Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 июля 2021 года Дело N 33-3438/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Михальчик С.А.

судей Тимощенко Р.И., Королевой Н.С.

при секретарях Худоба О.В., Шавровой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Казаковой Галины Валентиновны к муниципальному казенному предприятию "Управление капитального строительства" городского округа "Город Калининград", Правительству Калининградской области, АО "Специализированный застройщик "Акфен" об обязании заключить двустороннее соглашение о передаче жилого помещения (квартиры) в собственность, обязании содействовать заключению указанного соглашения

с апелляционной жалобой истца Казаковой Галины Валентиновны в лице представителя Золотарева Михаила Юрьевича на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 30 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., возражения представителя ответчика МКП "Управление капитального строительства" городского округа "Город Калининград" Прохоровой Н.В., указавшей, что решение является законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Казакова Г.В. обратилась в суд с иском к МКП "Управление капитального строительства" городского округа "Город Калининград", Правительству Калининградской области, АО "Специализированный застройщик "Акфен", указав, что 6 мая 2002 года заключила с ООО "Калининграджилстрой" договор N 1СГ-26 о долевом строительстве жилья, предметом которого являлось строительство жилого помещения - однокомнатной квартиры общей площадью <данные изъяты> кв. м в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. В мае 2003 года компания "Калининграджилстрой" заявила о своей финансовой несостоятельности, в отношении бывшего гендиректора "КЖС" <данные изъяты> было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества. Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 4 декабря 2006 года она была признана потерпевшей дольщицей ООО "Калининграджилстрой" с 2001 года, а с 2013 года состоит в Едином реестре пострадавших на региональном и федеральном уровне, в настоящее время проживает в маневренном фонде Калининградской области.

С 2004 года обманутые дольщики для решения своих вопросов объединились в жилищно-строительный кооператив "Инициатива плюс" (ЖСК "Инициатива плюс"). С 2014 года на МКП "Управление капитального строительства" городского округа "Город Калининград" (далее - МКП "УКС") возложена обязанность по восстановлению нарушенных прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории городского округа "Город Калининград", пострадавших от недобросовестных застройщиков ООО "Калининграджилстрой" и ООО "Трест N 1".

Во исполнение решения окружного Совета депутатов города Калининграда от 12.10.2011 N 352, решения городского Совета депутатов Калининграда от 26.03.2014 N 92, постановления администрации городского округа "Город Калининград" от 31.03.2014 N 492 МКП "УКС" заключило с ЖСК "Инициатива плюс" договор купли-продажи неоконченного строительством жилого дома, выстроенного на 6,14 %, расположенного по адресу: <адрес>, с переходом права аренды на земельный участок, а также приняло на себя обязательства по предоставлению 236 квартир членам ЖСК "Инициатива плюс".

По итогам проведенного МКП "УКС" во исполнение распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" от 02.06.2015 N 3203/р-КМИ, аукциона по продаже неоконченного строительством жилого дома по <адрес> победителем признано АО СЗ "Акфен". По результатам аукциона между МКП "УКС" и АО СЗ "Акфен" был заключен договор от 31 августа 2015 года N 359 купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям договора общество приобретает в собственность муниципальное имущество - неоконченный строительством жилой дом на 480 квартир, степенью готовности 6,14 %. Порядок оплаты с учетом заключенных в последующем дополнительных соглашениях к договору определен путем передачи покупателем денежных средств и 133 квартир, расположенных в новых построенных в 2015 году и позднее домах, суммарной площадью 6282,81 кв. м, для дальнейшей передачи физическим лицам.

В последующем ЖСК "Инициатива плюс" в одностороннем порядке отказалось от передачи обязательств в отношении 14 граждан, в том числе и в отношении Казаковой Г.В., о чем известило МКП "УКС" письмом от 09.02.2015 об исключении их из членов кооператива за неуплату членских взносов.

С целью защиты прав и законных интересов указанной категории пострадавших участников долевого строительства принято постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 26.07.2016 N 1092, согласно которому МКП "УКС" поручено заключать двусторонние соглашения о передаче жилых помещений (квартир) в собственность гражданам, которые исключены из состава членов ЖСК "Инициатива плюс", в отношении которых ЖСК "Инициатива плюс" прекращены обязательства по передаче жилых помещений (квартир) в собственность на основании решения общего собрания от 28.02.2015, и которые не являются членами кооператива.

