Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 10 июля 2019 года №33-3407/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июля 2019 года Дело N 33-3407/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Поникаровской Н.В.
судей Никифоровой Ю.С. Мариной С.В.
при секретаре Киячко А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ЖСК "Мечта" в лице конкурсного управляющего Михайлова А.В. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 марта 2019 года, которым исковые требования Галаган О.С. удовлетворены и за ней признано право собственности на квартиру N, состоящую из: коридора площадью 5,6 кв.м; спальни площадью 20,3 кв.м; кухни площадью 10,8 кв.м; санузла площадью 3,7 кв.м; балкона 2,6 кв.м, всего общей площадью с холодным помещением 43,0 кв.м, в том числе общей площадью 40,4 кв.м и жилой площадью 20,3 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Никифоровой Ю.С., объяснения представителя Галаган О.С. Сергеевой Г.И., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Галаган О.С. обратилась в суд с иском к ЖСК "Мечта" в лице конкурсного управляющего Михайлова А.В. о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований указала, что 06 мая 2016 года по договору дарения ей безвозмездно передано в собственность 110/10000 долей в праве собственности на незавершенный строительством 60-ти квартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже, общей площадью застройки 963,2 кв.м с процентом готовности 57%, литер А, расположенный по адресу: <адрес>. Ранее указанная доля дома принадлежала на основании решения Зеленоградского районного суда Калининградской области П. По соглашению от 29 мая 2015 года истице переданы права и обязанности по договору N 39 долевого участия в строительстве жилья от 28 ноября 2008 года, что соответствовало двухкомнатной квартире N23 (строительный), расположенной на 6 (мансардном) этаже 3-го подъезда. Соответствующая запись о праве была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15 июня 2015 года N.
Однако, в связи с банкротством застройщика, строительство дома не производилось, в связи с чем в 2012 году для достройки дома был создан ЖСК "Мечта", которому было выдано разрешение на строительство 74-квартирного жилого дома - то есть кооперативу было дано право добавить один этаж к существующим 6-ти этажам. При этом частично изменилась планировка 6-го мансардного этажа из-за инсоляции в связи со сносом крыши 6 мансардного этажа, надстройкой 7 мансардного этажа. Собственниками и членами кооператива было проведено общее собрание и принято решение перенести квартиру N 23 (строительный) с 6-го мансардного этажа на 7-ой мансардный этаж и присвоить ей N 25 (строительный) соответствующей площади (40,3 кв.м новая проектная) однокомнатной квартире на 7-ом этаже 3-го подъезда.
При этом между ней и ЖСК "Мечта" 17 августа 2016 года был заключен договор N 50/16 "Дольщика" (Пайщика) по условиям достройки дома в г. Зеленоградск (Калининградской области), ул. Герцена "Под ключ", по условиям которого, ЖСК принимает на себя обязательство достроить многоквартирный жилой дом по <адрес> и по окончании строительства передать пайщику в собственность имущество: квартиру N в подъезде N 3 на 7-м этаже общей площадью 40,4 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес> (строительный адрес <адрес>), в состоянии, соответствующем параметрам, отраженным в договоре, соответственно истица взяла на себя обязательства внести паевой взнос в размере 508740 рублей, данное обязательство ею выполнено в полном объеме.
После исполнения взаимных обязательств, между ЖСК "Мечта" и истцом были подписаны акты приема-передачи квартиры и выданы справки о полной выплате паевого взноса по достройке дома. Задолженности по достройке дома у истца не имеется.
Указанный дом был достроен и в декабре 2016 года принят службой ГАСН, в феврале 2017 года поданы документы для получения акта ввода в эксплуатацию от ЖСК "Мечта", дом введен в эксплуатацию 13 апреля 2018 года и поставлен на кадастровый учет 18 июля 2018 года с кадастровым номером N. Постановлением N от 15 декабря 2016 года администрации МО "Зеленоградский городской округ" дому был присвоен адрес: <адрес>, КН N.
В соответствии с техническим отчетом и техническим планом ООО "ГеоидЗем" были уточнены площади квартир, нежилых помещений и их нумерация - спорной квартире со строительным номером 25, присвоен N общей площадью 40,4 кв.м.
Указывала, что в отношении ЖСК "Мечта" в настоящее время начата процедура банкротства, однако Арбитражным судом Калининградской области было отказано дольщикам в признании права собственности на жилые помещения, поскольку ЖСК "Мечта" распорядиться квартирой, даже после ввода дома в эксплуатацию, не может, не являясь собственником такового и дольщики-пайщики вправе самостоятельно обратиться в регистрирующий орган по вопросу регистрации права собственности на квартиру. При этом регистрационным органом регистрация права также не производится по причине несоответствия строительных и фактических номеров квартир 6-7 этажей.
Таким образом истица полагает, что в настоящее время она лишена возможности во внесудебном порядке зарегистрировать свои права на спорную квартиру, в этой связи просила признать за ней право собственности на квартиру N по адресу: <адрес>.
Суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ЖСК "Мечта" Михайлов А.В., выражая несогласие с решением суда, приводит доводы о рассмотрении спора с нарушением правил подведомственности. Настаивает, что распределение и передача квартир участникам строительства возможны только в рамках процедуры банкротства. Также ссылается на оспаривание факта полной оплаты истицей паевого взноса ввиду отсутствия у него финансовых документов, подтверждающих данное обстоятельство. Учитывая, что уже имеется вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности за истицей на долю в незавершенном строительством жилом доме, что соответствовало конкретной квартире, полагает, что у суда отсутствовали основания для признания за Галаган О.С. права собственности на другую квартиру.
Представитель Управления Росреестра по Калининградской области, ЖСК "Мечта" в лице конкурсного управляющего Михайлова А.В. в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежащим образом.
От ответчика в судебную коллегию поступило заявление об отложении судебного разбирательства ввиду занятости конкурсного управляющего в Арбитражном суде Краснодарского края. Однако такое ходатайство судебной коллегией отклонено.
В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч.3 ст.167, ч.1, 2 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив законность и обоснованность решения с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно п.1 ст. 218, ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Признание права является одним из способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 129 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 следует, что в случае полной выплаты пая членом кооператива, право собственности на недвижимое имущество возникает у члена кооператива с этого момента независимо от государственной регистрации права.
Судом установлено и подтверждено многочисленными судебными актами, в том числе и решением Зеленоградского районного суда Калининградской области по гражданскому делу N 2-30/2017, что ООО "МегаСтройИнвест", являвшееся арендатором земельного участка с кадастровым номером N по <адрес> и, имея соответствующее разрешение на строительство многоквартирного жилого дома, выданное 11 февраля 2008 года, с привлечением денежных средств граждан осуществляло строительство многоквартирного жилого дома, для чего между обществом и гражданами - дольщиками были заключены договоры долевого участия в строительстве. Однако в установленные договорами сроки строительство обществом завершено не было, застройщик был признан банкротом, в связи с чем, начиная с 2010 года, дольщики были вынуждены обращаться в суд за защитой своего нарушенного права путем признания права на доли в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом.
Судом также установлено, что 28 ноября 2008 года между ООО "МегаСтройИнвест" (застройщиком) и Е. (дольщиком) был заключен договор N 39 долевого участия в строительстве жилья, согласно которому взнос дольщика в строительство 60 - ти квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже 6-ти этажного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, составляет - 1209 300 рублей; указанный долевой взнос соответствует однокомнатной квартире N23 (строительный), расположенной на 6 мансардном этаже третьего подъезда общей проектной площадью 40,31 кв.м, данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Определением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 31 марта 2010 года в рамках производства по гражданскому делу по искам Р. и других к ООО "МегаСтройИнвест", ОАО КБ "Региональный кредитный банк" о производстве зачета суммы недоплаты, признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательств по договорам, возмещении убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, в части заявленных требований между истцами Е., И., М., другими дольщиками и ответчиком ООО "МегаСтройИнвест" было утверждено мировое соглашение, по условиями которого, в том числе за Е. признано право собственности на долю в праве в размере 110/10000, соответствующую однокомнатной квартире N23 (строительный) общей проектной площадью 40,31 кв.м, шестой мансардный этаж третьего подъезда, в праве общей долевой собственности в объекте - незавершенном строительством 6-этажном, 60-квартирном жилом доме, со степенью готовности 57%, расположенном на земельном участке с кадастровым N площадью 3000 кв.м по <адрес> без прекращения записи о регистрации договоров долевого участия в строительстве и залога.
Право собственности Е. на указанную долю дома зарегистрировано в установленном законом порядке 27 мая 2010 года.
06 мая 2015 года между Москаленко (до брака Токаревой) О.В. и Галаган О.С. был заключен договор дарения, в соответствии с которым последняя стала собственником вышеназванной доли дома, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 15 июня 2015 года.
Судом также установлено, что для целей достройки названного выше жилого дома дольщиками, за которыми ранее также судебными решениями было признано право собственности на доли в незавершенном строительством доме, был создан Жилищно-строительный кооператив "Мечта", который зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРЮЛ 04 апреля 2012 года
Начиная с 2012 года, между ЖСК "Мечта" и членами ЖСК были заключены договоры дольщика (пайщика), по условиям которых ЖСК приняло на себя обязательства по достройке многоквартирного жилого дома по <адрес> в срок до 31 декабря 2012 года и передаче в собственность пайщика (дольщика) квартиры, а пайщик (дольщик) - по финансированию строительства и иных расходов.
Такой Договор N 46 был заключен 18 декабря 2012 года между ЖСК "Мечта" и прежним дольщиком Е.
Приложением 3 к данному Договору определена характеристика объекта недвижимости, как квартиры N25 в подъезде N3 этаж 7, общей площадью 41,23 кв.м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> с КН N, место расположения указано на листе 2 данного Приложения. В связи с отчуждением названной доли дома, Е. перестала быть членом ЖСК "Мечта".
17 августа 2016 года договор 50-16 дольщика-пайщика аналогичного содержания с ЖСК "Мечта" заключила Галаган О.С., став членом ЖСК.
Приложением 3 к данному Договору определена характеристика объекта недвижимости, также как квартиры N25 в подъезде N3 этаж 7, общей площадью 41,23 кв.м в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> с КН N, место расположения указано на листе 2 данного Приложения.
Из представленных стороной истца: протокола заседания правления ЖСК "Мечта" от 15 октября 2012 года, протокола общего собрания ЖСК "Мечта" и дольщиков от 18 октября 2012 года следует, что по вопросу об определении свободных квартир, принято решение, в том числе: по третьему подъезду 6-го этажа (бывшего мансардного этажа) перенести на 7-ой мансардный этаж, соответственно занимаемым площадям и считать квартиры на 6-м этаже N 20 и N 21 - квартирой N 20, так как в новом проекте они объединены в 3-х комнатную квартиру, квартиру N 22 квартирой N 24, квартиру N 23 квартирой N 25.
17 июля 2014 года дольщикам (69 человек) было повторно выдано разрешение на строительство N RU 39520101-0061 сроком действия до 30 декабря 2014 года, которое неоднократно продлевалось вплоть до 01 июля 2018 года, права арендатора земельного участка с КН N площадью 3000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, были переданы ЖСК "Мечта".
17 декабря 2016 года постановлением администрации МО "Зеленоградский городской округ" 74-х квартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с КН N присвоен адрес: <адрес>.
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 мая 2017 года, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 12 октября 2017 года, исковые требования ЖСК "Мечта" удовлетворены частично и с ответчиков, в том числе и Галаган О.С., не оплативших денежные средства на достройку дома в размере, утвержденном общими собраниями, взысканы денежные средства в размере по 12200 рублей за квадратный метр, применительно к объекту недвижимости каждого из ответчиков, в частности с Галаган О. С. в пользу ЖСК "Мечта" взыскана задолженность по оплате паевого взноса 358 740 рублей, пени за период с 20 декабря 2016 года по 19 мая 2017 года в размере 14616 рублей 66 копеек.
Кроме того, из материалов дела следует, что протоколом общего собрания дольщиков 74-х квартирного дома по <адрес> (строительный адрес) <адрес> от 22 марта 2017 года принято решение в связи с выявленными неточностями персонально проверить нумерацию, площадь жилых и вспомогательных помещений и подтвердить личной подписью в Приложении N 2.
Согласно Приложению N 2 к протоколу от 18 марта 2017 года - квартира N площадью 40,4 кв.м распределена Галаган О.С.
08 сентября 2017 года ЖСК "Мечта" была выдана справка о полной выплате Галаган О.С., являющейся членом кооператива с 2016 года, пая по квартире N в размере 508 740 рублей; тогда же между ЖСК "Мечта" и Галаган О.С. был подписан акт приема-передачи квартиры <адрес>
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 12 декабря 2017 года ЖСК "Мечта" признано несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства конкурсное производство. 12 апреля 2018 года Арбитражным судом Калининградской области вынесено определение о применении при банкротстве ЖСК "Мечта" параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве.
Судом также установлено и подтверждается материалами дела, что в настоящее время указанный выше дом достроен и разрешением N 39- RU39320000-0061-2014, выданным Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области 13 апреля 2018 года, введен в эксплуатацию.
Общая площадь спорной квартиры N в соответствии с кадастровым паспортом составляет 40,4 кв.м, в том числе 20,3 кв.м жилая площадь.
Разрешая заявленные требования, суд обоснованно учел положения ст.218, 219 ГК РФ, положений Федерального Закона от 30 декабря 2004 года N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", 129 ЖК РФ, регулирующие спорные правоотношения, а также правовую позицию, изложенную в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Вывод суда о том, что истец приобрела право собственности на спорное жилое помещение в силу ч.1,4 ст.218 ГК РФ, ч.1 ст.129 ЖК РФ, исполнив свои обязательства по оплате долевого участия в строительстве жилого дома в полном объеме, в том числе посредством внесения паевого взноса в ЖСК "Мечта", является правильным.
То обстоятельство, что ранее между участником долевого строительства и ООО "МегаСтройИнвест" (предыдущим застройщиком того же дома) был заключен договор N39 от 28 ноября 2008 в отношении квартиры N23 (строительный номер), расположенной на 6 этаже вышеуказанного дома, и впоследствии судебным актом от 31 марта 2010 года за дольщиком признано право собственности на долю в праве, соответствующую названной квартире, с учетом установленных по делу обстоятельств достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, не является.
Из материалов дела следует, что первоначальному застройщику ООО "МегаСтройИнвест" было выдано разрешение на строительство 6-тиэтажного 60-квартирного жилого дома, впоследствии 17 июля 2014 года дольщикам было выдано разрешение на строительство 7-этажного (надземных) 74-квартирного жилого дома с целью привлечения дополнительных средств иных дольщиков на достройку дома за счет свободных квартир, расположенных в дополнительном этаже. В этой связи, с учетом конструктивных особенностей квартир, обустроенных на 6-м этаже многоквартирного жилого дома, часть из которых были объединены и образованы 3-хкомнатные квартиры, 18 октября 2012 года общим собранием членов ЖСК "Мечта" и дольщиков были приняты решения о перераспределении квартир между дольщиками, в том числе принято решение о закреплении за истицей квартиры N
Указанная квартира N являлась предметом договора о достройке дома, заключенного между Галаган О.С. и ЖСК "Мечта". При этом указанный договор в установленном законом порядке недействительным не признан.
При таких обстоятельствах, учитывая, что обязательства по финансированию строительства спорной квартиры истцом исполнены в полном объеме, иные лица на спорную квартиру не претендуют, сведения о наличии иной квартиры, подлежащей передаче Галаган О.С., материалы дела не содержат, судебная коллегия соглашается с выводом суда о наличии правовых оснований для признания за истцом права собственности на вышеуказанную квартиру N
Вопреки позиции подателя жалобы факт исполнения Галаган О.С. обязательств перед ЖСК "Мечта" подтверждается представленной в материалы дела справкой о полной выплате пая от 08 сентября 2017 года, выданной ЖСК "Мечта", оснований не доверять которой у суда первой инстанции не имелось.
Доводы апелляционной жалобы о том, что данный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде Калининградской области судебная коллегия отклоняет, поскольку, исходя из положений параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", наличие у истицы права, установленного решением суда, на объект незавершенного строительства исключает возможность признания права собственности на эту же долю за должником - застройщиком, и, как следствие, включения этой доли в конкурсную массу.
При этом, то обстоятельство, что за участником долевого строительства было признано право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект, соответствующую иной квартире, определяющего значения для решения вопроса о подведомственности настоящего спора, не имеет.
Кроме того, спорная квартира по акту приема-передачи от 08 сентября 2017 года передана застройщиком ЖСК "Мечта" Галаган О.С., в связи с чем указанная квартира застройщику не принадлежит.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что специальные правила подведомственности требований о правах на недвижимое имущество, в данном случае применению не подлежат.
Ссылки в жалобе на нарушение прав иных кредиторов несостоятельны, учитывая, что доказательств наличия каких-либо претензий к спорной квартире со стороны иных лиц ответчиком суду не представлено.
Все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом не допущено.
Решение суда является законным и обоснованным. Оснований для отмены или изменения решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 21 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка