Дата принятия: 22 декабря 2021г.
Номер документа: 33-3417/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2021 года Дело N 33-3417/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Максимкиной Н.В.,
судей Федуловой О.В., Жирухина А.Н.,
при секретаре Макаровой Е.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Мамедова Сахиба Курбана оглы - Гончарова Александра Леонидовича на решение Советского районного суда г. Рязани от 7 июля 2021 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований Мамедова Сахиба Курбана оглы к Еркину Олегу Юрьевичу, Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях о признании результатов торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Жирухина А.Н., объяснения представителя истца Мамедова С.К.о. - Гончарова А.Л., возражения представителя ответчика Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях - Казанцева В.В., ответчика Еркина О.Е., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мамедов С.К.о. обратился в суд с иском к Еркину О.Ю., Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее по тексту - МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) о признании результатов торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки, мотивируя заявленные требования тем, что 26 июня 2016 г. между Мамедовым С.К.о. и Кузнецовым А.В. заключен договор займа денежных средств, согласно которому Мамедовым С.К.о взяты в долг денежные средства в размере 2 800 000 руб. Обязательство по договору займа было обеспечено залогом жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, кадастровый N. В виду ненадлежащего исполнения долговых обязательств, заочным решением Московского районного суда г. Рязани от 24 сентября 2019 г. с Мамедова С.К.о. взыскана задолженность по договору займа на общую сумму 3 489 290,35 руб. и обращено взыскание на заложенное имущество - указанную квартиру, с определением её начальной продажной стоимости в размере 2 800 000 руб. В последующем в ходе осуществления процедуры исполнительного производства залоговая квартира была продана с торгов за сумму, равную 2 499 000 руб., Еркину О.Ю., с которым заключен договор купли-продажи N от 19 ноября 2020 г. и за которым в последующем 19 февраля 2020 г. зарегистрировано право собственности на квартиру. О факте вынесения судебного решения, возбуждения исполнительного производства, передаче квартиры на торги, а также о проведении торгов и их результатах он не извещался. Ссылается на неполноту информации о предмете, о существующих обременениях продаваемого объекта ввиду отсутствия указания лиц, зарегистрированных и проживающих в жилом помещении. 30 декабря 2020 г. по заявлению ответчика заочное решение Московского районного суда г. Рязани от 24 сентября 2019 г. отменено в порядке главы 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело назначено к рассмотрению в общем порядке. Ссылаясь на аннулирование оснований для возбуждения исполнительного производства, процедуры реализации имущества и проведения торгов, а также заключение договора купли-продажи в отношении залогового имущества, просил:
- Признать недействительными результаты торгов по продаже арестованного (залогового) имущества - квартиры по адресу: <адрес> согласно протоколу N о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту N от 12 ноября 2020 г.;
- Признать недействительным договор купли-продажи N от 19 ноября 2020 г. арестованного недвижимого имущества - квартиры по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, заключенный между МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях и Еркиным О.Ю.;
- Применить последствия недействительности сделки и аннулировать запись о регистрации N в ЕГРН о праве собственности Еркина О.Ю. на объект недвижимого имущества - квартиры по адресу: <адрес>
Районный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, постановив указанное выше решение по делу.
В апелляционной жалобе представителя истца Мамедова С.К.о. - Гончарова А.Л., ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального права, и вынесении нового - об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы, фактически повторяя правовую позицию, изложенную в иске, апеллятор дополнительно указывает на то, что районным судом в нарушение требований гражданского законодательства и законодательства об исполнительном производстве фактически узаконены последствия принудительного исполнения отменённого судебного акта, не учтено, что только действующее судебное решение (не отмененное и не измененное) может являться основанием для принудительного исполнения судебного акта. Положения статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на который сослался суд первой инстанции в обоснование своих доводов, в данном случае не применимы. Судом не учтено, что наличие в жилом помещении зарегистрированных лиц, о чем отсутствует информация в лоте торгов, является самостоятельным основанием для признания таких торгов недействительными, перечень которых, указанный в статье 449 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчика Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях - Михайловская О.С. и ответчик Еркин О.Е. просят оставить постановленное решение без изменения, полагая, что оно соответствует нормам материального и процессуального права.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Мамедова С.К.о. - Гончаров А.Л. апелляционную жалобу поддержал по тем же доводам.
Представитель ответчика МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской Казанцев В.В. и ответчик Еркин О.Е. с апелляционной жалобой не согласились, поясняя судебной коллегии, что законные основания для отмены постановленного решения отсутствуют.
Истец Мамедов С.К.о., третье лицо Кузнецов А.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки неизвестны.
Судебная коллегия на основании частей 3, 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса при состоявшейся явке.
Выслушав доводы представителей сторон, явившегося ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства в пределах доводов жалобы в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены постановленного решения.
Судебной коллегией установлено и следует из материалов дела, что заочным решением Московского районного суда г. Рязани от 24 сентября 2019 г. с Мамедова С.К.о. в пользу Кузнецова А.В. взыскана задолженность по договору займа на общую сумму 3 489 290,35 руб. и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,3 кв.м. с определением её начальной продажной стоимости в размере 2 800 000 руб.
23 декабря 2019 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Рязани и Рязанскому району УФССП РФ по Рязанской области Сосулиной Л.Н. на основании указанного решения и исполнительного листа Московского районного суда г. Рязани в отношении Мамедова С.К.о. возбуждено исполнительное производство N.
3 августа 2020 г. уведомлением о готовности к реализации арестованного имущества исх. N в адрес МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях направлено постановление о передаче арестованного имущества на торги от 7 июля 2020 г. в отношении имущества Мамедова С.К.о. (должника), во исполнение исполнительного листа серии ФС N от 19 ноября 2019 г., выданного Московским районным судом г. Рязани на основании решения по гражданскому делу N, вступившего в законную силу 19 ноября 2019 г.
Во исполнение указанного постановления МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях размещено извещение о проведении торгов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru N от 23 сентября 2020 г., на официальном сайте федеральной электронной торговой площадки АО "ТЭК-Торг" N от 23 сентября 2020 г., представляющей услуги по проведению электронных торгов и участию в них с целью закупки товаров и услуг для государственных, муниципальных структур и коммерческих компаний, а также опубликовано в областной газете "Рязанские ведомости" N (5877) от 23 сентября 2020 г.
Первоначальные торги по реализации вышеуказанного имущества (предмет залога - лот N) на основании протокола N определения участников торгов в электронной форме по лоту N от 12 октября 2020 г. признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.
В последующем, в связи с невозможностью реализации имущества в месячный срок судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Рязани и Рязанскому району УФССП по Рязанской области Сосулиной Л.Н. 19 октября 2020 г. вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15 %.
Во исполнение указанного постановления МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях размещено извещение о проведении торгов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru N от 28 октября 2020 г. на официальном сайте федеральной электронной торговой площадки АО "ТЭК-Торг" N-ОАОФАИ от 28 октября 2020 г., представляющей услуги по проведению электронных торгов и участию в них с целью закупки товаров и услуг для государственных, муниципальных структур и коммерческих компаний, а также опубликовано в областной газете "Рязанские ведомости" N 83 (5887) от 28 октября 2020 г.
Согласно протоколу N от 12 ноября 2020 г. о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту N залоговая квартира была продана с торгов, победитель торгов - Еркин О.Ю.
19 ноября 2020 г. между МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях и Еркиным О.Ю. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N на сумму 2 499 000 руб.
Платежными поручениями N от 17 ноября 2020 г., N от 13 ноября 2019 г. денежные средства в указанной сумме перечислены покупателем в адрес МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях.
Право собственности зарегистрировано за покупателем Еркиным О.Ю. 9 декабря 2020 г. (запись о регистрации N).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Рязани и Рязанскому району УФССП по Рязанской области Сосулиной Л.Н. исполнительное производство N-ИП в части обращения взыскания на заложенное имущество окончено в связи с фактическим исполнением судебного акта.
Определением Московского районного суда г. Рязани от 30 декабря 2020 г. заочное решение того же суда от 24 сентября 2019 г. о взыскании с Мамедова С.К.о в пользу Кузнецова А.В. задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество отменено в порядке главы 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу возобновлено.
Решением Советского районного суда г. Рязани от 15 ноября 2021 г., вынесенным после отмены заочного решения Московского районного суда г. Рязани от 24 сентября 2019 г. иск Кузнецова А.В. удовлетворен: с Мамедова С.К.о. в пользу Кузнецова А.В. взыскана задолженность по договору займа на общую сумму 3 489 290,35 руб. и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 52,3 кв.м. с определением её начальной продажной стоимости в размере 2 929 600 руб.: постановлено не исполнять решение в части обращения взыскания на заложенное имущество, ввиду того, что торги проведены, имущество реализовано в установленном законом порядке.
На дату рассмотрения настоящего спора судом апелляционной инстанции решение Советского районного суда г. Рязани от 15 ноября 2021 г. в законную силу не вступило, обжаловано Мамедовым С.К.о.
Данные обстоятельства сторонами фактически не оспорены и объективно подтверждаются материалами дела, в частности судебными постановлениями Московского районного суда г. Рязани, решением Советского районного суда г. Рязани от 15 ноября 2021 г., сведениями ЕГРН, материалами исполнительного производства в отношении Мамедова С.К.о., а также конкурсной документацией по проведению торгов, получившими надлежащую правовую оценку в суде первой инстанции в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки названных письменных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Проанализировав представленные сторонами в дело доказательства и материалы в их взаимной совокупности и логической взаимосвязи, суд первой инстанции исходил из того, что реализация заложенного имущества должника была осуществлена на основании вступившего в законную силу решения суда и выданного на его основании исполнительного листа, в рамках возбужденного исполнительного производства и в точном соответствии с порядком проведения торгов, в связи с чем пришел к выводам о том, что при организации и проведении торгов ответчиком МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях нарушений, которые повлияли бы на результаты торгов и определение победителя, допущено не было, отказав в удовлетворении заявленного иска о признании недействительными результатов таких торгов и заключённого по итогам проведения торгов договора купли-продажи жилого помещения.
С выводами районного суда судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и подтверждаются совокупностью собранных по делу доказательств, получивших надлежащую правовую оценку по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
На основании статьи 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
На основании части 1 статьи 89 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.
В силу части 1 статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации. Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
Частью 2 статьи 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и Постановлениями Правительства Российской Федерации.
Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (ч. 3 ст. 90).
Постановлением Правительства Российской Федерации N 909 от 10 сентября 2012 г. "Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые законодательные акты Правительства Российской Федерации" в качестве официального сайта для размещения информационных сообщений о проведении торгов по реализации имущества должника определен сайт www.torgi.gov.ru.
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Статьей 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющимся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
В силу части 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ч. 2 ст. 449 ГК РФ).
Понятие существенности нарушений при проведении торгов раскрывается в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", который разъяснил, что приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями, среди прочих, могут быть нарушение полноты информации о существующих обременениях продаваемого имущества, необоснованное недопущение к участию в публичных торгах.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Правовая позиция истца, озвучиваемая в суде первой инстанции и фактически продублированная в апелляционной жалобе, по существу сводится к тому, что проведение процедуры торгов по реализации заложенного имущества состоялось на основании исполнительного документа, выданного по судебному постановлению, в последующем отмененному судом, о дате и времени проведения торгов должник уведомлен не был, не указание организатором торгов в конкурсной документации наличия существующих обременений в отношении спорного имущества в виде наличия в квартире иных зарегистрированных лиц привело к искусственному ограничению общего числа участников, изъявивших желание участвовать в торгах, отсутствию в связи с этим надлежащих условий для формирования справедливой аукционной цены, и, как следствие, продаже спорного имущества по заниженной стоимости, что привело к сохранению обязательств должника Мамедова С.К.о. в большем объеме.
Между тем, на основании статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Исходя из положений частей 6 и 7 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.
Поскольку реализация заложенного имущества и проведение торгов осуществлялась в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного документа, выданного по вступившему в законную силу судебному решению при том, что как сами торги, так и заключенный на их основании договор, так и регистрация за покупателем права собственности на спорную квартиру состоялись до отмены заочного решения, то есть имущество истца выбыло из его владения на законном основании, в связи с исполнением судебного решения об обращении взыскания на имущество, заочное решение суда было фактически исполнено, исполнительное производство было окончено, исполнительный лист возвращен взыскателю, то доводы апелляционной жалобы со ссылкой на факт последующей отмены заочного решения не являются теми обстоятельствами, с которыми закон связывает наличие оснований для признания торгов недействительными, поскольку эти обстоятельства не связаны с нарушением правил проведения торгов.
Иное в нарушение требований статей 2, 4 Федерального закона от 2 октября 2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", статьи 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ставило бы возможность принудительного исполнения вступившего в законную силу судебного акта в зависимость от недобросовестных действий должника, своевременно не принявшего соответствующих мер для обжалования либо отмены состоявшегося судебного постановления.
Что же касается аргументов подателя жалобы об отсутствии у Мамедова С.К.о. информации о наличии возбужденного в отношении него исполнительного производства и проведении торгов, то данные доводы не могут быть признаны состоятельными.
Как верно отмечено судом, информация о нахождении в производстве Московского районного суда г. Рязани гражданского дела о взыскании с Мамедова С.К.о задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, движении дела и его результатах размещены на официальном сайте суда, равно как и размещалась информация о возбуждении в отношении него исполнительного производства и проведении торгов - на официальном сайте ФССП и официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru соответственно.
Более того, из материалов дела следует, что информация о проведении торгов, помимо обозначенных выше Интернет-ресурсов, заблаговременно (не позднее 10 дней до даты проведения торгов) была опубликована в периодическом печатном издании Рязанской области "Рязанские ведомости", что в полной мере согласуется с требованиями пункта 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не вызывает сомнений в их обоснованности.
Таким образом, опубликование информации в сети Интернет и публикация в печатных изданиях позволило обеспечить доведение информации о торгах до большего круга потенциальных участников, в том числе и покупателей, не проживающих по месту нахождения имущества. Действуя разумно и добросовестно, со всей степенью заботливости и осмотрительности должник должен был узнавать о ходе движения поданных в отношении него заявлений, о результатах их рассмотрения, проверять поступление почтовой корреспонденции, своевременно ознакомиться с принятым судебным актом, результатами исполнительного производства, принимать меры для его обжалования в установленный законом срок, чего в данном случае сделано не было.
Более того, вопреки заведомо ошибочной позиции автора жалобы, в данном случае, Мамедов С.К.о. в силу положений части 5 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, будучи должником в рамках исполнительного производства, был лишен объективной возможности самостоятельно принять участие в торгах, в связи с чем само по себе данное обстоятельство на результаты торгов повлиять не могло.
Что же касается доводов апелляционной жалобы о наличии обременений спорной квартиры, не указанных организатором торгов в аукционной документации, то данная позиция основана на ошибочном толковании материального права, поскольку по смыслу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 50 не указание организатором торгов сведений о существующих обременениях продаваемого имущества может быть квалифицировано как существенное нарушение только в том случае, когда отсутствие такой информации повлияло на волеизлияние потенциального либо реального участника таких торгов.
В то же время понятие обременения /ограничения права на недвижимое имущество в настоящее время законодательно не урегулировано и раскрывается через ряд положений Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ранее действовавшего Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а также Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу данных норм закона под ограничением (обременением) подразумевается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). Иными словами, обременение считается добавочным вещным правом по причине риска изъятия вещи, угрожающего приобретателю.
Общепризнанным и не нуждающимся в доказывании является тот факт, что наличие существующего обременения/ограничения права на недвижимое имущество не увеличивает, а, напротив, уменьшает покупную стоимость любого имущества, поскольку создает для покупателя дополнительный риск возможности лишения титула собственника в будущем в случае обращения на него взыскания.
В этой связи не указание организатором торгов наличия иных зарегистрированных лиц в спорном жилом помещении не привело к ограничению спроса на реализуемое имущество и уменьшению количества участников торгов.
Более того, исходя их положения части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовым препятствием для признания сделки (торгов) жилого помещения состоявшимися является не указание проживающих в нем лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, в том время как материалы дела не содержат информации о сохранении самим Мамедовым С.К.о либо его дочерью Мамедовой О.С. бессрочного права пользования спорным жильем после его отчуждения иным лицам. Сама же по себе регистрация в спорном жилом помещении о наличии указанных обстоятельств не свидетельствует.
В судах обеих инстанций ответчик Еркин О.Ю. подтвердил, что наличие сведений о прописанных и проживающих в квартире лицах не могло повлиять на его намерение участвовать в торгах.
Согласно статье 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
По смыслу данных норм закона в их системном толковании условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта нарушения прав Мамедова С.К.о. именно действиями привлеченных ответчиков - МТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях и Еркина О.Ю.
Апеллируя в указанной части о недействительности проведенных торгов, истец по существу выступает в защиту интересов реальных и потенциальных участников торгов, коим сам не может являться в силу прямого указания закона (п. 5 ст. 449.1 ГК РФ), при том, что выигравший такие торги Еркин О.Ю. законность проведенных торгов и действительность заключённого на их основе договора купли-продажи не оспаривает.
Как следует из материалов дела, на торги поступили заявки от двух покупателей, Еркиным О.Ю., признанным победителем торгов, была предложена цена, превышающая установленную судом первоначальную цену реализации имущества.
Вопреки доводам жалобы, доказательств возникновения обстоятельств, оказавших существенное влияние на результаты торгов, а также на ограничение числа участников торгов, могущих предложить более высокую цену за реализуемое имущество, суду истцом в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, выводы суда основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в решении, их правильность не вызывает сомнений у суда апелляционной инстанции.
Обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Советского районного суда г. Рязани от 7 июля 2021 г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца Мамедова Сахиба Курбана оглы - Гончарова Александра Леонидовича, - без удовлетворения.
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 24 декабря 2021 г.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
