Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 33-3513/2021

11 мая 2021 г.

г. Иркутск


Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Ринчинова Б.А.,

судей Бадлуевой Е.Б. и Астафьевой О.Ю.,

при секретаре Ботоевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2847/2020 по иску Шорстовой Ольги Евгеньевны к администрации Слюдянского городского поселения о признании недействительным договора краткосрочного коммерческого найма, признании договора краткосрочного коммерческого найма договором социального найма, признании права на заключение договора социального найма жилого помещения, понуждении к заключению договора социального найма жилого помещения,

по апелляционной жалобе Шорстовой О.Е.

на решение Слюдянского районного суда Иркутской области от 1 декабря 2020 года,

установила:

в обоснование исковых требований указано, что Дата изъята между администрацией Слюдянского городского поселения и истцом заключен договор N 1 краткосрочного коммерческого найма, согласно которому Шорстовой О.Е. в срочное владение и пользование передано спорное жилое помещение для проживания нанимателя и членов её семьи. Жилое помещение предоставлено по устному обсуждению на долгосрочной основе с последующим предоставлением в собственность в рамках реализации программы "Молодая семья". В период действия договора семьей Шорстовых исправно оплачивались все коммунальные платежи, установлен балкон, сделан косметический ремонт, сделана вся сантехника, квартира уберегалась от притязаний третьих лиц и содержалась в надлежащем состоянии. Однако, в начале марта 2020 года в срок менее месяца до истечения срока договора наймодателем направлено уведомление о невозможности продлить договор без указания причины. Тем самым администрация нарушила её права на получение жилья по программе "Молодая семья" и уведомила о необходимости покинуть жилое помещение менее чем за месяц до расторжения договора социального найма. Администрация не предпринимает попыток на строительство зданий для предоставления помещений семьям, которые при достижении 35 летнего возраста ничего не получат. Оснований для освобождения жилого помещения нет, так как договор коммерческого найма Номер изъят следует признать договором социального найма. Просила суд признать недействительным договор краткосрочного коммерческого найма Номер изъят на право пользования жилым помещением по адресу: <адрес изъят> заключенный между администрацией Слюдянского городского поселения в лице главы Слюдянского муниципального образования Сендзяка В.Н. и Шорстовой О.Е.; признать указанный договор договором социального найма; признать за Шорстовой О.Е. право на заключение договора социального найма спорного жилого помещения; обязать ответчика заключить договор социального найма с Шорстовой О.Е. на указанное жилое помещение.

Решением от 1 декабря 2020 года суд постановилисковые требования оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Шорстова О.Е. просит решение отменить, указывает, что на дату заключения договора коммерческого найма истец и члены ей семьи состояли на учете в качестве нуждающихся в получении жилья по программе "Молодая семья". В период действия договора оплачивались коммунальные платежи, установлен балкон, сантехника, сделан косметический ремонт. Считает, что имеются основания для признания договора коммерческого найма договором социального найма, так как не оснований для освобождения жилого помещения, выселения семьи истца. Ссылаясь на п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ, указывают, что при наличии значительной очереди из граждан, принятых учет в качестве нуждающихся в получении жилья по договора социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда не могут использоваться как жилые помещения коммерческого использования. Указывает, что полагала, что заключен договор социального найма, так как состоит на учете в качестве нуждающихся в получении жилья по договорам социального найма. Свидетельскими показаниями подтверждено, что истцу не разъяснено, какой договор с ним заключается, истцу пояснили, что договор заключается на период трудовых отношений с последующим оформлением жилого помещения в собственность по истечении 5 лет, была введена в заблуждение относительно правовой природы договора, в связи с чем договор является недействительным в силу ст. 178 ГК РФ. Произведены значительные неотделимые улучшения спорного помещения, однако пришло оповещение об освобождении помещения без указания оснований.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Абдрахманова С.А. просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции явилась Шорстова О.Е., иные лица не явились, извещены надлежащим образом. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав доклад судьи Ринчинова Б.А., объяснения Шорстовой О.Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, просившей об отмене решения суда, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по доводам апелляционной жалобы и возражений на неё, обсудив приведенные в них доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 52 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.

В силу части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В свою очередь часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (часть 1 статьи 672 ГК РФ).

При этом согласно частям 3,4 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в части 1 статьи 91.2 ЖК РФ (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в части 1 статьи 91.3 ЖК РФ (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в статье 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Судом установлено, что на основании постановления администрации Слюдянского городского поселения от Дата изъята "Опринятии на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма" Шорстова О.Е., проживающая по адресу: <адрес изъят> принята на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в качестве малоимущей с составом семьи 2 человека.

Согласно выкопировки из списка общей очередности граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по состоянию на Дата изъята Шорстова О.Е. состоит на учете под порядковым номером в очереди Номер изъят

В настоящее время семья Шорстовой О.Е. является участником подпрограммы "Молодым семьям - доступное жилье на 2019 - 2024 годы" государственной программы Иркутской области "Доступное жилье" на 2019 - 2024 годы и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Иркутской области", утверждённой Постановлением Правительства Иркутской области от 31.10.2018 года N 780-пп.

Согласно реестра сведений о семьях участниках муниципальной программы "Молодым семьям -доступное жилье" на 2019-2024 годы, семья Шорстова О.Е. состоит на учете под порядковым номером в очереди 31.

Слюдянское муниципальное образование согласно свидетельству о государственной регистрации права от Дата изъята является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>

Согласно постановлению администрации Слюдянского городского поселения от 22 марта 2019 года N 159 "Об установлении жилым помещениям статуса коммерческого фонда" квартира, расположенная по адресу: <адрес изъят> является объектом коммерческого найма.

Указанное жилое помещение предоставлено Слюдянским муниципальным образованием в лице администрации Слюдянского городского поселения (наймодатель) по договору коммерческого лайма квартиры Номер изъят нанимателю гражданке Шорстовой О.Е. и членам её семьи Шорстову А.А., Шорстову К.А.

Согласно пункту 5.1 вышеуказанного договора настоящий договор заключен на 11 месяцев. Договор вступает в силу с момента его заключения, то есть с (данные изъяты)

В соответствии с абзацем 7 пункта 2.1 договора наниматель обязан по истечении срока договора при отказе сторон от заключения договора на новый срок вернуть квартиру наймодателю по акту возврата в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Абзацем 4 пункта 2.5 договора определено, что наймодатель обязан в срок не позднее чем за месяц до истечения срока настоящего Договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или предупредить Нанимателя об отказе от продления Договора в связи с решением не сдавать в течении не менее года квартиру внаем.

24 января 2020 года специалистом администрации Слюдянского городского поселения Кондаковой А.С. гражданке Шорстовой О.Е. передано уведомление от 20 января 2020 года N 155/10 о невозможности продления договора коммерческого найма квартиры и о необходимости освобождения занимаемого жилого помещения в срок до 25 марта 2020 года. Доказательств того, что Шорстова О.Е. в указанную дату данное уведомление не получала, суду в нарушениест.56 ГПК РФ не представлено.

Как следует из пояснений представителя ответчика администрации Слюдянского городского поселения Абдрахмановой С.А. в связи с тем, что администрацией был нарушен срок для направления уведомления об освобождении нанимателя из жилого помещения (за 3 месяца до расторжения), а также Шорстова О.Е. и члены ее семьи продолжает пользоваться жилым помещением, то договор коммерческого найма N 1 от 25 марта 2019 года является продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, договор коммерческого найма Номер изъят продлен на 11 месяцев с (данные изъяты)

Дата изъята администрация Слюдянского городского поселения направила в адрес Шорстовой О.Е. письмо и дополнительное соглашение о пролонгации договора до Дата изъята. Указанное обращение получено нанимателем Дата изъята до настоящего времени не подписано, наниматель продолжает пользоваться жилым помещением.

Дата изъята администрация Слюдянского городского поселения в порядке статьи 684 ГК РФ, направила гражданке Шорстовой О.Е. предупреждение об отказе продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещении в течении не менее года внаем.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что объекты жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности, могут передаваться во владение и пользование в целях проживания граждан, в том числе на основании коммерческого найма. Следовательно, к договору коммерческого найма Номер изъят положения законодательства о социальном найме или найме специализированного жилого помещения применимы быть не могут, оснований для применения данных положений по аналогии закона не имеется. Как обоснованно указано ответчиком, предоставление квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>, по договору коммерческого найма Номер изъят не является основанием для снятия семьи Шорстовых с учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Семья Шорстовых не имеет оснований, определенных частью 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ, на получение квартиры по договору социального найма во внеочередном порядке. Предоставление жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в администрации, осуществляется в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, следовательно, предоставление семье Шорстовой жилого помещения по договору социального найма в настоящее время невозможно, по причине того, что это приведет к ущемлению прав и законных интересов граждан, принятых к учету ранее, а также нарушению части 1 статьи 57 Жилищного кодекса РФ. Суд учел, что законность предоставления иных жилых помещений по договорам коммерческого найма, основания предоставления жилых помещений иным лицам, не является предметом рассмотрения данного спора. Следовательно, оснований для предоставления Шорстовой О.Е. и членам ее семьи по договору социального найма жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят> не имеется в силу действующего законодательства РФ, преимущественного права на заключение договора социального найма в отношении спорной квартиры истец Шорстова О.Е. не имеет. При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований Шорстовой Ольги Евгеньевны к администрации Слюдянского городского поселения о признании недействительным договора краткосрочного коммерческого найма, признании договора краткосрочного коммерческого найма договором социального найма, признании права на заключение договора социального найма жилого помещения, понуждении к заключению договора социального найма жилого помещения не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Доводы, что на дату заключения договора коммерческого найма истец и члены ей семьи состояли на учете в качестве нуждающихся в получении жилья по программе "Молодая семья", не влекут отмены решения суда.

Суд пришел к обоснованному выводу, что формирование списка претендентов подпрограммы "Молодым семьям - доступное жилье на 2019 - 2024 годы" Иркутской области на очередной год осуществляется администрацией ежегодно, по очередности, установленной исходя из даты признания семьи участником программы, а также с учетом включения во внеочередном порядке многодетных семей. Количество семей, включаемых в список на получение социальной выплаты на очередной год, зависит от размера бюджетных ассигнований бюджета Иркутской области, выделяемых Слюдянскому муниципальному образованию. Так, на (данные изъяты) предоставлена социальная выплата 10 семьям за счет бюджетов бюджетной системы РФ. Таким образом, молодым семьям - претендентам подпрограммы "Молодым семьям - доступное жилье на 2019 - 2024 годы" Иркутской области предусмотрено предоставление денежной социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья за счет средств бюджетов бюджетной системы. Участникам подпрограммы не предусмотрено предоставление жилых помещений по договорам социального найма, а предусмотрено предоставление социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья. Сама по себе постановка истца на учет нуждающихся в получении жилья, участие в программе "Молодая семья", не являются безусловными основаниями для заключения с Шорстовой О.Е. договора социального найма спорного жилого помещения.

Доводы, что имеются основания для признания договора коммерческого найма договором социального найма, противоречат обстоятельствам дела и нормам материального права.

Доводы, что не оснований для освобождения жилого помещения, выселения семьи истца, не влекут отмены решения суда, требования о выселении не заявлялись и судом в рамках настоящего дела не рассматривались.

Судом отклонены доводы истца о том, что администрация незаконно предоставляет жилые помещения по договорам коммерческого найма. Согласно ответу администрации Слюдянского городского поселения от (данные изъяты) предоставлено 5 помещений по договорам коммерческого найма: Шорстова О.Е.- договор Номер изъят, действует по настоящее время (данные изъяты). Одновременно сообщают, что всего квартир со статусом коммерческого найма: (данные изъяты). Согласно ответа администрации Слюдянского городского поселения от Дата изъята представлена информация о заключенных договорах социального найма территории Слюдянского городского поселения: (данные изъяты). Приложение 1 - "Пофамильный список граждан, переселенных из аварийного жилищного фонда в рамках реализации этапа 2013-2014 годов подпрограммы "Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания", на 2014 - 2017 годы государственной программы Иркутской области "Доступное жилье" на 2014 - 2020 годы", список граждан с которыми заключены договора социального найма, переселенных из аварийного жилищного фонда. Приложение 2 - "Список семей, которым были предоставлены жилые помещения по договорам социального найма, на основании решения суда". За период с 2014-2020 годы введены в эксплуатацию 18 многоквартирны хдомов на территории Слюдянского городского поселения. (данные изъяты)

Исходя из обстоятельств дела, судебная коллегия не находит оснований полагать, что ответчиком нарушены положения п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ, доводы, что при наличии значительной очереди из граждан, принятых учет в качестве нуждающихся в получении жилья по договору социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда не могут использоваться как жилые помещения коммерческого использования, не являются основанием для отмены решения суда.

Доводы, что истец полагала, что заключен договор социального найма, так как состоит на учете в качестве нуждающихся в получении жилья по договорам социального найма, что свидетельскими показаниями подтверждено, что истцу не разъяснено, какой договор с ним заключается, истцу пояснили, что договор заключается на период трудовых отношений с последующим оформлением жилого помещения в собственность по истечении 5 лет, была введена в заблуждение относительно правовой природы договора, в связи с чем договор является недействительным в силу ст. 178 ГК РФ, подлежат отклонению.

Судом установлено, что истец в добровольном порядке согласилась занять жилую площадь по договору коммерческого найма, данный договор был заключен сторонами по обоюдному согласию, без какого-либо понуждения, следовательно, истец, подписав договор коммерческого найма, выразила свое согласие на предоставление ей, и членам ее семьи жилого помещения по договору коммерческого найма. Суд обоснованно пришел к выводу, что истцом в нарушение требований ст. 56 ГК РФ, не предоставлено доказательств, подтверждающих её доводы о том, что при заключении сделки истец действовала под влиянием заблуждения. Истцом не было представлено доказательств того, что при заключении договора найма жилого помещения она заблуждалась относительно природы сделки. При этом показания свидетеля Красных Е.Н. об указанных фактах с достоверностью не свидетельствуют. Договор коммерческого найма N 1 от 25 марта 2019 года является действительным, соответствующим требованиям законодательства РФ, оснований для признания его недействительным не имеется