Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 февраля 2023 года Дело N 33-3468/2023

г.Красногорск,

Московская область 1 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Конатыгиной Ю.А.,

судей Мироновой Т.В., Бессудновой Л.Н.,

при помощнике судьи Катковой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-6638/2021 по иску Алымова А. В. к Айрапетяну В. Ю. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности,

по апелляционной жалобе Айрапетяна В. Ю. на решение Люберецкого городского суда Московской области от 13 октября 2021 года,

заслушав доклад судьи Конатыгиной Ю.А.,

объяснения представителя Айрапетяна В.Ю. - Каспаровой Л.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Алымова А.В. и его представителя Черенкова П.А., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,

установила:

истец Алымов А.В. обратился в суд с иском к ответчику к Айрапетяну В.Ю. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности, мотивируя свои требования тем, что 01.04.2015 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на помещение с кадастровым <данные изъяты>, назначение нежилое, общей площадью 202,8 кв.м, этаж 2, расположенное по адресу: <данные изъяты>, в соответствии с которым истец обязуется передать в собственность ответчика, а ответчик обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями договора указанное недвижимое имущество.

Недвижимое имущество передано ответчику по передаточному акту в день подписания договора купли-продажи, претензий у ответчика к недвижимому имуществу не имелось.

Право собственности ответчика по договору купли-продажи было зарегистрировано 25.04.2015 года.

По условиям договора цена продажи нежилого помещения составляет 10000000 рублей, которую ответчик обязуется оплатить за счет собственных средств путем передачи наличных денежных средств или перечисления на счет истца по реквизитам, указанным в договоре после государственной регистрации перехода права собственности согласно графику платежей, указанному в п. 3.1 договора, начиная с 01.05.2015 года по 01.07.2018 года.

Истец указал, что оплата по договору не произведена ответчиком до настоящего времени в полном объеме. На протяжении 2015-2016 годов ответчик частично и не всегда своевременно производил погашение регулярных ежемесячных платежей, предусмотренных условиями договора.

В связи с тем, что часть средств по оплате недвижимого имущества была передана наличными денежными средствами истец самостоятельно подводил подсчет общей суммы, полученной по договору.

Таким образом, по расчетам истца общая сумма поступлений в счет оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи по состоянию на 12.10.2021 года составила 4150000 рублей.

Указанная сумма полностью покрывает 20 ежемесячных платежей, предусмотренных п. 3.1 договора, вплоть до 01.12.2016 года, а также часть ежемесячного платежа, срок уплаты которого установлен до 01.01.2017 года, на сумму 150000 рублей.

Общая сумма задолженности ответчика перед истцом составляет сумму в размере 5850000 рублей, т.е. более половины стоимости недвижимого имущества.

Ссылаясь на нормы действующего законодательства, истец просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества на помещение с кадастровым <данные изъяты>, назначение: нежилое, общей площадью 202,8 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу: <данные изъяты>, заключенный 01.04.2015 года между Алымовым А. В. и Айрапетяном В.; признать за истцом право собственности на помещение с кадастровым <данные изъяты>, назначение: нежилое, общей площадью 202,8 кв.м, этаж 2, расположенное по адресу: <данные изъяты>

Истец Алымов А.В. и представитель истца по доверенности Черенков П.А. в судебное заседание явились, поддержали заявленные требования в полном объеме.

Ответчик Айрапетян В.Ю. в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, корреспонденция от ответчика возвращена в адрес суда за истечением срока хранения, что суд расценивает, как уклонение от принятия судебного извещения.

Решением Люберецкого городского суда Московской области от 13 октября 2021 года исковые требования Алымова А.В. удовлетворены частично.

Суд постановил: Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, без номера, заключенный 01.04.2015 года между Алымовым А. В. и Айрапетяном (на момент заключения договора - Вардазаряном) В. Ю..

Аннулировать запись о регистрации в ЕРГН права собственности Айрапетяна (в ЕГРН - Вардазаряна) ВарандаЮриковича на нежилое помещение, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, площадью 202,8 кв.м.

Внести в ЕГРН запись о регистрации права собственности Алымова А. В. на нежилое помещение, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу: <данные изъяты>, площадью 202,8 кв.м.

В удовлетворении иска в части признания права собственности - отказать.

Не согласившись с решением суда, Айрапетяном В.Ю. подана апелляционная жалоба, в которой он просит решение суда отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность по доводам жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22 июня 2022 года решение Люберецкого городского суда Московской области от 13 октября 2021 года оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2022 года апелляционное определение отменено и дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в Московский областной суд.

Выслушав явившихся лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 01.04.2015 года между истцом Алымовым А.В., с одной стороны, и ответчиком Вардазаряном В.Ю. (в настоящее время Айрапетян В.Ю.), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 202,8 кв.м, этаж 2, расположенном по адресу: <данные изъяты> кадастровый <данные изъяты>.

Истец свои обязательства по передаче ответчику нежилого помещения исполнил, что подтверждается передаточным актом от 01.04.2015 года.

Согласно п. 2.1 договора по соглашению сторон цена продажи указанного нежилого помещения составляет 10000000 рублей.

На основании пункта 2.1 договора по соглашению сторон цена продажи указанного нежилого помещения составляет 10 000 000 руб.

В силу пункта 2.2 договора соглашение о цене является существенным условием договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора покупатель оплачивает продавцу цену приобретаемого недвижимого имущества по 200 000 руб. до 1 числа каждого месяца в период до 1 до 1 мая 2015 г. и до 1 июля 2017 г., 300 000 руб. - до 1 августа 2017 г., по 400 000 руб. в период до 1 сентября 2017 г. по 1 июня 2018 г., 300 000 руб. - до 1 июля 2018 г.

Согласно пункту 5.1 договора право собственности на указанное нежилое помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в Управлении Росреестра по Московской области.

В пункте 7.2 договора закреплено, что продавец имеет право в одностороннем порядке требовать расторжения договора и возврата переданного имущества в случае не поступления (задержки поступления) более чем на 15 дней денежных средств в соответствии с пунктом 3.1 договора.

Государственная регистрация договора и права собственности на ответчика произведена 25 апреля 2015 г.

Также в отношении указанного объекта недвижимости произведена государственная регистрация ипотеки 25 апреля 2015 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 4 августа 2021 г.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в установленный договором срок оплата в полном объеме ответчиком произведена не была, доказательств обратного не представлено; на основании расчета истца по состоянию на 12 октября 2021 г. ответчиком произведена оплата по договору в размере 4 150 000 руб., то есть ответчиком не оплачено более половины стоимости цены договора; ответчиком были нарушены существенные условия заключенного между сторонами договора.

Судом апелляционной инстанции были приняты новые доказательства - дополнительное соглашение от 18 сентября 2017 г. к договору купли-продажи, соглашение от 18 декабря 2020 г. о расторжении договора купли-продажи. Также судом было принято уведомление Управления Росреестра по Московской области от 31 декабря 2020 г. о приостановлении государственной регистрации права до 31 марта 2021 г.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 2 статьи 450 настоящего Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 489 указанного Кодекса, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу пункта 3 статьи 453 данного Кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В пункте 4 настоящей статьи закреплено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Из содержащегося в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора.

Если основанием для расторжения договора послужило нарушение договора стороной, получившей по нему имущество в собственность, при установлении нарушения принципа эквивалентности, то сторона, нарушившая договор, обязана вернуть имущество либо возместить другой стороне его стоимость при невозможности возвращения имущества в натуре (статьи 1104, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что требование о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 1 апреля 2015 г. обоснованно истцом тем, что оплата по договору в полном объеме ответчиком не произведена, в 2018 г. поступление денежных средств от ответчика прекратилось.

Удовлетворяя исковые требования частично в силу существенности нарушения ответчиком условий договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком произведена оплата по договору в размере 4 150 000 руб., то есть менее половины стоимости цены договора, тем самым, ответчиком были нарушены существенные условия заключенного между сторонами договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по общему правилу в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Как следует из пункта 7.3 договора купли-продажи от 1 апреля 2015 г. на момент принятия решения судом первой инстанции при представленных в дело доказательствах, в случае расторжения договора по требованию продавца покупатель имеет право требовать возврата всех уплаченных по договору денежных средств и средств, потраченных им на ремонт указанного помещения, за вычетом суммы за пользование указанным помещением из расчета 150 000 за каждый полный месяц, при этом стороны пришли к соглашению, что сумма, потраченная покупателем на ремонт приобретаемого помещения и принимаемая к зачету в соответствии с настоящим пунктом, не может превышать сумму в 6 500 000 руб.

Судом апелляционной инстанции были приняты новые доказательства - дополнительное соглашение от 18 сентября 2017 г. к договору купли-продажи, соглашение сторон о расторжении договора купли-продажи.

Как усматривается из материалов дела, согласно дополнительному соглашению от 18 сентября 2017 г. к договору купли-продажи цена продажи имущества установлена в размере 11 500 000 руб., с оплатой в размере 8 300 000 руб. до 1 октября 2016 г., 3 200 000 руб. - не позднее 1 июня 2018 г. Пункт 7.3 договора исключен.

В соответствии с соглашением сторон о расторжении договора купли-продажи соглашение является основанием для возврата покупателю 8 000 000 руб., ранее внесенных продавцу по договору. При этом 6 000 000 руб. передаются в день подписания соглашения - 18 декабря 2020 г., а 2 000 000 руб. - до 16 декабря 2021 г. Указано, что данное соглашение является основанием для государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за Алымовым А.В., залог недвижимости прекращается. Право собственности на помещение возникает у продавца с момента внесения записи в ЕГРН.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Судебная коллегия принимает во внимание, что при не оспаривании истцом согласно материалам дела факта заключения вышеуказанных дополнительного договора и соглашения, цена недвижимого имущества изменилась и составила 11 500 000 руб., при этом возврату покупателю подлежала сумма ранее внесенных им денежных средств в размере 8 000 000 руб.

Поскольку указанное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке и переход права собственности не состоялся, однако имеет место выраженная воля сторон на расторжение договора купли-продажи, то судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в части удовлетворенных исковых требований.

Принимая во внимание, что условиями заключенного соглашения предусмотрена выплата истцом ответчику 8 000 000 рублей в случае расторжения договора, указанная сумма была согласована сторонами, то судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда, дополнением его абзацем о взыскании с Алымова А.В. в пользу Айрапетяна В.Ю. денежных средств в размере 8 000 000 рублей.