Дата принятия: 15 декабря 2020г.
Номер документа: 33-3438/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 декабря 2020 года Дело N 33-3438/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Бурдюговского О.В.,
судей Гошуляк Т.В., Мягковой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сериковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гошуляк Т.В. дело по апелляционной жалобе Управления муниципального имущества г. Пензы на решение Ленинского районного суда г. Пензы от 25 августа 2020 г. по гражданскому делу по иску Ашировой С.Б. к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании суммы неосновательного обогащения, которым постановлено:
"иск Ашировой С.Б. к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании суммы неосновательного обогащения удовлетворить.
Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу Ашировой С.Б. сумму неосновательного обогащения в размере - 681 192,31 рубля",
УСТАНОВИЛА:
Аширова С.Б. обратилась в Ленинский районный суд г. Пензы с иском, указав, что на основании договора аренды от 20.08.2019, заключенного между ней и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы, ей во временное пользование за плату был предоставлен земельный участок площадью 1 402 кв. м., категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N. По условиям договора (п. 2.2) размер ежегодной арендной платы за участок определен в договоре в размере 1 035 980 руб. Согласно п. 2.3 сумма арендной платы подлежала оплате в полном объеме за первый год аренды единовременно в течение 10 дней с момента подписания договора. В указанную сумму были включены денежные средства в размере 224 400 руб., оплаченные ей 29.07.2019 в качестве задатка за участие в аукционе. На основании договора от 16.12.2019 за N 15105 вышеуказанный земельный участок, ранее переданный в аренду по договору от 20.08.2019, был передан истцу в собственность для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном порядке 24.12.2019. На основании соглашения от 18.12.2019 договор аренды от 20.08.2019 за N 487, заключенный между истцом и Управлением муниципального имущества г. Пензы, был расторгнут. Истец полагает, что в связи с досрочным расторжением договора аренды арендная плата за неиспользованный период, который составляет 8 месяцев (с января 2020 г. по август 2020 г.), рассчитанная в размере 690 653,33 руб. (1 035 980: 12 х 8 = 690 653,33) подлежит возврату. На предложение истца о добровольном возврате денежных средств ответчик в письме от 24.12.2019 отказал.
Аширова С.Б. просила суд взыскать с ответчика в ее пользу излишне уплаченную арендную плату в размере 690 653,33 руб.
В ходе судебного разбирательства истец исковые требования уменьшила до 681 192,31 руб.
Ленинский районный суд г. Пензы постановилвышеуказанное решение от 25.08.2020.
Не согласившись с решением суда, ответчик Управление муниципального имущества г. Пензы в лице начальника Управления Кочетковой И.Н. подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального права. Так, судом первой инстанции не учтено, что договор аренды от 18.04.2018 за N 322 был заключен с истцом Ашировой С.Б. на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды из состава земель населенных пунктов, которым установлено, что арендатор является победителем аукциона. Предметом аукциона являлось именно право на заключение договора аренды земельного участка с лицом, предложившим предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, и установлено в размере 1 035 980 руб. Указанный договор аренды земельного участка подписан арендатором без замечаний; при этом, арендатор согласился с установленным размером арендной платы и со сроком действия договора с 20.08.2019 по 19.08.2039. В течение действия договора истец исполнял принятые на себя обязательства и вносил арендную плату в размере и порядке, определенном договором. Возврат уплаченной арендатором платы не предусмотрен условиями договора аренды и аукционной документацией. Суд не дал должной оценки тому обстоятельству, что удовлетворение исковых требований фактически повлечет изменение цены договора без внесения в него соответствующих изменений, что противоречит положениям ст. 424, п. 8 ст. 448 ГК РФ, а также Федерального закона "О защите конкуренции". Кроме того, поскольку предметом аукциона являлось именно право на заключение договора аренды, факт получения истцом встречного предоставления земельного участка не оспорен, данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии на стороне Управления муниципального имущества г. Пензы неосновательного обогащения, а денежные средства, уплаченные в качестве цены продажи права на заключение договора, возврату не подлежат.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Управления муниципального имущества г. Пензы по доверенности - Дучинская И.С. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда - отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Истец Аширова С.Б. и ее представитель по доверенности - Исаева Е.Г. полагали решение суда законным и обоснованным, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 20.08.2019 на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов от 6.08.2019 (лот N 5) между Ашировой С.Б. и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы был заключен договор аренды земельного участка за N 487, по условиям которого Управление муниципального имущества администрации г. Пензы (арендодатель, действующий от имени Муниципального образования "город Пенза") предоставило Ашировой С.Б. (арендатору) во временное пользование, за плату, земельный участок площадью 1 402 кв. м., с кадастровым номером N, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>
В силу п. п. 2.1, 2.2 договора, срок его действия определен сторонами с 20.08.2019 по 19.08.2039; размер ежегодной арендной платы составляет - 1 035 980 руб.
