Дата принятия: 15 января 2019г.
Номер документа: 33-3383/2018, 33-70/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 января 2019 года Дело N 33-70/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего Карпова А.В.,
судей Прокопец Л.В., Минькиной И.В.,
при секретаре Буяковой Ю.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кулагина Александра Геннадьевича к обществу с ограниченной ответственностью "Сахинстрой" о взыскании неустойки, пени, компенсации морального вреда, судебных расходов,
по апелляционной жалобе представителя истца Рябовой Е.Ю.
на решение Южно-Сахалинского городского суда от 18 октября 2018 года.
Проверив материалы дела, заслушав доклад судьи Карпова А.В., объяснения представителя истца Рябовой Е.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика У О.Ю., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
31 июля 2018 года Кулагин А.Г. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сахинстрой" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов,
В обоснование требований указал, что 7 октября 2014 года он заключил с ответчиком договор N участия в долевом строительстве. Отметил, что объектом долевого строительства по договору является квартира в многоквартирном жилом доме. Согласно пункту 5.2.6. договора застройщик обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее 11 апреля 2016 года. Фактически передача квартиры произведена застройщиком 16 февраля 2017 года по акту приема-передачи жилого помещения. Указал, что 15 апреля 2015 года между ним и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве N. В соответствии с п. 5.2.6. договора застройщик обязался сдать подземную автостоянку не позднее 11 апреля 2016 года. При этом, он, как участник долевого строительства выполнил обязательства перед ответчиком, в том числе оплатил стоимость парковочного места. Вместе с тем, застройщиком нарушены сроки передачи парковочного места. Акт приема-передачи парковочного места заключен 15 февраля 2017 года. Указал, что 10 мая 2016 года между ним и ответчиком был заключен также договор участия в долевом строительстве N В соответствии с п.5.2.6. договора застройщик обязался сдать кладовую не позднее 11 апреля 2016 года. Однако акт приема-передачи кладовой подписан 15 февраля 2017 года. 12 июля 2018 года ответчику была предъявлена претензия, на которую ответчик не ответил. В связи с вышеизложенным, просил суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в размере 1 295 138 рублей 83 копейки, парковочного места в размере 188 496 рублей, кладовой в размере 33 723 рубля 76 копеек, компенсацию морального вреда за нарушение сроков передачи квартиры в размере 60 000 рублей, парковочного места в размере 30 000 рублей, кладовой в размере 10 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 18 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным решением суда, представитель истца Рябова Е.Ю. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование жалобы выражает свое несогласие с порядком исчисления судом периода просрочки исполнения обязательств по передаче участнику долевого строительства квартиры. Также ссылается на то, что вывод суда о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении в действиях истца по приемке объектов строительства не обоснован, не подтвержден материалами дела. Утверждает, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию задержка в передаче объектов строительства была обусловлена неготовностью застройщика передать участнику долевого строительства квартиру.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 7 октября 2014 года, 15 апреля 2015 года и 10 мая 2016 года между Кулагиным А.Г., как дольщиком, и ответчиком, обществом с ограниченной ответственностью "Сахинстрой", как застройщиком, заключены и зарегистрированы договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости, в виде жилого помещения, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, проектной площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, парковочного места площадью <данные изъяты> кв.м., кладовой, площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> рублей, соответственно.
Пунктами 2.3 и 5.2.6, 5.2.7 данных договоров определено, что срок начала передачи квартиры, парковочного места и кладовой начинается не позднее 30 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при условии получения участником долевого строительства уведомления о завершения строительства объектов, предусмотренного пунктом 5.2.7 настоящего договора, установлено получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее 11 апреля 2016 года, направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 договора, не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия предмета договора.
Судом установлено, что стоимость объектов долевого строительства истцом оплачена в полном объеме.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено ответчиком 26 октября 2016 года, уведомление о готовности объектов получено истцом 23 ноября 2016 года, передаточные акты квартиры, парковочного места, кладовой, подписаны сторонами 16 февраля и 15 февраля 2017 года, соответственно.
Отказывая в иске, суд указал на то, что ответчик обязательства по договору долевого участия в строительстве исполнил надлежащим образом, передав истцу объекты долевого строительства не позднее тридцати календарных дней, с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, и при этом истец проявил недобросовестность в части отказа в приемке объектов долевого строительства.
Вместе с тем, с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться в силу следующего.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 этой же статьи договор участия в долевом строительстве должен содержать в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей возможность изменения установленного договором срока в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).
Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство (часть1).
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или иную уполномоченную организацию (часть 2).
Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы документы, перечисленные в частях 3 и 4 данной статьи.
Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию указаны в частях 6 и 7 названной статьи и связаны с отсутствием необходимых документов, с несоответствием объекта строительства обязательным требованиям либо с неисполнением застройщиком обязательных при строительстве требований.
Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.
При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.
При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Условиями заключенного сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определен установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства, которое в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и которое по условиям договора должно быть завершено 11 апреля 2016 года, а также срока, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, - не позднее месяца с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Толкование условий договора участия в долевом строительстве, направленное на исключение из срока передачи объекта долевого строительства периода с момента подачи застройщиком документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и до получения такого разрешения, противоречит приведенным выше взаимосвязанным положениям закона, из которых следует, что срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства должен быть конкретным - в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить.
Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе вследствие отсутствия у застройщика необходимых для этого документов, несоответствия объекта строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей.
Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым.
Указание закона на то, что передача объекта долевого строительства участнику этого строительства осуществляется не ранее получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, означает лишь то, что до передачи объекта долевого строительства застройщик обязан завершить строительство многоквартирного дома, включая его ввод в эксплуатацию.
Позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения застройщика от ответственности.
В соответствии с требованиями части 3 статьи 6 указанного Закона и пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
Поскольку дополнения к договорам долевого строительстве от 10 мая и от 16 мая 2016 года, которые указывали новый срок получения разрешения на строительство, не были зарегистрированы в установленном порядке, суд правомерно признал их незаключенными, что не оспаривается сторонами.
Согласно пункта 6 статьи 8 вышеназванного Закона, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
То обстоятельство, что после получения уведомления о готовности объектов к их приемке, 23 ноября 2016 года, приемка объектов была произведена сторонами 15 и 16 февраля 2016 года, соответственно, не указывает, что данная задержка была вызвана недобросовестными действиями истца, поскольку по его объяснениям, имелись ряд недостатков данных объектов, которые были устранены ответчиком к указанному сроку, что последним не оспаривается.
При этом, материалы дела не содержат данных о злоупотреблениях истца в части отказа от приема объектов долевого строительства, на что представитель ответчика не указывал в ходе рассмотрения дела, и односторонних актов об отказе истца от приемки объектов не составлял.
На основании изложенного, размер неустойки за просроченный объект долевого строительства жилого помещения с даты просрочки, за период с 12 мая 2016 года по 16 февраля 2017 года, при количестве дней просрочки 281 день, с учетом ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации в размере 10%, составил 1 295 138 рублей 83 копейки, размер неустойки по передаче места парковки, за период с даты начала просрочки с 12 мая 2016 года по 15 февраля 2017 года, при количестве дней просрочки 280 дней, ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации в размере 10%, составил 188 496 рублей, размер неустойки за просрочку передачи кладовой, за период с 12 мая 2016 года по 15 февраля 2017 года, при количестве дней просрочки 280, при ставке ЦБ Российской Федерации в размере 10%, составил 33 723 рубля 76 копеек.
При этом расчет неустойки истца не был оспорен представителем ответчика в ходе рассмотрения данного дела.
На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая несоразмерность размера неустойки последствиям нарушенного обязательства, принимая во внимание заявление ответчика о снижении размера неустойки, в связи с сложностью сдачи объекта в эксплуатацию, перенесения времени получения разрешения на ввод его в эксплуатацию, по причине сложных погодных условий, судебная коллегия полагает необходимым снизить размер неустойки в отношении квартиры, с 1 295 138 рублей 83 копейки до 180 000 рублей, размер неустойки парковочного места, с 188 496 рублей до 15 000 рублей, размер неустойки кладовой, с 33 723 рубля 76 копеек до 5 000 рублей, размер штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 вышеназванного Закона, до 20 000 рублей.
На основании статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом степени физических страданий истца, связанных с нарушением прав потребителя, и степени вины ответчика, с последнего подлежит взысканию в пользу истца компенсация морального вреда в размере 15 000 рублей.
В силу статьи 100 ГПК Российской Федерации с ответчика в пользу истца полежат взысканию судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, что не оспорено ответчиком.
Согласно статье 103 ГПК Российской Федерации с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5 700 рублей.
При таких данных решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 18 октября 2018 года отменить. Исковое заявление Кулагина Александра Геннадьевича к обществу с ограниченной ответственностью "Сахинстрой" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, судебных расходов, удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сахинстрой" в пользу Кулагина А.Г. неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 20 000 рублей, штраф в размере 20 000 рублей, в пользу муниципального образования "Городской округ Южно-Сахалинск" государственную пошлину в размере 5 700 рублей, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Председательствующий Карпов А.В.
Судьи Минькина И.В.
Прокопец Л.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
