Дата принятия: 26 августа 2020г.
Номер документа: 33-3421/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2020 года Дело N 33-3421/2020
от 26 августа 2020 года N 33-3421/2020
г. Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе
председательствующего Корешковой В.О.,
судей Дечкиной Е.И., Арсеньевой Н.П.,
при секретаре Железовой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Банка ВТБ (публичное акционерное общество) по доверенности Орловой О. Е. на решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 21 февраля 2020 года.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Корешковой В.О., судебная коллегия
установила:
23 декабря 2019 года Банк ВТБ (ПАО) (далее банк) обратился в суд с иском к Киселеву О.Н. (далее заемщик) и Демичевой О.Н. (далее поручитель), в котором просил расторгнуть кредитный договор N..., заключенный между банком и заемщиком 22 сентября 2017 года, взыскать с ответчиков в солидарном порядке кредитную задолженность в размере 818 088 рублей 81 копейки, в том числе: основной долг - 772 919 рублей 92 копейки, проценты за пользование кредитом - 40 300 рублей 24 копейки, пени по процентам - 1690 рублей 69 копеек, пени по основному долгу - 3178 рублей 06 копеек; обратить взыскание на квартиру, площадью 60,8 кв.м, состоящую из трех жилых комнат, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере 657 248 рублей; возместить расходы по уплате государственной пошлины 17 380 рублей (л.д. 3-4, 6).
В судебном заседании представитель Банка ВТБ (ПАО) по доверенности Орлова О.Е. исковые требования поддержала в полном объёме по основаниям, приведенным в иске.
Ответчики Киселев О.Н. и Демичева О.Н. иск признали в части расторжения кредитного договора, взыскания кредитной задолженности и обращения взыскания на квартиру, возражали против установленной банком начальной продажной цены квартиры, а также против начисления процентов за пользование кредитом после сообщения банку о невозможности исполнения обязательств по договору.
21 февраля 2020 года решением Череповецкого городского суда расторгнут кредитный договор N... от 22 сентября 2017 года, заключенный между Банком ВТБ (ПАО) и Киселевым О.Н.; с ответчиков в пользу банка в солидарном порядке взыскана задолженность по указанному кредитному договору в размере 818 088 рублей 81 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 380 рублей 89 копеек; обращено взыскание на заложенное имущество - принадлежащую Киселеву О.Н. квартиру по адресу: <адрес> (кадастровый N...), путем реализации с публичных торгов и установлением начальной продажной цены предмета залога в размере 950 000 рублей; с Киселева О.Н. в пользу банка взыскана государственная пошлина в размере 6000 рублей (л.д.154-157).
В апелляционной жалобе представитель Банка ВТБ (ПАО) по доверенности Орлова О.Е. просила решение суда первой инстанции изменить в части размера начальной продажной стоимости предмета ипотеки, снизив ее до 525 798 рублей 40 копеек. В обоснование жалобы представитель истца, ссылаясь на статьи 54, 77.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отчет ООО "Бюро независимой оценки" от 26 сентября 2019 года, в соответствии с которым актуальная рыночная стоимость предмета ипотеки определена в размере 657 248 рублей, полагал, что суду надлежало установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 80% от стоимости, установленной отчетом об оценке - 525 798 рублей 40 копеек. Вывод суда первой инстанции о несоответствии в представленном истцом отчете ООО "Бюро независимой оценки" от 26 сентября 2019 года установленной стоимости квартиры ее реальным показателям считал необоснованным.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для изменения судебного акта.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 334, 348, 819, 811, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Закон об ипотеке), условиями заключенного между сторонами 22 сентября 2017 года кредитного договора N..., Правилами предоставления и погашения ипотечного кредита, оценив представленные доказательства, исходил из того, что заемщик Киселев О.Н. ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, в связи с чем образовалась кредитная задолженность, которая по требованию банка в добровольном порядке ответчиками не погашена, исполнение обязательств заемщика обеспечено залогом недвижимого имущества и поручительством Демичевой О.Н., ответственность которой является солидарной и соответствует объему обязательств заемщика.
