Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 33-3449/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Неугодникова В.Н.,

судей: Житниковой О.В.. Ереминой И.Н.,

при секретаре: Зенкевиче В.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Астафьевой М.В. на решение Волжского районного суда Самарской области от 16.12.2020, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Астафьевой М.В. к Еланской Т.П. о расторжении договора купли-продажи гаража и земельного участка, взыскании денежных средств - отказать".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Неугодникова В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Астафьевой М.В. обратилась в суд к Еланской Т.П., просила:

- расторгнуть договор купли-продажи земельного участка под гаражом от 17.03.2020 и договор купли-продажи гаража от 17.03.2020, расположенных по адресу: <адрес> заключенные между истцом и ответчиком;

- взыскать с ответчика в пользу истца денежную сумм в размере 430 000 рублей, полученную по данным договорам,

- расходы по оплате строительно-технического исследования в сумме 5 000 рублей,

- банковский процент от суммы госпошлины за государственную регистрацию в сумме 240 рублей.

В обосновании требований истец указал, что 17.03.2020 между сторонами в простой письменной форме заключены два договора купли-продажи земельного участка под гаражом с кадастровым номером N площадью 20,12 кв.м., стоимостью 230 000 рублей и гаража N, находящегося в кооперативе индивидуальных гаражей N с кадастровым номером N, площадью 16,80 кв.м., в сумме 200 000 рублей, расположенных по адресу: <адрес>. Собственником вышеуказанного недвижимого имущества является ответчик Еланская Т.П. Вышеуказанные договора сданы в МФЦ для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Самарской области.

18.03.2020 муж истца хотел спуститься в погреб и обнаружил, что в погребе стоит вода. Истец сообщила об этом продавцу и попросила расторгнуть в добровольном порядке вышеуказанные договора. Ответчик согласилась, но в МФЦ не приехала. В дальнейшем на предложение о добровольном решении спора ответила отказом.

19.03.2020 истец написала заявление о приостановлении регистрации перехода прав по сделкам. Государственная регистрация приостановлена до 19.08.2020. Переход права собственности от продавца к покупателю на гараж и земельный участок не зарегистрирован.

19.08.2020 истица обратилась к ответчику с претензией по поводу расторжения договоров, но ответа не получено.

Согласно проведенного ООО "Самарская судебная экспертиза документов" акта экспертного исследования N от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение: гараж с погребом, расположенные по адресу: <адрес> не может использоваться (эксплуатироваться) для хранения и складирования, так как наличие воды в погребе создает угрозу причинения вреда имуществу и здоровью пользователей сооружения, фактическое состояние не обеспечивает безопасное пребывание в сооружении, не соблюдены условия нормально эксплуатации сооружении по прямому назначению (наличие воды является фактором, препятствующим осуществлению функциональных или технологических процессов).

29.04.2020 ответчик присутствовала при осмотре экспертом гаражного бокса и погреба. Ей предложено расторгнуть сделку мирным путем, но последовал отказ. Ответчик пояснила, что денежные средства ею переданы в счет погашения ипотеки.

Истец указывает, что заключая данные договора была вправе рассчитывать на полноценное пользование гаражом и погребом. Кроме того, истцом понесены расходы на оказание услуг по выполнению строительно-технического исследования с ООО "Самарская судебная экспертиза документов" в сумме 5 000 рублей, а также на оплату государственной пошлины за регистрацию сделок в сумме 4 240 рублей, из которых 240 рублей банковский процент от суммы госпошлины.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе истец Астафьева М.В. просит, решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

При этом указал, что погреб является неотъемлемой частью гаража с момента его возведения и до настоящего времени, он существовал, в том числе, на момент составления технического паспорта, который истцу не был передан, о наличии погреба указывалось в объявлении о продаже гаража, и истец рассчитывала на его полноценное использование. Однако в связи с затоплением гаража в весенний период он не может использоваться, а кроме того возникает опасность для имущества истца, а именно автомобиля, поскольку в гараже повышается влажность и возникает неприятный запах.

Не согласилась с выводами суда о том, что истец имела возможность установить факт наличия воды в погребе, в том числе, при осмотре с привлечением специалиста. Ссылается на то, что гараж был осмотрен 29.02.2020 и воды в погребе обнаружено не было, в связи с чем истец обнаружить данный факт не могла. Настаивала на том, что ответчик пояснила, что воды в погребе никогда не было. При этом считает, что истцу не могло быть не известно о затоплении погреба, поскольку ее отец пользовался гаражом с 1984 года, а она сама после его смерти с 2007 года.

Также сослалась на то, что суд был вправе назначить по делу строительно-техническую экспертизу, при том, что представленный истцом акт экспертного исследования ООО "Самарская судебная экспертиза документов" N от ДД.ММ.ГГГГ не оспорен и не опровергнут.

