Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2021 года Дело N 33-3431/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Михальчик С.А.

судей Тимощенко Р.И., Королевой Н.С.

при секретаре Худоба О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черняка Алексея Валерьевича к ООО "Оксфорд" о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате

с апелляционной жалобой ответчика ООО "Оксфорд" на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Черняк А.В. обратился в суд с иском к ООО "Оксфорд", указав, что 1 апреля 2016 года между ФИО и ООО "Оксфорд" был заключен договор N 1.04.16 аренды нежилого помещения. Общество было уведомлено им о том, что согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2020 года он является собственником арендуемого ответчиком недвижимого имущества - нежилого встроенно-пристроенного помещения, общей площадью <данные изъяты> кв. м, этаж - 1, литер: 1, а1, из литеры А, по адресу: <адрес> кадастровый номер <данные изъяты> В связи со сменой собственника нежилого помещения, он просил осуществлять внесение арендной платы ему на банковский счет, о чем поставил в известность ответчика, выслав ему уведомление. Однако до настоящего времени плата за аренду от ответчика не поступала. При покупке данного нежилого помещения ему стало известно о сдаче ООО "Оксфорд" вышеуказанного нежилого помещения в субаренду ООО "Кормилов" с 1 апреля 2018 года по договору субаренды от 26 февраля 2018 года. Согласно пп. 4.1, 4.2, 4.3 договора субаренды субарендатор вносит арендную плату в размере <данные изъяты> руб. за каждый месяц с 1 апреля 2018 года путем предоплаты с 1 по 20 число каждого месяца. Согласно п. 4.5 договора субаренды размер арендной платы составляет <данные изъяты> руб. ООО "Кормилов" осуществляет платежи по договору субаренды регулярно. Согласно условиям договора аренды N 1.04.16 от 1 апреля 2016 года арендная плата состоит из постоянной части и переменной. Согласно п. 3.5 договора аренды постоянная часть арендной платы составляет 5 000 руб. Согласно п. 3.4 договора аренды переменная часть арендной платы представляет собой сумму, эквивалентную 15% чистой прибыли арендатора от реализации товаров и услуг в арендуемом помещении за истекший месяц и согласуется сторонами ежемесячно. ООО "Оксфорд" сдает нулевую отчетность, следовательно, никаких затрат у предприятия ответчика не имеется, таким образом, сумма по договору субаренды уплачиваемая ответчику ООО "Кормилов" и является чистой прибылью ООО "Оксфорд". Поскольку ответчиком не была внесена арендная плата более двух раз подряд, он обратился в адрес ООО "Оксфорд" с претензией и уведомлением о досрочном расторжении договора аренды. До настоящего времени ответа от ответчика не последовало, задолженность не погашена. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил расторгнуть договор аренды N 1.04.16 от 1 апреля 2016 года нежилого встроенно-пристроенного помещения, расположенного по адресу: г. <адрес>, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 15 января по 31 мая 2020 года в размере 152 268,75 руб.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 31 марта 2021 года исковые требования Черняка А.В. удовлетворены частично. С ООО "Оксфорд" в пользу Черняка А.В. взыскана задолженность по договору аренды N 1.04.16 от 1 апреля 2016 года за период с 15 января 2020 года по 31 мая 2020 года в размере 136 337,50 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 799,60 руб. В удовлетворении остальных исковых требований Черняка А.В. отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ООО "Оксфорд" в лице представителя Милюковой В.Ю. просит решение отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска. Судом не учтено, что обществом в 2016 году вносились платежи ФИО При этом решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 8 июня 2017 года установлено, что ФИО передано обществом 330 000 руб., соответственно, оплата постоянной части арендной платы внесена авансом за 5 лет и 5 месяцев, то есть до сентября 2021 года, в связи с чем настаивает на том, что взыскание 25 000 руб. в счет оплаты постоянной части арендной платы является необоснованным, так как эта часть платы была внесена ФИО Обращает внимание на то, что права и обязанности у нового собственника помещения - Черняка А.В. возникли не с 15 января 2020 года, как указано в решении суда, а с 23 января 2020 года, когда был зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение. Таким образом, истец имел бы право требовать арендной платы только за 8 дней января 2020 года, а не за весь месяц. Не соглашается с выводом суда о том, что плата по договору субаренды является чистой прибылью организации. Судом не учтено, что денежные средства перечисляемые субарендатором ООО "Кормилов" на счет Белова С.Ю. в счет погашения задолженности по договору займа от 1 сентября 2016 года не могут считаться чистой прибылью ООО "Оксфорд". Согласно ответу налоговой инспекции у общества не имеется прибыли, соответственно, нет оснований для оплаты переменной части арендной платы. Не соглашается с выводом суда о возможности взыскания обществом переплаты постоянной части арендной платы с прежнего собственника ФИО так как именно новый собственник вправе взыскать эти платежи. Указывает на то, что предложение о расторжении договора аренды от Черняка А.В. не поступало, при этом считает, что оснований для принятия решения о расторжении договора аренды у нового собственника не имелось.

