Дата принятия: 03 марта 2020г.
Номер документа: 33-3473/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2020 года Дело N 33-3473/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Мельник Н.И.
судей Простовой С.В., Минасян О.К.
при секретаре Крюковой Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2194/2019 по иску Азовского межрайонного прокурора в защиту интересов неопределенного круга лиц к Администрации г. Азова, Бурлуцкой Виктории Дмитриевне, Департаменту имущественно - земельных отношений администрации г. Азова, Ипотечному кредитному потребительскому кооперативу "Свой дом" о признании незаконным постановления о передаче в собственность земельного участка, о признании недействительными договоров, признании отсутствующим прав собственности на земельный участок, по апелляционным жалобам администрации г. Азова, Ипотечного кредитного потребительского кооператива "Свой дом" на решение Азовского городского суда Ростовской области от 08 ноября 2019 года.
Заслушав доклад судьи Мельник Н.И., судебная коллегия
установила:
Прокурор Азовской межрайонной прокуратуры обратился в интересах неопределенного круга лиц с требованиями о признании незаконным постановления о передаче в собственность земельного участка, о признании недействительными договоров, признании отсутствующим прав собственности на земельный участок. В обоснование иска прокурор указал, что 10.12.2015 ООО "СК "Азовстрой" заключило с администрацией г. Азова договор о комплексном освоении территории земельного участка пл. 128760 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
ООО "СК "Азовстрой" до 10.12.2020г. должно реализовать проект по комплексному освоению территории. Между ООО "СК "Азовстрой" и администрацией АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было заключено 68 договоров аренды 68 земельных участков. В отношении 17 участков ООО "СК "Азовстрой" уступило права аренды Ивасенко (ныне Бурлуцкой) В.Д. Уступка прав была совершена с согласия арендодателя. Постановлением от 02.08.2017г.N 1762 "О передаче Ивасенко Виктории Дмитриевне в собственность земельного участка" была осуществлена передача земли по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в её собственность. Согласно указанному Постановлению Департамент имущественных отношении заключил с Ивасенко В.Д. договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Истец полагает, что оспариваемое постановление N 1762 от 02.08.2017г., о передаче в собственность земельного участка было принято администрацией г. Азова с нарушением закона. Постановление было издано в связи с наличием на участках капитальных строений. Однако на земельных участках строения отсутствовали. Заключенный во исполнение постановления о передаче земельного участка в собственность договор купли продажи земельного участка без проведения торгов не соответствует требованиям закона, в связи с чем, является ничтожным.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, прокурор просил, признать незаконным постановление администрации г. Азова от 02.08.2017 N 1762 "О передаче Ивасенко В.Д. в собственность земельного участка АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН". Признать недействительным (ничтожным) договор купли - продажи от 02.08.2017 N 6892-3, заключенный между Департаментом имущественно-земельных отношений администрации г. Азова и Бурлуцкой В.Д., земельного участка площадью 2 000 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель - "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием - "отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа", расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 14.12.2017, заключенный между Бурлуцкой В.Д. и Ипотечным кредитным потребительским кооперативом "Свой дом". Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности Ипотечного кредитного потребительского кооператива "Свой дом" на земельный участок площадью 2 000 кв. м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель - "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием - "отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа", расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 08 ноября 2019 г., исковые требования Азовского межрайонного прокурора удовлетворены.
ПК "Свой дом" подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой содержится просьба его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Судом не установлены обстоятельства, которые являются юридически значимыми для рассмотрения дела.
Апеллянт указывает, что при избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРП должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца. Указывает, что истец никогда не являлся собственником спорного земельного участка и указанный объект недвижимости никогда не находился в его владении. Отсутствие у истца какого-либо титула в отношении земельного участка, не нахождение участка во владении истца, исключают для суда возможность удовлетворения требований о признании зарегистрированного права ПК "Свой дом" на спорный участок отсутствующим.
Обращает внимание на то, что ПК "Свой дом" приобрело спорный участок на основании возмездной сделки договора купли-продажи от 14.12.2017 г. Первоначально спорное имущество выбыло из собственности муниципального образования "Город Азов" по воле администрации г. Азова - постановление от 02.08.2017 N 1762 и договор купли-продажи от 28.08.2017 N 6892-3. Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих об осведомленности ПК "Свой дом" о возможном незаконном приобретении у публичного образования Бурлуцкой В.Д. спорного земельного участка, судом не установлено. ПК "Свой дом" при приобретении земельного участка исходил из того, что лицо производившее отчуждение имущества является его правообладателем, так как право Бурлуцкой В.Д. было надлежащим образом зарегистрировано в ЕГРН. В отношении спорного земельного участка отсутствовали притязания третьих лиц.
