Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 33-3527/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе

председательствующего судьи Полшковой Н.В.

судей Анненковой К.К., Швецовой Н.А.

при секретаре Козырецком В.Н.

с участием прокурора Бессоновой В.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФГБОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университет" к Нуриденову Ермагамбету Шакеновичу, Нуриденовой Гульнаре Мырзатайевне, Нуриденову Алмасу Ермагамбетовичу, Нуриденову Аскару Ермагамбетовичу, Нуриденовой Айслу Ермагамбетовне о расторжении договора, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности

по апелляционным жалобам ФГБОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университет", а также Нуриденова Ермагамбета Шакеновича, Нуриденовой Гульнары Мырзатайевны на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 15 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Полшковой Н.В., объяснения представителя ФГБОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университет" - Развозжаева Геннадия Петровича, поддержавшего доводы своей апелляционной жалобы и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы ответчиков, представителя ответчиков Нуриденовых - Ахмедова Алишера Миржоновича, поддержавшего доводы апелляционной жалобы ответчиков и возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы истца, заключение прокурора Бессоновой В.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФГБОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университет" обратился в суд с иском к Нуриденову Е.Ш., Нуриденову Алмасу Е., Нуриденову Аскару Е., Нуриденовой Г.М., Нуриденовой Айслу Е. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами, указав, что между истцом и ответчиками Нуриденовым Е.Ш. и Нуриденовой Г.М. 28.04.2016 года заключен срочный договор найма жилых помещений, расположенных в общежитии N по адресу (адрес), со сроком действия до 28.04.2019 года. В соответствии с договором найма от 28.04.2016 года Нуриденов Е.Ш. и Нуриденова Г.М. являются нанимателями жилых помещений (ком.10,11) в общежитии, находящемся в федеральной собственности и закрепленным на праве оперативного управления за ФГБОУ ВО Оренбургский ГАУ, расположенном по адресу (адрес). Вместе с ответчиками проживают члены их семьи - Нуриденов А.Е., 1990 года рождения, Нуриденов А.Е.,1996 года рождения, Нуриденова А.Е., 1998 года рождения.

18.03.2019 года в адрес ответчиков было направлено уведомление о том, что администрация университета по истечении срока действия договора перезаключать его не будет. Предложено в добровольном порядке погасить задолженность за пользование жилыми помещениями и коммунальные услуги, освободить жилые помещения и сдать комнаты заведующему общежитием. Уведомление получено ответчиками 20.03.2019 года. Однако семья Нуриденовых продолжает проживать в указанных комнатах, имеет задолженность за проживание и коммунальные услуги. Плата за проживание до 01.09.2016 года в университете была установлена в размере 600 рублей за комнату, за две занимаемые комнаты ежемесячная плата составляла 1200 рублей. Приказом по университету от 29.08.2016 года N 300 с 01.09.2016 года установлена новая система оплаты за проживание в общежитиях, включая плату за коммунальные услуги по принятым органами власти нормативам потребления и тарифам, плату за наем жилого помещения в зависимости от занимаемой площади, а также плату на содержание и ремонт. Семья Нуриденовых состоит из пяти человек. Площадь занимаемых комнат составляет 35,9кв.м. (комн.10-17.7кв.м., комн.11-18.2кв.м.) Размер ежемесячной платы за период с 01.09.2016 года составил 5 951 рубль 14 копеек. Приказом от 07.07.2017 года N 197 с 01.07.2017 года установлена плата за проживание и коммунальные услуги по утвержденным новым тарифам. Ежемесячная плата с 01.07.2017 года составляет 6088 рублей 15 копеек. Приказом от 30.09.2019 года N 282 с 01.10.2019 года установлена плата за проживание и коммунальные услуги по утвержденным новым тарифам. Ежемесячная плата с 01.10.2019 года составляет 6200 рублей 67 копеек. По актам сверки оплаты за проживание и коммунальные услуги за указанный период задолженность ответчиков составляет 262 096 рублей 14 копеек. В связи с истечением срока найма жилого помещения ответчики утратили право пользования данными жилыми помещениями, но продолжают пользоваться ими.

Просили признать ответчиков и членов их семьи утратившими право пользования жилыми помещениями, расположенными по адресу (адрес), ком.10, ком.N 11, выселить Нуриденова Е.Ш., Нуриденова Алмаса Е., Нуриденову Г.М., Нуриденова Аскара Е., Нуриденову Айслу Е. из жилых помещений, предоставленных истцом по договору найма жилых помещений от 28.04.2016 года, без предоставления другого жилого помещения; снять с регистрационного учета Нуриденова Е.III., Нуриденова Aлмаса Е., Нуриденову Г.М., Нуриденова Аскара Е., Нуриденову Айслу Е. по адресу: (адрес); взыскать солидарно с Нуриденова Е.Ш. и Нуриденовой Г.М. долг за пользование жилыми помещениями им коммунальные услуги в размере 262 096,14 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В последующем истцом неоднократно заявленные требования уточнялись, в том числе просили взыскать задолженность по оплате за отопление, за наем еще одного жилого помещения, его содержание и ремонт - комнату площадью 18,4 кв.м. (по техническому плану N 33), указав, что ответчики фактически пользовались третьей жилой комнатой (по техническому плану N 33), площадью 18,4кв.м., которая не была включена в расчеты стоимости проживания и акты сверки по первоначальному иску.

В уточненном иске представитель истца указал, что между истцом и ответчиками заключен договор найма жилых помещений, расположенных в общежитии по адресу (адрес), в соответствии со ст.671 ч.1 ГК РФ. На момент заключения договора найма ответчики, равно как и члены их семьи, не состояли в трудовых отношениях с истцом, не проходили службу или учебу в университете. Полагал, что отношения между сторонами регулируются главой 35 ГК РФ "Наем жилых помещений". В соответствии с разделом 2.3 договора наниматели обязаны в установленные сроки вносить плату за жилые помещения, своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг. В периоды с 01.07.2017 года по март 2018 года, с мая 2018 года по ноябрь 2018 года включительно ответчики не исполняли свои обязанности по оплате за проживание и коммунальные услуги. Не поступали от них платежи в январе-феврале-марте 2019 года. 18.03.2019 года ответчикам направлено требование, с приложением акта сверки, в котором они уведомлены о том, что за ними числится долг за проживание в общежитии в размере 90 487 рублей 52 копейки. Предложено в установленный срок погасить задолженность, своевременно оплачивать текущие платежи. Письмо получено ответчиком лично 20.03.2019 года, о чем свидетельствует его подпись. В период с мая 2019 года по апрель 2020 года, что составляет 12 месяцев подряд, ответчики оплату не производили.

На основании ч.2 ст.450 ГК РФ, ч.2 ст.687 ГК РФ, ст.688 ГК РФ просит расторгнуть договор найма жилых помещений от 28.04.2016 года, заключенный истцом и ответчиками. Выселить Нуриденова Е.Ш., Нуриденова Алмаса Е., Нуриденову Г.М., Нуриденова Аскара Е., Нуриденову Айслу Е. из жилых помещений, предоставленных истцом по договору найма жилых помещений от 28.04.2016 года, без предоставления другого жилого помещения не только в связи с истечение срока его действия, но также в связи с наличием задолженности по оплате этого жилого помещения и коммунальным платежам; снять с регистрационного учета Нуриденова Е.III., Нуриденова Aлмаса Е., Нуриденову Г.М., Нуриденова Аскара Е., Нуриденову Айслу Е. по адресу: (адрес). Взыскать солидарно с Нуриденова Е.Ш. и Нуриденовой Г.М. долг за пользование жилыми помещениями им коммунальные услуги за период с 01.07.2017 года по 31.10.2020 года в размере 176 138 рублей 40 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности в Оренбургской области, ОАО "Энергосбыт Плюс", ООО "Оренбург Водоканал", ПАО "Т Плюс".

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 15.02.2021 года исковые требования ФГБОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университет" удовлетворены частично. Суд взыскал солидарно с Нуриденова Е.Ш. и Нуриденовой Г.М. в пользу истца задолженность за наем жилых помещений и оплате коммунальных услуг за период с 01.07.2017г. по 31.10.2020 года в размере 122 496, 57 рублей. Установил ответчикам срок в три месяца с момента вступления решения суда в законную силу для погашения указанной задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказал.

На указанное решение суда поданы апелляционные жалобы представителем истца, представителем ответчиков, а также принесено апелляционное представление прокурором Центрального района г. Оренбурга.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 01 июня 2021 года производство по апелляционному представлению прокурора прекращено в связи с отказом от апелляционного представления.

В апелляционной жалобе представитель ФГБОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университет" выражает несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения, выселении ответчиков из него и снятии с регистрационного учета, повторяя свою позицию, изложенную в исковом заявлении. Также полагает, что с ответчиков подлежит взысканию плата за пользование третьей комнатой, которую они фактически занимают, и коммунальные услуги в связи с использованием этой комнаты.

Представитель ответчиков в своей апелляционной жалобе выражает несогласие с решением суда в части взыскания платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, полагая, что размер такой платы, определенный судом, не соответствует условиям заключенного между сторонами по делу договора найма, где размер такой платы установлен в 1 200 рублей в месяц. Полагает, что истец был не вправе в одностороннем порядке увеличивать размер такой платы, поскольку это противоречит нормам гражданского законодательства РФ об изменении договора.

В суд апелляционной инстанции не явились ответчики, представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, жилой (адрес) имеет статус общежития, находится в собственности Российской Федерации, в оперативном управлении у ФГБОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университет", что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 24 июня 2011 года и 07 апреля 2014 года (л.д. 97, 98).

Между сторонами по делу - ФГБОУ ВПО "ОГАУ" (наймодателем) и Нуриденовой Г.Ш. и Нуриденовым Е.Ш. (нанимателями) 28.04.2016 года был заключен договор найма, по условиям которого ответчикам переданы в возмездное владение и пользование жилые помещения в общежитии Университета, расположенные по адресу (адрес) комнаты N 10,11, для временного проживания - до 28.04.2019 года.

При этом условия о предоставлении жилого помещения в общежитии на период работы, прохождения службы или обучения ответчиков в договоре отсутствуют.

18.03.2019 года истец направил ответчикам уведомление об отказе от продления договора найма спорного жилого помещения. Однако ответчики продолжают проживать в этом жилом помещении.

Отказывая истцу в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения, выселении и снятии с регистрационного учета, суд пришел к выводу о том, что срок заключенного между сторонами договора найма продлен, поскольку истцом нарушен порядок отказа от продления договора, установленный положениями ст. 684 Гражданского кодекса РФ. При этом суд квалифицировал возникшие между сторонами правоотношения как отношения по коммерческому найму жилых помещений, в связи с чем применил к ним положения главы 35 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права.

Как верно указал суд, нормы Жилищного кодекса РФ о специализированных жилых помещениях к возникшим правоотношениям применены быть не могут, поскольку спорные жилые помещения хотя и находятся в общежитии, но предоставлены ответчикам не в связи с работой или обучением. Предоставленные ответчикам жилые помещения также не являются жилыми помещениями фонда социального использования.

Таким образом, основания для прекращения пользования такими жилыми помещениями регулируются положениями главы 35 Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Наймодатель, предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателей уведомления об отказе от продления договора найма (не позднее 28.01.2019 года) не исполнил, направив соответствующее предупреждение только 18.03.2019 г., в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о том, что с 28.04.2019 года договор найма считается продленным на тех же условиях.

Суд также не нашел оснований для расторжения договора найма и выселения ответчиков по мотиву наличия задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. При этом суд воспользовался правом, предусмотренным положениями ч.2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ, и предоставил ответчикам срок в три месяца для погашения образовавшейся задолженности, что исключило возможность расторжения договора найма по указанным выше основаниям.

Так, в соответствии с п.2 ст. 687 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Предоставляя ответчикам такую отсрочку уплаты задолженности, суд учел, что в период рассмотрения дела ответчиками предпринимались меры по погашению образовавшейся задолженности - ими внесена сумма размере 23 983,20 рублей.

