Определение Судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 сентября 2021 года Дело N 33-3451/2021

от 22 сентября 2021 года N 33-3451/2021

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе

председательствующего Кяргиевой Н.Н.,

судей Татарниковой Е.Г., Махиной Е.С.,

при секретаре Быстровой М.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Таран И.П. и апелляционное представление прокуратуры города Вологды на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 03 февраля 2021 года по гражданскому делу по иску администрации города Вологды к Таран Г.В., Таран И.П., Таран Р.И., Вельгас З.Н., обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Кяргиевой Н.Н., объяснения Тарана И.П., Таран Г.В., представителя администрации города Вологды Моисеевой А.А., заключение прокурора прокуратуры Вологодской области Швед Н.И., судебная коллегия

установила:

Таран Г.В. и Таран И.П. являются собственниками жилого помещения по адресу: <адрес> по ? доли каждый (том 1 л.д. 115-116).

На основании постановления администрации города Вологды от 17 ноября 2015 года N... многоквартирный дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (том 1 л.д. 28).

17 августа 2018 года между администрацией города Вологды и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - ООО "Альфа") заключен договор о развитии застроенной территории N... ДГ, по условиям которого ООО "Альфа" обязано для расселения граждан собственников из частных жилых помещений уплатить выкупную цену за изымаемые помещения и земельные участки или предоставить жилые помещения в срок до 31 декабря 2020 года (том 1 л.д. 21-25).

Постановлением администрации города Вологды от 01 октября 2019 года N... принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым N... по адресу: <адрес> площадью 2762 кв.м с видом разрешенного использования "для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов" с жилыми помещения, включая квартиру по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 43-45).

21 ноября 2019 года в администрацию г. Вологды от Таран И.П. и Таран Г.В. поступили заявления о выборе способа переселения путем предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (том 1 л.д. 14).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, 17 сентября 2020 года администрация города Вологды обратилась в суд с иском к Таран Г.В., Таран И.П., Таран Р.И., Вельгас З.Н., ООО "Альфа" об изъятии жилого помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (том 1 л.д. 3-5, 57).

Просила:

- изъять для муниципальных нужд у Таран Г.В., Тарана И.П. квартиру с кадастровым N..., назначение жилое, площадью 44,7 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов, местоположение которого: <адрес> площадью 2762 кв.м с кадастровым <адрес> путем денежного возмещения в размере 1 059 582 рублей;

- прекратить право собственности Таран Г.В., Тарана И.П. на квартиру с кадастровым N..., назначение жилое, площадью 44,7 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов, местоположение которого: <адрес> площадью 2762 кв.м с кадастровым <адрес> после поступления на счета Таран Г.В. и Тарана И.П. средств в размере стоимости изымаемых объектов и признать на них право собственности муниципального образования "Город Вологда";

- обязать ООО "Альфа" перечислить денежные средства в размере 1 059 582 рублей муниципальному образованию "Город Вологда" в лице администрации города Вологды за изымаемую у Таран Г.В. и Тарана И.П. с кадастровым N..., назначение жилое, площадью 44,7 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов, местоположение которого: <адрес> площадью 2762 кв.м с кадастровым N...

- обязать Таран Г.В., Тарана И.П. предоставить в администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты;

- выселить Таран Г.В., Тарана И.П., Т.В.И., Тарана Р.И., Вегальс З.Н. из жилого помещения по адресу: <адрес> снять с регистрационного учета.

В судебном заседании представители истца администрации города Вологды по доверенности Климовская О.В. и Моисеева А.А. исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.

Ответчик Таран И.П. и его представитель Шоноров Н.Л. исковые требования не признали, просили отказать.

Представитель ответчика ООО "Альфа" по доверенности Боярский Е.Г. оставил разрешение вопроса на усмотрение суда.

В судебное заседание ответчики Таран Г.В., Таран Р.И. и Вельгас З.Н. не явились, о времени и месте разбирательства по делу извещены.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 03 февраля 2021 года изъяты для муниципальных нужд у Таран Г.В. и Тарана И.П. по ? доле в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым N..., назначение жилое, площадью 44,7 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес> доля в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов, местоположение которого: <адрес> площадью 2762 кв.м с кадастровым N... денежного возмещения в размере по 529 791 рублей каждому.

Прекращено право собственности Таран Г.В. на ? доли в праве общей долевой собственности и Тарана И.П. на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым N..., назначение жилое, площадью 44,7 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов, местоположение которого: <адрес> площадью 2762 кв.м с кадастровым N... после поступления на счета Таран Г.В. и Тарана И.П. средств в размере стоимости изымаемых объектов и признано на них право собственности муниципального образования "Город Вологда".