Судом первой также установлено, что арендная плата за первый год аренды в размере 1 035 980 руб. за указанный земельный участок была выплачена Ашировой С.Б. в полном объеме.
Вместе с тем, 16.12.2019 между Ашировой С.Б. и Управлением муниципального имущества г. Пензы был заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка в собственность за N 15105.
18.12.2019 между Ашировой С.Б. и Управлением муниципального имущества г. Пензы было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2019 за N 487, по условиям которого стороны пришли к соглашению считать договор аренды земельного участка N 487 от 20.08.2019 прекратившим свое действие с 15.12.2019.
Обращаясь в суд с исковым заявлением, Аширова С.Б. связывает нарушение своих прав и законных интересов с необходимостью выплаты ей ответчиком излишне уплаченных денежных средств по договору аренды спорного земельного участка, поскольку арендная плата, полученная ответчиком за период после приобретения земельного участка в собственность, является неосновательным обогащением последнего.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал установленным и исходил из того, что после регистрации права собственности на земельный участок за Ашировой С.Б. продолжение использования денежных средств, полученных за дальнейший срок аренды, выходит за рамки содержания договора, поскольку Управление муниципального имущества г. Пензы не может обеспечить предоставление аренды спорного участка, и, соответственно, полученная за дальнейший срок аренды денежная сумма неосновательно сберегается ответчиком.
Судебная коллегия считает указанные выводы суда первой инстанции правильными, постановленными в соответствии с действующими нормами материального права, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нормами п. 1 ст. 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 2 ст. 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
Пункт 1 ст. 407 ГК РФ предусматривает, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися.
В п. 6 вышеуказанного Постановления N 73 отражено, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Исходя из вышеуказанных требований норм материального права и руководящих разъяснений Пленума ВАС РФ, по общему правилу, с момента заключения договора купли-продажи, но не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды отношения, вытекающие из договора аренды, прекращаются, а, следовательно, и прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014, в целях определения лица, с которого подлежит взысканию необоснованно полученное имущество, суду необходимо установить наличие самого факта неосновательного обогащения (то есть приобретения или сбережения имущества без установленных законом оснований), а также того обстоятельства, что именно это лицо, к которому предъявлен иск, является неосновательно обогатившимся лицом за счет лица, обратившегося с требованием о взыскании неосновательного обогащения.
Следовательно, в предмет доказывания истца по делам о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт пользования ответчиком имуществом, принадлежащего истцу, размер доходов, полученных в результате использования имущества, период пользования суммой неосновательного обогащения.
Согласно п.п.1, 2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Действительно, как следует из п. 2.3 спорного договора аренды земельного участка от 20.08.2019 за N 487, размер ежегодной арендной платы, указанный в п. 2.2 договора, подлежит оплате в полном объеме за первый год аренды и вносится единовременно победителем аукциона в течение 10 дней с момента подписания договора и включает в себя сумму внесенного задатка за участие в аукционе.
Согласно п. 5.4 договора в случае досрочного расторжения договора внесенная арендная плата возврату не подлежит.
Вместе с тем, само по себе указание в договоре аренды о том, что в случае досрочного расторжения договора арендная плата возврату не подлежит, не свидетельствует о незаконности выводов суда о взыскании с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения, поскольку, как установлено в судебном заседании, по настоящему делу имело место не досрочное расторжение договора, а прекращение обязательств по договору аренды, в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи.
Поскольку у Ашировой С.Б. с 24.12.2019 (дата государственной регистрации) возникло право собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером N, заключенный сторонами договор аренды земельного участка от 20.08.2019 за N 487, независимо от его расторжения по соглашению сторон, в любом случае, прекратил свое действие с указанного момента на основании ст. 413 ГК РФ, ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку с 24.12.2019 Управление муниципального имущества г. Пензы не являлось собственником спорного земельного участка, а также управомоченным законом лицом на сдачу имущества в аренду, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии у ответчика права на получение от истца арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером N по договору аренды земельного участка от 20.08.2019 за N 487 в период с 24.12.2019 по 19.08.2020.
Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат оснований к отмене обжалуемого решения суда, поскольку в спорных правоотношениях арендатором земельного участка является лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности в силу закона, в связи с чем, с 24.12.2019 истец не должна оплачивать пользование земельным участком в виде арендной платы.
По правилам ст. 65 ЗК РФ для собственника земельного участка формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость).
Спорный договор аренды не содержит условия о последующем выкупе арендатором земельного участка и о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
При таких обстоятельствах, принцип неосновательности лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения, к спорным правоотношениям не применим.
Поскольку у истца отсутствовала обязанность по внесению ответчику арендной платы за пользование земельным участком, соответственно, произведенная им арендная плата по договору аренды земельного участка N 487 от 20.08.2019 за период с 24.12.2019 по 19.08.2020 в сумме 681 192,31 руб. составила неосновательное обогащение арендодателя.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, учтены при вынесении решения, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, основания для его отмены отсутствуют.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Пензы от 25 августа 2020 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципального имущества г. Пензы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
