Дата принятия: 27 сентября 2019г.
Номер документа: 33-3459/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2019 года Дело N 33-3459/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Поляковой К.В.,
судей областного суда: Егоровой И.В., Радкевича А.Л.,
при секретаре Мязиной Н.А.,
заслушав в открытом судебном заседании в апелляционном порядке по докладу судьи Поляковой К.В. дело по апелляционной жалобе представителя ПАО "СКБ- банк" по доверенности Борисихиной Д.В. на решение Советского районного суда г. Астрахани от 21 июня 2019г. по делу по иску ПАО "СКБ-банк" к Магомедову М. А. о признании права собственности, регистрации перехода права собственности, признании права ипотеки,
УСТАНОВИЛА:
ПАО "СКБ-банк" в лице представителя по доверенности Борисихиной Д.В. обратилось в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГг. по договору купли-продажи N Магомедов М.А. приобрёл в собственность земельный участок с кадастровым номером N площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГг. между ИП Магомедовым М.А. и ПАО "СКБ-банк" заключен кредитный договор N на сумму 1.500.000 руб. сроком по ДД.ММ.ГГГГг. включительно. Согласно п.13.5 кредитного договора в обеспечение исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору заключены следующие договоры: договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГг. между Банком и ФИО; договор залога имущества N 12/2 от ДД.ММ.ГГГГг. между Банком и Магомедовым М.А. В соответствии с п.1.7 Договора залога Магомедов М.А. во исполнение обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГг. предоставил в залог Банку имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, с кадастровым номером N площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий залогодателю на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГг. Разделом 4 договора залога сторонами согласовано, что договор вступает в силу со дня его нотариального удостоверения и действует до полного исполнения Заёмщиком обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГг. С ноября 2017г. заемщик перестал исполнять надлежащим образом обязанности по кредитному договору. Согласно расчету задолженности на ДД.ММ.ГГГГг. размер просроченной задолженности по кредиту составляет 558.623 руб. 38 коп. Банк обратился к заемщику и поручителю с уведомлениями о расторжении договора и требованием о досрочном погашении задолженности. В целях обращения взыскания на заложенное имущество Банком произведен осмотр заложенного имущества, по итогам которого составлен акт мониторинга от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому установлено, что на земельном участке расположен ветхий частный дом с надворными постройками. Доступ на территорию не предоставлен, фотографирование жилого дома и земельного участка произведено со стороны внешнего периметра. Текущее использование земельного участка не установлено. Согласно выписке из ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГг. по адресу: <адрес>, расположен одноэтажный жилой дом, кадастровый N, 1917г.п. Раздел сведений о зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости отсутствует. Банк полагает, что в вышеописанной ситуации права Банка на обращение взыскания на объект залога ограничены. Жилой дом с кадастровым номером N построен в 1917г., следовательно, на момент отчуждения земельного участка в собственность Магомедова М.А. уже был расположен на нем и по общему правилу перешел по договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГг. вместе с земельным участком к новому собственнику. Однако, право собственности на жилой дом новым собственником зарегистрировано не было. При указанных обстоятельствах просили признать право собственности Магомедова М.А. на одноэтажный жилой дом, кадастровый N, 1917г.п., расположенный по адресу: <адрес>. Обязать Управление Росреестра по Астраханской области зарегистрировать право собственности Магомедова М.А. на указанный жилой дом. Признать право ипотеки (залога недвижимости) жилого дома, кадастровый N, 1917г,п,, расположенного по адресу: <адрес> в пользу ПАО "СКБ-банк". Обязать Управление Росреестра по Астраханской области внести в ЕГРН запись об обременении в виде ипотеки (залога недвижимости) указанного жилого дома в пользу ПАО "СКБ-банк". Взыскать с Магомедова М.А. судебные расходы в виде расходов на оплату государственной пошлины в размере 12.000 руб.
В судебное заседание представитель истца ПАО "СКБ-банк" и ответчик Магомедова А.А. не явились.
В судебном заседании представители ответчика - Магомедов М.М. и Сидоров М.Г. исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать.
Решением Советского районного суда г. Астрахани от 21 июня 2019г. исковые требования оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе и дополнении к ней представитель ПАО "СКБ- банк" по доверенности Борисихина Д.В. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового об удовлетворении требований по изложенным в иске основаниям, полагает, что действующее на момент заключения договора законодательство предусматривало, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом земельном участке здания или сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. Стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого волеизъявления, умолчание о данном обстоятельстве должно как выражение воли на передачу строения в ипотеку. Если вопрос о правовом статусе строений сторонами при передаче земельного участка в ипотеку урегулирован не был, следует применять правила о возникновении ипотеки в силу закона. Условиями договора залога не было установлено, что действие ипотеки не распространяется на находящиеся или возводимые на залоговом земельном участке здания и сооружения, следовательно, прямого волеизъявления на исключение из предмета ипотеки жилого дома в
Договоре не имеется. Вопрос об обращении взыскания на спорное имущество перед судом не ставился, обращение взыскания на имущество Банком не производится. При разрешении спора суд миновал вопрос о наличии права собственности на спорное имущество и не установил важные для данного спора обстоятельства, является ли ответчик фактическим собственником жилого дома.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Управления Росреестра по Астраханской области по доверенности Дубовская Д.П. просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На заседание судебной коллегии Магомедов М.А., представитель Магомедов М.М., представители Управления Росреестра по Астраханской области, Филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области, будучи надлежаще извещенными, не явились, Магомедов М.А. и представитель Управления Росреестра по Астраханской области по доверенности Дубовская Д.П. просили рассмотреть дело в их отсутствие. При указанных обстоятельствах в силу стхт,167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя истца по доверенности Шестакову М.С., участвовавшую в судебном заседании путем использования ВКС и поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Сидорова М.Г., возражавшего против удовлетворения жалобы, представителя администрации МО "Город Астрахань" Хомутову А.П., оставившую решение по делу на усмотрение суда, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам жалобы.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии со ст.51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГг. Магомедов М.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГг. между ИП Магомедовым М.А. и ПАО "СКБ-банк" заключен кредитный договор N на сумму 1.500.000 руб., сроком по ДД.ММ.ГГГГг. включительно.
