Дата принятия: 23 октября 2018г.
Номер документа: 33-3421/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2018 года Дело N 33-3421/2018
от 23 октября 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Фоминой Е.А.,
судей: Вотиной В.И., Величко М.Б.,
при секретаре Беликовой А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу ответчика Серебряковой Татьяны Геннадьевны на решение Томского районного суда Томской области от 01 августа 2018 года
по гражданскому делу по иску Иост Ольги Владимировны к Серебряковой Татьяне Геннадьевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,
заслушав доклад судьи Вотиной В.И., пояснения ответчика Серебряковой Т.Г., ее представителя Фогельзанг Г.В., поддержавших доводы жалобы, истца Иост О.В., ее представителя Кох Е.С., возражавших против доводов жалобы, представителя ПАО "ТРК" Уварова С.О., полагавшегося при разрешении жалобы на усмотрение суда,
установила:
Иост О.В. обратилась в суд с иском к Серебряковой Т.Г., в котором просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером /__/, находящегося по адресу: /__/, заключенный 16.06.2016 между Иост О.В. и Серебряковой Т.Г., взыскать с Серебряковой Т.Г. в ее (Иост О.В.) пользу денежные средства в размере 350000 руб.
В обоснование требований истец указала, что 16.06.2017 между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка общей площадью /__/ кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Целью приобретения земельного участка было строительство дома и бани, посадка на участке деревьев и кустарников, о чем сообщено продавцу при выезде на место для осмотра участка. Для целей строительства истцом сделан запрос в ПАО "ТРК" ПО ЦЭС о согласовании разрешения на строительство жилого дома на указанном земельном участке. 28.09.2017 получен ответ со схемой, из которого следует, что весь земельный участок использовать в целях, для которых он приобретался, невозможно в связи с тем, что на большей части земельного участка расположена охранная зона высоковольтной линии электропередачи. Участок частично попадает в охранные зоны ВЛ-10кВ ф. Б-6, ВЛ-10кВ ф. ЛК-7, ВЛ-35кВ3518, в связи с чем ПАО "ТРК" отказало в разрешении на строительство зданий и сооружений согласно приложенной схеме. Также невозможно произвести огораживание участка забором, поскольку на участок необходимо обеспечить постоянный беспрепятственный доступ. В соответствии с п.7 договора купли-продажи от 16.06.2017 продавец продавал, а покупатель приобретал земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц. Возникновение обстоятельств, при наличии которых она (истец) лишена возможности использовать по назначению большую часть земельного участка, являвшегося предметом спорного договора купли-продажи, должно расцениваться как существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Истец обращалась с претензией к ответчику о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств, однако Серебрякова Т.Г. на контакт не идет.
В судебном заседании истец Иост О.В. и ее представитель Кох Е.С. исковые требования поддержали по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнительно пояснили, что земельный участок приобретался для строительства дома, в связи с чем был взят кредит, иного жилья истец не имеет.
Ответчик Серебрякова Т.Г. и ее представитель Стрелков Ю.М. в судебном заседании исковые требования не признали, поддержали письменные возражения на иск, из которых следует, что земельный участок частично попадает в охранные зоны, однако какие-либо обременения права не зарегистрированы. При заключении договора истец каких-либо претензий по состоянию и свойствам земельного участка не предъявляла. Доказательств тому, что ответчик был поставлен о цели приобретения участка, истцом не представлено. При проявлении необходимой предусмотрительности и разумности истец могла получить общедоступную информацию о границах охранной зоны.
В судебном заседании представитель третьего лица ПАО "Томская распределительная компания" Уваров С.О. пояснил, что сведения об охранных зонах внесены в государственный кадастр недвижимости в 2014 году, однако установлены они были раньше. Строительство на спорном земельном участке запрещено.
Обжалуемым решением на основании ст.450, п.1, 2 ст.475, ст.549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.3 ст.37, п.2 ст.56, п.2 ст.89 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.12, 56, ч.1 ст.88, ч.1 ст.98, ч.5 ст.198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п.4 постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", подп.1 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик Серебрякова Т.Г. просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что выводы суда первой инстанции о доказанности доводов истца относительно намеренного введения истца со стороны ответчика в заблуждение в отношении качества предмета сделки, а также о том, что истцу передан товар ненадлежащего качества, не соответствуют действительности и не основаны на представленных сторонами доказательствах.
Ссылается на то, что истец в нарушение требований ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказала наличие оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка.
То обстоятельство, что ПАО "ТРК" не согласовало истцу строительство жилого дома, не свидетельствует, по мнению апеллянта, о невозможности строительства жилого дома с учетом охранной зоны ЛЭП - меньшей площадью или в той части земельного участка, которая не находится в охранной зоне.
Указывает, что качественное состояние земельного участка истца удовлетворило, при этом ссылается на то, что опору ЛЭП невозможно скрыть и истец видела ее при осмотре земельного участка, однако осознанно приняла решение о его приобретении.
Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о предоставлении со стороны ответчика заведомо ложной информации в части нахождения земельного участка в соответствующей охранной зоне.
Вывод суда о том, что ответчик не могла не знать о прохождении по спорному земельному участку воздушной линии электропередач, не основан на имеющихся доказательствах. За все время владения земельным участком и при проведении его межевания при разделе не было и не могло быть известно о том, что участок или какая-либо его часть попадает под охранную зону ЛЭП.
Считает, что при разрешении спора необходимо исходить из добровольного заключения сторонами договора, а также учесть факт личного осмотра истцом участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях, предоставление продавцом тех сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами дела.
Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Частями 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 16.06.2017 между Серебряковой Т.Г. (продавец) и Иост О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал и обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, общей площадью /__/ кв. м, кадастровый номер /__/, расположенный по адресу: /__/, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, стоимостью 350000 руб.
По указанному договору ответчик должен был передать истцу земельный участок, свободный от прав третьих лиц.
Истец намеревалась построить на указанном земельном участке жилой дом, баню для удовлетворения своих потребностей.
Пунктом 7 договора установлено, что земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
Иост О.В. на основании договора купли-продажи произвела государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
21.09.2017 истец обратилась в ПАО "ТРК" ПО ЦЭС с целью оформления разрешительной документации для строительства зданий и сооружений на приобретенном у ответчика земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно ответу ПАО "Томская распределительная компания" от 28.09.2017 земельный участок с кадастровым номером /__/ частично попадает в охранные зоны ВЛ-10кВ ф. Б-6, ВЛ-10кВ ф. ЛК-7, ВЛ-35кВ3518, в связи с чем ПАО "ТРК" отказало в разрешении на строительство зданий и сооружений согласно приложенной схеме.
Чертежом к градостроительному плану N RU70514301-0800 от 19.03.2018 подтверждается, что большая часть земельного участка обременена правами третьих лиц, поскольку находится в зоне с особыми условиями использования территории.
10.10.2017 г. истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств. Однако претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения.
Разрешая спор, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем правомерно удовлетворил исковые требования Иост О.В. При этом суд обоснованно исходил из того, что в ходе рассмотрения дела судом был установлен факт сообщения продавцом покупателю в п. 7 договора недостоверной информации об отсутствии ограничений в использовании земельного участка, тем самым ответчик, являясь продавцом по договору купли-продажи земельного участка, не выполнила обязанность, установленную п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд пришел к неправильному выводу о продаже ответчиком истцу земельного участка, обремененного правами третьих лиц, о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется, основаны на неверном применении и толковании норм материального права, в силу чего не могут служить основанием для отмены постановленного решения.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Таким образом существенными условиями оборота земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, является сама возможность строительства на нем, с целью использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ответу ПАО "Томская распределительная компания" от 28.09.2017 на большей части земельного участка, приобретенного истцом, расположена охранная зона высоковольтной линии электропередачи.
Согласно п. 2 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации могут устанавливаться ограничения прав на землю в виде особых условий использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.
В соответствии с п. 2 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.
Такой порядок установлен Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 (далее Правил).
Согласно п. 2 Правил, в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий.
Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам охранных зон согласно приложению (п. 5 Правил).
Для воздушных линий электропередач установлены границы охранной зоны (приложение к Правилам).
В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических и юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновения пожаров (п. 8 Правил). В частности в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) (п.п. а, в, ж, з п. 10 Правил).
Таким образом нахождение земельного участка в охранной зоне высоковольтной линии электропередачи предполагает ограничение.
С учетом установленных в отношении земельного участка ограничений, использование его по целевому назначению становится невозможным.
Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка - обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, в том числе по отношению к смежным земельным участкам, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
Истцу не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне высоковольтной линии электропередачи и невозможности строительства жилого дома на данном земельном участке, однако использование земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением ввиду наличия охранной зоны на большей части участка - невозможно. Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства, имеет существенное значение и должно было повлиять на решение о покупке данного земельного участка и стоимость земельного участка. Таким образом, в результате нарушения ответчиком условий договора, истец лишился того, на что рассчитывал при его заключении.
Таким образом, ответчиком был продан истцу участок, не соответствующий условиям договора и его разрешенному использованию, который не может быть использован, в том числе для строительства жилого дома.
Характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием.
При заключении договора купли-продажи истец не был уведомлен об ограничениях использования спорного земельного участка, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения этого договора.
Поскольку земельный участок имеет существенные недостатки, возникшие до заключения договора купли-продажи (по сведениям публичной кадастровой карты охранные зоны поставлены на учет в 2014 году) и не были оговорены в договоре, участок не соответствует условиям договора купли-продажи, не может быть использован по целевому назначению, требования истца о расторжении договора купли-продажи от 16.06.2017 и взыскании денежных средств судом первой инстанции обоснованно удовлетворены.
Доводы ответчика о том, что при покупке земельного участка истец его осматривала, не являются основанием для отмены решения, поскольку не подтверждают факта известности истцу до заключения договора информации об установленных охранных зонах, поскольку не обладая специальными познаниями, не получив такую информацию от продавца, истец не могла знать о наличии и объеме ограничений земельного участка.
Судебная коллегия не принимает во внимание довод ответчика о том, что ей не было известно о наличии на земельном участке охранной зоны. Охранная зона, в которой находится приобретенный истцом участок, поставлена на учет в 2014 году и отражена в публичной кадастровой карте, в связи с чем, Серебрякова Т.Г., владеющая спорным участком, должна была знать о наличии ограничений в его использовании.
Кроме того из содержания ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод апелляционной жалобы о том, что истец при заключении договора была вправе запросить информацию об ограничениях, получить ее самостоятельно из публичной кадастровой карты не могут повлечь отмену судебного решения, поскольку обязанность предоставить правдивую информацию о земельном участке в силу закона возложена на продавца.
Довод апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок может использоваться по назначению в рамках разрешенного использования, так как истец имеет возможность построить дом на части земельного участка, не находящейся в охранной зоне, судебная коллегия находит несостоятельным. Согласно ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома и иных зданий, строений, сооружений, которое существенно ограничивается необходимостью обеспечения беспрепятственного доступа к линии электропередачи третьим лицам, запретом без письменного разрешения эксплуатирующей организации осуществлять строительство зданий и сооружений, посадку и вырубку деревьев и кустарников, и др. Кроме того, из чертежа градостроительного плана следует, что охранные зоны располагаются на большей части спорного земельного участка.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, сводятся к изложению ответчиком позиции по делу и переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основаниями принятия судом иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда. Оснований для иной оценки доказательств, представленных при разрешении спора, судебная коллегия не усматривает.
Принимая во внимание, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Томского районного суда Томской области от 01 августа 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Серебряковой Татьяны Геннадьевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