26 июня 2020 года и.о. министра, руководитель Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области Елисеев Д.В. в своем ответе N 1727-СС на ее неоднократные обращения и других обманутых дольщиков сообщил, что МКП "УКС" было поручено заключить с дольщиками двухсторонние соглашения в целях перевода долга в соответствии с законодательством РФ, по единой форме для всех исключенных из состава членов ЖСК "Инициатива плюс" дольщиков, которая не предполагает включение информации о забронированных квартирах, но предполагает, что такие квартиры предоставляются в границах ГО "Город Калининград", а в случае не достижения согласия выплачивает обманутым дольщикам денежный эквивалент их пая. До оформления вышеуказанных соглашений МКП "УКС" не имеет каких-либо обязательств перед гражданами по предоставлению квартир, поскольку ЖСК "Инициатива плюс" долг в отношении этих 14-ти граждан МКП "УКС" не передал.

В устной же форме ей была предоставлена информация о том, что для нее забронирована однокомнатная квартира N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенная на <адрес>, 2 этап строительства, ввод которого в эксплуатацию предусмотрен в декабре 2020 года.

МКП "УКС" был подготовлен проект двустороннего соглашения между МКП "УКС" и нею, на основании которого МКП "УКС" принимает на себя обязательство по передаче однокомнатной квартиры площадью <данные изъяты> кв. м (без доплаты, большей площадью - с доплатой), в срок до 31.12.2018. Затем в проекте срок был указан - до 31.12.2021.

Как она полагает, данный проект соглашения противоречит требованиям закона и принятым в защиту ее прав нормативным актам, поскольку в нем не содержится гарантий получения в собственность жилого помещения, аналогичного оплаченному ею жилью на основании первоначального договора долевого участия, а именно: в том же районе и по той же цене. Кроме того, проект соглашения предоставляет МКП "УКС" право по собственному усмотрению взамен предоставления квартиры выплатить ей денежные средств в размере, не соответствующем ее праву на предоставление именно жилого помещения. Кроме того, ответчик категорически отказывается включить в проект соглашения упоминание о конкретной квартире.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Казакова Г.В. просила суд обязать МКП "УКС" заключить с ней двухстороннее соглашение о передаче однокомнатной квартиры N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной <адрес>, 2 этап строительства; считать это исполнением обязательств с 2 октября 2018 года на основании заключенного договора от 31 августа 2015 года N 359 купли-продажи недвижимого имущества между МПК "УКС" и АО СЗ "Акфен"; обязать Правительство Калининградской области содействовать в реализации восстановления нарушенных прав истца.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила исковые требования и просила суд обязать МКП "УКС" и АО СЗ "Акфен" заключить с ней двухстороннее соглашение о передаче вышеназванной однокомнатной квартиры; после передачи указанной квартиры считать исполненным в отношении Казаковой Г.В. договор N 191 от 17 ноября 2014 года по обеспечению жилыми помещениями членов ЖСК "Инициатива Плюс" или о выплате компенсаций, в частности, по 7 спорным квартирам; обязать Правительство Калининградской области содействовать в реализации восстановления нарушенных прав истца путем понуждения МКП "УКС" и АО СЗ "Акфен" заключить с Казаковой Г.В. соответствующее двухстороннее соглашение с указанными выше условиями.

В обоснование уточнения требований Казакова Г.В. указала, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 14.12.2020 по иску МКП "УКС" к АО СЗ "Акфен" было установлено, что АО СЗ "Акфен" не в полном объеме исполнило обязанность по передаче квартир обманутым дольщикам, не переданы квартиры 7 кредиторам общей площадью 385,15 кв. м, в связи с чем с АО СЗ "Акфен" взыскан денежный эквивалент неисполненного обязательства.

По ходатайству истца Казаковой Г.В., в связи с уточнением исковых требований, к участию в деле в качестве соответчика привлечено АО СЗ "Акфен".