Таким образом, учитывая, что судом ответчикам предоставлена отсрочка уплаты задолженности, оснований для расторжения договора найма, выселения ответчиков и снятия их с регистрационного учета не имелось. Указанное обстоятельство не препятствует истцу в случае неисполнения ответчиками обязанности по погашению задолженности в установленный судом срок вновь обратиться с иском о расторжении договора найма и выселении.

Частично удовлетворяя исковые требования и взыскивая с ответчиков задолженность по плате за наем жилого помещения, коммунальным услугам, суд со ссылкой на положения ст.ст. 678, 682,687 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 83, 90, 156 Жилищного кодекса РФ, ст. 39 ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", Постановления Правительства РФ от 26.01.2006г. N 42 и от 14.11.2014г. N 1190, а также с учетом внесенной ответчиками платы, пришел к выводу о том, что размер задолженности ответчиков за период, указанный в уточненном исковом заявлении, составляет 122 496,57 рублей. При этом такая плата взыскана за пользование ответчиками двумя комнатами, предоставленными им по договору найма.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается.

При этом судом правильно отказано истцу во взыскании с ответчиков платы за пользование третьей комнатой, поскольку истцом не представлено достаточных, допустимых и достоверных доказательств фактического использования ответчиками этой комнаты. То обстоятельство, что в указанную комнату имеется вход из комнат, занимаемых ответчиками на основании договора найма, фактического пользования этой третьей комнатой не подтверждает при том, что ответчики это обстоятельство категорически отрицают.

Кроме того, в соответствии с условиями договора найма ответчикам передавались в пользование только две жилые комнаты, являющиеся предметом договора найма. Заявляя требования о взыскании с ответчиков платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги, истец ссылался на договор найма, размер платы определял исходя из условий этого договора, а также нормативных документов, определяющих размер такой платы для нанимателей. О взыскании неосновательного обогащения в связи с фактическим использованием третьей комнаты не просил.

В связи с чем доводы апелляционной жалобы истца о необоснованном отказе во взыскании платы за пользование третьей комнатой, не являющейся предметом указанного выше договора найма, являются несостоятельными.

Судебная коллегия также полагает не заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы представителя ответчиков о необоснованном размере задолженности, взысканной судом.

Возражая против исковых требований, представитель ответчиков полагал, что установленный договором найма размер платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в 1200 рублей в месяц не мог быть в одностороннем порядке увеличен истцом, в связи с чем ответчики не обязаны вносить такую плату в большем размере.

Отвергая указанные доводы, суд со ссылкой на приведенные выше нормы права, а именно положения ст.ст. 678, 682,687 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 83, 90, 156 Жилищного кодекса РФ, ст. 39 ФЗ "Об образовании в Российской Федерации", Постановления Правительства РФ от 26.01.2006г. N 42 и от 14.11.2014г. N 1190, обоснованно исходил из права наймодателя устанавливать размер такой платы в локальном нормативном документе, о чем извещать нанимателей в порядке, установленном ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" путем размещения соответствующей информации на сайте учреждения, что и было сделано истцом.

Кроме того, как следует из норм Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, регулирующих вопросы внесения платы за коммунальные услуги, такие услуги должны оплачиваться исходя из объема фактического потребления таких услуг, который не может быть одинаковым за разные периоды исходя из количества фактически проживающих лиц, объема потребленных коммунальных услуг, изменения размера тарифов на такие услуги, которые устанавливаются не решениями образовательных учреждений, а соответствующими нормативными актами органов власти. В то время, как образовательное учреждение обязано вносить такую плату ресурсоснабжающим организациям в соответствии с изменяющимися тарифами на коммунальные услуги.

Таким образом, учитывая, что судом всесторонне и полно исследованы все доказательства по делу, которым дана надлежащая оценка, правильно применен материальный закон, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 15 февраля 2021 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФГБОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университет", Нуриденова Ермагамбета Шакеновича, Нуриденовой Гульнары Мырзатайевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка