Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 февраля 2022 года Дело N 33-3484/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

Семеновой О.А.,

Зориковой А.А.

при помощнике

Дарбаковой Н.Н.


рассмотрела в открытом судебном заседании 08 февраля 2022 года гражданское дело N 2-714/2021 по апелляционной жалобе Фролова Игоря Николаевича на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 04 октября 2021 года по иску Фролова Игоря Николаевича к ИП Розину Илье Владимировичу, ТСЖ "Подольская 26А", ООО "Гадарт" о взыскании убытков.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя Фролова И.Н. - Стабникова Л.Л., Розина И.В., представителя Розина И.В. - Грибкова В.Н., представителя ТСЖ "Подольская 26А" Белова Б.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Фролов И.Н. первоначально обратился в Ленинский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ИП Розину И.В. о выселении из нежилого помещения по адресу: <адрес>, кадастровый N... и взыскании убытков за период с <дата> по <дата> в размере 855000 руб., а далее по 45000 руб. в месяц по день фактического освобождения спорного помещения.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что является собственником нежилого помещения по вышеуказанному адресу, при осмотре помещения в нем обнаружен магазин канцелярских товаров, открытый ответчиком, при этом никаких договоров между сторонами нет, ни ответчику, ни иным лицам истец помещение не предоставлял, по полученной из правоохранительных органов информации помещение было предоставлено ответчику в аренду управляющей компанией. Истец ссылался, что в связи с незаконным использованием ответчиком нежилого помещения он был лишен возможности сдавать его в аренду, тем самым понес убытки в размере 855000 руб., поскольку арендная плата за аналогичное помещение составляет 45000 руб. в месяц.

Определением Ленинского районного суда <адрес> от <дата> гражданское дело передано по подсудности в Пушкинский районный суд <адрес>.

Определениями суда от <дата> к участию в деле по ходатайству истца привлечены в качестве соответчиков ТСЖ "Подольская 26А" и ООО "Гадарт" - арендодатели спорного нежилого помещения, производство по делу в части требований Фролова И.Н. к ИП Розину И.В. о выселении прекращено в связи с отказом истца от иска ввиду заключения сторонами договора аренды.

Увеличив заявленные исковые требования, истец просил взыскать солидарно с ООО "Гадарт" и ИП Розина И.В. убытки за период с <дата> по <дата> в размере 313243 рублей, солидарно с ТСЖ "Подольская 26А" и ИП Розина И.В. убытки за период с <дата> по <дата> в размере 2432820 рублей 60 копеек.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования Фролова И.Н. удовлетворены частично.

С ТСЖ "Подольская 26А" в пользу Фролова И. Н. взысканы убытки за период с <дата> по <дата> в размере 182653 рублей 55 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4853 рублей 07 копеек, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, считая незаконным и необоснованным, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Фролов И.Н., ООО "Гадарт" на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от <дата> по делу N... по иску Фролова И.Н. к администрации <адрес> Санкт-Петербурга, за истцом Фроловым И.Н. было признано право собственности на спорное нежилое помещение площадью 51,1 кв.м. расположенное по адресу: <адрес>

Указанным решением суда установлено, что истец получил нежилое помещение от ликвидационной комиссии по акту приема-передачи от <дата> как единственный участник ООО "Надежда", но не успел осуществить государственную регистрацию своего права в связи с завершением ликвидации юридического лица.

Право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Фроловым И.Н. <дата>.

Как установлено в процессе рассмотрения дела, ранее, письмом от <дата> администрация <адрес> Санкт-Петербурга дала свое принципиальное согласие ТСЖ "Подольская 26" на безвозмездное пользование помещениями N... в <адрес> в связи с наличием в указанных помещениях инженерных сетей, обслуживающих более одной квартиры.

Согласно представленному истцом в дело протоколу осмотра доказательств, составленному нотариусом Лещенко А.И. <дата>, <дата> им размещалось объявление в сети Интернет о сдаче помещения в аренду, <дата> - о его продаже.

В ходе рассмотрения дела установлено, что в период с <дата> по настоящее время спорное нежилое помещение занимает ответчик ИП Розин И.В. в соответствие с заключенными им договорами аренды, а именно:

- по договору аренды от <дата>, заключенному с арендодателем ТСЖ "Подольская 26А".

- по договору аренды от <дата>, заключенному с арендодателем ООО "Гадарт".

- по договору аренды от <дата>, заключенному с арендодателем ТСЖ "Подольская 26А", договор расторгнут <дата>.

- по договору аренды от <дата>, заключенному с арендодателем Фроловым И.Н.

Поиск помещения в целях его аренды был произведен по поручению ответчика ООО "Магазин квартир" на основании агентского договора N N... от <дата>.

В подтверждение внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг за спорное нежилое помещение ответчиком ИП Розиным И.В. в материалы дела представлены соответствующие счета и платежные документы, а также договор управления с управляющей организацией ООО "Гадарт" от <дата>.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ), арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ст. 614 ГК РФ).

В соответствие с положениями ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2).

В силу пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

На то же указано и в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N... "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Положениями ст. 303 Гражданского кодекса РФ определен порядок расчетов при возврате имущества из незаконного владения.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

В п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> N... "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

С учетом приведенных выше разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, суд первой инстанции в обоснование отказа во взыскании убытков до даты предъявления иска в суд указал, что ответчики ООО "Гадарт", ТСЖ "Подольская 26А", ИП Розин И.В. при заключении между ними договоров аренды действовали добросовестно, не зная и не имея возможности узнать о правах истца на спорное нежилое помещение. На момент заключения договоров аренды право собственности истца на спорное помещение зарегистрировано не было, право собственности зарегистрировано только <дата>.

До предъявления в суд <дата> искового заявления, Фролов И.Н. ни к одному из ответчиков с требованиями о возврате в его владение принадлежащего ему спорного нежилого помещения не обращался, о своих правах на помещение не уведомлял, каких-либо мер к реальному использованию своего имущества в спорный период, начиная с <дата>, также не предпринимал, при этом государственная регистрация его права собственности была произведена только <дата>, то есть после заключения между ответчиками договоров аренды.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ответчика ТСЖ "Подольская" убытков с <дата>, т.е. с того момента, когда ответчику ТСЖ "Подольская 26А" стало известно о требованиях истца Фролова И.Н., о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Расчет убытков произведен истцом на основании Отчета ООО "Аналитический Центр "КРОНОС" N...фл от <дата> о рыночной величине арендной платы спорного недвижимого имущества, согласно выводам которого арендная плата за период с <дата> по <дата> составила 2769879 руб.

По ходатайству ответчика ИП Розина И.В. определением суда от <дата> по делу была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной величины арендной платы спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> за период с <дата> по <дата> и с <дата> по <дата>.

Согласно заключению эксперта N... от <дата> рыночная величина арендной платы нежилого помещения по адресу: <адрес> за период с <дата> по <дата> и с <дата> по <дата> составляет округленно N... руб. В качестве экспертной инициативы эксперт отмечает, что <дата> арендодатели предоставляли своим арендаторам, занимающимся непродовольственной торговлей, арендные каникулы с <дата>, за указанный период с <дата> арендная плата за помещения составляла N... руб.

В исследовательской части заключения экспертом произведен расчет ежемесячной арендной платы, указано, что в период с <дата> по <дата> арендная ставка составляла N... руб. в месяц, в период с <дата> по <дата> арендная ставка составляла N... руб. в месяц.

Суд при определении размера причиненных истцу убытков руководствовался указанным определением, пришел к выводу о взыскании с ТСЖ "Подольская" убытков за период с <дата> по <дата> в виде неполученной им арендной платы в размере N... коп. (N...). Размер ежемесячной арендной платы в <дата> в соответствие с заключением судебной экспертизы составляет N... руб., а в <дата> - 25714 руб. (180000/7 месяцев), период неправомерной сдачи спорного нежилого помещения в аренду в <дата> составил N... дней, соответственно, размер платы за август составит N.... (N...).

В апелляционной жалобе истец указывает, что довод ответчика ТСЖ "Подольская" об отсутствии сведений в ЕГРП о собственнике помещения не соответствует действительности и не подтвержден достоверными доказательствами, поскольку до момента государственной регистрации прав истца собственником помещения указывалось ООО "Надежда". Даже при отсутствии в ЕГРП на недвижимость сведений о собственнике недвижимого имущества, такое имущество никак не может использоваться иными лицами, помимо бывшего собственника, его правопреемников или органа по учету бесхозяйного имущества, постановленного на соответствующий учет.

Истец указывает, что заключая указанные договоры аренды с ООО "Гадарт" и ТСЖ "Подольская 26 А" и принимая условия об оплате значительной части арендной платы наличным путем, ответчик Розин И.В. не проверил наличие у действующих от имени арендодателя лиц правомочий на передачу спорного имущества в аренду, т.е. не проявил должную осторожность и осмотрительность при выборе контрагента и проверке правовых оснований для заключения соответствующих сделок, которые от него требовались в обычных условиях.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец получил нежилое помещение от ликвидационной комиссии по акту приема-передачи от <дата> как единственный участник ООО "Надежда", но не успел осуществить государственную регистрацию своего права в связи с завершением ликвидации юридического лица.

Письмом от <дата> администрация <адрес> Санкт-Петербурга дала свое принципиальное согласие ТСЖ "Подольская 26" на безвозмездное пользование помещениями N... в <адрес> в связи с наличием в указанных помещениях инженерных сетей, обслуживающих более одной квартиры.

Получая разрешение на безвозмездное пользование спорным помещением, ТСЖ не было известно о наличии правопритязаний со стороны истца на спорное помещение.

Право собственности истца на спорное помещение признано решением суда от <дата>, а государственная регистрация права собственности на спорное нежилое помещение произведена за Фроловым И.Н. <дата>.

За период с <дата> по день подачи иска <дата> от истца в управляющие зданием организации не поступало никакой информации о его правопритязаниях, решении суда, регистрации права собственности. Договоров с ответчиком ТСЖ "Подольская 26А" и ресурсоснабжающими организациями в связи с эксплуатацией помещения истец не заключал, оплату коммунальных платежей не производил.

На дату заключения договора аренды помещения между ТСЖ "Подольская 26А" и ИП Розиным И.В. от <дата> спорное помещение не было зарегистрировано в собственность истца, в связи с чем ответчик ТСЖ "Подольская 26А" не знал и не мог знать о том, что указанное помещение принадлежит истцу на праве собственности.

В материалы дела ИП Розиным И.В. представлен агентский договор, в соответствии с которым поиск помещения в целях его аренды был произведен агентством недвижимости по поручению ИП Розина И.В., в обязанности агентства входила проверка правоустанавливающих документов на предполагаемое к аренде помещение.

Как правильно указал суд первой инстанции, ответчики ООО "Гадарт", ТСЖ "Подольская 26А", ИП Розин И.В. при заключении между ними договоров аренды действовали добросовестно, не зная и не имея возможности узнать о правах истца на спорное нежилое помещение.

Истцом не представлено доказательств того, что ответчики действовали недобросовестно.

С учетом изложенного, убытки подлежат взысканию с ТСЖ "Подольская 26 А" за период после предъявления в суд настоящего иска, когда ТСЖ стало достоверно известно о наличии у истца собственности на спорное помещение.

Истец указывает на необоснованное приобщение к материалам дела иного заключения экспертизы ООО "СИНЭО", уже произведенного на основании определения суда от <дата>. Отсутствие подписи эксперта в первоначальном заключении образовывало сомнение в его правильности, что являлось основанием для назначения повторной экспертизы.