Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 33-3497/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Солоняка А.В.,

судей Долгополовой Ю.В. и Шкробова Д.Н.,

при секретаре Шибановой С.С.,

с участием прокурора Савельевой А.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Лесовик" на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 20 мая 2021 года, которым исковые требования ООО "Лесовик" к Брагину М.З.. Брагиной Л.А. и Брагину С.М. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Удмуртской Республики Долгополовой Ю.В., выслушав объяснения представителя ООО "Лесовик" -Белых А.П., действующего на основании доверенности от 1 июня 2021 года сроком действия 1 год, поддержавшего доводы жалобы, представителя Брагина М.З. и Брагина С.М. - Пушиной И.В., действующей на основании доверенностей от 13 июня 2019 года сроком действия 3 года и от 8 декабря 2020 года сроком действия 3 года, возражавшей против удовлетворения жалобы, заключение прокурора, полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Лесовик" обратилось в суд с иском к Брагину М.З., Брагиной Л.А. и Брагину С.М. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 28 июля 2017 года, заключенного с ООО "ЗСС" истец стал собственником вышеуказанного жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают ответчики. Являясь собственником квартиры, истец не может реализовать свои права по владению и пользованию этим жилым помещением. В адрес ответчиков направлялось уведомление о приобретении истцом спорной квартиры, в котором было предложено купить данное жилое помещение либо выехать из него в срок до 26 октября 2020 года. До настоящего времени ответчики продолжают пользоваться квартирой.

Также ООО "Лесовик" обратилось в суд с иском к Брагину М.З., Брагиной Л.А. и Брагину С.М. о признании их утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

Данный иск мотивирован тем, что истец является собственником спорного жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают ответчики. 23 апреля 2019 года истец направил ответчикам уведомление, содержащее предложение заключить договор аренды, а в случае отказа в его заключении освободить квартиру в срок не позднее 22 мая 2019 года. Ответа на указанное предложение от Брагиных не последовало. Полагает, что в связи с отсутствием между сторонами договора найма, ответчики утратили право пользования спорным жилым помещением. Ссылается на то, что в связи с проживанием в квартире ответчиков нарушаются его права как собственника указанного жилого помещения.

В порядке статьи 151 ГПК РФ вышеуказанные иски объединены судом в одно производство для совместного рассмотрения.

В суде первой инстанции представитель истца - Балтина З.Р., действующая на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержала.

Представитель ответчика Брагина С.М. - Пушина И.В., действующая на основании доверенности, иск не признала.

Ответчики, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено без их участия.

Суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, выражая несогласие с выводом суда о том, что у ответчиков возникло право бессрочного пользования спорной квартирой. Ссылаясь на то, что жилое помещение не передавалось в муниципальную собственность, являлось собственностью юридических лиц, полагает, что бессрочное пользование им у ответчиков возникнуть не могло. Считает, что вопреки выводам суда в исковых заявлениях приведены основания для выселения ответчиков из спорной квартиры.

В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что на основании договора купли-продажи от 28 июля 2017 года, заключенного с ООО "ЗСС", ООО "Лесовик" стало собственником спорного жилого помещения - четырех комнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Государственная регистрация права собственности ООО "Лесовик" на жилое помещение осуществлена 9 августа 2017 года.

На дату приобретения истцом спорной квартиры и в настоящее время в квартире проживают ответчики -Брагин М.З., Брагина Л.А. и Брагин С.М.

Ответчики зарегистрированы по месту жительства по адресу спорной квартиры с 4 февраля 1993 года.

Вступившими в законную силу судебными актами (решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 11 февраля 2004 года, решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 7 марта 2006 года) установлено, что ответчики Брагины занимают спорное жилое помещение на условиях договора коммерческого найма, возникшего в декабре 1992 года.

Изложенные обстоятельства подтверждены письменными доказательствами, по существу сторонами не оспариваются.

С решением суда об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Лесовик" о признании Брагиных утратившими право пользования жилым помещением и выселении судебная коллегия соглашается, вместе с тем выводы, положенные в основу обжалуемого решения, нельзя признать правильными.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия у ответчиков бессрочного права пользования спорным жилым помещением, что препятствует их выселению из указанной квартиры.

Между тем данный вывод суда не основан на нормах материального права, не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Основания возникновения бессрочного права пользования жилым помещением определены ЖК РФ, из содержания части 2 статьи 60 которого следует, что такое право возникает у нанимателя и членов его семьи, которым жилое помещение предоставлено на условиях договора социального найма.

В то время как из установленных по делу обстоятельств следует, что спорное жилое помещение находится в собственности юридического лица, предметом договора социального найма никогда не являлось, поскольку не принадлежало государственному или муниципальному жилищному фонду.

Так, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 22 июня 2004 года при рассмотрении кассационной жалобы Брагина М.З. и Брагиной Л.А. на решение Октябрьского районного суда г. Ижевска от 11 февраля 2004 года, которым отказано в удовлетворении иска Брагиных к ООО "У" о признании права собственности на квартиру, установлено, что спорное жилое помещение не может быть передано в собственность Брагиных, в том числе в порядке приватизации, поскольку не входит в состав государственного или муниципального жилищного фонда, является собственностью коммерческой организации.

Кроме того, из обстоятельств дела следует, что после возникновения у ООО "У" права собственности на спорную квартиру, она в государственный или муниципальный жилищный фонд не передавалась, находилась в частной собственности юридических лиц. Соответственно, право пользования на условиях договора социального найма данным жилым помещением у Брагиных не возникло, что исключает бессрочный характер их пользования.

Напротив, вступившим в законную силу вышеуказанным решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 11 февраля 2004 года установлено наличие у Брагиных права пользования квартирой на условиях договора найма, возникшего в декабре 1992 года.

Кроме того, наличие между первым собственником спорной квартиры - ООО "У" и Брагиными правоотношений по коммерческому найму подтверждено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 7 марта 2006 года, которым частично удовлетворены исковые требования ООО "У" к Брагину М.З. о взыскании задолженности за жилое помещение и коммунальные услуги и оставлен без удовлетворения встречный иск Брагина М.З. к ООО "У" об уменьшении размера платы за жилищно-коммунальные услуги и компенсации морального вреда.

Как видно из приведенного решения, наряду с коммунальными услугами Брагиным вменялось в обязанность внесение платы за найм спорного жилого помещения в пользу наймодателя - ООО "У", при этом суд первой инстанции исходил из наличия между ООО "У" и Брагиными правоотношений, вытекающих из договора коммерческого найма.

Вышеуказанные судебные акты являются доказательством наличия у ответчиков права пользования спорным жилым помещением на условиях договора коммерческого найма, начиная с декабря 1992 года.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

С учетом вышеизложенного при разрешении настоящего спора подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие правоотношения по договору коммерческого найма.

Так, в силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

По смыслу данной нормы, приобретение ООО "Лесовик" по договору купли-продажи объекта недвижимости, в котором проживают Брагины, не влечет для них изменения прав и обязанностей в отношении занимаемого ими жилого помещения, а новый собственник ООО "Лесовик" получает все права и обязанности по договору найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Из обстоятельств дела следует, что в письменном виде договор найма спорной квартиры ни с одним из ее собственников Брагиными не заключался, при этом правоотношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением на условиях договора коммерческого найма возникли в декабре 1992 года, проживание ответчиков на таких условиях в спорной квартире носит непрерывный характер. Следовательно, в рассматриваемом случае подлежат применению положения пункта 1 статьи 683 ГК РФ о пятилетнем сроке действия договора найма.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

На дату приобретения ООО "Лесовик" права собственности на спорную квартиру (август 2017 года) действие договора коммерческого найма не прекратилось, поскольку указанный срок истекал в декабре 2017 года.

При этом обязанность наймодателя по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма, предусмотренная пунктом 2 статьи 684 ГК РФ, истцом не выполнена, об отказе от продления договора найма ответчики в установленном законом порядке не предупреждались, от продления договора Брагины также не отказывались, следовательно, действие договора найма спорного жилого помещения продолжилось до декабря 2022 года.

Направленные истцом в адрес ответчиков уведомления от 23 апреля 2019 года о необходимости заключения договора аренды квартиры и от 12 октября 2020 года, содержащее предложение о приобретении спорной квартиры, а в случае отказа -об ее освобождении, по своему содержанию не являются предусмотренным вышеприведенной нормой отказом наймодателя от продления действия договора найма. Более того, указанные уведомления направлены с нарушением установленного статьей 684 ГК РФ срока, соответственно, не влекут правовых последствий в виде прекращения действия договора коммерческого найма.

Поскольку от досрочного освобождения спорного жилого помещения Брагины отказались, правовых оснований для их выселения не имеется.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя, которые приведены в пункте 2 статьи 687 ГК РФ.

Между тем обстоятельства, при наличии которых закон допускает возможность досрочного расторжения договора найма, по настоящему делу не установлены, истцом в обоснование своих требований не приведены.

Более того, вопрос о расторжении договора найма с ответчиками истцом перед судом не поставлен, соответствующие требования к ответчикам, в том числе в досудебном порядке, предъявлены не были.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, не имеется, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 20 мая 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Лесовик" - без удовлетворения.

Председательствующий Солоняк А.В.

Судьи Долгополова Ю.В.

Шкробов Д.Н.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка