Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 мая 2021 года Дело N 33-3427/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Зудерман Е.П.,

судей областного суда Самохиной Л.М., Ярыгиной Е.Н.,

при секретаре Лоблевской Н.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шеина М,А. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, Косаревой Т.В., Карповой А.В. о признании недействительными результатов публичных торгов, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании суммы,

по апелляционной жалобе представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 15 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Зудерман Е.П., судебная коллегия

установила:

Шеин М.А. обратился в суд с вышеназванным иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области (далее - ТУ Росимущества в Оренбургской области) указав, что по результатам публичных торгов арестованного имущества (дата) между Шеина М,А. (покупатель) и ТУ РОСИМУЩЕСТВА в Оренбургской области (продавец) заключен договор купли-продажи жилого помещения (квартиры), кадастровый N, расположенной по адресу: (адрес). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

После приобретения вышеуказанной квартиры Шеину М.А. стало известно, что в указанном жилом помещении на регистрационном учете состоят Карповой А.В., ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 01.11.2019 года, вступившим в законную силу 03.09.2020 года, Карпова А.В,, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО9 выселены из квартиры по адресу: (адрес). За ФИО7 и ФИО8 признано пожизненное право пользования вышеуказанной квартирой, ввиду отказа от участия в ее приватизации.

Договор купли-продажи арестованного имущества N-т от (дата) не содержал в себе информации о том, что в указанной квартире имелись лица, сохраняющие право пожизненного пользования данной квартирой. Шеина М,А. также не обладал такой информацией.

Ссылаясь на положения ст. 432, 558 ГК РФ указывает на недействительность договора, поскольку договор купли-продажи не содержит существенного условия о том, что реализуемая с торгов квартира обременена правами пользования третьих лиц.

Просил суд: признать недействительными результаты публичных торгов, проведенных ТУ Росимущества в (адрес) по реализации жилого помещения (квартиры), кадастровый N по адресу: (адрес), признать недействительным и незаключенным договор купли-продажи арестованного имущества N-т от (дата), заключенный по результатам торгов между Шеиным М.А. и ТУ Росимущества в Оренбургской области, привести стороны в первоначальное положение, а именно: прекратить право собственности Шеина М.А. на квартиру, кадастровый N по адресу: (адрес); восстановить право собственности прежнего собственника жилого помещения Карповой А.В. и возвратить жилое помещение на стадию реализации с публичных торгов; взыскать с ТУ Росимущества в Оренбургской области в пользу Шеина М.А. 1 500 000 руб., оплаченные им в качестве цены договора N-т от (дата).

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Косарева Т.В., Карпова А.В., Управление Федерального казначейства по Оренбургской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Истец Шеин М.А. в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Косарева Т.В., Карпова А.В., представители Управления Федерального казначейства по Оренбургской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, ОСП Промышленного района УФССП по Оренбургской области в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца Шеин М.А. - Акулов Н.А., действующий на основании доверенности от (дата), в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ТУ Росимущества в Оренбургской области Сытежева А.В., действующая на основании доверенности от (дата), возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям указанным в письменном отзыве на иск.

Представитель ответчика Карповой А.В. - Мязитова О.Г., действующая на основании доверенности от (дата), не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика Косаревой Т.В. - Тарлавина С.В., действующая на основании доверенности от (дата), возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в письменном отзыве на иск.

Суд в порядке ст.167 ГПК РФ определилрассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о судебном заседании.

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 15 февраля 2021 года исковые требования Шеина М.А. удовлетворены.

Суд постановил: "Признать недействительными торги по продаже арестованного заложенного недвижимого имущества - квартиры, площадью 90,9 кв.м., расположенной по адресу: (адрес), кадастровый N, проведенные Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области.

Признать недействительным договор купли-продажи N-т от (дата), заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области и Шеина М,А..

Применить последствия недействительности сделки, взыскав с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области в пользу Шеина М,А. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от (дата) в размере 1 500 000 рублей, передать Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области квартиру, площадью 90,9 кв.м., расположенную по адресу: (адрес).

Прекратить за Шеина М,А. право собственности на квартиру по адресу: (адрес), кадастровый N.

Восстановить за Карповой А.В. право собственности на квартиру по адресу: (адрес), кадастровый N."

В апелляционной жалобе представитель ТУ Росимущества в Оренбургской области просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ТУ Росимущества в Оренбургской области Сытежева А.В., действующая на основании доверенности, поддержала доводы жалобы, просила решение суда отменить и в иске отказать.

Представитель истца Акулов Н.А., действующий на основании доверенности, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель Карпова А.В. - Мязитова О.Г., действующая на основании доверенности, возражала против доводов жалобы, считает решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. При указанных обстоятельствах судебная коллегия, учитывая положения статей 113, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения присутствующих лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что по договору на передачу квартиры в собственность граждан от (дата) квартира по адресу: (адрес) передана в собственность ФИО9 От участия в приватизации квартиры отказались: ФИО18, ФИО8, ФИО19, ФИО7, которые на момент приватизации жилья проживали совместно с ФИО9.

(дата) между ФИО9 и Карповой А.В. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием заемных средств, по условиям которого ФИО9 продала Карповой А.В. спорную квартиру за 2 300 000 рублей, из которых 365 000 рублей заемные денежные средства, предоставленные ООО "***" по договору займа от (дата) на приобретение квартиры по адресу: (адрес)(дата) между Косаревой Т.В. и Карповой А.В. был заключен договор займа, по которому Карпова А.В. получила заем в сумме 1 млн. рублей на срок до (дата), под 5% в месяц.

