Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 33-3455/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Гапоненко Л.В.,

судей Емельяновой Е.В., Оганесян Л.С.,

при секретаре Визгаловой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 23 июня 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе истца Лесных Л. В. на решение Первомайского районного суда г. Омска от 18 августа 2020 года и дополнительное решение Первомайского районного суда г. Омска от 10 марта 2021 года, которыми постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Лесных Л. В. к Рабаданову А. З. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок отказать",

"В удовлетворении исковых требований Лесных Л. В. к Григорчук И.И. в лице законного представителя Беличенко Т. В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок отказать",

заслушав доклад судьи областного суда Оганесян Л.С., судебная коллегия

установила:

Лесных Л.В. изначально обратилась в суд с иском к Рабаданову А.З., Перфильеву А.Е. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В обоснование заявленных исковых требований указывала на то, что является собственником доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>. Другими долевыми собственниками являются ответчики, которые осуществили продажу своих долей в праве собственности на указанный земельный участок без извещения ее о предстоящей продаже. О совершенных сделках ей стало известно из выписки Росреестра. Считает, что в данном случае ответчиками нарушены требования действующего законодательства, в частности ст. 250 ГК РФ, предусматривающей преимущественное право покупки другим участником общей долевой собственности. Ей не было предложено приобрести в собственность принадлежащие ответчикам доли в праве собственности на земельный участок, о сделке ей также не было известно. При этом она желала приобрести данную долю земельного участка и имеет соответствующую возможность.

Просила признать за ней преимущественное право покупки в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> по адресу: <...>.

Определением судьи от <...> к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Файзоутдинов Р. Г., Еварестов В. М., Григорчук И.И. в лице законного представителя Беличенко Т. В.

Впоследствии представитель истца Барчуков А.В., действующий на основании доверенности, заявленные требования уточнил, указав в качестве ответчиков Рабаданова А.З. и несовершеннолетнего Григорчук И.И. в лице законного представителя Беличенко Т.В. Просил перевести на Лесных Л.В. права и обязанности покупателя доли в праве общей долевой собственности на долю земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного под временным строением (модульное сооружение ангар), которое примыкает к нежилому помещению истца и имеет кадастровый N <...> по адресу: г. Омск, <...>, поименованный в оспариваемом договоре купли-продажи б/н от <...> как объект N <...>. Заявил ходатайство о восстановлении срока подачи искового заявления о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и переводе прав покупателя, в котором указал, что срок давности на подачу настоящего иска необходимо исчислять с момента ознакомления представителя истца с регистрационным делом земельного участка с кадастровым номером <...>. Полагает, что срок подлежит восстановлению, поскольку лишь <...> он, как представитель Лесных Л.В., ознакомился с регистрационным делом на спорный земельный участок.

Определением суда от <...> прекращено производство по делу в части исковых требований Лесных Л.В. к ответчику Перфильеву А.Е. в связи с отказом представителя истца от иска.

В судебное заседание истец Лесных Л.В. участия не принимала, извещена надлежащим образом.

Представитель Лесных Л.В. - Барчуков А.В., действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик Рабаданов А.З. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении слушания по делу не просил.

Представитель ответчика Рабаданова А.З. - Лопарев А.П., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, по доводам, изложенным в письменных возражениях

Ответчик Григорчук И.И. в лице законного представителя Беличенко Т.В., в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Третьи лица Файзоутдинов Р.Г., Еварестов В.М., в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

<...> судом постановлено изложенное выше решение.

Впоследствии судом был инициирован вопрос о принятии дополнительного решения по делу в связи с тем, что не были разрешены исковые требования Лесных Л.В. к ответчику Григорчук И.И. в лице законного представителя Беличенко Т.В.

В судебном заседании истец Лесных Л.В. участия не принимала, извещена надлежащим образом.

Представитель Лесных Л.В. - Князьков А.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал.

Ответчик Рабаданов А.З. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Рабаданова А.З. - Лопарев А.П., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал.

Ответчик Григорчук И.И. в лице законного представителя Беличенко Т.В., в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

Третьи лица Файзоутдинов Р.Г., Еварестов В.М., в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом.

<...> судом постановлено изложенное выше дополнительное решение по делу в порядке ст. 201 ГПК РФ.

В апелляционной жалобе (с учетом дополнений - л.д. 23-239 т.2) истец Лесных Л.В. просит решение суда первой инстанции и дополнительное решение суда отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права и необъективность, предвзятость суда; принять дело к своему производству в качестве суда первой инстанции, принять по делу новое решение.

Указывает, что суд, делая вывод о пропуске истцом срока исковой давности на основании ст. 250 ГК РФ, не установил обстоятельство исполнения обязанности продавца об уведомлении о продаже доли в общедолевой собственности. Управлением Росреестра по Омской области в предоставлении информации было отказано по мотивам защиты персональных данных.

Не соглашается с тем, что предметом купли-продажи являлся объект капитального строительства, неразрывно связанный с земельным участком. Не была запрошена техническая документация на здание, а ссылка на наличие кадастрового номера здания как на обстоятельство, доказывающее капитальность строения, является ошибочной, поскольку временные здания и сооружения также могут быть поставлены на кадастровый учет. В случае достоверного установления в процессе судебного разбирательства того факта, что проданный объект является объектом недвижимого имущества, истец была готова увеличить залоговую сумму, однако суд не указал на необходимость ее доплаты.

Суд отклонив ходатайство стороны истца, тем не менее приобщил техническую документацию из БУ "Омский центр КО и ТД" к материалам дела, однако сведений о спорном объекте в этих документах не имеется. Считает неверным вывод о том, что оспаривается покупка цокольного этажа, в то время как спорный объект - это ангар из профлиста, который имеет общую стену с кирпичным зданием истца.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик Рабаданов А.З. в лице представителя Лопарева А.П. (по доверенности) просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Лесных Л.В., ответчики Рабаданов А.З., Беличенко Т.В. как законный представитель Григорчук И.И., третьи лица Управление Росреестра по Омской области, Файзоутдинов Р.Г., Еварестов В.М. участия не приняли, извещены надлежащим образом, об отложении слушания по делу не просили.

Выслушав объяснения представителя истца Князькова А.А. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Лопаревой А.С. (по доверенности), согласившуюся с судебными постановлениями, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, коллегия судей приходит к следующему.

Согласно ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не допущено.

В соответствии п. 1 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Пункт 2 статьи 209 ГК РФ предусматривает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другим способами, распоряжаться им иным образом.

По смыслу ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, в том числе, договоры.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

В силу статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 указанной статьи Кодекса при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец Лесных Л.В. является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: г. Омск, <...> (т. 1 л.д. 68).

Ответчик Рабаданов А.З. (покупатель) на основании договора купли-продажи от <...>, заключенного с Григорчуком И.В. (продавец-1), ООО "Компания Мак-Дом" в лице Григорчука И.В. (продавец-2) является собственником следующего имущества:

- <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <...> (объект 1);

- нежилого помещения 2П, назначение: нежилое помещение, площадью <...> кв.м, номер на поэтажном плане: 1-го этажа: 1,2; антресольного этажа: 1. Литер: В1, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Омск, <...> (объект 2);

- нежилого помещения 4П, назначение: нежилое помещение, площадью <...> кв.м, номер на поэтажном плане: 1-го этажа: 27,30,31,37,38,40,41,68; 2-го этажа: 23-27, находящиеся в нежилом строении Литер: А, А1, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Омск, <...> (объект 3);

- нежилого помещения 3П, назначение: нежилое помещение, площадью <...> кв.м, номер на поэтажном плане 3П: 20, находящееся на первом этаже нежилого строения, литер Б, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Омск, <...> (объект 4);

- <...> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение 4П, назначение: нежилое помещение, площадью <...> кв.м, номер на поэтажном плане: 35,36,43, находящиеся в нежилом строении Литер: А1, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Омск, <...> (объект 5);

- <...> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью <...> кв.м, с кадастровым номером <...>, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Омск, <...> (объект 6).

Другими участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <...> являются: К.И.А. - доля в праве <...> Б.Г.Н. - доля в праве <...>, Еварестов В.М. - доля в праве <...>, Перфильев А.Е. - доля в праве <...>, Файзоутдинов Р.Г. - доля в праве <...>, Щ.Е.В. - доля в праве <...>, С.Р.Р. - доля в праве <...>, А.И.Н. - доля в праве <...>, З.А.А. - доля в праве <...>, Р.Е.М. - доля в праве <...>, П.Е.К. - доля в праве <...>, Б.Н.В. - доля в праве <...> (т. 1 л.д. 62-70).

Обращаясь в суд с иском, Лесных Л.В. указывала на ненадлежащее уведомление ее ответчиками о продаже доли в праве общей собственности на земельный участок и нарушении ее права преимущественной покупки этой доли, предусмотренного ст. 250 ГК РФ.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 250 ГК РФ, пришел к выводу об отсутствии у истца преимущественного права покупки продаваемой доли в праве общей собственности на земельный участок. При этом исходил из того, что доля земельного участка отчуждалась по договору не как самостоятельный объект недвижимости, а в совокупности с нежилыми помещениями в здании, находящемся на спорном земельном участке.

Также районный суд указал на то, что срок исковой давности по данному требованию истцом был пропущен, о чем заявлено стороной ответчика, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности суд не усмотрел.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, как основанными на анализе совокупности собранных по делу доказательств и верной оценке установленных обстоятельств, при правильном применении норм материального права.

Выводы оспариваемого судебного решения (с учетом дополнительного решения) соответствуют одному из основных принципов земельного законодательства - единству судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Часть 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу, проводится вместе с земельным участком.

Этому принципу соответствуют правила, установленные статьей 552 ГК РФ, предусматривающей, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования. В том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа данных норм в их взаимосвязи следует то, что при одновременной продаже покупателю нежилого помещения принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок при нахождении на нем нежилых помещений, прав собственности на которые у сособственника земельного участка не имеется, нет оснований к применению порядка реализации прав преимущественной покупки иных лиц, в том числе сособственника земельного участка, имеющего на нем право собственности на иное нежилое помещение, не являющее предметом договора купли-продажи.

Поэтому судебная коллегия находит доводы о нарушении прав истца Лесных Л.В. на преимущественную покупку указанного участка несостоятельными, не соответствующими положениям действующего законодательства.