Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 сентября 2021 года Дело N 33-3494/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Коровиной Е.В.,

судей Голубевой О.Ю., Долгинцевой Т.Е.,

при помощнике судьи Михайлове И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании

по докладу судьи Коровиной Е.В., дело по апелляционной жалобе Баскакова Р.В. на решение Калининского районного суда Тверской области от 18 июня 2021 года, которым постановлено: "исковые требования Баскакова Р.В. к Леенвибер Л.Д. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков, признании права собственности на земельные участки, взыскании пени (неустойки) по договору удовлетворить частично.

Взыскать с Леенвибер Л.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу Баскакова Р.В. пени (неустойку) по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым N, заключенного 19 мая 2020 года между Баскакова Р.В. и Леенвибер Л.Д., за период с 20 июля 2020 года по 11 марта 2021 года в размере 30600 рублей.

В удовлетворении требований о расторжении договоров купли-продажи земельных участков:

площадью N кв.м. с кадастровым N, по адресу: <адрес>, заключенного 28 апреля 2020 года между Баскакова Р.В. и Леенвибер Л.Д.;

площадью N кв.м. с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>, заключенного 19 мая 2020 года между Баскакова Р.В. и Леенвибер Л.Д.;

признании права собственности Баскакова Р.В. на поименованные выше земельные участки,

и остальной части требований о взыскании пени (неустойки) по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым N, заключенного 19 мая 2020 года между Баскакова Р.В. и Леенвибер Л.Д., - отказать.

Взыскать с Леенвибер Л.Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу Баскакова Р.В. расходы по уплате госпошлины в размере 1730 рублей.

Встречное исковое заявление Леенвибер Л.Д. к Баскакова Р.В. о признании обременения на земельные участки в виде ипотеки по договору отсутствующим, исключении регистрационной записи об ипотеке удовлетворить.

Признать обременение на земельные участки с кадастровыми N и N в виде ипотеки в силу закона в пользу Баскакова Р.В. по договорам купли-продажи земельных участков от 19 мая 2020 года с кадастровым N и от 28 апреля 2020 года с кадастровым номером N, отсутствующим.

Вступившее в законную силу решение является основанием для исключения из ЕГРН записей об ипотеке в силу закона в пользу Баскакова Р.В. по договорам купли-продажи земельных участков от 19 мая 2020 года с кадастровым N и от 28 апреля 2020 года с кадастровым N.

Взыскать с Баскакова Р.В. в пользу Леенвибер Л.Д. расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей.

Возвратить Леенвибер Л.Д. излишне уплаченную госпошлину в сумме 900 рублей по чеку-ордеру СБРФ от 18 мая 2021 года",

установила:

Баскаков Р.В. обратился в суд с иском к Леенвибер Л.Д., в котором просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым N, по адресу: <адрес>, заключённый 28 апреля 2020 года между Баскаковым Р.В. и Леенвибер Л.Д.; расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью N кв.м., с кадастровым N, расположенный по адресу: <адрес>, заключённый 19 мая 2020 года между Баскаковым Р.В. и Леенвибер Л.Д.; признать право собственности Баскакова Р.В. на поименованные выше земельные участки; взыскать с Леенвибер Л.Д. пени (неустойку) по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым N, заключённому 19 мая 2020 года между Баскаковым Р.В. и Леенвибер Л.Д., за период с 20 июля 2020 года по 11 марта 2021 года в размере 52 600 рублей.

Требования мотивированы тем, что 28 апреля 2020 года между Баскаковым Р.В. (продавец) и Леенвибер Л.Д. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью N кв.м., кадастровый N, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>. Продавцом договор был исполнен, земельный участок передан покупателю, переход права зарегистрирован в ЕГРН. Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора продаваемый земельный участок оценивается по соглашению сторон в 150000 рублей, из которых покупатель обязалась оплатить 75000 рублей после подписания договора 28 апреля 2020 года, оставшиеся 75000 рублей внести в течение восьми месяцев в рассрочку по согласованному графику. Покупатель оплатила истцу 75000 рублей и внесла платеж 28 мая 2020 года в размере 6250 рублей. Платежи за период с 28 июня 2020 по 28 февраля 2021 года включительно на общую сумму 68750 рублей ответчик не произвела.

19 мая 2020 года между Баскаковым Р.В. (продавец) и Леенвибер Л.Д. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью N кв.м., кадастровый N, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства по адресу: <адрес>. Требования настоящего договора продавец исполнил, в соответствии с пунктами 1.1. и 3.1. Договора передал ответчику в собственность земельный участок, переход права зарегистрирован в ЕГРН. Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора продаваемый земельный участок оценивается по соглашению сторон в 193000 рублей, из которых покупатель обязалась оплатить 73000 рублей после подписания договора 19 мая 2020 года, оставшиеся 120000 рублей внести в течение двенадцати месяцев в рассрочку по согласованному графику. Покупатель оплатила истцу 73000 рублей и внесла платеж 19 июня 2020 года в размере 10000 рублей. Платежи за период с 19 июля 2020 по 19 февраля 2021 года включительно на общую сумму 80000 рублей ответчик не произвела.

Пунктами 6.1, 6.3, 6.4 договоров купли-продажи предусмотрено их расторжение по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной, в том числе в случае нарушения сроков выплат более двух раз подряд. В таком случае сумма первого платежа, выплаченная продавцу, возврату покупателю не подлежит, и считается возмещением убытков продавца, связанных с неисполнением покупателем условий договора.

Пунктом 2.5 договора от 19 мая 2020 года предусмотрена уплата покупателем продавцу штрафа в размере 0,5% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Ввиду нарушения покупателем условий по оплате имущества 11 февраля 2021 года истец направил в адрес Леенвибер Л.Д. досудебную претензию, уведомив ответчика о расторжении вышеуказанных Договоров, попросил связаться с ним для согласования даты и времени посещения Управления Росреестра по Тверской области для регистрации перехода права собственности на поименованные земельные участки и потребовал оплатить штраф за просрочку 8 платежей за период с 19 июля 2020 года по 19 февраля 2021 года по договору купли-продажи от 19 мая 2020 года.

Получив претензию, Леенвибер Л.Д. оставила ее без ответа.

Неисполнение Леенвибер Л.Д. обязанности по оплате земельных участков нарушает права продавца, которым до настоящего времени не получены денежные средства, на которые он рассчитывал. При этом в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества. Продавец с момента заключения договоров не мог пользоваться земельными участками, однако оплату за них не получил. В связи с чем истец Баскаков Р.В. обратился в суд за защитой своих прав.

Леенвибер Л.Д. заявила встречные исковые требования к Баскакову Р.В., в которых просит признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым N, площадью N кв.м., по адресу: <адрес>, погасить регистрационную запись об ипотеке от 27 мая 2020 года N; признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым N, площадью N кв.м. по адресу: <адрес>, погасить регистрационную запись об ипотеке от 07 мая 2020 года N.

Встречные требования мотивированы тем, что по условиям заключенного с Баскаковым Р.В. договора купли-продажи земельного участка кадастровый N от 28 апреля 2020 года предусмотрена рассрочка и отсрочка покупателем платежа в срок до 28 апреля 2021 года. Из буквального толкования условий договора оплата ежемесячными платежами в размере 6 250 рублей не носит обязательного характера, поскольку вслед за словами 75 000 рублей в течение восьми месяцев, указано: а точнее до 28 апреля 2021 года. Леенвибер Л.Д. обязательства по оплате земельного участка выполнены в полном объеме: 75000 рублей оплачено при заключении договора. Следующий платеж в размере 6 250 рублей был произведен 28 мая 2020 года, последний платеж в размере 68 750 рублей был произведен 06 марта 2021 года. Продавец, к которому Леенвибер Л.Д. обратилась после полных расчетов, отказался добровольно выполнить действия по снятию зарегистрированных в ЕГРН обременений спорного участка.

По условиям заключенного с Баскаковым Р.В. договора купли-продажи земельного участка кадастровый N от 19 мая 2020 года предусмотрена рассрочка и отсрочка покупателем платежа в срок до 19 мая 2021 года. Из буквального толкования условий договора оплата ежемесячными платежами в размере 10000 рублей не носит обязательного характера, поскольку вслед за словами 120 000 рублей в течение двенадцати месяцев, указано: а точнее до 19 мая 2021 года. Леенвибер Л.Д. обязательства по оплате земельного участка выполнены в полном объеме: 73000 рублей оплачено при заключении договора. Следующий платеж в размере 10000 рублей был произведен 19 июня 2020 года, последний платеж в размере 110000 рублей был произведен 11 марта 2021 года. Продавец Баскаков Р.В. после полного с ним расчета обязательства по снятию обременений на земельный участок согласно п. 4.5 договора не исполнил до настоящего времени.

Леенвибер Л.Д является собственником указанных выше земельных участков с кадастровыми N и N, расположенных по адресу: <адрес>; спорные земельные участки находятся в ее фактическом владении. Наличие обременений и уклонение продавца от их снятия после полного расчета за земельные участки, нарушает права Леенвибер Л.Д., предусмотренные ст. 209 ГПК РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, протокольными определениями суд первой инстанции привлек Межрайоную инспекцию Федеральной налоговой службы по г. Москве N 20, Леенвибер В.П., Леенвибер И.И.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) Баскаков Р.В. не явился, о рассмотрении дела был извещен.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Баскакова Р.В. Муравьева С.С. требования истца Баскакова Р.В. поддержала, встречный исковые требования Леенвибер Л.Д. не признала.

Ответчик (истец по встречному иску) Леенвибер Л.Д. и её представитель Кремлева М.Е. встречные требования поддержали, возражали против требований Баскакова Р.В. о расторжении договоров от 28 апреля и 19 мая 2020 года. Просили снизить размер неустойки за просрочку исполнения Леенвибер Л.Д. обязательств по оплате стоимости земельного участка по договору от 19 мая 2020 года до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ за этот период.

Третье лицо Леенвибер И.И. поддержал встречный иск Леенвибер Л.Д.

Третьи лица Управление Росреестра по Тверской области, Межрайоная инспекция Федеральной налоговой службы по г. Москве N 20, Леенвибер В.П. в судебное заседание не явились (своих представителей не направили), о рассмотрении дела были извещены, о причинах неявки суд в известность не поставили, об отложении дела не просили. Леенвибер В.П. представила письменный отзыв, в котором указала на отсутствие оснований к удовлетворению иска Баскакова Р.В., поддержала встречные требования Леенвибер Л.Д.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

Баскаков Р.В. в апелляционной жалобе просит отменить решение, как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права.

Апеллянт не согласен с выводами суда о том, что покупатель исполнила свою обязанность по оплате договоров купли-продажи земельных участков от 28 апреля 2020 года и от 19 мая 2020 года в полном объеме в пределах окончательных сроков, которые были определены сторонами и с тем, что отсутствуют основания для расторжения указанных договоров.

Обращает внимание судебной коллегии на то, что на момент направления Истцом претензии (11.02.2021г.) по договору купли-продажи от 19 мая 2020 года с условием продажи земельного участка в рассрочку от Леенвибер Л.Д. была получена денежная сумма в размере 83 000 рублей 00 копеек, при цене договора 193 000 рублей 00 копеек.

Полагает, что к данной ситуации суд первой инстанции необоснованно не применил положения пункта 2 статьи 489 ГК РФ, которыми относительно договора продажи в рассрочку закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

По мнению автора жалобы, обязанность по оплате приобретаемого по договору купли-продажи товара в силу договора и закона возложена исключительно на покупателя, т.е. Леенвибер Л.Д., и что с учетом положений ч. 3 ст. 313 ГК РФ кредитор не был обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Обращает внимание на то, что письменного уведомления о намерении произвести оплату за земельные участки от третьего лица Леенвибер В.П. истец не получал и своего согласия не давал. Представленные стороной ответчика доказательства позицию Баскакова Р.В. о получении денежных средств от неизвестного ему лица, без указания назначения платежей, не опровергают. Поступившие от третьего лица денежные средства он не принимает в счёт оплаты за вышеуказанные земельные участки и готов вернуть отправителю.

Кроме того, платежи от третьего лица поступили 06 и 11 марта 2021 года, то есть уже после направления Баскаковым Р.В. досудебной претензии (11.02.2021г.) и её получения Леенвибер Л.Д. (02.03.2021г.). В связи с чем, Баскаков Р.В. считает договора купли-продажи земельных участков расторгнутыми со 02 марта 2021 года, не принимая денежные средства, поступившие ему за пределом указанного срока во исполнение договора, действие которого прекращено.

Податель жалобы считает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки п.п. 6.1 и 6.3 договоров купли-продажи, предусматривающим их расторжение по решению суда при существенном нарушении условий договора, под которыми стороны признали нарушение покупателем сроков выплат более двух раз подряд. Со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в п. 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 полагает, что в данном случае подлежали применению положения подпункта 1 ч. 2 ст. 450, п. 4 ст. 453, ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ, в соответствии с которыми Баскаков Р.В. был вправе отказаться от исполнения вышеуказанных договоров и потребовать возврата проданного имущества.

По мнению апеллянта, суд первой инстанции неправомерно указал на ошибку истца при исчислении неустойки, так как Баскаков Р.В. исчислил ее верно с 20-го числа каждого месяца. Считает, что суд необоснованно снизил размер неустойки. В данной части вывод суда не содержит никаких оснований для признания размера неустойки чрезмерно высоким, произведен без учета длительности периода просрочки и того обстоятельства, что Ответчица возводила строения на участках, но не находила средств производить ежемесячные платежи по договорам.

В своих возражениях Леенвибер Л.Д. доводы апелляционной жалобы критикует, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Баскаков Р.В. не явился, о рассмотрении дела был извещен, воспользовался правом на ведение дела через представителя.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) Баскакова Р.В. в судебном заседании апелляционную жалобу поддержала.

Ответчик (истец по встречному иску) Леенвибер Л.Д., ее представитель Кремлева М.Е. просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу Баскакова Р.В. - без удовлетворения.

В заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, причин своей неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ, определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 п. 1, п. 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Баскаков Р.В. (продавец) и Леенвибер Л.Д. (покупатель) заключили 28 апреля 2020 года и 19 мая 2020 года два договора купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа.

Предметом договора купли-продажи от 28 апреля 2020 года явился земельный участок площадью N кв.м., кадастровый N; предметом договора от 19 мая 2020 года - земельный участок площадью N кв.м., кадастровый N.

Указанные земельные участки являются смежными, расположены на землях населенных пунктов, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>.

Во исполнение обязательств по договорам от 28 апреля 2020 года и от 19 мая 2020 года продавец Баскаков Р.В. передал в собственность покупателя, а Ленеенвибер Л.Д. приняла в собственность вышеуказанные земельные участки, в подтверждение чему, во исполнение п.п. 1.1, 3.1 договоров, стороны подписали передаточные акты от 28 апреля 2020 года и от 19 мая 2020 года соответственно.

С момента передачи земельные участки находятся в фактическом владении Леенвибер Л.Д.

За покупателем Леенвибер Л.Д. в ЕГРН зарегистрировано право собственности 07 мая 2020 года на земельный участок с кадастровым N, 27 мая 2020 года на земельный участок с кадастровым N.

Постановлением Администрации МО "Бурашевское сельское поселение" Калининского района Тверской области N от 11 сентября 2020 года присвоены адресные части: земельному участку общей площадью N кв.м., кадастровый N - <адрес>; земельному участку площадью N кв.м., кадастровый N - <адрес>.

На покупателе Леенвибер Л.Д. лежала обязанность оплаты приобретенных у Баскакова Р.В. земельных участков в соответствии и на условиях заключенных договоров от 28 апреля 2020 года и от 19 мая 2020 года.