучков Н.Д., с ним 03.07.2019 заключен договор купли-продажи земельного участка по цене 161777 руб. 77 коп. (т. 2 л.д.166-167).

Доверенностью от 03.09.2019 конкурсный управляющий уполномочил Жучкова Д.Н. быть представителем ООО СК "Страта" по вопросу регистрации прав на указанный земельный участок (т. 2 л.д.146).