Оснований не согласиться с такими выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям гражданского законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
Из материалов дела следует, что 22 сентября 2017 года между Банком ВТБ (ПАО) и заемщиком Киселевым О.Н. заключен кредитный договор N..., по условиям которого заемщику для приобретения предмета ипотеки - трехкомнатной квартиры, общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый N..., предоставлен кредит в размере 807 500 рублей со сроком возврата до 22 ноября 2035 года с уплатой процентов за пользование кредитом по ставке 11,75 % годовых (л.д. 18-22).
Заемщик принял на себя обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование им 15 числа каждого месяца аннуитетными платежами в размере 9 561 руля 86 копеек (л.д. 19). За просрочку исполнения заемщиком обязательств по возврату основного долга и уплате процентов кредитным договором предусмотрена неустойка в размере 0,06% в день от суммы просроченной задолженности по основному долгу и процентам за каждый календарный день просрочки (пункты 4.8,4.9 кредитного договора). Исполнение обязательств заемщика по кредитному договору обеспечено договором поручительства N... от 22 сентября 2017 года, заключенному между банком и Демичевой О.Н. на период до 22 ноября 2035 года (л.д. 25-31).
По договору купли-продажи от 22 сентября 2017 года Киселев О.Н. приобрел в собственность указанную квартиру. Согласно закладной от 22 сентября 2017 года денежная оценка предмета залога (ипотеки) определена на основании отчета об оценке N 357/4019 от 14 сентября 2017 года ООО "Центр независимой оценки и экспертизы собственности" в размере 950 000 рублей (л.д. 53-54).
29 сентября 2017 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области произведена государственная регистрация ипотеки N... (л.д. 53-55).
25 сентября 2019 года Банк ВТБ (ПАО) в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору направило Киселеву О.Н. и Демичевой О.Н. уведомления о досрочном истребовании кредитной задолженности, образовавшейся по состоянию на 25 сентября 2019 года в размере 806 510 рублей 31 копейки, просил погасить задолженность путем перечисления денежных средств по указанным реквизитам в срок до 25 октября 2019 года (л.д. 62-63, л.д. 64-65). Требование банка оставлено Киселевым О.Н. и Демичевой О.Н. без удовлетворения.
При определении размера кредитной задолженности суд первой инстанции, проверил представленный истцом расчет, счел его арифметически верным, положил в основу принятого решения, учел признание долга ответчиками.
Решение суда первой инстанции в части расторжения кредитного договора и взыскания кредитной задолженности и расходов по уплате государственной пошлины сторонами по делу не обжалуется, в связи с чем не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.
Установив, что ответчиком было допущено ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, повлекшее образование просроченной задолженности, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога, удовлетворил требования банка и обратил взыскание на трехкомнатную квартиру N... по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
По общему правилу в соответствии с частью 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.
Из системного толкования данных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дел данной категории является определение начальной продажной цены заложенного имущества, а также наличие или отсутствие спора между сторонами о такой цене.
Определяя начальную продажную стоимость указанной квартиры в размере 950 000 рублей, суд первой инстанции, руководствуясь пунктами 7.2. кредитного договора N... от 22 сентября 2017 года и договора поручительства N... от 22 сентября 2017 года, принял во внимание объяснения сторон, отсутствие ходатайств о проведении судебной экспертизы в целях установления стоимости предмета ипотеки (л.д. 138, 139, 151), взял за основу оценку предмета залога (ипотеки) ООО "Центр независимой оценки и экспертизы собственности", приведенную в отчете об оценке N 357/4019 от 14 сентября 2017 года и указанную в пунктах 6.4, 6.5 закладной от 22 сентября 2017 года (л.д.157).
Тот факт, что указанная стоимость была определена судом первой инстанции на основании кредитного договора и закладной на предмет ипотеки, не свидетельствует о необходимости применения положений пункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке и ее уменьшения до 80 %, поскольку оценка была осуществлена для целей определения стоимости предмета залога и с момента ее указания в кредитном договоре и закладной она является согласованной между сторонами кредитного договора стоимостью заложенного имущества и его начальной продажной ценой при отсутствии спора между сторонами.
В силу положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции дана оценка представленным истцом отчетам о стоимости заложенного имущества на дату рассмотрения дела, учтено, что при второй оценке осмотр квартиры не проводился, что свидетельствует о недостоверности выводов, содержащихся в отчете от 26 сентября 2019 года.
Судебная коллегия, соглашаясь с оценкой доказательств судом первой инстанции, полагает доводы апелляционной жалобы несостоятельными и не имеющими правового значения для разрешения по существу возникшего спора.
О проведении судебной товароведческой экспертизы истец не ходатайствовал.
Оценивая в качестве доказательства представленный банком отчет ООО "Бюро независимой оценки" от 26 сентября 2019 года, суд первой инстанции указал, что он не может являться достоверным доказательством по делу, поскольку составлен без осмотра спорной квартиры, в связи с чем не отражает ее реальную стоимость и не содержит оснований снижения стоимости предмета ипотеки за период с 14 сентября 2017 года по 26 сентября 2019 года с 950 000 рублей до 657 248 рублей, что является существенным (л.д. 157).
При определении оценщиком ООО "Бюро независимой оценки" Р.А.К. в отчете N 010/74-29 от 26 сентября 2019 года рыночной стоимости квартиры N... по адресу: <адрес>, путем сравнительного подхода использовалось 3 квартиры, расположенные в поселке Хохлово (л.д.84, л.д. 89 таблица 8.1.1).
Приведенные оценщиком в сводных таблицах сведениях об объектах недвижимости существенно отличаются, что, по мнению судебной коллегии, не позволяет сделать вывод о том, что для сравнительного анализа были взяты объекты-аналоги.
Так, в частности, трехкомнатная квартира по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., в кирпичном доме на 1 этаже, рыночной стоимостью 900 000 рублей, сравнима с предметом ипотеки - трехкомнатной квартирой по адресу: <адрес>, общей площадью ...8 кв.м, в кирпичном доме на 5 этаже (л.д. 84, 89).
Вместе с тем, две другие квартиры являются двухкомнатными: квартира по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м., в кирпичном доме на 1 этаже, рыночной стоимостью 690 000 рублей; квартира по адресу: <адрес>, общей площадью ...7 кв.м., в кирпичном доме на 2 этаже, рыночной стоимостью 760 000 рублей (л.д. 84, 89).
Указанные аналоги (N 2, N 3 сводной таблицы 8.1.1), по мнению судебной коллегии, не сопоставимы по количеству комнат и площади с объектом оценки.
Кроме того, анализируя рынок жилой недвижимости на сентябрь-октябрь 2019 года, приводя диапазон предложений к продаже квартир в состоянии, требующем косметического ремонта, площадью от 44,7 кв.м. до 62,1 кв.м. в кирпичных малоэтажных жилых домах в посылке <адрес> в зависимости от характеристик объектов, оценщик указал, среднее значение стоимости 1 кв.м. жилья в размере 14 069 рублей.
Соответственно диапазон предложений колеблется от 11 111 рублей за 1 кв.м. до 17 002 рублей за 1 кв.м., что исходя из площади объекта оценки (60,8 кв.м.) находится в диапазоне от 675 548 рублей (11 111 рублей х 60,8 кв.м.) до 1 033 721 рубля 60 копеек (17 002 рубля х 60,8 кв.м.).
Указанное в отчете состояние квартиры, как требующее косметического ремонта, использовано оценщиком на основании его субъективной оценки.
Объект оценки специалистом не осматривался, оценка произведена на основании выписки из ЕГРН, в связи с чем вывод оценщика о нахождении объекта оценки в удовлетворительном состоянии, требующем косметического ремонта, не имеет под собой никаких оснований.
Определяя итоговую величину объекта оценки в размере 657 248 рублей, оценщик вышел за рамки приведенного им диапазона цен, снизив рыночную стоимость объекта оценки ниже нижнего предела (675 548 рублей), что привело к существенному занижению итогового значения рыночной стоимости объекта оценки.
По мнению судебной коллегии, доводы апеллянты сводятся к иной оценке установленных судом первой инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, выводов суда о начальной продажной стоимости предмета ипотеки по адресу: <адрес>, в размере 950 000 рублей, определенном специалистом ООО "Центр независимой оценки и экспертизы собственности" и приведенном в отчете об оценке N 357/4019 от 14 сентября 2017 года, не опровергают, безусловным основанием для отмены решения Череповецкого городского суда Вологодской области от 21 февраля 2020 года не являются.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда Вологодской области от 21 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Банка ВТБ (публичное акционерное общество) по доверенности Орловой О. Е. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