На ООО "Альфа" возложена обязанность перечислить денежные средства в размере 1 059 582 рублей муниципальному образованию "Город Вологда" в лице администрации города Вологды за изымаемую у Таран Г.В. и Тарана И.П. с кадастровым номером N..., назначение жилое, площадью 44,7 кв.м, этаж 1, расположенную по адресу: <адрес> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов, местоположение которого: <адрес> площадью 2762 кв.м с кадастровым N....

На Таран Г.В. и Тарана И.П. возложена обязанность предоставить в администрацию города Вологды в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты.

Таран Г.В., Таран И.П., Таран Р.И., Вельгас З.Н. выселены из жилого помещения по адресу: г. Вологда, ул. Преображенского, д. 27, кв. 4 и сняты с регистрационного учета.

В апелляционной жалобе Таран И.П., выражая несогласие с размером выкупной цены, просит решение суда первой инстанции в части определения выкупной стоимости изменить, увеличив ее стоимость в соответствии с выводами судебной экспертизы. В обоснование жалобы указывает, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт подлежит включению в стоимость изымаемого объекта и относится к убыткам. Также ссылается на отсутствие оценки судом судебной экспертизы в части стоимости выкупаемого помещения, которое истцом оспорено не было. Полагает, что судебная экспертиза соответствует требованиям Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участок в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года N 568-р.

В апелляционном представлении прокуратура города Вологды, выражая несогласие с принятым судом первой инстанции отчетом ИП С.С.Е., просит решение суда первой инстанции изменить, увеличив выкупную стоимость изымаемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, апелляционного представления, приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя заявленные требования и изымая для муниципальных нужд у Таран Г.В. и Тарана И.П. принадлежащую им на праве общей долевой собственности квартиру N... общей площадью 44,7 кв.м по адресу: <адрес> земельный участок с кадастровым N... путем выкупа объектов недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истцом была полностью соблюдена процедура, предшествующая изъятию жилого помещения у собственников, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству.

Поскольку требование об изъятии объектов недвижимости удовлетворено, суд также пришел к выводу об удовлетворении требований истца о прекращении права собственности у ответчиков на изымаемые объекты и освобождении их.

В данной части решение суда сторонами не обжалуется.

Разрешая спор в части выкупной стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции в качестве доказательства принял отчет ИП С.С.Е. N... от 24 октября 2019 года, признав заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью "Ваш Эксперт" (далее - ООО "ВЭКС") N... от 14 декабря 2020 года не отвечающим признакам достоверности, указав на то, что подход эксперта к определению размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт путем индексации стоимости капитального ремонта к датам первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, признания дома аварийным и на дату составления заключения является неверным.

Проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела и представленные в их подтверждение доказательства, судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Соответственно, для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение в жилом доме, признанном аварийном и подлежащим сносу, имеет значение рыночная стоимость жилого помещения.

Согласно представленному истцом отчету ИП С.С.Е. N... от 24 октября 2019 года стоимость ? доли в праве общей долевой стоимости на квартиру N... по адресу: <адрес> составляет 529 791 рубль, в том числе: 120 287 рублей - рыночная стоимость жилого помещения, 100 645 рублей - компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, 275 000 рублей - компенсация за земельный участок, 33 860 рублей - компенсация убытков, которые несет собственник помещения (том 1 л.д. 30-36).

В ходе рассмотрения дела ответчики были не согласны с размером выкупной цены, в связи с чем судом первой инстанции на основании ходатайства ответчиков была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ВЭКС" (том 1 л.д.123-124).

Исходя из заключения эксперта ООО "ВЭКС" N... от 14 декабря 2020 года, рыночная (выкупная) стоимость ? доли жилого помещения, площадью 44,7 кв.м, этажность 1, адресу: <адрес> (кадастровой N...) и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель - земли населенный пунктов), вид разрешенного использования: для эксплуатации и обслуживания жилых и нежилых объектов, местоположение которого <адрес>, площадью 2 762 кв.м с кадастровым N..., составляет 396 500 рублей;

размер убытков, которые понесет Таран И.П. в связи с изъятием у него ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> составляет 27 734 рубля;

размер убытков, которые понесет Таран Г.В. в связи с изъятием у нее ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: <адрес> составляет 27 734 рубля;

размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, подлежащий выплате при изъятии принадлежащего Таран Г.В. ? доли жилого помещения - квартиры, площадью 44,7 кв.м с кадастровым N... по адресу: <адрес>, составляет 336 625 рублей;

размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, подлежащий выплате при изъятии принадлежащего Таран И.П. ? доли жилого помещения - квартиры, площадью 44,7 кв.м с кадастровым N... по адресу: <адрес>, составляет 336 625 рублей (том 1 л.д. 131-167).

Анализируя представленный истцом отчет N... от 24 октября 2019 года и заключение судебной экспертизы N... от 14 декабря 2020 года, судебная коллегия полагает, что заключение судебной экспертизы о стоимости изымаемых объектов недвижимости в более полной мере отражает стоимость объектов, содержит объективные данные при определении соразмерной стоимости изымаемого имущества, в связи с чем в данной части соглашается с доводами апелляционной жалобы и представления.

Так, положенный в основу решения суда отчет ИП С.С.Е. устанавливает цену, которая не учитывает возможное изменение рыночной стоимости имущества на дату рассмотрения дела об изъятии имущества. В данном отчете стоимость объектов определена по состоянию на 24 октября 2019 года, при этом в адрес ответчиков проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды направлен 15 апреля 2020 года (том 1 л.д. 25), а в суд с иском администрация города Вологды обратилась 19 сентября 2020 года (том 1 л.д. 57), то есть спустя 5 и 10 месяцев после определения выкупной стоимости объектов недвижимости.

В заключение судебной оценочной экспертизы ООО "ВЭКС", наоборот, при определении стоимости объектов исследовалась рыночная стоимость объекта на момент рассмотрения дела (декабрь 2020 год).

Кроме того, отчет ИП С.С.Е. в части определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не соответствует законодательству, поскольку расчет данной компенсации сделан оценщиком путем корректировки стоимости средней цены 1кв.м аналогов, взятых квартир, из текущего состояния (неудовлетворительное состояние = состояние, требующее капитальный ремонт) в удовлетворительное состояние (через корректировку на состояние дома) (том 1 л.д. 32, 34).

Наиболее правильным, по мнению судебной коллегии, является расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, исходя из определения восстановительной стоимости спорного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (суммы капитального ремонта каждого конструктивного элемента жилого дома) и доли объекта оценки в общем имуществе дома, приходящейся на долю ответчиков, сделанный в заключение судебной оценочной экспертизы ООО "ВЭКС".

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что отчет ИП С.С.Е. является недопустимым доказательством по делу, и не мог быть принять при определении выкупной стоимости изымаемых объектов.

Вместе с тем, основания сомневаться в правильности заключения судебной оценочной экспертизы ООО "ВЭКС" у судебной коллегии отсутствуют. При проведении экспертизы экспертом произведена инспекция объектов исследования, установлены их качественные и количественные характеристики, проведен анализ представленных документов, объекты исследования квалифицированы для выбора базы оценки и подхода. Также экспертом составлен анализ рынка, к которому относятся объекты исследования, произведен сбор и проверка информации, необходимой для проведения исследования, сделан обоснованный выбор методов в рамках каждого из подходов и проведение необходимых расчетов; полученные в рамках каждого из подходов результаты обобщены, после чего определена итоговая сумма величины стоимости объектов исследования. Ход исследования подробно изложен в экспертном заключении, сделанный экспертом вывод обоснован и является логическим следствием проведенного исследования.

Таким образом, судебная коллегия принимает представленное экспертное заключение ООО "ВЭКС" в качестве допустимого и относимого доказательства по делу, и не усматривает в данном случае оснований ставить под сомнение достоверность заключения, поскольку данное письменное доказательство отвечает требованиям статей 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим требуемую квалификацию и стаж работы в соответствующей области; рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отводов эксперту не заявлено.

Между тем, экспертом ООО "ВЭКС" оценка компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведена на 4 квартал 2020 года, в то время как статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено, что жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

С момента первой приватизации в многоквартирном доме и возникновении долевой собственности все собственники обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома.

Первая приватизация жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес> состоялась 09 июля 1992 года (том 2 л.д. 4).

Исходя из изложенного, судебной коллегией определением от 28 июля 2021 года была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по вопросу определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома на <ДАТА>.

Согласно заключению эксперта ООО "ВЭКС" N... от 10 августа 2021 года размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, подлежащий выплате при изъятии принадлежащего Таран Г.В. ? доли жилого помещения - квартиры, площадью 44,7 кв.м с кадастровым N... по адресу: <адрес>, составляет 117 549 рублей;

размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, подлежащий выплате при изъятии принадлежащего Таран И.П. ? доли жилого помещения - квартиры, площадью 44,7 кв.м с кадастровым N... по адресу: <адрес>, составляет 117 549 рублей (том 3 л.д. 8-19).