Истец Черняк А.В., ответчик ООО "Оксфорд", третье лицо ООО "Кормилов" в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались.

От представителя истца Черняка А.В. - Долматович В.А. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением ее в Тринадцатом арбитражном апелляционном суде по делу N А21-7298/2018.

От представителя ответчика ООО "Оксфорд" Милюковой В.Ю. поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью.

Согласно чч. 2, 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в случае, если лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, суд откладывает разбирательство дела в случае признания причин их неявки уважительными.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Ходатайства представителей истца и ответчика об отложении судебного заседания отклонены судебной коллегией, поскольку нахождение представителя истца в другом судебном процессе не признано уважительной причиной неявки в судебное заседание, а представителем ответчика не представлены доказательства невозможности явки в судебное заседание по причине болезни и невозможности явки в судебное заседание другого представителя юридического лица.

С учетом того, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания и причины неявки представителей сторон признаны неуважительными, суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, чч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Положения ст. 619 ГК РФ не регламентируют процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

Уведомление о расторжении договора является сделкой, совершаемой в письменной форме (п. 1 ст. 452 ГК РФ), однако ее совершение может быть доказано другими доказательствами, кроме свидетельских показаний (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 1 апреля 2016 года между ФИО (арендодатель) и ООО "Оксфорд" (арендатор) сроком на 10 лет заключен договор аренды N 1.04.16 с правом передачи в субаренду нежилого встроенно-пристроенного помещения литера "I, a1" из литера А, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, (далее - помещение), принадлежащего арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права серии <данные изъяты> от 18.11.2008. Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 4 мая 2016 года.

Согласно статье 3 договора арендная плата состоит из постоянной части арендной платы в размере 5 000 руб., включающей в себя плату за временное владение и пользование помещением и переменной части арендной платы, представляющей собой сумму, эквивалентную 15 % чистой прибыли арендатора от реализации товаров и услуг в арендуемом помещении за истекший месяц и согласуется сторонами ежемесячно.

В силу пунктов 3.6, 3.7 договора постоянная часть арендной платы оплачивается арендатором ежемесячно в течение пяти рабочих дней месяца, следующего за оплачиваемым месяцем, а переменная часть арендной платы оплачивается арендатором ежемесячно в течение пятнадцати рабочих дней месяца, следующего за оплачиваемым.

По договору субаренды нежилого помещения от 26 февраля 2018 года ООО "Оксфорд" (арендатор) предоставил ООО "Кормилов" (субарендатор) во временное возмездное владение и пользование на срок с 1 апреля 2018 года по 30 апреля 2023 года нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес> Согласно пунктам 4.1, 4.5 договора субарендатор вносит арендную плату в размере <данные изъяты> руб. за каждый месяц, с 1 апреля 2019 года арендная плата составляет <данные изъяты> руб. В п. 4.9 договора субаренды стороны определили, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон. Указанный договор субаренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 15 марта 2018 года.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 3 июля 2019 года следует, что право собственности на указанное помещение перешло к ФИО, переход права собственности зарегистрирован 15 августа 2019 года.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2020 года право собственности на помещение перешло к Черняку А.В., переход права собственности зарегистрирован 23 января 2020 года, что подтверждается копией договора и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

1 февраля 2020 года Черняк А.В. (арендодатель) направил в адрес ООО "Оксфорд" (арендатор) уведомление о смене собственника арендуемого имущества с указанием банковских реквизитов, на которые необходимо осуществлять платежи по договору аренды N 1.04.16 от 1 апреля 2016 года, которое не было получено обществом и возвращено отправителю.

