Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 33-3439/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Николаевой Т.В.,

судей Амосова С.С., Малиновской А.Л.,

при секретаре Васильевой Н.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2159/2020 по иску Никулиной Светланы Ивановны, Рудашевской Виктории Владимировны, Никулиной Татьяны Владимировны к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Балакину Михаилу Витальевичу о признании бессрочного права пользования жилым помещением, признании публичных торгов и договора купли-продажи квартиры недействительными, гражданское дело N 2-2213/2020 по иску Балакина Михаила Витальевича к Никулину Владимиру Леонидовичу, Никулиной Светлане Ивановне, Никулиной Татьяне Владимировне, Рудашевской Виктории Владимировне о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

по апелляционному представлению прокурора Октябрьского района г. Иркутска старшего советника юстиции Обыденнова А.П., по апелляционной жалобе ответчика Никулина Владимира Леонидовича, по апелляционной жалобе истцов Никулиной Светланы Ивановны, Рудашевской Виктории Владимировны, Никулиной Татьяны Владимировны на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 16 декабря 2020 года,

установила:

В обоснование искового заявления Никулина С.И., Рудашевская В.В., Никулина Т.В. указали, что 19.06.2007 между Никулиным В.Л. и администрацией г.Иркутска заключен договор Номер изъят передачи жилого помещения в собственность граждан, а именно: квартиры, расположенной по адресу: <адрес изъят>. При этом, жена Никулина С.И., дочери Рудашевская (до брака Никулина) В.В. и Никулина Т.В., как члены семьи нанимателя, отказались от участия в приватизации, постоянно проживают и зарегистрированы в квартире.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору Номер изъят от 27.09.2017 между Никулиным В.Л. и ПАО "Совкомбанк" заключен договор залога (ипотеки) Номер изъят предметом которого явилась квартира по адресу: <адрес изъят>.

В ходе исполнительного производства, согласно протоколу о результатах аукциона Номер изъят спорная квартира реализована по цене 4 167 720 рублей, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее по тексту - ТУ Росимуществом в Иркутской области) и Балакиным М.В. заключен договор купли-продажи квартиры от 02.04.2020, о чем истцам стало известно из телефонного звонка покупателя Балакина М.В., потребовавшего освободить квартиру. При этом истцы договор залога (ипотеки) Номер изъят от 27.09.2017 не подписывали, о его заключении не поставлены в известность собственником квартиры Никулиным В.Л., обязательство об освобождении жилого помещения не давали.

Истцы полагают, что при продаже спорной квартиры нарушены правила проведения торгов, установленные ст. 449 Гражданского кодекса РФ, что выразилось в отсутствии в сообщении о торгах информации о лицах, имеющих в силу ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" право бессрочного пользования жилым помещением, реализуемым на торгах.

В связи с этим, в нарушение п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи квартиры от 02.04.2020 года, заключенный между ТУ Росимуществом в Иркутской области и Балакиным М.В., не содержит существенного условия о проживании лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, что указывает на его недействительность.

В связи с изложенным, с учетом уточнения исковых требований, истцы Никулина С.И., Рудашевская В.В., Никулина Т.В. просили суд признать за ними право бессрочного пользования жилым помещением по адресу: <адрес изъят>; признать недействительными публичные торги в форме аукциона по продаже арестованного имущества, процедура Номер изъят, дата и время начала торгов: 26.03.2020 06:00 (время Московское), электронная торговая площадка РТС Тендер в части: Вторичные торги Лот Номер изъят - жилое помещение общей площадью 88 кв.м., по адресу: <адрес изъят>. Правообладатель: Никулин В.Л. Обременение: арест, ипотека. Начальная цена 3 473 100 рублей; признать недействительным договор Номер изъят купли-продажи от 02.04.2020, заключенный между ТУ Росимущества в Иркутской области и Балакиным М.В.

Балакин М.В., в свою очередь, обратился в суд с иском к Никулину В.Л., Никулиной С.И., Никулиной Т.В., Рудашевской В.В. (дело N 2-2213/2020), в обоснование которого указал, что в результате проведения торгов по реализации заложенного имущества Никулина М.В., им приобретена квартира по адресу: <адрес изъят>; между ним и ТУ Росимущества в Иркутской области заключен договор Номер изъят купли-продажи квартиры от 02.04.2020, подписан акт приема-передачи документов от 02.04.2020. Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 19.05.2020, государственная регистрация права собственности в отношении Балакина М.В. (правообладателя) произведена 19.05.2020.

В настоящее время в спорной квартире остаются зарегистрированными бывший собственник - Никулин В.Л. и его члены семьи: Никулина С.И., Никулина Т.В., Рудашевская В.В. Указанные лица не являются членами семьи Балакина М.В., какие-либо договорные обязательства между сторонами отсутствуют.

В связи с этим, истец Балакин М.В. просил суд признать Никулина В.Л., Никулину С.И., Никулину Т.В., Рудашевскую В.В. утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес изъят>, выселить их из жилого помещения.

Определением суда от 09.12.2020 рассмотрение дел N 2-2159/2020 и N 2-2213/2020 объединено в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения на основании ч. 4 ст. 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 16.12.2020 в удовлетворении исковых требований Никулиной С.И., Рудашевской В.В., Никулиной Т.В. отказано, исковые требования Балакина М.В. удовлетворены.

В апелляционном представлении прокурор Октябрьского района г. Иркутска старший советник юстиции Обыденнов А.П. просит решение суда отменить.

В обоснование апелляционного представления прокурор указывает, что право бессрочного пользования Никулиной С.И., Рудашевской В.В., Никулиной Т.В. спорным жилым помещением является обременением, которое не может быть преодолено применением положений п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", так как право пользования жилым помещением сохраняется за истцами независимо от оснований, послуживших причиной смены собственника данного жилого помещения.

Также в представлении указано, что права лиц, отказавшихся от приватизации жилого помещения и сохранившего право пользования данным жилым помещением, которое носит бессрочный характер, должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушило бы положения ст. 40 Конституции РФ.

В апелляционной жалобе ответчик Никулин В.Л. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что вывод суда о недобросовестном поведении Никулина В.Л., выразившемся в сокрытии информации о членах семьи, проживающих в заложенной квартире, не соответствует действительности. При заключении кредитного договора, договора залога Никулин В.Л. предоставил ПАО "Совкомбанк" все документы о правах на спорную квартиру.

Также в жалобе указано, что в ходе исполнительного производства судебный пристав ни разу не выезжала на адрес спорной квартиры, акт описи и ареста имущества от 26.08.2019 составлен без участия должника Никулина В.Л. и лиц, проживающих в квартире, его подпись как ответственного хранителя в данном акте отсутствует.

Помимо этого до заключения договора купли-продажи квартиры от 02.04.2020 Балакин М.В. был осведомлен о лицах, зарегистрированных по месту жительства в приобретаемой квартире, о чем свидетельствует копия поквартирной карточки от 09.10.2019, приложенная к иску Балакина М.В. Действуя как добросовестный покупатель, Балакин М.В. был вправе осмотреть предмет торгов после подачи заявки на участие с торгах.

В жалобе обращено внимание на то, что указание в решении суда на получение им денежной суммы в размере 3 120 432,31 руб. не соответствует действительности. Заявитель жалобы не имеет иного жилого помещения и денежных средств на приобретение жилья. Полагает, что суд неправильно истолковал и применил ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Не согласившись с принятым решением, истцы Никулина С.И., Рудашевская В.В., Никулина Т.В. обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой просили решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В обоснование апелляционной жалобы истцы указывают, что разрешая спор, суд не применил норму, подлежащую применению - ст.19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", применил норму материального права, не подлежащую применению - п. 2 ст. 292 ГК РФ. Полагают, что указание суда на признание нормы ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ не соответствующей Конституции РФ при рассмотрении данного дела не обоснованно, не соответствует обстоятельствам дела.

В жалобе обращено внимание на то, что истцы не могут быть признаны утратившими право пользования спорным жильем, так как они сохраняют право бессрочного пользования данным жилым помещением.

Вывод суда о наличии у ответчика Никулина В.Л. материальной возможности приобрести для членов своей семьи иное жилое помещение основан на неправильном определении юридически значимых для дела обстоятельств, неправильном толковании норм материального права, не подтвержден материалами дела. Вывод суда о возможности использовать полученную Никулиным В.Л. разницу в размере 3 120 432,31 рублей между суммой, вырученной от реализации жилого помещения и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, на приобретение иного жилья, не подтвержден материалами дела.

Помимо этого, в жалобе указано, что гражданские дела по иску Никулиной С.И., Рудашевской В.В., Никулиной Т.В., по иску Балакина М.В. объединены судом после оглашения материалов гражданских дел, подготовка по делу после объединения не проводилась; заключение прокурора дано в судебном заседании 16.12.2020 после окончания судебного следствия, при этом прокурор не участвовал в судебных заседаниях.

В письменных возражениях относительно апелляционного представления, апелляционных жалоб истец Балакин М.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционное представление, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи Малиновской А.Л., объяснения представителя Никулиной С.И., Рудашевской В.В. - Ласкиной А.А., поддержавшей доводы своей апелляционной жалобы и апелляционного представления прокурора, объяснения прокурора отдела прокуратуры Иркутской области Альбрехт О.А., поддержавшей доводы апелляционного представления, объяснения Балакина М.В., его представителя Федорова Ю.С., возражавших против доводов апелляционных жалоб и представления прокурора, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ по доводам апелляционного представления, апелляционных жалоб, обсудив приведенные в них доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее по тексту - Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ), обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

На основании п. 3 ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ, реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

В силу п. 1 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ, реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Судебный пристав-исполнитель не ранее десяти и не позднее двадцати дней со дня вынесения постановления об оценке имущества должника выносит постановление о передаче имущества должника на реализацию. Судебный пристав-исполнитель обязан передать специализированной организации, а специализированная организация обязана принять от судебного пристава-исполнителя для реализации имущество должника в течение десяти дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи (п.п. 6-7 ст. 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Статьей 93 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Пунктом 4 статьи 449.1 ГК РФ предусмотрено, что извещение о проведении публичных торгов опубликовывается в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 448 настоящего Кодекса, а также размещается на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство, либо в случае, если организатором публичных торгов выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления, на сайте соответствующего органа. Извещение должно содержать наряду со сведениями, указанными в п. 2 ст. 448 настоящего Кодекса, указание на собственника (правообладателя) имущества.

В силу п. 2 ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно п. 3 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ, извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте РФ в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ, и на официальном сайте ФССП в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 10.09.2012 N 909, сайт www.torgi.gov.ru определен как официальный сайт РФ в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по реализации имущества должника. Таким образом, размещение сообщения о проведении публичных торгов в официальном издании и в сети "Интернет" подразумевает извещение неопределенного круга лиц, в том числе и собственников арестованного имущества.

В п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также указано, что организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством РФ. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в ЕГРН (п.п. 6, 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с Положением о Территориальном управлении, утв. приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 128 от 28.05.2019, Территориальное управление осуществляет функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество в соответствии с законодательством РФ, в том числе ГК РФ, Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

Согласно п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что квартира, расположенная по <адрес изъят>, предоставлена Никулину В.Л. с семьей, состоящей из 4-х человек, на основании ордера Номер изъят, выданного Исполнительным комитетом Иркутского городского Совета народных депутатов 17.07.1979. В качестве членов семьи в ордер включены: Никулина С.И. - жена, Никулина В.В. - дочь, Никулина Т.В. - дочь.

Из поквартирной карточки усматривается, что в жилом помещении по адресу: <адрес изъят> (прежнее название - <адрес изъят> зарегистрированы: с 05.03.1980 - Никулин В.Л., с 05.03.1980 - Никулина С.И., с 25.11.1992 - Никулина Т.В., с 31.03.1995 - Рудашевская (до брака Никулина) В.В.

19.06.2007 между администрацией г. Иркутска и Никулиным В.Л. заключен договор Номер изъят передачи жилого помещения в собственность граждан, по условиям которого спорное жилое помещение передано в собственность Никулину В.Л.

При этом, Никулиной С.И., Никулиной Т.В. и Рудашевской В.В. даны письменные нотариально удостоверенные согласия от 14.06.2007, 02.09.2005 и 24.06.2005, соответственно, об отказе от участия в приватизации спорной квартиры.

27.09.2017 между ПАО "Совкомбанк" и Никулиным В.Л. заключен кредитный договор Номер изъят, по условиям которого заемщик получил 1 000 000 рублей под 20,40% годовых, сроком до 27.09.2022. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору Номер изъят от 27.09.2017 заемщик Никулин В.Л. предоставил в залог квартиру по адресу: <адрес изъят>, о чем между банком и Никулиным В.Л. заключен договор залога (ипотеки) Номер изъят от 27.09.2017.

Как следует из материалов кредитного дела ПАО "Совкомбанк", кредит предоставлялся Никулину В.Л., как собственнику жилого помещения, с целью производства неотделимых улучшений предмета залога (ипотеки).