Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 33-3492/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Блиновой М.А.,

судей Степановой З.А., Стародубцевой Л.И.,

при секретаре судебного заседания Парфеновой Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Карасевой Екатерины Александровны к Тасакову Владимиру Анатольевичу о взыскании денежных средств, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Тасакова В.А. на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 1 июня 2021 года,

установила:

Карасева Е.А. обратилась в суд с иском к Тасакову В.А. о взыскании с ответчика денежных средств в размере 50 000 руб., неустойки за период с 01.11.2020 по 09.12.2020 в размере 227,05 руб. и далее за каждый день просрочки уплаты основной задолженности, исходя из размера действующей ставки рефинансирования Банка России.

Исковые требования мотивированы тем, что 18 сентября 2020 года между сторонами подписан предварительный договор купли-продажи в отношении жилого помещения - квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Для заключения основного договора предусмотрены условия оплаты за счет кредитных средств, предоставляемых Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" (пункт 2.3 предварительного договора). Срок заключения договора купли-продажи - до 31.10.2020 (пункт 2.7 предварительного договора). В обеспечение заключения основного договора истцом уплачена сумма задатка в размере 50000 руб., о чем имеется надпись, произведенная ответчиком собственноручно. Пунктом 2.10 предварительного договора сторонами также предусмотрено, что в случае выявления обстоятельств, не зависящих от продавца и покупателя, препятствующих совершению сделки купли-продажи (например, отказ банка в одобрении объекта в качестве залога), сумма задатка возвращается продавцом покупателю в полном объеме без штрафов, пеней, неустоек. Поскольку сделка не состоялась по вине продавца (не был представлен соответствующий действительности отчет о рыночной стоимости продаваемой квартиры), ПАО Сбербанк заявку покупателя на предоставление кредита не рассмотрел, о чем свидетельствует письмо от 16 ноября 2020 года. Кроме того, ответчик на момент подписания предварительного договора уклонился от предоставления полной информации о действительных собственниках продаваемой квартиры. Интересы ответчика в переговорах с представителями ПАО "Сбербанк" вела риэлтерская компания ООО "ИД Недвижимость", действующая на основании договора от 11 февраля 2020 года. В соответствии с пунктом 2.10 предварительного договора полученные ответчиком денежные средства подлежат возврату, о чем истцом была предъявлена претензия от 3 ноября 2020 года и досудебная претензия от 18 ноября 2020 года. Претензией от 9 ноября 2020 года ответчик уведомил истца об обязательстве заключения основного договора, тем самым отказал в возврате уплаченной денежной суммы. Поскольку стороны предварительного договора вложили иной смысл назначения уплаты 50000 руб., нежели наступление правовых последствий, присущих задатку, предусмотрев возможность возврата уплаченной суммы в случае объективной невозможности исполнить предварительный договор, уплаченные денежные средства не могут рассматриваться как задаток. Поскольку предварительный договор не был составлен всеми сособственниками продаваемого объекта недвижимости (Тасаковой О.П., действующей от себя и несовершеннолетних детей), условие о задатке не может считаться заключенным и, как следствие, является недействительным. Полагает, что ответчик обязан вернуть уплаченные денежные средства в размере 50000 руб. либо по основанию сомнительности применения положения о задатке, либо согласно положению об объективной невозможности исполнения предварительного договора, либо в силу недопустимости злоупотребления правом, либо по основанию недействительности сделки о задатке; названные основания, указывающие на обязанность ответчика возвратить полученные денежные средства, также допустимо применить в совокупности, как не противоречащие друг другу.

Истец Карасева Е.А., будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила заявление, в котором просила рассмотреть дело без ее участия, исковые требования поддержала.

Представитель истца Карасевой Е.А. - Бондарчук Т.Е. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, и вновь привела их суду.