Указывая на неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы за период с 15.01.2020 по 31.03.2020, Черняк А.В. 22 апреля 2020 года направил в адрес ООО "Оксфорд" уведомление о расторжении договора и претензионное письмо, в котором указал на систематическое нарушение договора арендатором в части внесения арендной платы, расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке. Предложил внести задолженность по арендной плате в течение 10 дней.

Как следует из сведений об отслеживании почтового отправления с идентификатором <данные изъяты>, размещенных на официальном сайте ФГУП "Почта России", указанное уведомление от 22 апреля 2020 года ООО "Оксфорд" получено не было, в связи с чем 25 июня 2020 года было возвращено отправителю.

Разрешая требования истца о расторжении договора аренды от 1 апреля 2016 года, суд исходил из того, что Черняк А.В. как арендодатель исполнил свою обязанность по уведомлению ООО "Оксфорд" о расторжении договора путем направления 22 апреля 2020 года в адрес ответчика уведомления о расторжении договора по причине систематического невнесения арендной платы и поскольку данное уведомление не было получено обществом, указал, что договор аренды N 1.04.16 от 1 апреля 2016 года следует считать расторгнутым по истечении десяти дней после того, как 25 июня 2020 года уведомление о расторжении договора и претензионное письмо, неполученное ООО "Оксфорд" было возвращено истцу, то есть с 6 июля 2020 года.

Принимая во внимание, что силу положений ст. 450.1 ГК РФ договор аренды, заключенный 1 апреля 2016 года, считается расторгнутым с 6 июля 2020 года, суд указал, что отдельного признания договора расторгнутым в судебном порядке не требуется и в этой части требования истца не подлежат удовлетворению.

Разрешая требования о взыскании задолженности по договору аренды, судом установлено, что с января по май 2020 года субарендатором ООО "Кормилов" на счет генерального директора ООО "Оксфорд" Белова С.Ю. поступили денежные средства в размере 742 250 руб.:

- 165 000 руб. по платежному поручению N 2366 от 9 января 2020 года, с назначением платежа: оплата аренды за январь 2020 г. согласно договору субаренды нежилого помещения б/н от 26 февраля 2018 года по письму N 23 от 08.01.2020 от ООО "Оксфорд" в счет взаиморасчетов;

- 165 000 руб. по платежному поручению N 3115 от 10 февраля 2020 года, с назначением платежа: оплата аренды за февраль 2020 г. согласно договору субаренды нежилого помещения б/н от 26 февраля 2018 года по письму N 24 от 05.02.2020 от ООО "Оксфорд" в счет взаиморасчетов;

- 165 000 руб. по платежному поручению N 3841 от 10 марта 2020 года, с назначением платежа: оплата аренды за март 2020 г. согласно договору субаренды нежилого помещения б/н от 26 февраля 2018 года по письму N 25 от 05.03.2020 от ООО "Оксфорд" в счет взаиморасчетов;

- 165 000 руб. по платежному поручению N 4703 от 10 апреля 2020 года, с назначением платежа: оплата аренды за апрель 2020 г. согласно договору субаренды нежилого помещения б/н от 26 февраля 2018 года по письму N 26 от 07.04.2020 от ООО "Оксфорд" в счет взаиморасчетов;

- 82 250 руб. по платежному поручению N 5566 от 13 мая 2020 года, с назначением платежа: оплата аренды за май 2020 г. согласно договору субаренды нежилого помещения б/н от 26 февраля 2018 года по письму N 27 от 13.05.2020 от ООО "Оксфорд" в счет взаиморасчетов.

Все указанные переводы были осуществлены субарендатором ООО "Кормилов" в пользу генерального директора ООО "Оксфорд" Белова С.Ю. на основании информационных писем ООО "Оксфорд", в которых содержалась просьба последнего о таком перечислении арендной платы.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что ежемесячные платежи ООО "Кормилов" по договору субаренды нежилого помещения от 26 февраля 2018 года являются доходом ООО "Оксфорд" и подлежат учету для расчета суммы переменной части арендной платы по договору аренды N 1.04.16 от 1 апреля 2016 года, поскольку такой доход был получен обществом именно за счет использования арендуемого помещения, принадлежащего на праве собственности истцу, в связи с чем взыскал с арендатора ООО "Оксфорд" арендную плату за период с января по май 2020 года в размере 136 337,50 руб. (25000 руб. (5000 руб. (постоянная часть арендной платы) х 5 месяцев (январь, февраль, март, апрель, май 2020 года)) + 111 337,50 руб. (переменная часть арендной платы из дохода ООО "Оксфорд" - 742 250 руб. х 15%)).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о наличии оснований для признания договора аренды расторгнутым и взыскания задолженности по арендной плате.

Доводы ответчика о том, что ранее собственнику помещения ФИО внесена оплата постоянной части арендной платы в размере 330 000 руб. на срок до сентября 2021 года, не могут повлечь отмену или изменение решения суда.

В силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, истец, став собственником нежилого помещения, с 23 января 2020 года приобрел право на получение доходов от сдачи помещения в аренду.

Следует отметить и то, что решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 8 июня 2017 года (т. 1 л.д. 222-229), которым отказано в иске ФИО к ООО "Оксфорд" о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы, не подтверждается оплата 330 000 руб. именно в счет оплаты постоянной части арендной платы.

В указанном выше решении суда отражено, что 330 000 руб. получены ФИО от общества не только в счет оплаты постоянной части арендной платы, но в счет оплаты коммунальных услуг, при этом какой размер суммы зачтен в счет постоянной части арендной платы, а какой - в счет коммунальный платежей, решение суда не содержит.

При таком положении, с учетом того, что размер постоянной части арендной платы за период с апреля 2016 года по декабрь 2019 года составляет 225 000 руб. (45 мес. х 5000 руб.), у суда не имелось оснований полагать, что обществом произведена оплата постоянной части арендной платы, в том числе и начиная с января 2020 года.

Доводы жалобы о том, что плата по договору субаренды не является чистой прибылью организации, рассматривались судом и были правильно отклонены со ссылкой на Положение по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденное приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, и указанием на то, что доходы от сдачи помещения в аренду относятся к прочим доходам организации и являются ее прибылью. Отсутствие сведений у налоговой инспекции о получении обществом дохода от сдачи имущества в аренду не опровергают вывод суда о том, что данный доход является прибылью организации.

Указание ответчика на то, что денежные средства от субарендатора ООО "Кормилов" поступали на счет Белова С.Ю. в счет погашения задолженности по договору займа от 1 сентября 2016 года, в связи с чем не могут считаться чистой прибылью ООО "Оксфорд", не может быть принято во внимание.

Как правильно указано судом, оплата по договору субаренды нежилого помещения осуществлялась субарендатором ООО "Кормилов" на счет Белова С.Ю. на основании писем ООО "Оксфорд" в лице генерального директора Белова С.Ю., в связи с чем сам по себе факт поступления денежных средств на счет физического лица Белова С.Ю., который является генеральным директором ООО "Оксфорд", и направление им этих денежных средств в счет погашения имеющейся у него задолженности по договору займа, не исключает отнесение данной платы по договору субаренды к доходам ООО "Оксфорд".

Довод ответчика о том, что истцом не направлялось уведомление о расторжении договора аренды, опровергается письменным уведомлением Черняка А.В. от 22 апреля 2020 года о расторжении договора в связи с неоплатой арендных платежей, адресованным ООО "Оксфорд", и направленным по адресу общества: <адрес>, которое согласно отчету об отслеживании почтового отправления с идентификатором <данные изъяты> было возвращено отправителю. (т. 1 л.д. 26-28)

Доводы ответчика об отсутствии основания расторжения договора аренды рассматривались судом первой инстанции и правомерно не приняты во внимание. Оснований для переоценки таких выводов суда судебная коллегия не усматривает.

В то же время судебная коллегия находит обоснованным довод жалобы об отсутствии оснований взыскания арендной платы за весь месяц января 2020 года.