Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 июля 2021 года Дело N 33-3503/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Будылка А.В., Гапоненко Л.В.

при секретаре Говорун А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манько Л. А., Манько В. Н. к Жусанбаеву А. Ж. о взыскании сумм по апелляционной жалобе истца на решение Советского районного суда города Омска от 22 октября 2020 года о частичном удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения Манько В.Н., судебная коллегия

установила:

Манько Л.А., Манько В.Н. обратились в суд с иском к Жусанбаеву А.Ж. о взыскании сумм.

В обоснование заявленных требований указали, что на основании договора найма жилого помещения от 23 июля 2019 года Манько Л.А. сдала Жусанбаеву А.Ж. квартиру N N <...> в доме N N <...> по улице <...> за 7 000 рублей в месяц, сроком на 11 месяцев. Наём жилого помещения оплачивается ежемесячно за три дня до окончания срока оплаты за предыдущий месяц. Условиями договора предусмотрено, что жилищно-коммунальные услуги ответчик оплачивает дополнительно.

10 февраля 2020 года Жусанбаев А.Ж. без предупреждения выехал из квартиры, не оплатив задолженность.

На основании изложенного просили взыскать с Жусанбаева А.Ж. плату за жилое помещение за январь, февраль 2020 года в размере 14 000 рублей, долг за жилищно-коммунальные услуги в размере 7 650 рублей, упущенную выгоду в размере 21 000 рублей, неустойку в размере 46 200 рублей, возместить судебные расходы, понесённые по настоящему делу.

Жусанбаев А.Ж. представил суду письменные возражения, где указал, что исковые требования не признаёт. Плату за жилое помещение передавал наймодателю в установленном договором размере и своевременно. Проживая в квартире, узнал, что Манько Л.А. завышала стоимость коммунальных услуг, что вынудило его покинуть квартиру 23 января 2020 года. Просил в удовлетворении исковых требований отказать, признать договор найма жилого помещения от 23 июля 2019 года расторгнутым 31 января 2020 года ввиду нарушения Манько Л.А. его условий.

В судебном заседании истцы Манько Л.А., Манько В.Н. участия не принимали, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик Жусанбаев А.Ж. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении. Указал, что покинул квартиру 23 января 2020 года, передав ключи Манько Л.А., задолженности перед истцами не имеет.

Решением суда с Жусанбаева А.Ж. в пользу Манько В.Н. взыскана плата по договору найма жилого помещения от 23 июля 2019 года за период с 01 января 2020 года по 10 февраля 2020 года в размере 9 413, 80 рубля, услуги жилищно-коммунального хозяйства в размере 5 829, 26 рубля, неустойка в размере 1 000 рублей, судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 2 089, 80 рубля и по оплате государственной пошлины в размере 1 983 рублей. В удовлетворении остальной части иска и в удовлетворении исковых требований Манько Л.А. отказано. Манько Л.А. возвращена излишне уплаченная по чеку-ордеру ПАО "Сбербанк" от 25 августа 2020 года сумма государственной пошлины в размере 54 рублей.

Манько В.Н. с решением суда не согласился, подал на него апелляционную жалобу, указав, что основания для снижения предусмотренного договором размера платы за наём помещения в феврале 2020 года отсутствовали, а поскольку ответчик был обязан предупредить наймодателя о расторжении договора за 3 месяца, чего им сделано не было, отсутствовали основания для отказа в удовлетворении его требований о взыскании платы за наём помещения в марте, апреле, мае 2020 года. На основании изложенного просил суд апелляционной инстанции отменить решение суда в части, довзыскать с ответчика задолженность по договору найма жилого помещения за февраль-май 2020 года, неустойку 25 000 рублей, судебные расходы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 20 января 2021 года решение суда от 22 октября 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Манько В.Н. - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 20 января 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Омский областной суд, кассационная жалоба Манько В.Н., Манько Л.А. удовлетворена.

Судебное заседание по повторному рассмотрению дела судом апелляционной инстанции было назначено на 28 июня 2021 года, о чём стороны были надлежаще извещены, для участия в судебном заседании не явились. Поэтому судебная коллегия направила им письма с разъяснениями обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела, и обязанностей по их доказыванию, известив о рассмотрении дела в судебном заседании суда апелляционной инстанции 19 июля 2021 года. Для участия в судебном заседании явился Манько В.Н., поддержавший доводы апелляционной жалобы; иные лица, участвующие в деле, в суд не явились.

Выслушав объяснения истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает необходимым решение суда изменить.

Из материалов дела следует, что 23 июля 2019 года Манько Л.А. и Жусанбаевым А.Ж. заключили договор найма жилого помещения, по условиям которого наймодатель предоставил, а наниматель получил во временное пользование квартиру N N <...> в доме N N <...> по <...> на 11 месяцев (с 23 июля 2019 года по 01 июня 2020 года) за плату в размере 7 000 рублей в месяц. Цена договора за весь его срок - 77 000 рублей.

Потреблённые коммунальные услуги оплачиваются нанимателем по счётчикам дополнительно.

Плата по договору осуществляется ежемесячно не позднее чем за три дня до окончания срока оплаты и оформляется распиской в её получении.

Квартира передаётся в пользование нанимателю и возвращается им наймодателю по соответствующему акту.

Указывая на то, что 10 февраля 2020 года Жусанбаев А.Ж. без предупреждения оставил квартиру, не предупредив заблаговременно наймодателя о расторжении договора в одностороннем порядке, не сдав её по акту, не вернув ключи от неё, не оплатил пользование квартирой и потреблённые в ней жилищно-коммунальные услуги в январе и феврале 2020 года, Манько Л.А. и Манько В.Н. предъявили ему изложенный выше иск.

Манько Л.А. в период рассматриваемых отношений являлась собственником квартиры. По договору от 12 августа 2020 года она уступила требования, вытекающие из обозначенному договору найма жилого помещения к Жусанбаеву А.Ж., Манько В.Н.

Жусанбаев А.Ж. при рассмотрении дела судом первой инстанции пояснял в судебном заседании, что проживал в квартире истца по январь 2020 горда, плату за пользование квартирой передавал Манько Л.А. в районе 23 числа за предстоящий месяц проживания, квитанции за коммунальные услуги получал он, передавал Манько Л.А., которая производила расчёт на основании снимаемых ею показаний счётчиков и называла ему необходимую сумму оплаты, он определённую таким способом сумму денег также передавал ей. Впоследствии его знакомая сообщила ему, что сумма оплаты коммунальных услуг завышена, поэтому в конце декабря 2019 года он отдал Манько Л.А. сумму за проживание в квартире в январе 2020 года и сообщил о том, что в квартире больше проживать не будет. В январе 2020 года он выехал из квартиры, отдав Манько Л.А. ключи от неё.

Статьями 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить её применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьями 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор признается заключённым в момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключённым с момента передачи соответствующего имущества.

Согласно статьям 671, 673, 674 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основе договора аренды жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если договор найма заключён на срок не менее года.

Из приведённых норм права следует, что, подписав 23 июля 2019 года договор с изложенными условиями, Манько Л.А. и Жусанбаев А.Ж. заключили договор найма жилого помещения, все отношения сторон, вытекающие из названного договора, не урегулированные ими при его подписании, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о найме жилого помещения.

Статьями 678, 682 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции не представил доказательств внесения Манько Л.А. платы за жилое помещение и потреблённых в нём коммунальных услуг в январе и феврале 2020 года, не представил акт передачи ей жилого помещения по окончании срока проживания, как того требует пункт 3.1.1 заключённого ими договора. Поэтому довод ответчика о том, что договор найма был расторгнут им 23 января 2020 года, суд отклонил и, исходя из пояснений истцов о проживании ответчика в жилом помещении до 10 февраля 2020 года, взыскал с Жусанбаева А.Ж. плату за жилое помещение за период с 01 января 2020 года по 10 февраля 2020 года в размере 9 413, 8 рубля (7 000 + (7 000: 29 х 10)) и за коммунальные услуги - в размере 5 829, 26 рубля.

