Определение от 02 ноября 2010 года №33-3400-10

Докладчик Севастьянова Н.Ю. Кассационное дело №33-3400-10
                                                                                                                                Судья Иванов С.В.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
    04 октября 2010 года г.Чебоксары
 
    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего судьи Семенова Н.В., судей Блиновой М.А., Севастьяновой Н.Ю., при секретаре Михайловой И.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению Алюновой З.Н. к ООО «...» о признании уклонения от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья незаконным, вынесении решения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, поступившее по кассационной жалобе истца Алюновой З.Н. на решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 03 августа 2010 года, которым постановлено:
 
    - в удовлетворении иска Алюновой З.Н. к ООО «...» о признании уклонения от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья незаконным, вынесении решения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от Дата обезличена, заключенного между Алюновой З.Н. и ООО «...» на строительство ... квартиры ... на ... этаже ... подъезда, общей площадью ... кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ..., возложении расходов на ООО «...» по оплате государственной пошлины, связанной с государственной регистрацией в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике договора долевого участия в строительстве жилья от Дата обезличена, заключенного между Алюновой З.Н. и ООО «...», отказать.
 
    Заслушав доклад судьи Севастьяновой Н.Ю., судебная коллегия
 
У С Т А Н О В И Л А:
 
    Алюнова З.Н. обратилась в суд с иском к ООО «...» о:
 
    - признании уклонения ответчика от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья от Дата обезличена незаконным;
 
    - вынесении решения о государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике договора долевого участия в строительстве жилья от Дата обезличена, заключенного между истцом и ответчиком на строительство ... квартиры ... на ... этаже ... подъезда, общей проектной площадью ... кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ...;
 
    - возложении расходов по оплате государственной пошлины, связанной с государственной регистрацией в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике договора долевого участия в строительстве жилья от Дата обезличена, на ответчика.
 
    Требования мотивированы тем, что Дата обезличена между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья. В соответствии с п. 1.1 предметом договора явилось строительство ... квартиры ..., расположенной на ... этаже ... подъезда, общей проектной площадью ... кв.м в жилом доме, расположенном по адресу: .... Плановое окончание строительства и сдачи дома в эксплуатацию было предусмотрено на Дата обезличена, то есть Дата обезличена. Однако ответчиком при заключении договоров с долевиками были предусмотрены разные сроки сдачи дома в эксплуатацию и разные квадратные метры общей жилой площади. В свою очередь, истец в целях исполнения своих обязательств в полном объеме профинансировала строительство указанной квартиры в размере ... руб., но с повышением стоимости одного квадратного метра жилья Алюновой З.Н. было оплачено всего ... руб., что подтверждается выданными ответчиком справками. Ответчик, в нарушение требований ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, уклонился от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья. После вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Дата обезличена администрация Чебоксарского района Чувашской Республики выдала ответчику Разрешение Номер обезличен на строительство ... ...-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: .... Разрешение на строительство Номер обезличен от Дата обезличена было выдано лишь на выполнение подготовительных работ. После окончания срока сдачи дома в эксплуатацию истцом неоднократно велись переговоры с директором ООО «...» о принятии мер по государственной регистрации договора долевого участия, которые положительных результатов не дали.
 
    В судебном заседании истец Алюнова З.Н. и её представитель адвокат Софронов В.В. поддержали исковые требования в полном объеме по изложенным основаниям.
 
