Определение Судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 ноября 2021 года Дело N 33-3452/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Хлебникова А.Е.,

судей Мацкив Л.Ю., Болотиной А.А.,

при секретаре (помощнике судьи) Буданове И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Павловой Олеси Алексеевны к Тихонковой Валентине Ивановне о разделе в натуре здания конторы и по встречному иску Тихонковой Валентины Ивановны к Павловой Олесе Алексеевне о разделе в натуре здания конторы,

по апелляционной жалобе Тихонковой Валентины Ивановны на решение Вяземского районного суда Смоленской области от 25 июня

2021 года.

Заслушав доклад судьи Мацкив Л.Ю., объяснения представителя ответчика (истца по встречному иску) Тихонковой В.И. - Смирновой Т.М., возражения представителя истца (ответчика по встречному иску) Павловой О.А. - Калабина В.С., судебная коллегия

установила:

Павлова О.А. обратилась в суд с иском к Тихонковой В.И. о разделе в натуре здания конторы, указывая, что является собственником 1/2 доли в праве долевой собственности на здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: .... Собственником другой 1/2 доли в праве собственности на указанное здание является Тихонкова В.И.

28.08.2020 выдан технический паспорт на здание, согласно которому общая площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м. Указанное здание состоит из двух надземных этажей, перемещение между которыми обеспечено лестничными клетками, расположенными как на первом этаже (комната N 14 этажа N 1 - площадь <данные изъяты> кв.м.), так и на втором этаже (комната N 14 этажа N 2 - площадь <данные изъяты> кв.м.).

На протяжении продолжительного периода времени первый этаж используется истцом, на котором она за свой счет обеспечивала текущий ремонт и подключила коммуникации, а именно: электроснабжение, отопление, водоснабжение и водоотведение. На основании договоров аренды сдавала первый этаж в пользу третьих лиц в пределах принадлежащей ей доли.

Истец считает целесообразным осуществить раздел здания в порядке, который учитывает техническую возможность, размеры долей участников и фактический порядок пользования: истцу - 1 этаж: комнаты с 1 по 13, площадью <данные изъяты> кв.м., ответчику - 2 этаж: комнаты с 1 по 13, площадью <данные изъяты> кв.м., общая собственность по 1/2 - 1 этаж: комната 14; 2 этаж: комната 14, площадью <данные изъяты> кв.м.

Кроме того, в связи с отступлением от размера долей участников долевой собственности при разделе здания истец готова оплатить за превышение выделяемых в ее пользу площадей на 1,05 кв.м. из расчета рыночной стоимости.

Истец считает, что предложенный вариант раздела с технической стороны, вполне осуществим, не нарушает требования действующего законодательства, не ущемляет права сособственников и не требует каких-либо денежных затрат, поскольку не предполагает перепланировок, в том числе с переносом коммуникаций и прочее. Как видно из предложенного варианта раздела, отступление от идеальных долей составляет лишь 1,05 кв.м.

Истец направляла в адрес ответчика предложение от 28.09.2020 о разделе здания, с просьбой предоставить ответ до 08.10.2020, однако ответа не поступило, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Просит разделить в натуре здание конторы с кадастровым номером N, расположенное по адресу:

.... Прекратить в отношении данного объекта право долевой собственности.

Признать за истцом право собственности на комнаты с 1 по 13, расположенные на 1 этаже здания.

Признать за ответчиком право индивидуальной собственности на комнаты с 1 по 13, расположенные на 2 этаже здания.

Признать право долевой собственности за истцом и ответчиком по 1/2 доли за каждой на комнату 14, расположенную на 1 этаже здания, и комнату 14, расположенную на 2 этаже здания.

Взыскать с истца в пользу ответчика денежную компенсацию из расчетной рыночной стоимости 1,05 кв.м. здания.

Тихонкова В.И. предъявила встречный иск о разделе в натуре здания конторы, в обоснование указав, что ей принадлежит 1/2 доля в праве собственности на здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: ....

Между сособственниками указанного здания отсутствует согласие о порядке пользования и владения нежилым помещением. Выделение одному из долевых собственников помещений только на втором этаже по варианту, предложенному истцом (ответчиком по встречному иску), приведет к ущемлению ее прав, поскольку помещения первого и второго этажа неравноценны с точки зрения их использования и эксплуатации.

Указывает, что предлагаемый истцом (ответчиком по встречному иску) вариант приведет только к дискриминации законных интересов и повлечет неудобство пользования помещениями второго этажа.

Первый этаж имеет три входа, два из которых самостоятельны, и один общий вход, расположенный рядом с лестничной клеткой. Данный общий ход затруднен к использованию, поскольку физически отсутствует как самостоятельный, фактически он сообщается с проходной мясокомбината.

Тихонкова В.И. полагала, что единственно справедливым будет являться только такой раздел, при котором каждый из собственников получит помещение, максимально соответствующей идеальной доле, как на первом, так и на втором этаже.

Тихонкова В.И. как собственник нежилого здания, заинтересована в выделе ей доли в натуре из помещений, в том числе первого этажа. Более того, здание не оборудовано лифтом. Рыночная стоимость помещений 1 и 2 этажа существенно отличается, поскольку первый этаж нежилые помещения, максимально пригодные для предпринимательских целей, второй этаж пустой, помещения первого этажа пользуются большим спросом как объекты аренды.

Указанный ею вариант раздела здания, учитывает не только идеальные доли, но и рыночную стоимость помещений каждого этажа, их эксплуатации в предпринимательских целях. Для его осуществления понадобится только возвести ненесущую перегородку в помещении 5 первого этажа так, чтобы суммарные площади помещений левой и правой части первого этажа оказались равны. Помещения второго этажа расположены вокруг центрального коридора, который по мнению Тихонковой В.И. должен остаться в общей собственности, как и помещение 1 санузел и лестничная клетка, а также лестница между первым и вторым этажом, поскольку они предназначены для использования более одного помещения.

По результатам судебной строительно-технической экспертизы, истец уточнила требования: просила выделить доли между ней и Павловой О.А. в натуре в здании конторы с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., по варианту 1 (графическая часть лист Э-03) в части первого этажа и варианту 1 (лист Э-05) в части второго этажа.

Признать за ней право собственности на долю в размере 71,4 кв.м. в осях 1-3/А-В на втором этаже в здании конторы с кадастровым номером N, расположенного по вышеуказанному адресу, тем самым прекратив право общей долевой собственности на это помещение.

Признать за ней право собственности на помещение первого этажа, обозначенные на листе Э-03 графической части заключения, как доля в осях 3-7/А-В общей площадью 76,9 кв.м., прекратив право общей долевой собственности между сторонами на это помещение.

Площади первого этажа в виде вновь образованного тамбура для прохода на лестничную клетку общей площадью 21,24 кв.м., а также площади второго этажа в виде лестничной клетки, части коридора и санитарный узел в размере 28,65 кв.м. оставить в общей долевой собственности между сторонами по делу.

Обязать стороны по делу провести работы, предусмотренные в заключении экспертизы на листе Э-05, Э-03, оплатить расходы на проведение работ совместно в равных долях, в том числе устройство перегородки для выдела помещения для тамбура для прохода на лестничную клетку, устройство разделительной перегородки на первой этаже, для выделения долей в натуре, демонтаж перегородки на лестничной клетке. Устройство дверных проемов в наружной кирпичной стене на месте существующих оконных проемов путем демонтажа подоконной части. Закладку оконных и дверных проемов в наружных стенах, переустройство инженерных сетей и устройство санитарного узла в помещениях в осях "3-6/АП-В", технологическое присоединение к общему имуществу, балансовое разграничение и установку счетчиков на водоснабжение, и электроснабжение отдельных на каждую долевую собственность.

При выделении долей в натуре взыскать с Павловой О.А. в ее пользу компенсацию, которой выделена меньшая площадь, в размере 16539 руб.

90 коп.

Определить порядок пользовании общими помещениями (лестничная клетка, часть коридора и санитарный узел второго этажа, а также общие помещения и инженерные коммуникации первого этажа) как совместное и запретить сособственникам чинить препятствия в пользовании общим имуществом <данные изъяты>

Дело рассмотрено в отсутствие истца (ответчика по встречному иску) Павловой О.А., ответчика (истца по встречному иску) Тихонковой В.И., извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) Любомиров А.А. иск поддержал, встречный иск не признал.

Представитель Тихонковой В.И. - Смирнова Т.М. иск не признала, встречный иск поддержала.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Росреестра по Смоленской области в лице офиса межмуниципального Гагаринского отдела Управления Росреестра по Смоленской области,

ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в лице Вяземского отделения Смоленского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". Извещены о времени и месте рассмотрения дела, представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Решением Вяземского районного суда Смоленской области от 25.06.2021 в удовлетворении исковых требований Павловой О.А. к Тихонковой В.И. отказано. С Павловой О.А. взысканы расходы по государственной пошлине в размере 13491 руб., расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 32717 руб. В удовлетворении встречного иска Тихонковой В.И. отказано. С Тихонковой В.И. взысканы расходы за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере

7717 руб. <данные изъяты>

В апелляционной жалобе представитель ответчика (истца по встречному иску) Тихонковой В.И. - Смирнова Т.М. просит решение суда отменить, постановить по делу новое решение, которым удовлетворить встречные исковые требования Тихонковой В.И. Полагает, что вывод суда об отсутствии технической возможности для выдела долей в натуре, в том числе на первом этаже, противоречит доказательствам, имеющимся в материалах дела, поскольку согласно заключению судебной экспертизы раздел первого этажа возможен по нескольким вариантам. Считает, что наиболее оптимальным является вариант, указанный на странице 29 заключения. Указывает, что заключение эксперта о том, что технический раздел спорного здания, на день обследования, возможен только по первому этажу, техническое состояние второго этажа не позволяет эксплуатировать помещения по назначению до проведения капитального ремонта, так как общее имущество собственников (коридор) находится в аварийном состоянии, является правильным и допустимым. Вариант раздела помещений первого этажа приведен в Графической части, лист Э-03. Вариант раздела второго этажа приведен на листе Э-05. Таким образом, полагает, что заключением эксперта в силу наличия у него специальных знаний предусмотрена техническая возможность раздела первого этажа, однако судом вывод эксперта был необоснованно отклонен. Считает, что судом первой инстанции не установлен факт несоразмерного ущерба и неудобства в пользовании имущества по целевому назначению. Обращает внимание на то, что между собственниками отсутствует согласие о порядке пользования и владения нежилым помещением. В этой связи полагает, что помещения первого этажа подлежали разделу, с учетом выводов судебной экспертизы, путем устройства перегородки для выдела помещения для тамбура и прохода на лестничную клетку (общая долевая собственность). Устройство разделительной перегородки на первом этаже, для выделения долей в натуре, в соответствии с рекомендациями, обозначенными на листе Э-03 в графической части, вариант 1 <данные изъяты>

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Поскольку для всех вещей существуют определенные действующим законодательством критерии делимости, а именно отсутствие законодательных запретов раздела вещи, сохранение частями целевого назначения вещи и сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании, то исходя из смысла абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК РФ, наличие технической возможности реального раздела недвижимого имущества, принадлежащего сторонам на праве общей долевой собственности, с учетом его состояния и характеристик является значимым для дела обстоятельством.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Павлова О.А. и Тихонкова В.И. являются сособственниками (по 1/2 доли за каждым) двухэтажного нежилого помещения - здания конторы (без проходной) общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ... <данные изъяты>

Спорное здание с кадастровым номером N расположено на земельном участке с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения и обслуживания промбазы, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, в пределах земельного участка расположено несколько объектов недвижимости <данные изъяты>

28.09.2020 Павловой О.А. в адрес Тихонковой В.И. направлено письмо с предложением о разделе в натуре между сособственниками указанного объекта недвижимого имущества <данные изъяты>

Поводом для обращения в суд с указанными требованиями послужила невозможность достижения между сторонами спора соглашения об условиях совместного использования вышеуказанного недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения настоящего спора по ходатайству сторон была проведена судебная строительно-техническая экспертиза с целью выяснения технической возможности раздела здания конторы, исходя из размера долей, принадлежащих каждому из участников общей долевой собственности.

Согласно заключению эксперта N 20-Э-21 СМК АОК 04

<данные изъяты> от 25.05.2021 технический раздел здания конторы возможен только по первому этажу, техническое состояние второго этажа не позволяет эксплуатировать помещение по назначению до проведения капитального ремонта, обеспечить равноценный доступ к местам общего пользования и общим коммуникациям без проведения дополнительных работ - перепланировки и переустройства помещений невозможно, пристроенное помещение в осях "6-7/А-Б" не стоит на кадастровом учете и на него не зарегистрированы права, равноценный доступ к инженерным коммуникациям и санитарным приборам возможно организовать при условии постановки на кадастровый учет возведенного в процессе эксплуатации здания в осях "6-7/А-Б" и признании права собственности на самовольную постройку <данные изъяты>

Поскольку судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ с учетом фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции принял результаты экспертного заключения и не усмотрел оснований ставить под сомнение достоверность выводов заключения судебной экспертизы, проведенной компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст.ст. 246, 247, 252 ГК РФ, положив в основу решения заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии технической возможности раздела нежилого помещения в натуре в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, отказав в удовлетворении первоначального и встречного исков. При этом суд исходил из того, что проведенная реконструкция (перепланировка) здания не узаконена в установленном порядке.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции с учетом следующего.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно технического паспорта на часть здания конторы от 05.09.2006 общая площадь здания составляет <данные изъяты> кв.м <данные изъяты> По данным технического паспорта на здание конторы (без проходной) от 04.03.2021 площадь внутренних помещений увеличена до <данные изъяты> кв.м, здание состоит из двух частей (А и А1), имеет пристройку <данные изъяты>