Представитель ответчика Тасакова В.А., она же представитель третьего лица Тасаковой О.П., Скорнякова О.В. иск не признала. Полагала, что в предварительном договоре купли-продажи стороны определилиназначение спорной денежной суммы в качестве задатка. Основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, который не предоставил в ПАО Сбербанк отчет об оценке имущества. Истец, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи, 6 ноября 2020 года заключил договор купли-продажи другой квартиры по цене, значительно ниже предусмотренной предварительным договором, то есть действовал недобросовестно.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Тасакова О.П., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Чувашской Республике, ПАО Сбербанк, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "ИД Недвижимость", надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. От представителя третьего лица поступили отзывы, согласно которым в целях обеспечения основной сделки в отношении квартиры ООО "ИД Недвижимость" организовало посредством интернет-ресурса "ДомКлик" представление в ПАО Сбербанк документов продавца Тасакова В.А. В процессе переписки в специально созданном чате представитель ПАО Сбербанк запросил от продавца отчет о рыночной оценке квартиры с применением реальных цен на аналогичные квартиры. В интересах Тасакова В.А. в созданном чате от ООО "ИД Недвижимость" переписку вела Полевова Т.О. Поскольку вопрос относительно предоставления отчета не был разрешен, ПАО Сбербанк решение о предоставлении кредитных средств на приобретение квартиры не принял. Вопрос удовлетворения иска представитель третьего лица оставил на усмотрение суда.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Полевова Т.О., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, направила отзыв, в котором просила о рассмотрении дела без ее участия (том 1, л.д. 140). Указала, что в целях обеспечения продажи квартиры, находящейся в собственности Тасакова В.А., ООО "ИД Недвижимость", чьи интересы она представляла, организовало посредством интернет-ресурса "ДомКлик" представление в ПАО Сбербанк документов. В процессе переписки в специально созданном чате представитель ПАО Сбербанк запросил у продавца отчет о рыночной оценке квартиры с применением реальных цен на аналогичные квартиры.

Решением Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 1 июня 2021 года постановлено:

"Взыскать с Тасакова Владимира Анатольевича в пользу Карасевой Екатерины Александровны денежные средства в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей, проценты за пользование чужими средствами за период с 1 ноября 2020 года по 9 декабря 2020 года в размере 226 (двухсот двадцати шести) рублей 43 копеек и далее с 10 декабря 2020 года до момента фактического исполнения обязательства исходя из размера ключевой ставки Банка России.

Взыскать с Тасакова Владимира Анатольевича в пользу Карасевой Екатерины Александровны расходы по уплате государственной пошлины в размере 1706 (одной тысячи семисот шести) рублей 79 копеек".

С решением суда не согласился ответчик Тасаков В.А. и подал апелляционную жалобу, в котором просит отменить решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 1 июня 2021 года ввиду его незаконности и необоснованности, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Карасевой Е.А. Указывает на то, что 18 сентября 2020 года он и Карасева Е.А. заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, во исполнение которого в день его подписания Карасева Е.А. передала ему денежные средства в размере 50000 рублей. Карасева Е.А. обратилась в ПАО Сбербанк с заявлением о получении кредита для приобретения данной квартиры, но не представила в банк полный пакет документов, в том числе отчет о рыночной стоимости приобретаемой квартиры и ей было отказано в кредитовании. Считает, что основной договор купли-продажи не был заключен по ее вине. Взятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи он исполнил в полном объеме, в связи с недобросовестностью покупателя Карасевой Е.А. у него сорвалась сделка по приобретению жилья для себя и своим детям. Принятое судом решение нарушает его права, как добросовестного продавца.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Тасакова В.А., она же представитель третьего лица Тасаковой О.П., Скорнякова О.В. подержала доводы апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Договором в силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу положения ч. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности Тасакову В.А., Тасаковой О.П., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Тасаков В.А. (продавец) и Карасева Е.А. (покупатель) 18 сентября 2020 года заключили предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости - указанной квартиры по цене 3140 000 руб.

Согласно пунктам 2.2, 2.4, 2.5 предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры выплачивается покупателем продавцу также путем выплаты 50000 руб. за счет собственных денежных средств до подписания настоящего договора; покупатель вносит продавцу задаток в качестве гарантии своего намерения купить квартиру; продавец принимает задаток в качестве подтверждения своего намерения продать покупателю квартиру.

Пунктом 2.7 вышеуказанного договора стороны установили срок заключения основного договора - до 31.10.2020.

Условиями предварительного договора купли-продажи стороны определили, что в случае отказа покупателя от сделки купли-продажи после подписания настоящего соглашения и выплаты задатка, задаток остается у продавца в полном объеме в качестве компенсации за отмену сделки купли-продажи (пункт 2.9); в случае выявления обстоятельств, не зависящих от продавца и покупателя, препятствующих совершению сделки купли-продажи (например, отказ банка в одобрении объекта в качестве залога), сумма задатка возвращается продавцом покупателю в полном объеме без штрафов, пеней, неустоек (пункт 2.10).

Во исполнение предварительного договора купли-продажи 18 сентября 2020 года Карасева Е.А. передала Тасакову В.А. денежные средства в размере 50000 руб.

31 октября 2020 года Тасаков В.А. направил в адрес Карасевой Е.А. претензию с просьбой заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. В этот же день ответчик обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на данную квартиру; документы ему были возвращены без рассмотрения, поскольку отсутствовала информация об уплате им государственной пошлины за государственную регистрацию.

3 ноября 2020 года Карасева Е.А. направила Тасакову В.А. претензию о возврате 50000 руб., выплаченных истцом ответчику по предварительному договору купли-продажи от 18 сентября 2020 года.

Ответчик от возврата вышеуказанной денежной суммы отказался.

19 ноября 2020 года Карасева Е.А. направила ответчику досудебную претензию о возврате полученной последним денежной суммы в размере 50000 руб.

Согласно ответу ПАО Сбербанк от 3 марта 2021 года в период с 13 октября 2020 года по 17 октября 2020 года были получены документы на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>; при рассмотрении документов на объект недвижимости было принято отрицательное решение.

На основании договора купли-продажи N кредитного договора N от 6 ноября 2020 года Карасева Е.А. по цене 2348000 руб. приобрела на праве общей долевой собственности квартиру по адресу: <адрес>.

Карасева Е.А. обратилась в суд с настоящим иском, полагая, что основной договор купли-продажи не заключен по вине ответчика, а предварительный договор является недействительным вследствие не указания в качестве продавцов квартиры всех ее собственников, в частности, Тасаковой О.П., действующей в своих интересах и интересах малолетних детей, а также что переданная истцом ответчику денежная сумма в размере 50000 руб. является авансом.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 329, п.1 ст.381, ст. 395, ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 28 Постановления Пленума верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", оценил предоставленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, исходил из установленных по делу обстоятельств, а также условий заключенного между сторонами предварительного договора, пришел к выводу о том, что имелись препятствия к заключению основного договора купли-продажи как по вине истца, так и по вине ответчика, между сторонами не возникло договоренности об основном обязательстве, в связи с чем денежные средства, переданные истцом ответчику, не могут служить средством обеспечения заключения между ними договора в будущем и подлежат возврату.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами.

В своей апелляционной жалобе ответчик не соглашается с постановленным решением суда первой инстанции, ссылаясь на то, что заключенный между сторонами договор о задатке по своей правовой природе является предварительным договором, в связи с чем полагает, что полученные им денежные средства получены на законных основаниях.

Одновременно ответчик ссылается на то, что с его стороны предпринимались действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи, 31 октября 2020 года им направлена претензия в адрес Карасевой Е.А. с просьбой заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, однако, как указывает ответчик, истец уклонился от заключения основного договора, не явившись на сделку, направив 3 ноября 2020 года претензию о возврате 50000 рублей, выплаченных истцом ответчику по предварительному договору купли-продажи от 18 сентября 2020 года, что служит основанием для установления вины истца в не заключении основного договора купли-продажи и для оставления суммы задатка за ответчиком.

Судебной коллегией не могут быть приняты во внимание указанные доводы апелляционной жалобы ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (в форме уклонения от заключения основного договора), так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Ни истцом, ни ответчиком не представлено доказательств того, что кто-либо из сторон предпринимал действия, направленные на заключение основного договора в срок до 31 октября 2020 года. На следующий день 31 октября 2020 года после истечения срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи, ответчик направил истцу данное предложение о заключении основного договора. При этом стороны не обратились с требованием о понуждении к заключению указанной сделки.

Каких-либо иных доказательств того, что стороны в период действия предварительного договора, предпринимали действия, направленные на заключение основного договора, ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции сторонами не представлено.

По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.

Как верно отметил суд первой инстанции ответы ПАО Сбербанк от 3 марта и 2 апреля 2021 года не могут служить доказательством того, что отрицательное решение по кредитной заявке Карасевой Е.А. было принято исключительно в связи с непредставлением документов об оценке недвижимости.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с позицией ответчика о том, что заключенное между сторонами соглашение о задатке по своей правовой природе соответствует предварительному договору. Поскольку в установленный предварительным договором срок договор купли-продажи не был заключен, обязательство по заключению данного договора прекращено с 31 октября 2020 года и, таким образом, у ответчика отпали основания для удержания денежных средств, полученных от истца в качестве задатка.

В соответствии с п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу указанной нормы права и положений п. 1 ст. 381 ГК РФ прекращение обязательства до начала его исполнения влечет возврат задатка лицу, его давшему.

Таким образом, у ответчика отпали основания для удержания денежных средств, полученных от истца в качестве задатка.