Администрация г.Азова также не согласилась с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Полагает, что судом были нарушены правила судопроизводства предъявленного иска, поскольку заявленные прокурором требования подлежат рассмотрению в порядке КАС РФ и не могут быть предметом гражданского судопроизводства.
Указывает, что истцом не представлено доказательств нарушения требований действующего законодательства, не представлено доказательств нарушения прав, свобод и законных интересов иных лиц, предпринята попытка оценки доказательств, подлежащих рассмотрению исключительно судебными органами, нарушено требование о сроке исковой давности.
Указывает, что требования Азовского межрайонного прокурора основаны на выводах, содержащихся в заключении экспертизы ООО "Открытый Мир" от 07.10.2018 N 59-2018, тем не менее данная экспертиза не может быть признана допустимым доказательством, поскольку не доказывает факт отсутствия строений на предоставленных земельных участках, в момент издания постановления Администрации города Азова.
Суд, в решении не принял во внимание положения Земельного кодекса Российской Федерации, в которых предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобах, выслушав представителя Ростовской областной прокуратуры - Потоцкую Ю.А., представителя Администрации г.Азова - Шаталова С.Н., представителя ПК "Свой дом" - Канашкова А.А., судебная коллегия не находит оснований для его отмены.
Удовлетворяя исковые требования, суд руководствовался ст.ст. 15, 25, 34, 35, 39 ЗК РФ, ст.ст. 263, 219, 131, 260, 554 ГК РФ и исходил из того, что постановление администрации г. Азова о передаче в собственность земельного участка без торгов не законно, основанные на нем сделки по передаче в собственность Бурлуцкой В.Д., а затем и ИПК "Свой дом" земельного участка недействительны в силу положений ст. ст. 166, 168 ГК РФ.
Суд пришел к выводу о том, что в данном случае последствием признании сделок ничтожной будет являться признание отсутствующим зарегистрированного права ответчика ИПК "Свой дом" на спорный земельный участок, так как восстановление нарушенных прав публичного образования не может быть восстановлено посредством применения к спорным правоотношениям положения о возвращении земельных участков в порядке реституции.
В связи с признанием решений органа местного самоуправления о предоставлении в собственность спорного земельного участка незаконными, суд признал отсутствующим и зарегистрированное право собственности на земельный участок. Судом также удовлетворены требования о ничтожности заключенных между сторонами договоров купли-продажи: договор с Ивасенко (Бурлуцкой) В.Д. от 28.08.2017г. и договор от 14.12.2017г. между Бурлуцкой В.Д. и ИПК "Свой дом". Суд признал, что нарушив порядок предоставления участков в собственность, ответчиком нарушены и права неопределенного круга лиц, поэтому прокурор вправе был обратиться в суд с иском, а не в порядке административного судопроизводства.
Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.
Суд установил, что 10.12.2015г. ООО " СК "Азовстрой" заключило с администрацией г. Азова договор о комплексном освоении территории земельного участка пл. 128760 кв.м с кадастровым номером 61:45:0000358:250.
ООО "СК " Азовстрой" до 10.12.2020г. должно реализовать проект по комплексному освоению территории. Между ООО |"СК "Азовстрой" и администрацией г.Азова было заключено 68 договоров аренды 68 земельных участков.
В отношении 17 участков ООО "СК "Азовстрой" уступило права аренды Ивасенко ( ныне Бурлуцкой) В.Д. Уступка прав была совершена с согласия арендодателя. Постановлениями 02.08.2017г.N 1762 "О передаче Ивасенко Виктории Дмитриевне в собственность земельного участка" в её собственность был передан земельный участок по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Согласно этому Постановлению Департамент имущественных отношений заключил с Ивасенко В.Д. договор купли продажи земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Из материалов дела следует, что Бурлуцкая В.Д. зарегистрировав на участке строение, продала его кооперативу "Свой дом" 14.12.17г.
Из оспариваемого постановления администрации г. Азова, следует, что основанием для передачи Ивасенко( Бурлуцкой) В.Д. в собственность земельного участка без торгов указаны положения ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ.
В связи с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу. Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
При этом, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка.
Между тем, судом установлено, что на спорном земельном участке никогда не возводилось какого-либо строения ( тем более отдельно стоящего жилого дома коттеджного типа). Судом также принят во внимание тот факт, что спорный земельный участок входит в общую площадь земельного участка, который был предоставлен исключительно с целевым назначением субъекту комплексного освоения земельного участка ООО "СК "Азовстрой" - в соответствии с нормами Градостроительного и Земельного Кодекса РФ. При этом, Бурлуцкая В.Д. таким субъектом не являлась.
Обращений по выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства, на названном земельном участке, не поступало, разрешения не выдавались.
Отсутствие спорного дома на участке подтверждается заключением эксперта, проведенного в рамках уголовного дела, согласно которого на спорном земельном участке строений не установлено и капитальных строений не располагалось. При этом экспертом не только осматривались участки, но и был снят материковый грунт на глубину 40-55см и там части несущих конструкций фундаментов отсутствуют.
В связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что фактической целью Бурлуцкой В.Д. является получение в обход закона в собственность без проведения торгов земельного участка, а также его дальнейшая перепродажа.
Ответчиками не представлено бесспорных доказательств, подтверждающих наличие возведенных на испрашиваемом земельном участке капитальных объектов недвижимости, возведенных с соблюдением действующего законодательства, поэтому суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Бурлуцкой В.Д. исключительного права на приобретение данного земельного участка в собственность без проведения торгов. Поэтому выводы суда о признании недействительными как Постановления о передаче земельного участка в собственность, так и договоров купли-продажи земельного участка, являются законными и обоснованными.
Суд правильно признал, что кооператив "Свой дом" не является добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку должен был
знакомиться с документами о предоставлении земли, с разрешенным видом использования - "отдельно стоящие жилые дома коттеджного типа;", на которой никаких строений не было. Приобретая земельный участок без строений, но указывая в договоре купли-продажи предмет договора земельный участок, категория земли: населенных пунктов- отдельно стоящие
жилые дома коттеджного типа площадью 2000кв.м, но без расположенных на
нем строений кооператив должен был осознавать последствия недействительности приобретения такого имущества. \ |
В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Судебная коллегия полагает, что к возражениям ответчиков судом первой инстанции обоснованно применены положения пункта 4 статьи 1 и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом учтен незначительный период между регистрацией прав на дом, выкупом, последующим отчуждением и сносом.
Согласно, разъяснениям, изложенным в пунктах 74 - 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
С учетом анализа приведенных норм права и имеющихся в деле доказательств суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о ничтожности заключенных сделок, поскольку заключением этих сделок нарушены интересы публичного образования (муниципалитета) ввиду непоступления в бюджет денежных средств, которые должны были поступить по результатам торгов, а также нарушены публичные интересы, так как несоблюдение установленного порядка предоставления земельного участка под строительство коттеджного поселка повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц.
Приведенные в апелляционных жалобах доводы исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов суда, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств. Однако оснований для переоценка доказательств и установленных судом фактических обстоятельств дела судебная коллегия не находит.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в пунктах 78 и 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.
Поскольку сделка признана судом ничтожной по иску прокурора, как посягающая на публичные интересы, то суд обоснованно для защиты нарушенного права признал право собственности ПК "Свой дом" отсутствующим, что является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об участке и правах на него.
Поэтому доводы жалобы в этой части противоречат указанным разъяснениям Пленума ВС РФ. То обстоятельство, что суд первой инстанции не истребовал спорный участок из незаконного владения, не может служить основанием для отмены решения суда, поскольку суд признал заявленный прокурором способ защиты права - признание права отсутствующим надлежащим способом, поскольку сделка признана ничтожной.
Доводы жалобы о том, что требования прокурора должны рассматриваться в порядке главы 22 КАС РФ также признаются несостоятельными.
Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Согласно п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.
Ст. 45 того же Кодекса, определяющая общие принципы участия прокурора в гражданском процессе, не ограничивает его полномочия по предъявлению заявлений в интересах Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Кроме того, как видно из материалов данного дела, Азовский межрайонный прокурор, руководствуясь названной нормой закона, обратился в суд не только с заявлением об оспаривании решения органа местного самоуправления, но и с заявлением о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка и признании права отсутствующим. Данное заявление и было рассмотрено судом первой инстанции в соответствии с нормами гражданского законодательства, регулирующими основания и последствия признания сделок недействительными.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Азовского городского суда Ростовской области от 08 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы администрации г.Азова, Ипотечного кредитного потребительского кооператива "Свой дом" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированный текст апелляционного определения составлен 12 марта 2020г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