Согласно п. 13.5 кредитного договора в обеспечение исполнения обязательств Заемщика по кредитному договору между Банком и Магомедовым М.А. был заключен договор залога имущества N от ДД.ММ.ГГГГг., договор поручительства N от ДД.ММ.ГГГГг. между Банком и ФИО
В соответствии с п.1.7 Договора залога Магомедов М.А. во исполнение обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГг. предоставил в залог Банку имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, с кадастровым номером N площадью 700 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий залогодателю на основании договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГг.
Разделом 4 договора залога сторонами согласовано, что договор вступает в силу со дня его нотариального удостоверения и действует до полного исполнения Заёмщиком обязательств по кредитному договору N от ДД.ММ.ГГГГг.
С ноября 2017г. заемщик перестал исполнять надлежащим образом обязанности по кредитному договору.
Согласно расчету задолженности на ДД.ММ.ГГГГг. размер просроченной задолженности по кредиту составляет 558.623 руб. 38 коп.
ДД.ММ.ГГГГг. Банк обратился к заемщику и поручителю с уведомлениями о расторжении договора и требованием о досрочном погашении задолженности. Ответчик свои обязательства перед истцом не выполнил, сумму задолженности не погасил.
Согласно акту мониторинга от ДД.ММ.ГГГГг. произведено обследование объекта залога и установлено, что на земельном участке расположен ветхий частный дом с надворными постройками.
Согласно выписке ЕГРН N от ДД.ММ.ГГГГг. по адресу: <адрес> расположен одноэтажный жилой дом, кадастровый N, 1917г,п. Сведения о
зарегистрированных правах в отношении объекта недвижимости отсутствуют. Сведения внесены в ГКН ДД.ММ.ГГГГг. на основании сведений, переданных органом технической инвентаризации (т.1 л.д.152-153).
Разрешая настоящий спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие на земельном участке ответчика названного выше объект капитального строительства не препятствует обращению взыскания на спорный земельный участок.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ответу ГБУ АО "БТИ" от ДД.ММ.ГГГГг. по данным БТИ домовладение по <адрес> значится за Магомедовым М. А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. N.
В соответствии с нотариально удостоверенным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. Магомедов М.А. приобрел в собственность в целом домовладение по адресу: <адрес>, общей полезной площадью 54,4 кв.м., жилой площадью 42,4 кв.м., состоящее из одного одноэтажного жилого деревянного дома лит. А, с надворными постройками, на земельном участке мерою 700 кв.м., договор подлежит обязательной регистрации в Астраханском городском БТИ. Договор и право собственности зарегистрировано в МП БТИ ДД.ММ.ГГГГг., в налоговом органе - ДД.ММ.ГГГГг.
Постановлением администрации г. Астрахани N от ДД.ММ.ГГГГг. в связи с обращением Магомедова М.А. последнему был предоставлен земельный участок площадью 700 кв.м, <адрес> в аренду с ДД.ММ.ГГГГг. до даты регистрации договора купли-продажи земельного участка, в дальнейшем за плату в частную собственность.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакции, действовавшей на день его введения 01 января 1998г. и до 01 января 2017г., права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
При указанных обстоятельствах, поскольку право собственности ответчика на спорный жилой дом возникло на основании договора купли-продажи до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997г. N122-ФЗ, то обязанность Магомедова М.А. регистрировать за собой право собственности в соответствии с указанным Федеральным законом не возникла, его право признавалось юридически действительным и при отсутствии указанной государственной регистрации.
В силу ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции, действовавшей на 13 мая 2014г.) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
При указанных обстоятельствах, учитывая также, что представитель кредитора не отрицал в суде того обстоятельства, что с иском о взыскании кредиторской задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество в суд не обратился до настоящего времени, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы искового заявления и апелляционной жалобы о нарушении либо ограничении права кредитора на удовлетворение требований за счет обеспечения обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество являются несостоятельными и не нашли своего подтверждения. Отказ в удовлетворении заявленных требований не лишает истца права на обращение в суд с другими требованиями при нарушении его прав и законных интересов.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся к повторному изложению заявленных требований и к несогласию с оценкой суда установленным по делу обстоятельствам, а также основаны на неверном толковании норм материального права, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены принятого решения.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению спора, в том числе и тех, на которые ссылается представитель истца в апелляционной жалобе, судом первой инстанции допущено не было. Оснований для отмены правильного по существу решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст, 328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Советского районного суда г. Астрахани от 21 июня 2019г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ПАО "СКБ-банк" по доверенности Борисихиной Д.В. - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
