Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 20 октября 2010 года №33-3446/2010

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 20 октября 2010 года Дело N 33-3446/2010
 
20 октября 2010 года г.Чебоксары
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Гафарова Р.Р.,
судей Комиссаровой Л.К., Никифоровой Р.Ф.,
при секретаре Николаеве М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Драчева И.В. к Гараеву Ф.З. о признании договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на незавершенный строительством магазин, с пристроем и входными площадками, поступившее по кассационной жалобе Драчева И.В. на решение Канашского районного суда ЧР от 10 сентября 2010 года, которым постановлено:
Иск Драчева И.В. о признании состоявшимся договора между ним и ТОО от 30 декабря 1995 года купли-продажи неоконченного строительством здания, расположенного ... Чувашской Республики, и признании права собственности на незавершенное строительством одноэтажное кирпичное здание - магазин (литера Б) с кирпичным пристроем - гаражом (литера Б1) и тремя входными площадками (литеры б, б1, б2) ... Чувашской Республики оставить без удовлетворения.
Принятую 05 июля 2010 года Канашским районным судом Чувашской Республики меру обеспечения иска в виде запрещения Управлению Росреестра по Чувашской Республике регистрировать право собственности на спорное здание ... Чувашской Республики и сделки по отчуждению этого объекта недвижимости сохранить до вступления решения суда в законную силу.
Заслушав доклад судьи Комиссаровой Л.К., судебная коллегия
установила:
Драчев И.В. обратился в суд с иском к Гараеву Ф.З. о признании состоявшимся между ним и ТОО 30 декабря 1995 года договора купли-продажи неоконченного строительством здания, расположенного ... Чувашской Республики, и признании права собственности на незавершенное строительством одноэтажное кирпичное здание - магазин (литера Б) с кирпичным пристроем - гаражом (литера Б1) и тремя входными площадками (литеры б, 61, 62) под № 38 в Восточном микрорайоне города Канаша Чувашской Республики.
Требования Драчева И.В. мотивированы тем, что 30 декабря 1995 года ТОО по письменному договору продало ему неоконченное строительством нежилое кирпичное здание, расположенное в ... , предоставленном продавцу постановлением главы администрации г.Канаш от ... №. По акту приема-передачи 30 апреля 1996 года неоконченное строительством здание передано ему. Стоимость здания оплачена им в полном объеме путем передачи продавцу товарно-материальных ценностей. В договоре были оговорены все существенные условия для данного вида договоров, стороны договора исполнили взятые на себя обязательства, то есть сделка фактически совершилась (состоялась), и он приобрел право собственности.
28 декабря 2001 года ТОО ликвидировано, по этой причине государственная регистрация его права собственности стала невозможна. Само по себе отсутствие государственной регистрации сделки при ее соответствии иным требованиям закона не может быть препятствием для перехода права собственности по данной сделке, так как государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права и поэтому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях. Соответственно, у него есть право на защиту своего права в силу ст.305 ГК РФ. Согласно ст. 12 ГК РФ защита
гражданских прав осуществляется путем признания права. В настоящее время о своем праве на этот же объект недвижимости заявил Гараев Ф.З., подав в Канашский отдел Управления Росреестра по Чувашской Республике заявление о регистрации права.
Надлежащим образом извещенные истец Драчев И.В., ответчик Гараев Ф.З. и третье лицо Е.В. в судебное заседание не явились.
Представитель истца Немов С.В. полагал возможным рассмотреть дело без участия истца и поддержал иск по заявленным основаниям.
