Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 33-3506/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Крамаренко О.А.

судей Алферовой Г.П., Уосис И.А.

при секретаре Быстровой Н.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам администрации ГО "Город Калининград" и Дудинского Андрея Александровича на решение Центрального районного суда Калининградской области от 29 декабря 2020 года по иску Администрации городского округа "Город Калининград" к Дудинскому Андрею Александровичу о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки, о признании права собственности на объект капитального строительства отсутствующим.

Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя Дудинского А.А. по доверенности Кияницкой А.Е. и представителя администрации ГО "Город Калининград" по доверенности Левчук Ю.И., поддержавших доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация ГО "Город Калининград" обратилась в суд с иском к Дудинскому А.А. о признании договора аренды земельного участка недействительным и права собственности на объект капитального строительства отсутствующим, указав, что 27 декабря 2016 г. между Администрацией и Дудинским А.А. на основании постановления администрации ГО "Город Калининград" от 28.10.2016 года N 1633 "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с КН N по <адрес> "под строительство блокированных жилых домов" и протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды был заключен договор аренды N 595/2016-А земельного участка КН N площадью 1080 кв.м под строительство блокированных жилых домов на срок 18 месяцев.

14 сентября 2017 года между администрацией и Дудинским А.А. заключен договор аренды земельного участка с КН N площадью 1080 кв.м, расположенного по <адрес>, с разрешенным использованием "под строительство блокированных жилых домов", цель использования земельного участка - под двухсекционный блокированный жилой дом на срок 49 лет.

Договор аренды N 414/2017-А заключен на основании п. 1 ст. 39.1, п.п.9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с предоставлением Дудинским А.А. выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 05.09.2017, в соответствии с которой на указанном земельном участке имеется двухсекционный жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером N, площадью 56,2 кв.м.

Однако, как выяснилось после заключения вышеуказанного договора, в отношении данного объекта разрешительная и проектная документация, необходимая для возведения капитального объекта строительства, отсутствует. Указанный объект зарегистрирован в упрощенном порядке. Разрешенное использование предоставленного ранее в аренду ответчику земельного участка предусматривало капитальное строительство другого объекта недвижимости, не подпадающего под действие упрощенной процедуры регистрации, факт наличия такого объекта не подтвержден.

В этой связи истец считает, что Дудинский А.А. не имел права на предоставление ему земельного участка в аренду в соответствии со ст.ст. 39.6, 39.20 ЗК РФ.

В настоящее время в отношении земельного участка с КН N ответчиком произведен раздел, в результате которого образованы следующие земельные участки: земельный участок с КН N, площадью 295 кв.м с разрешенным использованием - блокированная жилая застройка, земельный участок с КН N, площадью 253 кв.м с разрешенным использованием - блокированная жилая застройка, земельный участок с КН N, площадью 253 кв.м с разрешенным использованием - блокированная жилая застройка, земельный участок с КН N, площадью 279 кв.м с разрешенным использованием - блокированная жилая застройка.

Наличие записи о праве собственности на объект капитального строительства в ЕГРН противоречит правовому режиму земель и нарушает публичные интересы, поскольку искусственно создает условия для предоставления Дудинскому А.А. необоснованного преимущества для получения земельного участка в собственность.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, ст.ст. 301, 302 ГК РФ, истец просил признать право собственности Дудинского А.А. на объект капитального строительства с КН N по <адрес> отсутствующим, исключить запись о его праве собственности на данный на объект; признать недействительным с момента заключения договор N 414/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1080 кв.м, заключенный 14 сентября 2017 года между Администрацией городского округа "Город Калининград" и Дудинским А.А., применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон сделки в положение, существовавшее до момента заключения договора N 414/2017-А, восстановив запись N 39:15:120907:241-39/001/2017-01 о праве аренды Дудинского А.А. на земельный участок с КН N, признания недействительным раздела земельного участка с кадастровым номером N на земельные участки с кадастровыми номерами N.

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от 29 декабря 2020 года исковые требования Администрации городского округа "Город Калининград" удовлетворены частично: признан недействительным договор N 414/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 1080 кв.м, заключенный 14.09.2017 между Администрацией городского округа "Город Калининград" и Дудинским Андреем Александровичем, с момента его заключения.

