Дата принятия: 15 ноября 2019г.
Номер документа: 33-3502/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 ноября 2019 года Дело N 33-3502/2019
от 15 ноября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Худиной М.И.,
судей Марисова А.М., Залевской Е.А.
при секретаре Климашевской Т.Г.,
помощнике судьи Б.,
с участием прокурора Кофман Е.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело N2-1551/2019 по исковому заявлению Титовой Галины Самсоновны, Теущак Александра Анатольевича к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, определении выкупной цены
по апелляционной жалобе представителя муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко Марины Александровны на решение Советского районного суда города Томска от 26 июля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Худиной М.И., возражения на апелляционную жалобу истца Теущак А.А., заключение прокурора Кофман Е.Г., полагавшей решение суда не подлежащим отмене, судебная коллегия
установила:
Черкасова Т.А., Лебедева (Черкасова) М.А., Черкасов С.А., с учетом уточнения заявленных требований, обратились в суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г.Томска об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения - квартиры по адресу /__/ путем выкупа с прекращением права собственности, определении выкупной цены в размере 3 898 123 руб. по 1/3 доли каждому.
Титова Г.С., Теущак А.А., с учетом уточнения заявленных требований, обратились в суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения - квартиры по адресу /__/ путем выкупа с прекращением права собственности, определении выкупной цены в размере по 1 846 994 руб. 50 коп. каждому.
В обоснование требований указано, что истцы являются собственниками жилых помещений, находящихся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: /__/. Многоквартирный дом по /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Томска N 2 от 09.01.2018 принято решение об изъятии в установленном порядке для муниципальных нужд жилых помещений в данном жилом доме. Собственники жилых помещений были ознакомлены с проектами соглашений об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в соответствии с которыми размер возмещения определен на основании отчетов ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" от 05.12.2018. С предлагаемым размером возмещения истцы не согласились, полагая его заниженным.
Определением суда от 26.07.2019 принят отказ истцов Черкасовой Т.А., Лебедевой (Черкасовой) М.А., Черкасова С.А. от иска к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения - квартиры /__/ для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, определении размера выкупной цены, производство по делу в отношении данных истцов прекращено.
В судебном заседании представитель истцов Кочетов P.M. исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика Виденко М.А. в судебном заседании исковые требования не признала, полагала, что оснований сомневаться в обоснованности выкупной цены, предложенной ответчиком, не имеется.
Дело рассмотрено в отсутствие истцов Титовой Г.С., Теущак А.А.
Обжалуемым решением, с учетом определения об исправлении описки от 02.09.2019, исковые требования Титовой Г.С., Теущак А.А. удовлетворены. На муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации города Томска возложена обязанность изъять у Титовой Г.С., Теущак А.А. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру /__/ путем выкупа с заключением соглашения, с прекращением права собственности Титовой Г.С., Теущак А.А. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 3 693 989 руб., по 1 846 994 руб. 50 коп. каждому.
В апелляционной жалобе представитель муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко М.А. просит решение изменить в части установления размера выкупной цены.
В обоснование жалобы указывает, что, рассчитывая размер компенсации собственнику непроизведенного капитального ремонта, эксперт АНО "Томский центр экспертиз" определилего в ценах по состоянию на 2 квартал 2019 года, а не по состоянию на дату, когда требовалось производство такого ремонта. Ввиду отсутствия нормативной базы для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, ссылаясь на судебную практику, полагает, что его размер нецелесообразно устанавливать отдельно от рыночной стоимости жилого помещения, а размер убытков истца следует определять как разницу стоимости изымаемого жилого помещения и аналогичного жилого помещения в нормальном техническом состоянии.
Во избежание неосновательного обогащения истца компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не может превышать стоимость жилого помещения в нормативном состоянии. В указанной связи полагает, что заключение судебной экспертизы не может быть положено в основу решения суда, так как стоимость квартиры с учетом стоимости доли в праве на земельный участок определена в размере 1 061 000 рублей, стоимость непроизведенного капитального ремонта - в размере 2 524 242 рублей, что кратно выше стоимости квартиры.
Обращает внимание на то, что доказательств неизбежности расходов истца по поиску нового жилья через специализированные организации или риелтора, услуги которых оценены экспертом в 67 980 рублей, материалы дела не содержат, в связи с чем размер взысканных убытков подлежит уменьшению.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь п. 3 ст. 167, п. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие истца Титовой Г.С., представителя ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.
Согласно ч.1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.
В силу ч.10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Частью 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Судом первой инстанции установлено, что Титова Г.С. и Теущак А.А. на основании договора передачи N 5189 от 05.03.2013, зарегистрированного администрацией Советского района г. Томска, являются собственниками по 1/2 в праве общей долевой собственности жилого помещения - квартиры, общей площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/. Истцам также принадлежит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: /__/, кадастровый номер /__/, пропорционально размеру квартиры.