    Ответчик ООО «...», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике Кузьмина Е.А. разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснив, что истец и представитель ООО «...» Дата обезличена обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, к которому были приложены договор долевого участия от Дата обезличена, справка об оплате и справка о том, что проектная декларация не публиковалась. Однако на данный момент государственная регистрация договора приостановлена. В соответствии с требованиями ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», если разрешение на строительство дома получено после 01 апреля 2005 года, договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты;  гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре названных условий, такой договор считается незаключенным. Представленный на государственную регистрацию договор долевого участия от Дата обезличена, заключенный между истцом и ответчиком, не содержит срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и гарантийного срока на объект долевого строительства. Указанный в п. 1.2 договора срок – ... квартал ... года, является сроком планового окончания и сдачи дома в эксплуатацию жилого дома, но не сроком передачи квартиры истцу. В пункте 3.13 договора застройщик гарантирует качество выполнения строительных и монтажных работ, но не указывает при этом срок гарантии. Кроме того, в регистрирующий орган не представлены следующие документы: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о государственной регистрации договора аренды от Дата обезличена Номер обезличен земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ...; земельный участок расположен в ... части кадастрового квартала, заключенного администрацией Чебоксарского района с ООО «...» для строительства многоквартирного жилого дома. Согласно данному договору аренды, земельный участок расположен в ... между домами ... и .... В связи с возникшим сомнением, построен ли дом ... на земельном участке с кадастровым номером ..., в администрацию ... сельского поселения ... направлен соответствующий запрос. При этом необходимо учесть, что вышеуказанные документы необходимы, если разрешение на строительство дома получено ООО «...» до 01 апреля 2005 года. Если же разрешение на строительство дома получено до 01 апреля 2005 года, то договор долевого участия в строительстве жилья государственной регистрации не подлежит.
 
    Третье лицо временный управляющий ООО «...» Парамонов Ю.Н., представитель ООО «.1.» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.
 
    По делу судом постановлено указанное выше решение, обжалованное истцом Алюновой З.Н. по мотивам незаконности и необоснованности.
 
    В кассационной жалобе оспариваются выводы суда об отсутствии у ответчика ООО «...» проектной декларации на многоквартирный жилой дом по адресу: ..., и плана создаваемого объекта недвижимого имущества. Указывается, что суд вынес решение без выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.
 
    Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
 
    Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 28 июня 2010 года отменено решение Чебоксаркого районного суда Чувашской Республики от 24 мая 2010 года об отказе Алюновой З.Н. в удовлетворении заявленных исковых требований к  ООО «...» о признании уклонения от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья незаконным, вынесении решения о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья.
 
    При этом суд кассационной инстанции указал, что заключенный с истцом договор долевого участия в строительстве жилья подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями ст.17 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федерального закона №214-ФЗ). Вследствие этого при разрешении требований о государственной регистрации заключенного с истцом договора долевого участия в строительстве жилья суду первой инстанции следует руководствоваться положениями п.2 ст.25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляется, в том числе проектная декларация.
 
    При направлении дела на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал суду первой инстанции о необходимости истребования от застройщика проектной декларации и плана создаваемого объекта, от УКС и ЖКХ администрации Чебоксарского района Чувашской Республики документов, на основании которых было выдано разрешение на строительство, поскольку в разрешениях на строительство за Номер обезличен от Дата обезличена и  за Номер обезличен от Дата обезличена имеются ссылки на наличие и представление застройщиком в УКС и ЖКХ администрации Чебоксарского района Чувашской Республики проектной документации, разработанной ... ФИО1. Кроме того, в соответствии с ч.7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению на выдачу разрешения на строительство застройщик обязан приложить проектную документацию, следовательно, без наличия проектной документации невозможна выдача разрешения на строительство объекта недвижимости.
 
    При новом рассмотрении дела судья истребовал от застройщика ООО «...» проектную декларацию и план создаваемого объекта, от УКС и ЖКХ администрации Чебоксарского района Чувашской Республики документы, на основании которых было выдано разрешение на строительство спорного многоквартирного жилого дома.
 
    Администрация Чебоксарского района Чувашской Республики представила имеющиеся в ее распоряжении документы, на основании которых было выдано разрешение на строительство спорного многоквартирного жилого дома, однако проектная декларация у администрации отсутствует.
 
    В соответствии со ст. 19 Федерального закона №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
 
    От застройщика ООО «...» суд не получил какого-либо ответа по направленному запросу от Дата обезличена. В судебном заседании ответчик ООО «...» и временный управляющий организации Парамонов Ю.Н., новый застройщик ООО «.1.» не участвовали и не направили своих представителей.
 
    Вместе с тем, в отсутствии сведений в отношении проектной декларации, суд первой инстанции вновь пришел к выводу об ее отсутствии у застройщика, что и послужило одним из оснований отказа Алюновой З.Н. в удовлетворении исковых требований.
 
    Ссылки суда первой инстанции на письмо ответчика ООО «...» от Дата обезличена несостоятельны, поскольку в материалах дела такое письмо застройщика отсутствует, оно не приобщалось судом и исследовалось в судебном заседании, что подтверждается протоколом судебного заседания от 03 августа 2010 года, материалами дела.
 
    Из представленных суду администрацией Чебоксарского района Чувашской Республики документов усматривается, что проектная документация на спорный многоквартирный жилой дом у застройщика имелась. Так, в заявлении на получение разрешения на строительство от Дата обезличена застройщик указывает на наличие проектной документации на строительство объекта, разработанной ... ФИО1. Проектная документация прошла вневедомственную экспертизу в Управлении государственной вневедомственной экспертизы Минстроя Чувашской Республики, по заключению которой от Дата обезличена за Номер обезличен рабочий проект на строительство ... ...-квартирного жилого дома по ... в ... рекомендуется к утверждению после согласования с Управлением по технологическому, экологическому надзору Ростехнадзора по Чувашской Республике, Главным управлением МЧС России по Чувашской Республике. Из заключения Управления экологической безопасности ... от Дата обезличена года Номер обезличен следует, что рабочий проект строительства ... ...-квартирного жилого дома по ... в ... в основном соответствует требованиям нормативных документов и законодательства РФ в области окружающей среды. Из письма отдела ГПН Чебоксарского района ГКЧС Чувашии от Дата обезличена Номер обезличен усматривается, что проект строительства ... ...-квартирного жилого дома по ул.... в ... был на рассмотрении отдела ГПН Чебоксарского района ГКЧС Чувашии и отдел не возражает против строительства и считает данный проект согласованным. Проект строительства ... ...-квартирного жилого дома по ул.... в ... прошел санитарно-эпидемиологическую экспертизу в ..., протоколом от Дата обезличена за Номер обезличен признан соответствующим действующим государственным санитарным правилам и нормам.
 
    Кроме того, в ходе рассмотрения дела в суде истец и ее представитель неоднократно суду поясняли, что проектная документация изъята у застройщика и приобщена к материалам уголовного дела Номер обезличен в качестве вещественного доказательства. Данное уголовное дело находится на рассмотрении Чебоксарского районного суда Чувашской Республики. Однако суд первой инстанции указанные доводы истца оставил без должного внимания, тогда как из письма прокуратуры Чебоксарского района Чувашской Республики от Дата обезличена, приложенного к кассационной жалобе, следует, что проектная документация приобщена к материалам уголовного дела Номер обезличен в качестве вещественного доказательства.
 
 
    При изложенных обстоятельствах выводы суда первой инстанции об отсутствии у застройщика проектной декларации (проектной документации) не нашли своего подтверждения материалами гражданского дела. Без обозрения проектной документации судебная коллегия лишена возможности проверить соответствие содержащихся в договоре сведений о строящейся квартире, ее характеристик (сведения о предмете договора) в соответствии с проектной документацией застройщика, что составляет существенное условие договора долевого участия в строительстве объекте недвижимости в силу ч.4 ст. 4  Федерального закона №214-ФЗ.
 
    Доводы суда первой инстанции об отсутствии в договоре сведений о сроке передачи квартиры застройщиком долевику, судебная коллегия полагает ошибочными.
 
    Системное толкование п.1.1. и п.1.2. договора долевого участия в строительстве объекте недвижимости позволяет судить о том, что застройщик обязался передать долевику завершенную строительством квартиру после сдачи дома в эксплуатацию в ... квартале ... года.
 
    Согласно ч.5 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
 
    На основании изложенного решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
 
    При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, истребовать от застройщика проектную декларацию на жилой дом, проверить доводы истца о приобщении проектной документации к материалам уголовного дела Номер обезличен в качестве вещественного доказательства, а также соответствие предмета договора (объект долевого строительства) проектной документацией застройщика и разрешить дело с соблюдением требований норм процессуального права и правильным применением норм материального права.
 
 Руководствуясь ст.ст. 199, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
 
О П Р Е Д Е Л И Л А:
 
 
    Отменить решение Чебоксарского районного суда Чувашской Республики от 03 августа 2010 года и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
 
 
    Председательствующий
 
    Судьи: