Дата принятия: 26 февраля 2019г.
Номер документа: 33-348/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2019 года Дело N 33-348/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в составе:
председательствующего Литюшкина В.И,
судей Адушкиной И.В. и Ериной Н.П.,
при секретаре Лебедевой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании 26 февраля 2019 г. в г. Саранске гражданское дело по иску Каниськина В.Н., Каниськиной Е.Н, к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Термодом" о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда по апелляционной жалобе представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Термодом" Блиновой М.А. на решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 23 ноября 2018 г.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
установила:
Каниськин В.Н. и Каниськина Е.Н. обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Термодом" (далее - ООО ПКФ "Термодом") о признании пункта договора участия в долевом строительстве ничтожным, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.
В обоснование предъявленных требований указали, что 7 июня 2017 г. между ними и ООО ПКФ "Термодом" заключен договор участия в долевом строительстве N145/1-1/101.
Объект долевого строительства - трехкомнатная квартира, строительный , общей проектной площадью (с учетом ? лоджии) 72,4 кв.м., на 14 этаже в многоквартирном 16-этажном доме по генплану 1-1, расположенном на земельном участке между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (в районе р. Тавла), г. Саранск, второй микрорайон, площадка 1. Стоимость квартиры - 2 953 920 руб., которая уплачена в полном объеме.
Согласно представленному для подписания проекту передаточного акта площадь квартиры составила 65 кв.м., а площадь лоджии 3,3 кв.м.
Пунктом 1.4.1 договора участия в долевом строительстве, установлено, что в случае уменьшения общей площади объекта по результатам обмера более чем на 3 кв.м. от площади, указанной в пункте 1.3 договора, цена объекта подлежит уменьшению пропорционально изменению общей площади объекта на величину, превышающую 3 кв.м. от планируемой общей площади объекта.
Полагают, что условия данного пункта договора, освобождающие застройщика от ответственности при уменьшении площади квартиры лишь при условии отступления от площади более чем на 3 кв. м., неприменимы, поскольку они не соответствуют статье 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N2300-1 "О защите прав потребителей" (далее Закон о защите прав потребителей) и статье 7 Федерального закона от 30 декабря 2014 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), ущемляют права потребителей.
20 сентября 2018 г. в адрес ответчика была направлена претензия, в которой они просили произвести соразмерное уменьшение цены договора, согласовав новую цену договора в размере 2 786 640 руб. и возвратить денежные средства в размере 167 280 руб. в десятидневный срок с момента получения претензии. Требования, указанные в претензии, ответчиком не удовлетворены.
С учетом уточнения исковых требований просили признать пункт 1.4.1 договора участия в долевом строительстве N145/1-1/101 от 7 июня 2017 г. ничтожным, не порождающим правовых последствий; взыскать с ООО ПКФ "Термодом" в их пользу в равных долях денежную сумму в размере 167 280 руб., неустойку за период с 25 сентября 2018 г. по 12 октября 2018 г. в размере 62 424 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф.
Решением Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 23 ноября 2018 г. исковые требования Каниськина В.Н. и Каниськиной Е.Н. удовлетворены частично. Пункт 1.4.1 договора участия в долевом строительстве N145/1-1/101 от 7 июня 2017 г. признан ничтожным. С ООО ПКФ "Термодом" в пользу Каниськина В.Н. и Каниськиной Е.Н. каждому взысканы: в возмещение стоимости разницы площади квартиры между проектной и фактической в размере 83 640 руб., неустойка в размере 5000 руб., компенсация морального вреда в размере 2000 руб., штраф в размере 10 000 руб. С ООО ПКФ "Термодом" в доход бюджета городского округа Саранск взыскана государственная пошлина в размере 5346 руб.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО ПКФ "Термодом" Блинова М.А. с решением суда не согласна, просит его отменить в части признании пункта 1.4.1 договора участия в долевом строительстве N145/1-1/101 от 7 июня 2017 г. ничтожным и взыскании суммы за разницу в площади квартиры в размере 167 280 руб., принять по делу новое решение. Указывает, что отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истцов, как потребителей, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, и не влияет на непригодность квартиры для проживания. Отмечает, что законом не урегулированы вопросы возможного отклонения фактической площади передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства от площади, указанной в проектной документации. При этом в соответствии со СНиП 3 марта 1987 г. "Несущие и ограждающие конструкции" допускают отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм., в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стен на 20 мм. и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм. Считает, что условия пункта 1.4.1 договора участия в долевом строительстве N145/1-1/101 от 7 июня 2017 г. не противоречат нормам права. Истцы согласились с условиями настоящего договора, подписав его, доказательств того, что ответчик понуждал их заключить договор на определенных условиях, суду представлено не было.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Каниськин В.Н. считает решение суда законным и обоснованным, а доводы, изложенные в жалобе, не подлежащими удовлетворению. Указывает, что участник долевого строительства лишен возможности влиять на ход строительства и внесение изменений в проектную документацию, при этом площадь квартиры является основной потребительской характеристикой жилого помещения. Условие договора участия в долевом строительстве о том, что отклонение фактической площади объекта от проектной площади не влечет изменения цены договора, может быть расценено как ущемление прав потребителя. Ссылается на судебную практику, подтверждающую подход, изложенный в обоснование иска.
В судебное заседание истец Каниськина Е.Н., представитель ООО "Сбербанк" не явились, о времени и месте судебного заседания указанные лица извещены заблаговременно и надлежаще, о причинах неявки суд не известили, доказательств в подтверждение наличия уважительных причин неявки суду не представили, и отложить разбирательство по делу не просили.
При таких обстоятельствах и на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещённых о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.
Рассмотрев дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав объяснения представителя ООО ПКФ "Термодом" Блиновой М.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения против доводов апелляционной жалобы истца Каниськина В.Н. и его представителя адвоката Пазухина К.А., судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 7 июня 2017 г. между Каниськиным В.Н., Каниськиной Е.Н. и ООО ПКФ "Термодом" заключен договор участия в долевом строительстве N145/1-1/101. По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить, ввести в эксплуатацию и передать участнику в общую совместную собственность квартиру, назначение: жилое, состоящую из 3 комнат, которая будет находиться в 1 подъезде (секции), на 14 этаже, строительный в многоквартирном 16-ти этажном жилом доме по генплану N1-1 со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном на земельном участке по адресу: комплексная застройка многоэтажными жилыми домами на участке между ул. Волгоградская и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (в районе с. Тавла) г. Саранск, а участник обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект в общую собственную собственность при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (л.д. 9-16).
Пунктом 1.3 договора установлено, что застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать участнику квартиру , общей площадью 72,4 кв.м., жилой 48,2 кв.м.
Согласно пункту 1.4 договора стороны договорились, что согласованная сторонами цена объекта подлежит изменению в случае изменения планируемой общей площади объекта по результатам обмера органами технической инвентаризации, проведенной на момент сдачи жилого дома в эксплуатацию. Измененная в соответствии с настоящим пунктом договора общая площадь объекта признается согласованной сторонами, и стороны, при необходимости, производят соответствующие взаиморасчеты, исходя из цены 1 кв.м. на следующих условиях:
1.4.1 В случае уменьшения общей площади объекта по результатам обмера более чем на 3,0 кв.м. от площади, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, цена объекта подлежит уменьшению пропорционально изменению общей площади объекта на величину, превышающую 3,0 кв.м. от планируемой общей площади объекта. Излишне уплаченные денежные средства возвращаются участнику долевого строительства на основании его письменного заявления в течении 30 рабочих дней со дня получения застройщиком такого заявления.
1.4.2 В случае увеличения общей площади объекта по результатам обмера более чем на 3,0 кв.м. от площади цены объекта изменяется пропорционально увеличению общей площади объекта. Участник долевого строительства обязуется осуществить доплату, исходя из стоимости 1 кв.м. согласно пункту 2.1 настоящего договора при подписании акта приема-передачи.
Истцы полностью исполнили свои обязательства по договору и оплатили стоимость квартиры в размере 2 953 920 руб., что ответчиком не оспаривается.
Как следует из акта приема-передачи недвижимого имущества в собственность от 30 сентября 2018 г. N1-1/101, на основании договора ООО ПКФ "Термодом" передало Каниськину В.Н. и Каниськиной Е.Н. в общую совместную собственность трехкомнатную квартиру , общей площадью (без учета лоджии/балкона) - 65,0 кв.м., площадью лоджии (1/2 лоджии/балкона) - 3,3 кв.м. (л.д. 81).
20 сентября 2018 г. в адрес ООО ПКФ "Термодом" истцами направлена претензия, в которой они потребовали от ответчика произвести соразмерное уменьшение цены договора участия в долевом строительстве от 7 июня 2017 г. N145/1-1/101, согласовав новую цену договора в размере 2 786 640 руб. и возвратить денежные средства в размере 167 280 руб. в 10-дневный срок с момента получения претензии (л.д. 26-27).
25 сентября 2018 г. в ответе на претензию ООО ПКФ "Термодом" сообщило истцам, что согласно условиям договора участия в долевом строительстве от 7 июня 2017 г. N145/1-1/101 им подлежат возврату денежные средства за 1,1 кв.м., что составляет 44 880 руб. (л.д. 28-29).
Указанные обстоятельства, установленные в ходе судебного разбирательства, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспаривались.
Разрешая спор и удовлетворяя иск частично, суд исходил из того, что ответчик нарушил права истцов, как потребителей и фактически передал квартиру, не соответствующей техническим параметрам по общей площади, определенной договором, в связи с чем признал условия пункта 1.4.1 договора участия в долевом строительстве от 7 июня 2017 г. N145/1-1/101 ничтожным с момента заключения договора и взыскал в пользу истцов с ООО ПКФ "Термодом" стоимость разницы между проектной и фактической площадью квартиры.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку он соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, основан на анализе и надлежащей правовой оценке законодательства, регулирующего спорные правоотношения, представленных сторонами доказательств.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истцам застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом разница между его фактической и проектной общей площадью превышает предусмотренное договором участия в долевом строительстве допустимое изменение общей площади.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Таким образом, передача застройщиком квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер, и свидетельствует о наличии недостатка в предмете договора.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Из приведенных норм следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации.
Из материалов дела следует, что при передаче объекта долевого строительства фактическая общая площадь квартиры составляет 68,3 кв.м., что меньше общей проектной площади, предусмотренной договором на 4,1 кв. м.
Таким образом, истцам был передан объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики, а также цена квартиры.
Поскольку подлежащий передаче дольщикам объект долевого строительства должен соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, то отклонение площади фактически переданной квартиры в сторону уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре и проектной документации, является существенным изменением качественной характеристики объекта, что ущемляет права потребителя.
Вследствие чего суд первой инстанции верно пришел к выводу о недействительности пункта 1.4.1 договора участия в долевом строительстве N145/1-1/101 от 7 июня 2017 г.
Исходя из вышеизложенного, доводы жалобы о том, что отклонение фактической площади квартиры от проектной не является нарушением прав истцов, как потребителей, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора, и не влияет на непригодность квартиры для проживания, судебной коллегией отклоняются.
Указание в жалобе ООО ПКФ "Термодом" на то, что СНиП от 3 марта 1987 г. "Несущие и ограждающие конструкции" допускают отклонение стеновых панелей в панельных зданиях от разбивочных осей на 8 мм., в кирпичных зданиях допускается отклонение толщины стен на 20 мм. и смещение относительно разбивочных осей на 15 мм., также не влияет на правильность выводов суда, поскольку из приведенных норм права следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру, общая площадь которой соответствует условиям договора и проектной документации.
Положениями статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства, исходя из характера допущенных нарушений, уменьшил размер неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ до 10 000 руб., размер и порядок расчета неустойки в апелляционной жалобе не оспаривается.
Поскольку требования истцов, как потребителей, не были удовлетворены ответчиком в добровольном порядке, суд обоснованно присудил истцу компенсацию морального вреда, возможность взыскания которой предусмотрена статьей 15 Закона о защите прав потребителей.
Согласно статье 15 данного закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Определяя размер компенсации морального вреда, суд первой инстанции принял во внимание степень вины ответчика, фактические обстоятельства дела, характер нравственных страданий истцов.
Присужденная денежная компенсация морального вреда отвечает требованиям разумности и справедливости.
Удовлетворив требования потребителя, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требования потребителя, возможность взыскания которого предусмотрена пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей.
В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Определяя размер подлежащего взысканию штрафа, суд, применив положения статьи 333 ГК РФ, обоснованно снизил его размер.
Взысканный судом штраф отвечает принципам разумности, справедливости и соразмерности нарушения обязательств, обеспечивает баланс прав и законных интересов истца и ответчика, оснований для изменения размера присужденного штрафа не имеется.
В целом доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.
Оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые влекут безусловную отмену решения суда, не допущено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия
определила:
решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 23 ноября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представитель ответчика ООО ПКФ "Термодом" Блиновой М.А. - без удовлетворения.
Председательствующий В.И. Литюшкин
Судьи И.В. Адушкина
Н.П. Ерина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