Применены последствия недействительности сделки: стороны возвращены в первоначальное положение, восстановлена запись N 39:15:120907:241-/39/001/2017-01 о праве аренды Дудинского А.А. на земельный участок КН N признан недействительным раздел земельного участка с кадастровым номером N на земельные участки с кадастровыми номерами N, в остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Администрация ГО "Город Калининград" просит решение в части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности Дудинского А.А. на объект капитального строительства отсутствующим отменить и вынести в указанной части новое решение об удовлетворении данных требований, полагая вывод суда о неверном способе защиты нарушенного права, не соответствующим закону и фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что поскольку наличие зарегистрированного права собственности ответчика на объект капитального строительства предоставляло ему исключительное право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, то суду необходимо было установить, имелся ли данный объект на момент заключения договора аренды N 414/2017-А. Между тем, в материалы дела представлены бесспорные доказательства того, что объект, право собственности на который зарегистрировал ответчик 29 мая 2017 г., отсутствовал на земельном участке на дату заключения договора аренды, и фактически был возведен спустя два года. Кроме того, регистрация права на объект, как на блокированный жилой дом, была произведена с нарушением установленного законом порядка. Таким образом, незаконная регистрация права собственности на не существовавший объект является основанием для признания права собственности ответчика отсутствующим. В это связи ссылка суда на заключение строительно-технической экспертизы о том, что возведенный объект хотя и не соответствует требованиям строительных, противопожарных норм, предъявляемым к блокированным жилым домам, но последние являются устранимыми, не имеет правового значения для данного спора.

В апелляционной жалобе Дудинский А.А. просит решение суда в части признания договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении данных требований, ссылаясь на то, что поскольку

государственная регистрация права на блокированный жилой дом была произведена 29 мая 2017 г., ее законность никем не оспорена и недействительной не признана, то суд не вправе был самостоятельно делать вывод о незаконности данной государственной регистрации права и на этом основании - вывод о недействительности договора аренды земельного участка, предоставленного под существующий объект - блокированный жилой дом. Признавая незаконным раздел земельного участка, суд не дал оценки тому обстоятельству, что раздел участка произведен в установленном законом порядке, результаты межевания также истцом не оспаривались. При этом отмена произведенного раздела земельного участка делает невозможным его использование по назначению.

В судебное заседание ответчик Дудинский А.А. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причин неявки не сообщил, об отложении дела не ходатайствовал, в связи с чем суд апелляционной инстанции, учитывая мнение его представителя, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности Дудинского А.А. на объект капитального строительства отсутствующим, в связи с нарушением норм материального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации ГО "Город Калининград" от 28.10.2016 года N 1633 назначен к проведению аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с КН 39:15:120907:241 по пер. Ломоносова в Центральном районе под строительство блокированных жилых домов.

27 декабря 2016 г. с Дудинским А.А., как победителем аукциона, на основании протокола о его результатах по лоту N 3 от 22.12.2016 г., был заключен договор аренды N 595/2016-А земельного участка КН 39:15:120907:241 площадью 1080 кв.м под строительство блокированных жилых домов на срок 18 месяцев.

29 мая 2017 г. Дудинский А.А. зарегистрировал право собственности на двухсекционный блокированный жилой дом площадью 56, 2 кв.м, находящийся на вышеуказанном земельном участке, после чего обратился с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка КН 39:15:120907:241 без проведения торгов.

14 сентября 2017 г. между Администрацией городского округа "Город Калининград" и Дудинским А.А. заключен договор N 414/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1080 кв.м, расположенного по <адрес>, с разрешенным использованием "под строительство блокированных жилых домов", цель использования земельного участка - под двухсекционный блокированный жилой дом. Договор заключен в соответствии с п. 1 ст. 39.1, п.п.9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, на основании представленной Дудинским А.А. выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 05.09.2017 г. о праве собственности на вышеуказанный объект. Срок действия договора 49 лет до 14 сентября 2066 г.

12 июля 2019 г. Дудинский А.А. произвел раздел земельного участка с КН N площадью 1080 кв.м на четыре земельных участка: КН N площадью 295 кв.м, КН N площадью 253 кв.м, КН N площадью 253 кв.м, КН N площадью 279 кв.м.

Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что поскольку право собственности на жилое здание (двухсекционный блокированный жилой дом) площадью 56, 2 кв.м с КН N возникло у Дудинского А.А. в нарушение требований Федерального закона от 13.07.2015 N 218 -ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", запрещающего упрощенный порядок регистрации прав в отношении двухсекционных блокированных домов, при этом данный объект и фактически не был возведен, то есть отсутствовал на момент регистрации на него права в упрощенном порядке (29 мая 2017 г.), пришел к правильному выводу о том, что предусмотренных п. 1 ст. 39.1, п.п.9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления земельного участка с КН 39:15:120907:241 площадью 1080 кв.м Дудинскому А.А. в аренду без проведения торгов, не имелось, в связи с чем правомерно, руководствуясь п. 2 ст. 168, п. 1 ст. 10 ГК РФ, признал недействительным договор аренды земельного участка от 14 сентября 2017 г. и произведенный в последующем его раздел на четыре земельных участка.

Вопреки доводам жалобы, такие выводы суда основаны на совокупности исследованных доказательств, которым суд дал в соответствии со ст. 67 ГПК РФ надлежащую правовую оценку, и правильном применении норм материального права.

Как верно указано судом, в соответствии с п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" упрощенный порядок применяется только к отдельным видам объектов, к числу которых блокированный жилой дом не относится.

Из системного толкования ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, ст. 16 Жилищного кодекса РФ блокированный жилой дом является малоэтажным многоквартирным домом и в силу ст. 51 ГрК РФ строительство таких домов осуществляется на основании проектной документации, с получением в установленном порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Таким образом, кадастровый учет и государственная регистрация прав на блокированный жилой дом согласно п.10.ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" может быть осуществлена при предоставлении разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Между тем, в нарушение действующего законодательства разрешения на строительство при осуществлении государственной регистрации прав Дудинского А.А. на двух секционный блокированный жилой дом КН N представлено не было.

Поскольку у Дидинского А.А. отсутствовал необходимый пакет документов, легализующих построенное здание, фактически в данные ЕГРН были внесены сведения о регистрации права собственности на постройку - двухсекционный блокированный жилой дом, право на которую не могло быть зарегистрировано в упрощенном порядке, то есть такая регистрация произведена в нарушение закона и по сути подобная постройка отвечает признакам самовольности (ст.222 ГК РФ).

Кроме того, судом установлено, что фактически по состоянию как на момент регистрации права собственности на объект в упрощенном порядке (29 мая 2017 г.), так и на момент заключения договора аренды 14 сентября 2017 г., а также и на момент раздела земельного участка ( июль 2019 г.) двухсекционный блокированный жилой дом площадью 56, 2 кв. м на земельном участке отсутствовал.

Так, из регистрационного дела по заявлению Дудинского А.А. от 26 мая 2017 года о государственной регистрации права собственности на объект - двух секционный блокированный жилой дом с КН N следует, что право собственности было зарегистрировано в упрощенном порядке ( т.1, л.д.136-152).

В материалах регистрационного дела содержится технический план здания, из которого следует, что материал наружных стен "прочие материалы", однако самого технического плана с описанием его помещений, конфигурации и т.д. не имеется (л.д. 147 том 1), описание местоположения объекта на земельном участке отображено схематически (л.д. 31 том 1).

При этом заключение кадастрового инженера, подтверждающее факт осмотра дома и его возведение, в регистрационном деле отсутствует.

Кроме того, на чертеже градостроительного плана земельного участка, выполненного 14.04.2017 г., объекта недвижимости не имеется.

Имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что 17 мая 2017 г. Дудинский А.А. обращался в комитет городского хозяйства с просьбой о возврате денежных средств, которые были оплачены им за предстоящую вырубку зеленых насаждений на земельном участке для последующего строительства проектируемого блокированного жилого дома, указав, что услуга по получению порубочного билета ему не оказана, так как деревья не вырубались (л.д. 91-106 том 1).

В ходе разработки проекта межевания территории в границах красных линий переулка Ломоносова - улицы Ломоносова в г. Калининграде, утвержденного Приказом Агентства по архитектуре и градостроению и перспективному развитию Калининградской области N 185 от 20 июня 2019 г., на чертеже межевания данной территории по состоянию на февраль 2019 г. также не отражено наличие каких-либо объектов капитального строительства на земельном участке с КН N.

По материалам проверки, проведенной 4 октября 2019 г. комитетом муниципального контроля, объекта капитального строительства на земельных участках с КН N, образованных из земельного участка с КН N, не имеется.

Возведенный в настоящее время ответчиком объект капитального строительства фактически оказался расположенным на двух из четырех земельных участках, что свидетельствует о его строительстве уже после произведенного раздела.

Представленный ответчиком договор строительного подряда от 17 апреля 2017 г., заключенный с ООО "Мастерстрой" на строительство двухсекционного сблокированного жилого дома, с актом о приемке выполненных работ от 1 мая 2017 г., правомерно отклонен судом, поскольку опровергается приведенными выше доказательствами.

Таким образом, судом бесспорно установлено, что фактически объект капитального строительства - двух секционный блокированный жилой дом с КН N площадью 56, 2 кв.м, отсутствовал как по состоянию на дату регистрации на него права собственности Дудинским А.А., так и по состоянию на октябрь 2019 г., а регистрация такого права в упрощенном порядке произведена незаконно.

Поскольку право на предоставление земельного участка в аренду без торгов у Дудинского А.А. на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ не возникло, а заключенный договор аренды от 14 сентября 2017 г. нарушает права и законные интересы муниципального образования городской округ "Город Калининград", права и охраняемые законом интересы неограниченного круга лиц, суд в соответствии с положения ст.ст.10, 168 ГК РФ, усмотрев злоупотребление правом со стороны Дудинского А.А., и приняв во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", правомерно признал договор N 414/2017-А аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1080 кв.м недействительным с момента его заключения.

Довод жалобы Дудинского А.А. о том, что государственная регистрация его права собственности на объект недвижимости не оспорена, как и результаты межевания земельного участка при его разделе на четыре, не опровергает правильность вышеуказанных выводов об отсутствии законных оснований для внесения такой регистрационной записи как в силу фактического отсутствия объекта - двухсекционного жилого дома по состоянию на 29 мая 2017 г., так и запрета производить такую регистрацию в упрощенном порядке.

Ссылка в жалобе на то, что сама по себе недействительность договора аренды не влечет недействительность раздела земельного участка в качестве последствия, предусмотренного п. 2 ст. 167 ГК РФ, не может быть признана состоятельной.

Как указано выше, в аренду земельный участок Дудинским А.А. был оформлен под существующий жилой дом, однако в дальнейшем, якобы при его наличии, произведен раздел этого участка на четыре земельных участка для строительства четырех блок-секций, при этом материалами дела подтверждено, что возведенный в процессе настоящего судебного разбирательства объект расположен одновременно на двух земельных участках с КН N площадью 295 кв.м и КН N площадью 253 кв.м.

При таких обстоятельствах, и в отсутствие правовых оснований для получения земельного участка в аренду без торгов, Дудинский А.А. не имел и предусмотренных законом оснований для его раздела.

Общий срок исковой давности по заявленным требованиям, вопреки доводам жалобы, администрацией города не пропущен. Мотивы, по которым отклонено такое заявление ответчика, подробно изложены в решении и являются правильными.

С учетом изложенного оснований для отмены решения суда в оспариваемой ответчиком части по доводам его апелляционной жалобы не имеется.

Вместе с тем, доводы жалобы истца заслуживают внимания.

Так, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации ГО "Город Калининград" в части признания права Дудинского А.А. на объект капитального строительства с кадастровым номером N отсутствующим, суд исходил из того, что выбранный истцом способ защиты нарушенного права не соответствует характеру нарушенного права и не приведет к его восстановлению, а кроме того, сослался на то, что существующий в настоящее время на земельном участке объект, хотя и не соответствует требованиям строительных, противопожарных норм, предъявляемых к блокированным жилым домам, однако выявленные несоответствия являются устранимыми.

С таким выводом суда согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном толковании и применении закона.

Установленный ст. 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.