В обеспечение исполнения обязательств по возврату займа между сторонами был заключен договор об ипотеке квартиры по адресу: (адрес) от (дата), который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 05.12.2017 года, вступившим в законную силу, с Карповой А.В. в пользу Косаревой Т.В. взыскан 1 млн. рублей основного долга, проценты за пользование заемными средствами с (дата) по день фактической оплаты долга, неустойка. Обращено взыскание на квартиру по адресу: (адрес) путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 500 000 рублей.

Постановлением судебного пристава - исполнителя ОСП Промышленного района г. Оренбурга от (дата) в отношении должника Карповой А.В. возбуждено исполнительное производство N

Постановлением судебного пристава - исполнителя ОСП Промышленного района г. Оренбурга от (дата) квартира, расположенная по адресу: (адрес) общей площадью 90,9 кв.м., кадастровый N передана в ТУ Росимущества на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Из материалов дела также следует, что по результатам проведения (дата) вторичных публичных торгов, (дата) между ТУ Росимущество в Оренбургской области и Шеиным М.А. заключен договор купли-продажи N, согласно условиям которого продавец продает, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: квартира по адресу(адрес) площадью 90,9 кв.м., кадастровый N. Общая стоимость имущества составляет 1 500 000 руб.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

На момент продажи в указанной квартире на регистрационном учете состояли Карповой А.В., ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 01.11.2019 года, вступившим в законную силу 03.09.2020 года, Карпова А.В,, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО9 выселены из квартиры по адресу: (адрес). За ФИО7 и ФИО8 признано бессрочное право пользования вышеуказанной квартирой, ввиду отказа от участия в ее приватизации.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что предметом договора купли-продажи являлась квартира, на которую имеется обременение в виде бессрочного права пользования квартирой зарегистрированных в ней третьих лиц, о чем не было известно покупателю на момент покупки квартиры, то есть в нарушение ст.460, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец передал покупателю товар, обремененный правами третьих лиц.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда и не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы, принимая во внимание следующее.

В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии с п. 1 статьи 432 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания извещения о проведении торгов и договора купли-продажи арестованного имущества от (дата) следует, что перечень лиц, за которыми сохраняется бессрочное право на проживание в спорной квартире, в них не содержится.

Сведения о наличии каких-либо ограничений (обременений) квартиры в договоре купли-продажи отсутствуют.

О сохраняемом за ФИО7 и ФИО8 бессрочном праве пользования квартирой истец узнал только из решения Промышленного районного суда г. Оренбурга от 01.11.2019 года, вступившего в законную силу 03.09.2020 года.

Между тем, из положений приведенного выше п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ следует, что именно продавец квартиры, в качестве которого выступало ТУ Росимущества в Оренбургской области, обязан был довести до покупателя жилого помещения не только перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, но и указать их право, в соответствии с которым эти лица сохраняют право пользования продаваемым помещением.

Изложенное согласуется с положениями ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой сказано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Информация о правах на жилое помещение зарегистрированных в квартире лицах до истца доведена не была, доказательств тому в деле не имеется.

Учитывая, что требования закона при заключении договора купли-продажи спорной квартиры соблюдены не были, суд первой инстанции, на основе анализа и оценки представленных в дело доказательств, пришел к обоснованному выводу о наличии предусмотренных законом оснований для признания недействительными торгов и заключенного по их результату договора купли-продажи N-т от (дата), применении последствий недействительности сделки.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что приобретенное Шеиным М.А. на торгах имущество является жилым, а значит он предполагал, что там живут люди, но никаких действий для получения информации о зарегистрированных лицах не предпринял, судебной коллегией отклоняется, как основанная на неверном понимании норм, поскольку в силу положений ст. 460 ГК РФ именно на продавца возложена обязанность известить покупателя об имеющихся на спорной квартире обременениях.

Однако доказательств того, что ТУ Росимущества в Оренбургской области извещало Шеина М.А. о наличии у квартиры обременения в виде права бессрочного пользования третьих лиц, не представлено.

Как не представлено и доказательств того, что истец знал о том, что ФИО7 и ФИО8 на момент заключения контракта сохраняют бессрочное право пользования спорным жилым помещением, согласился приобрести квартиру с условием сохранения за данными лицами бессрочного права пользование ею, не представлено. Напротив, из материалов дела видно, что истец предпринимал меры к выселению данных граждан и признании их утратившими право пользования квартирой, обращался с соответствующим исковым заявлением в суд.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в извещении были указаны все имеющиеся обременения, торги проведены по нормам законодательства и нарушений не выявлено, не опровергают того обстоятельства, что информация о сохранении права бессрочного пользования квартирой за третьими лицами в нем отсутствовала, что в силу п. 1 ст. 558 ГК РФ является существенным нарушением условий договора.

Приведенный в апелляционной жалобе довод об отсутствии у судебного пристава обязанности извещать о проживающих в арестованной квартире лицах, судебная коллегией признается несостоятельным, поскольку не свидетельствует о незаконности решения суда или вынесении решения с нарушением материальных и процессуальных норм.

Утверждение апеллянта о незаконности решения Промышленного районного суда г. Оренбурга от 01.11.2019 года судебной коллегией также отклоняется, поскольку данное решение вступило в законную силу, а в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судебная коллегия полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции принял все необходимые меры для всестороннего, полного и объективного выяснения действительных обстоятельств дела, прав и обязанностей сторон, и на основании надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств постановилрешение, отвечающее нормам материального права, применяемого к спорным правоотношениям, при соблюдении требований процессуального законодательства.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 ГПК РФ в постановленном по делу решении и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, по делу не установлено.

Поскольку выводы суда соответствуют материалам дела и требованиям закона, оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 15 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка