Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 33-3417/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Коноваленко А.Б.

судей Тимощенко Р.И., Шкуратовой А.В.

при секретаре Шавровой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" к Сальниковой-Введенской Ольге Валерьевне, Сальникову-Введенскому Сергею Николаевичу о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и пени

с апелляционной жалобой ответчиков Сальниковой-Введенской Ольги Валерьевны, Сальникова-Введенского Сергея Николаевича на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., объяснения ответчиков Сальниковой-Введенской О.В., Сальникова-Введенского С.Н. и их представителя Бессчётнова М.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" обратилось в суд с иском к Сальниковой-Введенской О.В., Сальникову-Введенскому С.Н., указав с учетом уточнений, что Сальникова-Введенская О.В. является собственником недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>. Совместно с ней зарегистрирован по месту жительства и проживает супруг Сальников-Введенский С.Н. 13 ноября 2013 года между ООО "УК "Кивеннапа" и Сальниковой-Введенской О.В. был заключен договор управления многоквартирным домом N 499УК, по условиям которого стороны согласовали перечень оказываемых услуг и их стоимость. Ответчики получают жилищные и коммунальные услуги по договору, однако их своевременно не оплачивают, в связи с чем за период с 1 мая 2017 года по 1 декабря 2019 года образовалась задолженность в размере 199 003,82 руб. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчиков солидарно задолженность в размере 199 003,82 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ТСН "Кивеннапа-Север".

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23 марта 2021 года исковые требования ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" удовлетворены. Взыскана солидарно с Сальниковой-Введенской О.В., Сальникова-Введенского С.Н. в пользу ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 199 003,82 руб. Взысканы с Сальниковой-Введенской О.В., Сальникова-Введенского С.Н. в пользу ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" расходы по оплате государственной пошлины в размере 3770,11 руб. в равных долях, т.е. по ? части с каждого.

В апелляционной жалобе ответчики Сальникова-Введенская О.В., Сальников-Введенский С.Н. просят решение отменить и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении иска. Не соглашаются с выводом суда о том, что к возникшим правоотношениям подлежит применению законодательство, регулирующее правоотношения собственников квартир в многоквартирных домах. Указывают на то, что истец не является поставщиком коммунальных ресурсов, так как не были представлены договоры с ресурсоснабжающими организациями. Настаивают на том, что поставщиком услуг является ТСН "ЖК "Кивеннапа-Север", которое создано 25 сентября 2015 года, и которому они производили оплату за жилищно-коммунальные услуги. В деле отсутствует протокол общего собрания об избрании истца в качестве управляющей организации и у истца отсутствует лицензия. Истцом не представлены доказательства оказания услуг по содержанию и ремонту жилого дома, содержанию общего имущества дома. Общее собрание собственников земельных участков, многоквартирных домов не созывалось с целью согласования и утверждения тарифов на содержание сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры, а также не созывалось собрание с целью создания и утверждения жилищного комплекса на базе имущественного комплекса. Обособленная территория в зоне малоэтажной застройки ЖК "Кивеннапа-Север" нигде не зарегистрирована. Считают, что расчет составлен некорректно и не может быть принят во внимание. Суду не были представлены решения общего собрания об утверждении тарифов за услуги. Не соглашаются с выводом суда об оказании истцом жилищно-коммунальных услуг.

В письменных возражениях истец ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец ООО "Управляющая компания "Кивеннапа", 3-е лицо ТСН "ЖК "Кивеннапа-Север" в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом, с заявлениями об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, чч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, в период с 27 декабря 2013 года по 4 декабря 2019 года Сальниковой-Введенской О.В. на праве собственности принадлежала блок-секция жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенная по адресу: <адрес>, а также земельный участок по указанному адресу.

В указанном выше жилом помещении в период с 1 марта 2014 года по 17 января 2020 года были зарегистрированы по месту жительства Сальникова-Введенская О.В. и ее супруг Сальников-Введенский С.Н.

13 ноября 2013 года между ООО "Управляющая компания "Кивеннапа" и Сальниковой-Введенской О.В. был заключен договор N 499УК управления в ЖК "Кивеннапа-Север", согласно которому управляющая компания предоставляет собственнику жилого помещения коммунальные услуги, а также услуги и работы по содержанию общего имущества ЖК "Кивеннапа-Север", предусмотренные условиями настоящего договора, а собственник обязуется оплачивать услуги оказываемые управляющей компанией в установленные сроки и в порядке, установленном настоящим договором.