Постановлением администрации г. Томска от 10.07.2013 N 725 многоквартирный дом N /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Томска N 2 от 09.01.2018 жилые помещения по адресу: /__/, в том числе квартира /__/, признаны аварийными и изъяты для муниципальных нужд (л.д.26).
Согласно отчета ООО "Западно-Сибирский консалтинговый центр" стоимость возмещения за изымаемое недвижимое имущество истцов составила 2131000 рублей.
На основании данного отчета администрацией Советского района города Томска истцам предложен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества с указанным в отчете размером возмещения, от подписания которого истцы отказались, выразив несогласие с оценкой изымаемого имущества.
Согласно заключению судебной экспертизы АНО "Томский экспертный центр" от 24.06.2019 N 4172-2487/19 (т. 1, л.д. 112-238), проведенной на основании определения суда, рыночная стоимость жилого помещения - квартиры N /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенной по адресу: /__/, в целом составляет 3 639 989 руб., в том числе: стоимость жилого помещения - 246 709 руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок пропорционально общей площади квартиры - 814 291 руб.; стоимость доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома - 2 524 242 руб., размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, - 54 747 руб.
Принимая во внимание, что заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела, мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы, эксперты предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ, суд первой инстанции, руководствуясь также положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, счел возможным признать его выводы обоснованными и положить их в основу принятого решения.
Оснований не соглашаться с выводами суда у судебной коллегии не имеется.
В соответствии с положениями ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна представить доказательства в обоснование своих требований и возражений.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель ответчика, выразив несогласие с заключением судебной экспертизы АНО "Томский экспертный центр" от 24.06.2019 N 4172-2487/19, заявил ходатайство о назначении дополнительной экспертизы в целях определения стоимости изымаемого имущества. На разрешение экспертов просил поставить вопрос: какова стоимость непроизведенного капитального ремонта жилого дома на момент возникновения необходимости в его производстве, приходящаяся на квартиру /__/ в жилом доме (т.2, л.д. 36).
Отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд первой инстанции в определении от 24.07.2019 указал на то, что заключение экспертов является ясным, полным, не противоречит материалам дела, содержит мотивированные выводы, основанные на подробно описанных исследованиях (т.2, л.д. 39).
Разрешая аналогичное ходатайство, заявленное представителем ответчика в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия в его удовлетворении также отказала, согласившись с выводами определения суда от 24.07.2019.
Так, из заключения судебной экспертизы следует, что для определения стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперты применили Методику определения физического износа гражданских зданий, утвержденную Приказом N404 от 27.10.1970 Минжилкомхоза РСФСР, в соответствии с которой стоимость капитального ремонта определяется в процентах от восстановительной стоимости конструктивных элементов здания. Расчет восстановительной стоимости включает следующие этапы: определение базовой восстановительной стоимости в ценах 1969 года по данным о восстановительной стоимости аналога (год постройки изымаемого жилого дома - 1877), применение к полученному результату корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога; определение индексов перехода к ценам 1984 года, далее - к ценам на дату проведения оценки. Расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен в ценах по состоянию на 2 квартал 2019 года (т.1, л.д. 212- 217).
В соответствии с п.2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Согласно пунктам 1-3 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
Таким образом, определение стоимости непроизведенного капитального ремонта жилого помещения, являющегося убытками истцов, обоснованно установлено заключением экспертов по состоянию на день рассмотрения иска, а не на момент возникновения необходимости производства указанного ремонта, как считает апеллянт.
При этом то обстоятельство, что стоимость непроизведенного капитального ремонта оказалась выше стоимости самого жилого помещения, не ставит под сомнение указанные выводы экспертов, а свидетельствует о значительном ухудшении состояния жилого помещения при невыполнении должником своего обязательства по надлежащему содержанию многоквартирного дома до передачи его в собственность гражданам.
Доводы жалобы о том, что убытки истца, связанные с неисполнением ответчиком обязанности по своевременному капитальному ремонту жилого дома, следует определять как разницу в стоимости многоквартирного дома (квартиры), признанного аварийным, и аналогичного жилого дома (квартиры), не требующего капитального ремонта, отклоняются, поскольку не имеют правового и доказательственного обоснования.
Ссылка апеллянта на необоснованное включение в состав убытков, связанных с изъятием жилого помещения, стоимости услуг риэлтерских агентств, которыми, по мнению апеллянта, истцы могут и не воспользоваться, судебной коллегией отклоняется, поскольку в силу ч.7 ст.32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются не только рыночная стоимость жилого помещения и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, но и все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В указанной связи расходы на оплату риэлтерских услуг, связанных с поиском нового жилого помещения, обоснованно включены судом в размер возмещения за изымаемое жилое помещение, поскольку являются необходимыми, что подтвердил в судебном заседании истец Теущак А.А.
С учетом изложенного оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда города Томска от 26 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко Марины Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