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 30 марта 2021 года исковые требования Казаковой Г.В. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Казаковой Г.В. в лице представителя Золотарева М.Ю. просит решение отменить и принять новое решение, которым удовлетворить исковые требования. Указывает на то, что мотивированное решение суда изготовлено с нарушением пятидневного срока и не было направлено стороне истца. Не соглашается с выводами суда, указывая на то, что они противоречат Конституции РФ и Закону Калининградской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области". Обращает внимание на то, что в решении окружного Совета депутатов г. Калининграда от 12 октября 2011 года и последующих локальных нормативных актах не содержится запрета по заключению с пострадавшими дольщиками двухстороннего соглашения с реквизитами и параметрами забронированных предоставляемых квартир. Указывает, что в обоснование решения суда положен ответ и.о. министра Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от 26 июня 2020 года, который не соответствует ч. 2 ст. 40 Конституции РФ и Закону Калининградской области "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области". Указывает на то, что суд не установил обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно: за кем остался долг ЖСК "Инициатива плюс" перед истцом и каким образом он будет реализовываться МКП "УКС" или ЖСК.

Истец Казакова Г.В., ответчики АО СЗ "Акфен", Правительство Калининградской области, третьи лица администрация ГО "Город Калининград", УФАС по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, чч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Калининградской области от 15.02.2012 N 87 "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области" настоящий Закон устанавливает меры по защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Калининградской области и пострадавших от действий (бездействия) застройщика, вследствие которых возникли обстоятельства, препятствующие регистрации права собственности указанных граждан на соответствующее жилое помещение.

В силу положений ст.ст. 4, 6-1 данного Закона на территории Калининградской области предоставляются меры по защите прав пострадавших участников долевого строительства в форме предоставления пострадавшим участникам долевого строительства, признанным потерпевшими в соответствии со вступившим в законную силу приговором суда, в соответствии с которым установлена вина лиц, привлекших денежные средства двух и более граждан в отношении одного и того же объекта долевого строительства, расположенного в составе многоквартирного дома, включенным в реестр пострадавших граждан до 30 июня 2017 года, жилых помещений в проблемном объекте (ином многоквартирном доме).

Инвестиционными проектами в сфере защиты прав пострадавших участников долевого строительства (инвестиционные проекты) являются проекты, осуществляемые инвестором в рамках реализации статьи 6 настоящего Закона, а также проекты, которые предусматривают осуществление инвестором одного или нескольких следующих мероприятий:

1) завершение строительства проблемного объекта и его введение в эксплуатацию с последующей передачей расположенных в нем жилых помещений в собственность пострадавшим участникам долевого строительства;

2) предоставление в собственность пострадавшим участникам долевого строительства жилых помещений в ином многоквартирном доме;

3) выплата пострадавшим участникам долевого строительства денежной компенсации в размере не менее суммы денежных средств, уплаченных недобросовестному застройщику по возмездному договору, предусматривающему передачу в собственность жилого помещения.

Реализация инвестором мероприятий (мероприятия), предусмотренных (предусмотренного) пунктом 1 настоящей статьи, осуществляется на основании договоров (соглашений), в соответствии с которыми инвестор принимает на себя обязательства по реализации мероприятий (мероприятия), указанных (указанного) в пункте 1 настоящей статьи, а пострадавшие участники долевого строительства уступают инвестору свои денежные требования и (или) требования о передаче жилого помещения к недобросовестному застройщику в размере не менее суммы денежных средств, уплаченных ими по возмездному договору, предусматривающему передачу в собственность жилого помещения.

Как установлено судом, с целью оказания содействия в восстановлении нарушенных прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории городского округа "Город Калининград", пострадавших от недобросовестных застройщиков ООО "Калининграджилстрой" и ООО "Трест N 1" вынесено решение окружного Совета депутатов города Калининграда от 12.10.2011 N 352 (в редакции решений N 92 от 26.03.2014, N 203 от 01.07.2015).