В удовлетворении требования о взыскании с него платы за жилое помещение за март, апрель и май 2020 года суд первой инстанции, руководствуясь статьями 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал потому, что истцы не доказали причинение им ответчиком убытков в виде упущенной выгоды. По статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил размер неустойки.

Поскольку Манько Л.А. уступила права кредитора, принадлежащие ей на основании обязательства, возникшего из приведённого договора найма, Манько В.Н., суд первой инстанции в соответствии со статьями 382, 384, 388, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно взыскал обозначенную задолженность по договору найма с Жусанбаева А.Ж. в пользу Манько В.Н., однако выводы суда о сумме, подлежащей взысканию с ответчика за нарушение им договора найма, противоречат обстоятельствам дела и нормам материального права.

Как было указано выше, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение, размер которой устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Статьёй 687 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договором найма жилого помещения было согласовано, что передача платы за жилое помещение нанимателем наймодателю оформляется распиской; передача объекта найма в пользование нанимателю и его возвращение наймодателю осуществляются по акту приёма-передачи; размер платы за жилое помещение - 7 000 рублей в месяц (пункты 2.5, 3.1.1, 2.1 договора).

В соответствии с приведёнными условиями Манько Л.А. по акту N <...> от 23 июля 2019 года передала Жусанбаеву А.Ж. квартиру N N <...> в доме N N <...> по улице <...> вместе с находящимся в ней имуществом, а Жусанбаев А.Ж. принял обозначенную квартиру и ключи от неё.

Жусанбаев А.Ж. не представил надлежащих доказательств исполнения им своего обязательства по договору найма жилого помещения: расписки, подтверждающие передачу им Манько Л.А. денег в оплату жилого помещения за спорный период, отсутствуют так же, как отсутствуют доказательства письменного уведомления Манько Л.А. в конце ноября 2019 года о его намерении расторгнуть договор найма жилого помещения с марта 2020 года, доказательства передачи квартиры и ключей от неё Жусанбаевым А.Ж. Манько Л.А. по прекращении найма (в срок или досрочно).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьёй 393 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 15 названного кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии со статьёй 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При определении упущенной выгоды согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации действительно учитываются предпринятые кредитором для её получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Между тем, при изложенных обстоятельствах Манько Л.А. заключила с Жусанбаевым А.Ж. договор найма жилого помещения сроком на 11 месяцев, то есть до 01 июня 2020 года и имела право рассчитывать при надлежащем исполнении ответчиком договора найма жилого помещения на получение платы за него по май 2020 года, а при досрочном расторжении им договора найма - на письменное предупреждение об этом за три месяца.

Таким образом, Манько Л.А. необходимые меры для получения дохода предприняла 23 июля 2019 года, заключив обозначенный договор с Жусанбаевым А.Ж.

В соответствии с частью 3 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Суд апелляционной инстанции предложил ответчику представить доказательства наличия оснований для расторжения им договора найма. Ответчик таких доказательств суду не представил.

Указание им суду первой инстанции на завышение истцом суммы платы за коммунальные услуги, потреблённые в жилом помещении, во-первых, не доказано, во-вторых, противоречит его же пояснениям о способе её определения, в-третьих, данное обстоятельство, при существовании такового, является основанием для перерасчёта платежей или каких-либо иных действий, но основанием для расторжения договора жилого помещения не является.

Учитывая изложенное, поскольку внесение платы за жилое помещение с января по февраль 2020 года, а также направление письменного уведомления о расторжении договора найма жилого помещения, его передачи наймодателю ответчиком не доказано, с Жусанбаева А.Ж. в пользу Манько В.Н. подлежала взысканию задолженность по договору найма с января по май 2020 года в размере 35 000 (7 000 * 5) рублей.

Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, при этом судом нарушены нормы материального права, что согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда в апелляционном порядке.

В соответствии с пунктами 2.5, 4.1 договора найма жилого помещения плата за него "производится за период ежемесячно не позднее чем за три дня до окончания срока оплаты". В случае задержки расчётов наниматель уплачивает неустойку в размере 1 % в сутки от суммы договора.