Представитель ответчика Гараев Р.З. иск не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве и письменных объяснениях Гараева Ф.З. По их мнению, имеются следующие основания для отказа в иске: 1) право собственности Драчева И.В. на спорное здание не было зарегистрировано, то есть юридически не возникло; 2) право собственности продавца - ТОО на спорный объект не было зарегистрировано, то есть не существовало; 3) земельный участок, на котором расположено спорное здание, передан в аренду ответчику; 4) заявление от имени Е.В. от 19.06.1996 года является подложным, оно выполнено с использованием его подписи на чистом листе бумаги; 5) с 2002 года истек срок давности для оспаривания права ответчика на земельный участок ... ; 6) признание права собственности на здание магазина за истцом противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; 7) статья 305 ГК РФ неприменима к данным отношениям, так как истец не доказал наличие титула владения имуществом; 8) сделка купли-продажи ничтожна из-за несоблюдения требования о ее государственной регистрации; 9) истец не владеет спорным зданием с 2001 года, потому истек срок исковой давности для признания права собственности; 10) в уставе ТОО не определено, что Драчев И.В. без учета мнения соучредителя Е.В. имел право назначать директора общества, следовательно, договор от имени ТОО подписан неуполномоченным лицом; 11) спорное здание фактически не перешло во владение Драчева И.В., потому договор не заключен; 12) предыдущие сделки между ССК и МП, между МП и ТОО ничтожны из-за несоответствия земельному законодательству; 13) решение по делу № 2-357/2010 имеет преюдициальное значение для Драчева И.В.; 14) Гараев Ф.З. является добросовестным приобретателем спорного здания; 15) здание сегодня имеет вид, отличный от того, который оно имело в 1995 году.
Представитель третьего лица Е.В. - Суров А.П. также просил отказать в иске, так как с 1995 года Драчев И.В. не регистрировал свое право собственности на здание, не нес бремя его содержания. Драчев И.В. не мог без согласия Е.В. назначить Н.Г. директором. Е.В. узнал о договоре не в 1995 году, а позже, хотя этот договор не мог быть совершен без учета мнения Е.В.
Представитель третьего лица - и.о.руководителя Управления Росреестра по Чувашской Республике Пудова И.Н. представила отзыв о том, что регистрирующий орган не имеет заинтересованности в споре, а потому просит рассмотреть дело без участия своего представителя.
Третье лицо- администрация города Канаш Чувашской Республики, извещенная о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направила.
Судом вынесено указанное выше решение, обжалованное Драчевым И.В. по мотивам незаконности и необоснованности.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Немова С.В., поддержавшего кассационную жалобу, обсудив доводы жалобы, возражений, проверив решение по доводам жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по указанным в ней доводам.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствуют предусмотренные законом основания для признания договора купли-продажи состоявшимся и признания права собственности на незавершенный строительством объект, и что истцом пропущен срок исковой давности для защиты нарушенного права.
Выводы суда сделаны на основании тщательного исследования объяснений участников процесса, изучения письменных доказательств, имеющихся в материалах данного гражданского дела и ранее рассмотренных Канашским районным судом ЧР гражданских делах № 2-640/2002, № 2-237/2003, 2-221/2004, №2-2/2005, № 2-357/2010, правильного применения судом норм материального права.
Исследовав представленный суду технический паспорт от 09 июля 2009 года, суд установил, что спорный объект расположен на земельном участке площадью ... кв.метров по адресу: Чувашская Республика, ... и представляет собой незавершенное строительством одноэтажное кирпичное здание 1992 года постройки (литера Б) с кирпичным пристроем -гаражом 1992 года постройки (литера Б1) и тремя входными площадками (литеры 6,61,62). Застроенная площадь ... кв.метра (л.д.21-27 дело № 2-357/2010). Земельный участок площадью ... кв.метров, находящийся в государственной собственности на территории города Канаша, 04 мая 2010 года на основании постановлений главы администрации г.Канаш № от 20.04.2010 года и № от 30.04.2010 года передан в аренду ответчику Гараеву Ф.З. на срок с 20 апреля 2010 года по 30 ноября 2011 года, при этом условия договора применяются также к правоотношениям, возникшим в период с 29 апреля 2005 года по 19 апреля 2010 года.
Судом также установлено, что в настоящее время право собственности на спорный объект недвижимого имущества в ЕГРП ни за кем не зарегистрировано, и на рассмотрении находятся документы о государственной регистрации права ответчика Гараева Ф.З.
Учитывая, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, право собственности на него и переход права собственности согласно ст.131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, а в силу пункта 2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом, суд исследовал обстоятельства возведения спорного объекта, и перехода его к другим лицам.
