Дата принятия: 08 августа 2017г.
Номер документа: 33-3493/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БЕЛГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 08 августа 2017 года Дело N 33-3493/2017
г. Белгород 8 августа 2017 года
Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:
председательствующего Мотлоховой В.И.,
судей: Лящовской Л.И. и Ефимовой Д.А.,
при секретаре Сапроновой В.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Старченко Е.А. к администрации Белгородского района о взыскании убытков
по апелляционным жалобам Старченко Е.А. и администрации Белгородского района
на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 марта 2017 года
Заслушав доклад судьи Мотлоховой В.И., судебная коллегия
установила
07 апреля 2015 года между сторонами по результатам проведенных открытых торгов заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, по условиям которого администрация Белгородского района передала, а Старченко Е.А. принял в аренду согласно Протоколу № 2 от 30 марта 2015 года об итогах торгов земельный участок площадью 1 406 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: < адрес> на срок 3 года до 29 марта 2016 года.
Решением Белгородского районного суда от 14 октября 2016 года, указанный договор аренды расторгнут.
Старченко Е.А. обратился в суд с иском к администрации Белгородского района, в котором с учетом уточнений просил взыскать убытки в связи с расторжением договора аренды в размере 552 448 руб., расходы по оплате государственной пошлины.
В судебном заседании истец Старченко Е.А. и его представитель Слинкова С.Ф., заявленные требования поддержали.
Представитель ответчика администрации Белгородского района Новикова С.Ю. иск не признала и просила в его удовлетворении отказать, ссылаясь на отсутствие вины ответчика в причинении истцу убытков.
Решением суда исковые требования истца признаны обоснованными в части и удовлетворены в сумме 436 948 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда в части отказа ему в иске о взыскании с ответчика уплаченной им арендной платы в сумме 100 500 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение, ссылаясь на неправильность его выводов о наличии вины администрации Белгородского района в причинении истцу убытков.
В суде апелляционной инстанции Старченко Е.А. и представитель администрации Белгородского района поддержали свои апелляционные жалобы.
Привлеченный в качестве третьего лица комитет финансов и бюджетной политики администрации Белгородского района в судебное заседание не явился, представил суду письменный отзыв.
Проверив материалы дела по доводам апелляционных жалоб, судебная коллегия считает жалобу Старченко Е.А. подлежащей удовлетворению, а в удовлетворении жалобы администрации Белгородского района следует отказать.
Судом установлено, что 07 апреля 2015 года между сторонами по результатам проведенных открытых торгов заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства, по условиям которого администрация Белгородского района передала, а Старченко Е.А. принял в аренду за плату земельный участок площадью 1 406 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: < адрес> на срок 3 года до 29 марта 2016 года.
Пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.4 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату за пользование участком за период с 30.03.2015г. по 29.03.2018г. в размере и порядке, указанных в Протоколе № 2 об итогах торгов земельных участков на территории Белгородского района от 30.03.2015г., который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата за очередной год вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца следующего за отчетным путем перечисления суммы на расчетный счет арендодателя.
Согласно Протоколу № 2 об итогах торгов земельный участок на территории Белгородского района от 30 марта 2015 года, платежным поручениям от 07.04.2015г. и от 20.03.2015г., Старченко Е.А. произведена оплата арендной платы в размере 100 000 руб.
Также истцом произведена оплата с учетом банковского сбора (комиссии) за оформление договора в размере 505 руб., за производство оценки земельного участка в размере 4 120 руб., государственная пошлины за регистрацию права (договора аренды) в размере 2000 руб., что подтверждено соответствующими квитанциями.
Несение истцом указанных расходов стороной ответчика в судебном заседании не оспаривалось.
В целях осуществления строительства на арендуемом земельном участке истец 11.06.2015г. получил разрешение на строительство жилого дома и возвел на нем строение на свайном фундаменте.
Согласно выводам заключения ООО «АльфаПроект», положенного в основу судебного акта от 14.10.2016г., возведенное истцом на земельном участке строение является объектом капительного строения, строительство которого незавершенно.
В соответствии со ст.ст. 606, 607 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе земельные участки, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исходя из обязательств по аренде, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает, что за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них.
Решением Белгородского районного суда от 14 октября 2016 года договор аренды, заключенный 7 апреля 2015 года между Старченко Е.А. и администрацией Белгородского района, расторгнут.
Указанным решением, имеющим преюдициальное значение в силу ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении данного спора, установлены существенные нарушения при заключении договора аренды земельного участка, ввиду наличия ограничения в использовании земельного для целей строительства жилого дома. Установлен факт возведения истцом на арендуемом земельном участке объекта капитального строительства, прочно связанного с землей свайным фундаментом.
Решением также установлено, что переданный администрацией Белгородского района в аренду истцу земельный участок имеет существенные недостатки, препятствующие его использованию для индивидуального жилищного строительства, а именно по нему проходят две подземных нити напорного канализационного коллектора. В охранной зоне канализации не допускается размещение деревьев на расстоянии 3 метров от коллекторов, срезать и подсыпать грунт, устраивать склады и свалки, производить взрывные и свайные работы, использовать ударные и буровые установки, преграждать доступ к сооружениям, производить без соответствующего разрешения грузоподъемные и строительные работы, осуществлять перемещение грузов.
Кроме того, спорный земельный участок имеет и охранную зону электрических сетей шириной 10 метров.
Согласно договора аренды схема прохождения указанных коммуникаций в его условиях не отражена.
В выданном истцу администрацией Белгородского района разрешении на строительство от 11. 06.2015 года максимальная площадь застройки составляет 942, 02 кв. м. С учетом того, что площадь обременений составляет 895, 2 кв. метров, то оставшаяся свободная площадь в размере 510, 8кв. метров не позволяла осуществление на ней застройки с разрешенным использованием.
Указанные обстоятельства послужили основанием для расторжения договора аренды.
Согласно отчету об оценке, выполненного ООО «Трастоценка» рыночная стоимость незавершенного строительством сборно-щитового дома составляет 412 000 руб.
Квитанциями подтверждается несение истцом расходов по оплате за составление отчета в размере 15 000 руб. (л.д.18, 19) и за оформление технического паспорта 3 323, 98 руб.
В соответствии с п. 5 ст.453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Поскольку в силу ч.1 ст. 611 и ч.1 ст. 612 ГК РФ ответчик отвечает за недостатки переданного в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, даже если он о них не знал при заключении договора, то суд пришел к правильному выводу о том, что он обязан возместить истцу убытки, связанные с невозможностью использования земельного участка под ИЖС.
Представленные истцом доказательства суд посчитал относимыми, допустимыми. В своей совокупности перечисленные доказательства подтверждают факт нарушения обязательства ответчиком и его вину, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, связанными с оплатой: за оформление договора дарения в размере 505 руб., оценкой земельного участка в сумме 4 120 руб., госпошлины за регистрацию договора в размере 2000 руб., оформление техпаспорта в размере 3 323, 98 руб., оплатой услуг оценщика в размере 15 000 руб. и расходов понесенных на строительство в размере 412 000 руб., а также подтверждают размер требуемых убытков.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца убытков в размере 436 948 руб.
В то же время суд посчитал, что требования истца о взыскании арендной платы в размере 100 500 руб. не подлежат удовлетворению, поскольку с момента заключения договора аренды и до его расторжения судом Старченко Е.А. владел и пользовался земельным участком, что не оспаривалось им в судебном заседании. При этом суд сослался на положения пункта 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Одной из форм платы за использование земли, как установлено пунктом 1 ст. 65 ЗК РФ, является арендная плата.
Однако судом не учтено, что эти положения законодательных актов не могут быть применимы в случае предоставления земельного участка в аренду имеющего недостатки, которые препятствуют его использованию в соответствии с целевым назначением.
В данном случае истец произвел арендную плату за пользование земельным участком, не пригодном для использования в целях, для которых он его приобретал. Доводы апелляционной жалобы истца о том, что зная о его недостатках, он бы не заключил договор аренды и не нес расходы по уплате арендной платы, с учетом обстоятельств дела, судебная коллегия считает убедительными. В связи с этим его апелляционная жалоба подлежит удовлетворению. Судебная коллегия считает, что уплата арендных платежей истцом также для него является убытками, подлежащими возмещению в силу ст. 15 ГК РФ.
Решение суда в части отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании в его пользу убытков в виде арендной платы в размере 100 000 рублей подлежит отмене (п.п. 1, 4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ), по делу следует принять новое решение об удовлетворении этих требований истца. Факт несения этих расходов подтверждается имеющимися в деле квитанциями об их оплате.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что проходящий по земельному участку канализационный напорный коллектор был построен БРОО «Союз МЖК России», о чем истец не знал, и находится в настоящий момент в государственной собственности, что не доказывает вину администрации в причинении истцу убытков, приведены без учета положений ч.1 с. 611 и ч.1 ст. 612 ГК РФ, предусматривающих ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, даже если он о них не знал при заключении договора.
Ссылка в жалобе на положения ст. 612 ГК РФ, которая не предусматривает возмещение убытков, а дает право арендатору при обнаружении недостатков по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, либо непосредственного удержания суммы понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, либо, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора, приведена без учета того, что договор аренды судом расторгнут, в том числе по причине недостатков, которые препятствуют использованию земельного участка в соответствии с целевым назначением.
Ссылка на то, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что у Старченко Е.А. имелась техническая и фактическая возможность по перемещению жилого дома на иной земельный участок, неубедительна, поскольку не приведено данных о наличии у истца другого земельного участка и возможности перемещения на него жилого дома.
Ссылка на то, что оценка незавершенного объекта жилого дома не подтверждает факт понесенных истцом убытков также неубедительна, поскольку объектом оценки являются стоимость затраченных строительных материалов и выполненных строительных работ.
Неубедительна также ссылка на то, что не являются убытками расходы, связанные с оплатой: за оформление договора дарения в размере 505 руб., оценкой земельного участка в сумме 4 120 руб., госпошлины за регистрацию договора в размере 2000 руб., а оформление техпаспорта в размере 3 323, 98 руб., оплатой услуг оценщика в размере 15 000 руб., поскольку данные расходы истец понес в связи с оформлением в аренду не пригодного для использования земельного участка.
Ссылка на то, что суд не привлек к участию в деле финансовый орган, представляющий казну муниципального образования, за счет которой возмещается причиненный вред, не свидетельствует о неправильности выводов решения о причинении ответчиком убытков истцу в связи с передачей ему в аренду под ИЖС непригодного земельного участка. В суде апелляционной инстанции Комитет финансов и бюджетной политики администрации Белгородского района был привлечен в качестве третьего лица.
В связи с частичной отменой решения и удовлетворением иска Старченко Е.А. о взыскании убытков в сумме 100 000 рублей, подлежит перерасчету государственная пошлина, подлежащая взысканию с администрации Белгородского района в пользу Старченко Е.А. размер которой составит 8 569, 48 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, п.п.1, 4. ч.1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30 марта 2017 года по делу по иску Старченко Е.А. к администрации Белгородского района о взыскании убытков отменить в части отказа истцу в удовлетворении требований о взыскании убытков в виде арендной платы в размере 100 000 рублей. Принять в отмененной части новое решение, которым взыскать с администрации Белгородского района в пользу Старченко Е.А. убытки в виде уплаченной арендной платы в сумме 100 000 рублей. Изменить размер взысканной с администрации Белгородского района в пользу Старченко Е.А. государственной пошлины, увеличив ее до 8569, 48 рублей. В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации и Белгородского района - без удовлетворения. Исполнение решения произвести за счет средств казны муниципального образования «Белгородский район», выделенные на эти цели.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