В соответствии с указанным решением администрацией городского округа "Город Калининград" издано постановление от 31.03.2014 N 492 "О предоставлении муниципальному казенному предприятию "Управление капитального строительства" земельного участка по ул. Согласия в Ленинградском районе" (в редакции постановлений от 31.10.2014 N 1737, от 28.04.2015 N 712, от 30.09.2015 N 1670, от 26.07.2016 N 1092, от 03.02.2020 N 101, от 08.05.2020 N 351), в соответствии с которым на МКП "УКС" возложены обязательства по предоставлению 234 жилых помещений (квартир) участникам долевого строительства на территории городского округа "Город Калининград", пострадавшим от недобросовестных застройщиков ООО "Трест N 1" и ООО "Калининграджилстрой".

17.11.2014 во исполнение п. 5.1 названного постановления между МКП "УКС" и ЖСК "Инициатива плюс" заключен договор купли-продажи недвижимости и перехода прав на земельный участок по адресу: <адрес>, зарегистрированному в ЕГРП 02.12.2014 (далее - договор). Договор предусматривает переход права на незавершенный строительством объект и права аренды на земельный участок, а также передачу обязательств по предоставлению 234 квартир пострадавшим (обманутым) от недобросовестных застройщиков ООО "Калининграджилстрой" и ООО "Трест N 1" дольщикам.

Решение о предоставлении жилых помещений (квартир), в том числе о площади квартир и сроках, принято ЖСК "Инициатива плюс" на общем собрании членов кооператива 06.09.2014, что подтверждается протоколом N 53 (далее - протокол), которым утверждены списки, впоследствии оформленные в приложения NN 1-4 к названному договору. В приложении N 1 к договору под номером 59 числится Казакова Г.В., с правом требования однокомнатной квартиры оплаченной площадью <данные изъяты> кв. м, денежный эквивалент <данные изъяты> руб. из расчета <данные изъяты> руб. за 1 кв. м, сроком предоставления 2017 год.

Вышеуказанный договор купли-продажи недвижимости между МКП "УКС" и ЖСК "Инициатива плюс" в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ являлся смешанным, содержащим как условия купчей, так и условия о переводе долга. ЖСК "Инициатива плюс" свой долг по предоставлению квартир членам кооператива, указанным в приложениях N 1-4, согласно условиям договора передавало МКП "УКС". С учетом требований ст. 391 ГК РФ для оформления перевода долга заключались трехсторонние соглашения между ЖСК "Инициатива плюс", МКП "УКС" и каждым из кредиторов (обманутым дольщиком).

Вместе с тем ЖСК "Инициатива плюс" в одностороннем порядке отказался от передачи МКП "УКС" обязательств в отношении 14 граждан, в том числе Казаковой Г.В., о чем известил МКП "УКС" письмом от 09.02.2015 N 01-пк в связи с принятым ЖСК "Инициатива плюс" решением об исключении 14 граждан из членов кооператива за неуплату членских взносов.

С целью защиты прав и законных интересов пострадавших участников долевого строительства администрацией городского округа "Город Калининград" принято постановление от 26.07.2016 N 1092 "О внесении изменений в постановление администрации городского округа "Город Калининград" от 31.03.2014 N 492 "О предоставлении МКП "УКС" земельного участка <адрес> (в редакции постановлений от 31.10.2014 N 1737, от 28.04.2015 N 712, 30.09.2015 N 1670)", согласно которому МКП "УКС" поручено заключать двухсторонние соглашения о передаче жилых помещений (квартир) в собственность с гражданами, которые:

- исключены из состава членов ЖСК "Инициатива плюс", в отношении которых ЖСК "Инициатива плюс" прекращены обязательства по передаче жилых помещений (квартир) в собственность на основании решения общего собрания от 28.02.2015;

- не являются членами кооператива.

В соответствии с названным Постановлением N 1092 заключение двухсторонних соглашений с указанными гражданами должно осуществляться при наличии в совокупности следующих условий:

- вышеперечисленные граждане включены в реестр пострадавших участников долевого строительства на территории Калининградской области в соответствии Законом Калининградской области от 15.02.2012 N 87 "О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов, иных объектов недвижимости жилого назначения на территории Калининградской области";

- вышеперечисленные граждане включены в приложения NN 1-4 к договору купли-продажи недвижимости и передачи прав на земельный участок от 17.11.2014 N 191 (в редакции последующих изменений);

- в отношении вышеперечисленных граждан ЖСК "Инициатива плюс" сформированы обязательства по передаче жилых помещений (квартир) в собственность в соответствии с критериями, установленными в решении окружного Совета депутатов города Калининграда от 12.10.2011 N 352.

Передачу жилых помещений (квартир) в собственность лицам, заключившим двухсторонние соглашения, поручено осуществлять в порядке и сроки, которые установлены приложениями NN 1-4 к договору от 17.11.2014.

В соответствии с предоставленными суду положениями двухстороннего соглашения, которое было предложено к подписанию Казаковой Г.В., МКП "УКС" принимает на себя обязательство по предоставлению жилого помещения (квартиры) оплаченной площадью с указанием денежного эквивалента в соответствии с решением общего собрания членов ЖСК "Инициатива плюс", оформленного протоколом N 53 от 06.09.2014, договором между ЖСК "Инициатива плюс" и МКП "УКС" от 17.11.2014 N 191. Исполнение обязательства по двухстороннему соглашению осуществляется путем заключения договора участия в долевом строительстве. Местоположение объекта договора в границах ГО "Город Калининград".

Судом также установлено, что вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 июня 2019 года по гражданскому делу N 2-2394/2019 Казаковой Г.В. отказано в иске к администрации городского округа "Город Калининград", МКП "УКС" о понуждении подписать двухстороннее соглашение о передаче жилых помещений (квартир) в собственность гражданам на основании протокола разногласий, представленного Казаковой Г.В., а именно: предоставить благоустроенную однокомнатную квартиру общей площадью <данные изъяты> кв. м в <адрес>

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд нашел обоснованным довод ответчика МКП "УКС" о том, что до оформления соглашения между МКП "УКС" и Казаковой Г.В., по смыслу ст.307 ГК РФ, МКП "УКС" не имеет каких-либо обязательств перед Казаковой Г.В. по предоставлению ей квартиры, поскольку "ЖСК "Инициатива плюс" свой долг перед истцом ответчику МКП "УКС" не передало.

В отсутствие обязательства по предоставлению квартиры, то есть оформленного перевода долга, МКП "УКС" не имеет правовых оснований для безвозмездной передачи жилого помещения (квартиры) пострадавшим (обманутым) дольщикам, включая истца, в том числе посредством заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что возложенная на МКП "УКС" обязанность по передаче жилого помещения Казаковой Г.В. вытекает не из договорных отношений, которые изначально возникли между участником долевого строительства и застройщиком, а обусловлена приведенными выше нормативными актами, следовательно, и реализация такой обязанности должна осуществляться в соответствии с порядком, предусмотренным данными нормативными актами.

Проанализировав положения вышеназванных локальных правовых актов, суд указал, что двухстороннее соглашение о передаче жилого помещения (квартиры) в собственность граждан оформляется по одной форме для всех исключенных из состава членов ЖСК "Инициатива плюс" дольщиков и не являющихся членами кооператива. Указанная форма, по которой уже подписано не одно двухстороннее соглашение, не предполагает включение информации о забронированных квартирах, поскольку до принятия обязательства МКП "УКС" не может изменять содержание долга, в том числе уточнять местонахождение, изменять площадь и состав квартиры. Реквизиты и параметры конкретных предоставляемых квартир в данном случае отражаются в договоре участия в долевом строительстве, заключаемом с гражданами соответствующей категории, подписавшими двустороннее соглашение.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, оснований для удовлетворения заявленного иска в части возложения на МПК "УКС" обязанности заключить с Казаковой Г.В. двухстороннее соглашение с указанием в нем конкретной подлежащей передаче однокомнатной квартиры N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной <адрес> 2 этап строительства, суд не усмотрел.

Кроме того, судом учтено и то, что в ходе настоящего судебного разбирательства представителем МКП "УКС" неоднократно было заявлено, что МКП "УКС" готово заключить с Казаковой Г.В. договор участия в долевом строительстве по забронированной для нее вышеназванной квартире после принятия МКП "УКС" обязательства в отношении указанной гражданки путем заключения двухстороннего соглашения о передаче жилого помещения (квартиры) в собственность.