В деле имеются сведения о том, что земельный участок площадью ... га был выделен под строительство магазина ... предприятию в составе проекта на строительство ... -квартирного жилого дома ... на основании решения исполкома Канашского городского Совета народных депутатов № от 17 июня 1987 года. Проектная документация была разработана в 1989 году. Решением исполкома Канашского городского Совета народных депутатов № от 20 февраля 1991 года данный ... -квартирный жилой дом был принят в эксплуатацию без магазина, при этом руководство ССК гарантировало завершение строительства магазина к 01 июля 1991 года. Доказательства, подтверждающие получение разрешения на ввод магазина в эксплуатацию, а также регистрацию прав ССК на указанный объект в деле отсутствуют.
Суду была представлена копия договора от 27 октября 1993 года между ССК и МП о купле-продаже незавершенного строительством магазина в ... за ... .рублей, однако подлинник договора, соответствующий этой копии, суду представлен не был. На другом договоре между теми же сторонами и о том же предмете, выполненном с помощью современных средств печати, отсутствует печать предприятия-продавца, ликвидированного 31.08.2007 года. Постановлением администрации г.Канаш № от 08.02.1994 года был выделен МП земельный участок площадью ... кв.метров ... . 23 апреля 1994 года по договору купли-продажи МП в лице директора Драчева И.В. произвело отчуждение незавершенного строительством магазина ... ТОО, 18 мая 1994 года по постановлению главы администрации г.Канаш № земельный участок ... был изъят у МП, 27 июня 1994 года по постановлению главы администрации г.Канаш № земельный участок ... площадью ... кв.метров был передан в бессрочное пользование ТОО для строительства магазина, в подтверждение был выдан государственный акт №.
Как следует из материалов дела, в качестве основания для признания права собственности на спорное здание истцом суду был представлен договор от 30 декабря 1995 года, согласно которому ТОО в лице директора Н.Г. продало, а Драчев И.В. купил за ... .рублей неоконченное строительством одноэтажное нежилое кирпичное здание магазина, находящееся ... .
Оценивая данный договор, суд первой инстанции обоснованно исходил из положений ст.ст. 237 ГК РСФСР, ст.ст.432, 433, 223, 167 ГК РФ.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и правовых последствий не порождает.
Из материалов дела следует, что предметом сделок являлся не завершенный строительством объект. На момент рассмотрения дела спорное здание не было сдано в эксплуатацию, и переход права собственности на него ни одним из приобретателей по указанным выше сделкам не регистрировался.
Вместе с тем, как видно из материалов дела, спорный объект отвечает всем признакам недвижимого имущества, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: объект прочно связан с землей и его перемещение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли - продажи подлежит государственной регистрации.
Поэтому до государственной регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться приобретенным имуществом, в том числе отчуждать его другому лицу, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Представленный суду договор купли-продажи между ТОО и истцом подписан до вступления в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежал применению действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
На момент заключения указанных выше договоров купли-продажи такой порядок был предусмотрен Указом Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», и переход права на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость подлежал регистрации в территориальном органе Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству.
Судом установлено, что балансом ТОО на 01 апреля 1996 года подтверждается наличие незавершенных капитальных вложений, в решении Арбитражного суда ЧР от 23 апреля 1997 года отражено, что здание магазина в недостроенном виде было передано на баланс ТОО во 2-ом квартале 1994 года. Однако право собственности ТОО на недостроенное здание магазина , расположенное на земельном участке ... , в установленном законом порядке не было зарегистрировано, следовательно, юридически не возникло. Как правильно указал суд, при отсутствии у продавца зарегистрированного права собственности указанное право не могло перейти к покупателю. В связи с этим сделка по отчуждению указанного объекта не может быть признана соответствующей требованиям закона.
Этот вывод суда не опровергается доводами жалобы о том, что прием-передача объекта состоялась 30 апреля 1996 года, и что директор ТОО Н.Г. и покупатель Драчев И.В. подтвердили, что расчет по договору произведен полностью.