Как следует из пункта 2 данного договора, жилой комплекс "Кивеннапа-Север" представляет собой совокупность объектов недвижимого имущества, состоящих из жилых объектов, нежилых объектов, предназначенных для обслуживания и комфортного проживания в жилых объектах пос. Первомайское, внутрипоселковые дороги, земельный участок с элементами инфраструктуры поселка Первомайское, а также общее имущество жителей поселка Первомайское, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 4.1 договора Управляющая компания обязуется управлять жилыми объектами ЖК "Кивеннапа-Север", организовывать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества ЖК "Кивеннапа-Север", вести и хранить техническую документацию на многоквартирные и сблокированные жилые дома, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства, а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-финансовую документацию, расчеты, связанные с исполнением договора. Систематически проводить осмотры объектов обслуживания. Проводить работы и оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества ЖК "Кивеннапа-Север", обеспечивать потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, установленном нормативами потребления, обеспечивать диспетчерское обслуживание, производить начисление и сбор платежей, предусмотренных п. 5.1 договора, организовывать работы по ликвидации аварий в доме и выдавать справки.

Согласно приложению N 1 к договору собственник производит оплату за газ, электричество, холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, содержание общепоселковой территории, содержание общего имущества поселка, текущий ремонт общего имущества поселка, внутрипоселковое потребление электроэнергии (уличное освещение), административно-управленческие расходы, организация контрольно-пропускной системы, диспетчерская служба, услуги банка.

Обязанность по оплате услуг возникает с момента передачи объекта в собственность. Срок внесения платежей - до 10 числа месяца, следующего за истекшим (п. 5.3).

В приложении N 1 к договору сторонами согласованы тарифы на услуги по предоставлению гражданам, проживающим в таунхаусах, на территории МЖК "Кивеннапа-Север" на 2013 год:

1) газ - 4,42 куб. м; 2) электричество - 1,93/0,93 квт/ч; 3) холодное водоснабжение - 28,83 куб. м, 4) водоотведение - 21,88 куб. м; 5) вывоз ТБО - 5,00 кв. м; 6) содержание общепоселковой территории - 13 кв. м; 7) содержание общего имущества поселка - 9,00 кв. м; 8) текущий ремонт общего имущества поселка - 8,00 кв. м; 9) внутрипоселковое потребление электроэнергии - 2,74 квт./ч; 10) административно-управленческие расходы - 4,00 кв. м; 11) организация контрольно-пропускной системы - 450 руб. с домовладения; 12) диспетчерская служба - 200 руб. с домовладения; 13) услуги банка - 3% от суммы начислений.

Из представленного расчета истца следует, что за период с 1 мая 2017 года по 1 декабря 2019 года у ответчиков образовалась задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги и пени в размере 199 003,82 руб.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что к возникшим правоотношениям сторон подлежит применению жилищное законодательство, регулирующее взаимоотношения собственников многоквартирных домов и управляющей компании, поскольку ЖК "Кивеннапа-Север" представляет собой единый комплекс инженерных сетей и инфраструктуры, предназначенный для удовлетворения потребностей собственников недвижимого имущества в коммунальных услугах, дорогах и благоустройстве.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что на ответчиках лежала обязанность по оплате оказанных истцом жилищно-коммунальных услуг, которая в полном объеме не была исполнена.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о том, что к возникшим правоотношениям сторон подлежит применению жилищное законодательство, регулирующее взаимоотношения собственников многоквартирных домов и управляющей компании, в силу следующего.

В п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Из дела видно, что Сальникова-Введенская О.В. являлась собственником земельного участка с двухэтажной блок-секцией жилого дома площадью <данные изъяты> кв. м. Сторонами не оспаривалось и подтверждается материалами дела, что блок-секция представляет собой жилой дом для проживания одной семьи, высотой не более 3-х этажей (2 этажа), имеющий общую стену без проемов с другим блоком и отдельным выходом. Общих помещений с другими собственниками не имеет, коммуникации, за исключением газа, подведены к каждой секции.

В материалах дела отсутствуют документы о многоквартирности каждого блокированного жилого дома в соответствии с п. 3 ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ.

Статья 16 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) определяет виды жилых помещений.

К жилым помещениям относятся 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (часть 1).

В частности, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2).

С учетом названных характеристик здания и ввиду отсутствия общего имущества, характерного для многоквартирного дома, а именно: помещений в указанном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров, технических этажей, чердаков, подвалов, в которых имеются инженерные коммуникации, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования (технических подвалов), судебная коллегия приходит к выводу о том, что блок-секция жилого дома не относится по смыслу вышеназванных положений к жилому помещению в многоквартирном доме (квартире и др.), и ее следует относить к одноквартирным жилым домам.

При разрешении дела суд пришел к выводу о том, что договор, заключенный между истцом и Сальниковой-Введенской О.В., не являлся расторгнутым до прекращения права собственности последней на жилое помещение, с чем судебная коллегия соглашается, однако мотивы, по которым суд пришел к такому выводу, являются ошибочными.

Так, суд первой инстанции указал на то, что односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом. В то же время судом не дана оценка правовой квалификации заключенного договора и его условиям.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

По общему правилу собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 9 ст. 155 ЖК РФ собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Таким образом, собственники жилых домов самостоятельно заключают договоры с лицами, осуществляющими деятельность по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту принадлежащих им домов, и вносят соответствующую плату на основании таких договоров. В аналогичном порядке ими вносится плата за коммунальные услуги.

В данном случае договор, предусматривающий обязанность исполнителя за плату предоставлять ответчикам жилищные и коммунальные услуги, относится к договорам возмездного оказания услуг.

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона РФ "О защите прав потребителей", в соответствии с которыми потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Какие-либо иные правовые последствия одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг законом не предусмотрены.

Исходя из вышеприведенных законоположений, исполнитель может считаться надлежаще исполнившим свои обязательства при совершении указанных в договоре действий (деятельности). Отказ заказчика от оплаты фактически оказанных ему услуг не допускается.

Указание ответчика Сальниковой-Введенской О.В. на то, что договор от 13 ноября 2013 года является расторгнутым, не может быть принято во внимание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 9.3 договора от 13 ноября 2013 года договор может быть расторгнут в соответствии с действующим законодательством при условии письменного извещения собственниками дома управляющей компании за два месяца до даты расторжения.

Таким образом, договором предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора путем направления Сальниковой-Введенской О.В. уведомления об отказе от исполнения договора за два месяца до предполагаемой даты.

В п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Из материалов дела следует, что 2 сентября 2016 года товарищество собственников недвижимости "ЖК "Кивеннапа-Север" в лице председателя ФИО направило уведомление в адрес генерального директора ООО "УК "Кивеннапа" о принятии общим собранием товарищества решения о расторжении договоров с ООО "УК "Кивеннапа". В числе лиц, которые принимали участие в собрании, указана и Сальникова-Введенская О.В.

Как пояснила в судебном заседании Сальникова-Введенская О.В., ею уведомление об отказе от исполнения договора истцу не направлялось.

При таком положении Сальниковой-Введенской О.В. не был соблюден порядок расторжения договора.

Вопреки утверждению ответчиков принятие решения собственниками блок-секций на общем собрании ТСН "ЖК "Кивеннапа-Север" об отказе от исполнения договоров с ООО "УК "Кивеннапа" не может служить доказательством соблюдения каждым из собственников условий заключенных договоров, в том числе и Сальниковой-Введенской О.В., в связи с чем отсутствуют основания полагать расторгнутым договор от 13 ноября 2013 года в спорный период времени.

25 сентября 2015 года с целью обеспечения благоприятной жилой среды на территории пос. Первомайское Выборгского района Ленинградской области создано ТСН "ЖК "Кивеннапа-Север". Согласно Уставу товарищества его основными видами деятельности являются содержание, обслуживание, эксплуатация, благоустройство и ремонт общего имущества, прием платежей, оплата услуг ресурсоснабжающих организаций, подрядных организаций, содержание и благоустройство прилегающей территории, текущий или капитальный ремонт недвижимости собственников и общего имущества.