В заседании судебной коллегии истец Астафьева М.В., ее представитель - Рябова Н.П. доводы апелляционной жалобы поддержали, представили заключение акт экспертного исследования ООО "Самарский союз судебных экспертов" от 16.04.2021, согласно которому стоимость восстановительного ремонта гаража составляет 162 531 рубль 74 копейки, в связи с чем считает данные недостатки существенными, дающими право требовать расторжения договора купли-продажи.

Ответчик Еланская Т.П., ее представитель - Синицина В.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили решение оставить без изменения. В представленных ранее возражениях указала, что все требования к качеству товар должны указываться в договоре, если их нет, то говорить о несоответствии объекта требованиям к качеству нельзя. В данном случае в договоре купли-продажи от 17.03.2020 особых условий о качестве и целях использования передаваемого недвижимого имущества нет.

Считала, что суд обоснованно отнесся критически к акту экспертного исследования ООО "Самарская судебная экспертиза документов", поскольку в нем не указано, в чем именно состоит угроза причинения вреда имуществу при использовании гаража, специальные инструменты для измерения влаги в погребе не производились. Ссылается на то, что гараж построен в 1984 году, за 36 лет не разрушился, не деформировался, погреб от гаража отделяет бетонная стена, через которую влага не проникает.

Также считала, что недостатки гаража являются устранимыми и не могут считаться существенными, поскольку согласно представленному ответчиком коммерческому предложению ООО "Велес" стоимость устранения недостатков составляет 40 000 рублей, при том, что рыночная стоимость гаража согласно представленного ответчиком отчету ООО "ФКЦ "Мир Оценки" составляет 530 000 рублей.

Настаивала на доводах о том, что условий о купле-продаже и передаче погреба в договоре от 17.03.2020 нет, право собственности на него не зарегистрировано, при том, что истцу, по словам ответчика, при заключении договора были предоставлены все правоустанавливающие документы, сведения о гараже содержаться в ЕГРН и являются открытыми.

Возражали против приобщения к материалам дела акт экспертного исследования ООО "Самарский союз судебных экспертов" о стоимости восстановительного ремонта гаража, поскольку данное заключение могло быть представлено в суд первой инстанции, однако истец доказательств существенности недостатков не предоставил.

Кроме того, ответчик пояснила, что не могла предупредить истца о недостатках гаража, поскольку сама гаражом не пользовалась и о них не знала, на вопрос истца о том, затапливается ли гараж, ответила, что не знает, тогда как истец при разумной степени предусмотрительности имела возможность проверить качество гаража перед покупкой. С учетом этого гараж был продан со скидкой

При этом сослались на представленное самим истцом заключений, из которых следует, что на стенах погреба имеются следы стояния воды, в связи с чем считает данные недостатки видимыми. Кроме того указала, что с 18.02.2020 установились положительные температуры, началось таяние снега, в связи с чем истец при осмотре могола обнаружить следы затопления. Считает, что явные дефекты не могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку покупатель знал о них и приобрел имущество с данными дефектами.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, об отложении дела не просили.

Судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Рассмотрев дело в порядке, предусмотренном главой 39 ГПК РФ, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является, в том числе, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального и норм процессуального права.

Неправильным применением норм материального права являются: не применение закона, подлежащего применению; неправильное истолкование закона (часть 2 статьи 330 ГПК РФ).

Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (пункт 3 статьи 475 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судом установлено, что 17.03.2020 между Еланской Т.П. (продавец) и Астафьевой М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи гаража N, площадью 16,80 кв.м., находящегося в кооперативе индивидуальных гаражей N, по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел указанный гараж за 200 000 рублей.

В пункте 3.2 Договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием гаража и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора настоящий договор в силу статьи 556 ГК РФ является одновременно документом о передаче гаража от продавца к покупателю.

Также, 17.03.2020 между Еланской Т.П. (продавец) и Астафьевой М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка под указанным гаражом, площадью 20,12 кв.м., расположенным по адресу: <адрес> с кадастровым номером N в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел указанный земельный участок за 230 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.2 Договора настоящий договор в силу статьи 556 ГК РФ является одновременно документом о передаче земельного участка от продавца к покупателю.

17.03.2020 года вышеуказанные договора были сданы для регистрации в Управление Росреестра по Самарской области, истцу от продавца были переданы ключи. Факт передачи денежных средств по договорам сторонами не оспаривался.

Также судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось сторонами, что после заключения сделок, 18.03.2020 года супруг истца обнаружил в погребе гаража воду, в связи, с чем истец решиларасторгнуть указанные договора купли-продажи.

Согласно уведомлений Управления Росреестра по Самарской области от 25.03.2020 государственная регистрация перехода прав собственности в отношении вышеуказанных гаража и земельного участка приостановлена до 19.08.2020 на основании заявления от 19.03.2020.