Действительно, в решении Арбитражного суда ЧР от 23 апреля 1997 года указано, что ТОО реализовало здание магазина Драчеву И.В. в обмен на поставленную продукцию, и за это продавцу был начислен налог, на что также ссылается в кассационной жалобе истец. Однако передача объекта недвижимости и его оплата не порождают права собственности у приобретателя по недействительной сделке.
Покупая спорное здание у ТОО, истец должен был ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на него, в том числе с договорами купли-продажи от 27.10.93 г. и 23.04.94 г. и должен быть знать о том, что переход права собственности на данный объект ни одним из его приобретателей по указанным сделкам не зарегистрирован. Однако не принял во внимание указанные выше требования закона и заключил договор купли - продажи от 30.12.1995 г. с ТОО, не имевшим права отчуждать спорное имущество.
Таким образом, истец должен был знать, что ТОО являлось ненадлежащим продавцом и не могло отчуждать ему здание. Поэтому истец не может быть признан добросовестным приобретателем этого имущества, и за ним не может быть признано право собственности на спорный объект.
При разрешении спора судом обоснованно было принято во внимание также следующее.
В соответствии со ст.37 Земельного кодекса РСФСР при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю. Статья 39 ЗК РСФСР в качестве одного из оснований прекращения права пользования земельными участками называет переход права собственности на строение, сооружение в соответствии со статьей 37 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что постановлением администрации г.Канаш № от 04.10.2001 года земельный участок ... был изъят у ТОО в городской земельный фонд в связи с отказом от использования, и по договору аренды № от 29 апреля 2002 года на 3 года предоставлен в аренду Гараеву Ф.З. под строительство магазина. Драчев И.В. как физическое лицо никогда не был владельцем земельного участка ... , на котором располагается спорный объект.
Суд принял во внимание также то обстоятельство, что зная о постановлении № и договоре аренды, 09 октября 2002 года Драчев И.В. обращался в суд с иском о признании их недействительными, но 11 октября 2005 года иск был оставлен без рассмотрения. Суд признал обоснованным заявление ответчика Гараева Ф.З. о том, что срок давности для повторного оспаривания этих актов истек.
Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства заключения договора купли-продажи от 30.12.1995 г., указал в решении, что он был заключен неуполномоченным лицом.
В кассационной жалобе истца оспаривается данный вывод суда, однако приведенные в жалобе доводы не опровергают сделанный судом вывод об отсутствии у ТОО права распоряжения спорным объектом, в связи с чем эти доводы основанием для отмены решения также являться не могут.
Судом также обоснованно был применен срок исковой давности, и доводы жалобы, опровергающие этот вывод суда, являются неосновательными.
В решении содержатся подробно мотивированные выводы суда относительно пропуска истцом срока исковой давности.
Истец в кассационной жалобе со ссылкой на ст.208 ГК РФ считает, что исковая давность не распространяется на его требования, поскольку он является фактическим собственником вышеуказанного имущества.
Судебная коллегия данный довод жалобы находит необоснованным, поскольку как следует из материалов дела, Драчев И.В. не является ни собственником, ни иным владельцем спорного имущества, в связи с чем положения ст.208 ГК РФ в данном случае не применимы.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, в том числе, например, со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Как правильно указал суд, срок давности для защиты правомочий владения, пользования и распоряжения недостроенным зданием ... Драчевым И.В. пропущен, и оснований для его восстановления суд не усмотрел. Согласно ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Выводы суда согласуются с положениями пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Поскольку судом первой инстанции было установлено, что договор купли-продажи от 30 декабря 1995 г. между Драчевым И.В. и ТОО не может считаться состоявшимся, то судом обоснованно был оставлен без удовлетворения иск Драчева И.В. о признании права собственности на спорный объект.
Доводы кассационной жалобы эти выводы суда не опровергают, в связи с чем судебная коллегия оснований для удовлетворения кассационной жалобы Драчева И.В. и отмены решения суда по ее доводам не находит.
Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Кассационную жалобу Драчева И.В. на решение Канашского районного суда Чувашской Республики от 10 сентября 2010 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка