Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2022 года Дело N 33-3406/2022

Санкт-Петербург 23 августа 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Алексеевой Г.Ю.,

судей Бумагиной Н.А., Хрулевой Т.Е.,

с участием прокурора Дейнес М.П.,

при секретаре Григорьевой Я.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2647/2021 по апелляционной жалобе Якушкиной В.В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Якушкиной В.В. к администрации МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области об обязании заключить договор социального найма, удовлетворены встречные исковые требования администрации МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Якушкиной В.В. о признании неприобретшей право пользования жилым помещением.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения Якушкиной В.В. и ее представителей - Касьяна В.И. и адвоката Хорева А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Якушкина В.В. обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к администрации муниципального образования "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области об обязании заключить договор социального найма квартиры (комнаты), общей площадью 21, 2 кв.м по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указала, что с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована и проживает в общежитии по адресу: <адрес>, кв. (комната) N, которое предоставлено ей как работнику <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и собственником общежития <данные изъяты> заключен договор найма жилого помещения N, по условиям которого ей в бессрочное владение и пользование передано изолированное жилое помещение, состоящее из одной комнаты (квартиры) общей жилой площадью 21,2 кв. м по адресу: <адрес>, на втором этаже, комната (квартира) N. Истец постоянно в нем проживает и оплачивает коммунальные платежи. Жилой <адрес> в <адрес> передан на баланс муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области. Администрация муниципального образования необоснованно отказывается от заключения с истцом договора социального найма в отношении указанного жилого помещения.

Ответчик иск не признал, предъявил встречный иск о признании Якушкиной В.В. не приобретшей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, общ.

В обоснование требований администрация указала, что жилой дом является муниципальной собственностью. Регистрация Якушкиной В.В. по месту жительства является формальной, с ДД.ММ.ГГГГ Якушкина В.В. зарегистрирована в комнате N <адрес> в <адрес>. Однако, ДД.ММ.ГГГГ неизвестно и непонятно на каком основании Якушкина В.В. зарегистрирована по адресу: <адрес>, комната N. На момент предоставления жилого помещения не состояла в трудовых отношениях с <данные изъяты>.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года постановлено:

Признать Якушкину В.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, не приобретшей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> общ.

Решение суда является основанием для снятия Якушкиной В.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с регистрационного учета по адресу: <адрес> общ.

В удовлетворении исковых требований Якушкиной В.В. к администрации МО Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области об обязании заключить договор социального найма - отказать.

В апелляционной жалобе Якушкина В.В. просит решение суда отменить как незаконное и несоответствующее нормам действующего законодательства с принятием по делу нового решения.

В соответствии с ч. 1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из доводов апелляционной жалобы.

Проверив дело, выслушав объяснения явившихся лиц, заслушав заключение прокурора, определив о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в части.

В обоснование иска истец ссылался на статью 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Таким образом, указанная норма распространяется только на жилые помещения, находящиеся в домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что Якушкина В.В. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ состояла в трудовых отношениях с <данные изъяты> занимая должность <данные изъяты>.

<данные изъяты> являлось структурным подразделением <данные изъяты>. В целях надлежащей эксплуатации и содержания общежитий <данные изъяты> расположенных в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, последнее заключило с <данные изъяты> договор от ДД.ММ.ГГГГ N на управление общежитиями, в том числе в <адрес>, с правом заключать договоры найма, регистрировать граждан и заселять в общежитие сотрудников организации.

ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> и Якушкиной В.В. заключен договор найма жилого помещения N, по условиям которого истцу предоставлено изолированное помещение общей жилой площадью 21,2 кв. м, состоящее из одной комнаты, расположенное на 2-м этаже здания общежития по адресу: <адрес>, комната (<адрес>) в границах, определенных на поэтажном плате согласно технического паспорта здания, являющегося Приложением N 1 к договору.

Согласно справке о регистрации (форма N 9) ДД.ММ.ГГГГ Якушкина В.В. была зарегистрирована в данном жилом помещении, вид регистрации: постоянно, в качестве основания регистрации указан договор найма жилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании вступившего в законную силу решения суда зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области на многоквартирный дом по адресу: <адрес>.

Как следует из материалов дела, на день заключения с истцом договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ N жилой <адрес> в <адрес> принадлежал на праве собственности акционерному обществу <данные изъяты>, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д.110).

Акционерное общество в соответствии со статьей 50 ГК РФ является коммерческой организацией.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 23.11.2005, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции при разрешении спора приведенные разъяснения Верховного Суда РФ учтены не были, применены нормы материального права, не подлежащие применению к спорному правоотношению, что привело к принятию неправильного решения в части удовлетворения встречного иска.

Суд первой инстанции ошибочно квалифицировал возникшие на момент вселения истца в жилое помещение отношения как связанные с предоставлением и использованием жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде, тогда как Якушкина В.В. вселена в спорное жилое помещение, не относившееся ни к государственной, ни к муниципальной собственности, а находившееся в частной собственности юридического лица.

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в абз. втором п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Из материалов дела следует, что к моменту вселения истца в 2015 году в спорное жилое помещение дом, используемый в качестве общежития, принадлежал на праве собственности коммерческой организации, следовательно, между <данные изъяты> и истцом возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).

Определяя статус спорного жилого помещения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Якушкина В.В. занимает его на условиях коммерческого найма.

Поскольку собственником здания общежития до передачи его в муниципальную собственность являлась коммерческая организация, в рассматриваемом деле подлежали применению положения ст. 675 ГК РФ, т.к. возникшие договорные обязательства регулируются нормами гражданского законодательства.

Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Следовательно, при переходе права собственности на здание общежития, ранее находившегося в частной собственности акционерного общества, к муниципальному образованию Колтушское сельское поселение Всеволожского района Ленинградской области, последнее стало наймодателем по договору коммерческого найма, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с Якушкиной В.В.

При этом в отличии от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Соответственно, в отношении спорного жилого помещения в 2015 году возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному сроком на пять лет, условия договора от ДД.ММ.ГГГГ о бессрочном характере владения и пользования жилым помещением противоречит закону.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию Якушкиной В.В. спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений также устанавливаются гражданским, а не жилищным законодательством.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При этом, вопреки выводам суда первой инстанции, наличие или отсутствие трудовых отношений между Якушкиной В.В. и <данные изъяты> на день заключения договора найма жилого помещения, правового значения для разрешения настоящего дела не имеет, поскольку положения статьи 105 ЖК РФ на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются.

С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения встречного иска администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского района Ленинградской области о признании Якушкиной В.В. не приобретшей право пользования жилым помещением подлежит отмене, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Вместе с тем, содержащийся в резолютивной части обжалуемого решения вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Якушкиной В.В. об обязании заключения с ней договора социального найма признается судебной коллегией правильным, в связи с тем, что положения статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", на которую в обоснование своих требований ссылался истец, применению не подлежат, поскольку между сторонами возникли отношения, которые регулируются гражданским, а не жилищным законодательством. Оснований для отмены решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы Якушкиной В.В. судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года отменить в части удовлетворения встречных исковых требований администрации МО "Колтушское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Якушкиной В.В. о признании неприобретшей право пользования жилым помещением, снятии ее с регистрационного учета по адресу: <адрес>., с принятием по делу в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении требований.

В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Якушкиной В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Гусева Е.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка