Дата принятия: 30 января 2020г.
Номер документа: 33-338/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2020 года Дело N 33-338/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Селищева В.В.,
судей Алексеевой Т.В., Старцевой Т.Г.,
при секретаре Жуковой Е.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Толстоброва А.Ю. на решение Ленинского районного суда Тульской области от 30 октября 2019 года по делу N 2-1418/2019 по иску Толстоброва А.Ю. к Ходаковскому О.Н., Ходаковской М.В., Ходаковской А. О. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Алексеевой Т.В., судебная коллегия
установила:
Толстобров А.Ю. обратился в суд с иском к Ходаковскому О.Н., Ходаковской М.В., Ходаковской А.О. о признании недействительным заключенного предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, уплаченных в качестве задатка в сумме 50 000 руб., процентов в размере 3 875 руб., судебных расходов - 1 816 руб.
В обоснование иска указано, что 24.06.2018 между Толстобровым А.Ю. и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 4 800 000 руб., с внесением задатка в размере 50 000 руб. При заключении предварительного договора Толстобров А.Ю. был введен ответчиками в заблуждение, относительно качества предмета сделки, поскольку осмотрев технический этаж и увидев там многочисленные емкости с водой, пришел к выводу о регулярном залитии приобретаемой им квартиры атмосферными осадками, проведении косметического ремонта в целях сокрытия фактов залива. На просьбу истца о возврате задатка, ответчики ответили отказом. Указывая на то, что сделка не состоялась по вине ответчиков, не предоставивших существенную информацию о качестве товаре, истец просил о взыскании с них суммы задатка в размере 50 000 руб. в солидарном порядке, а также о признании предварительного договора недействительным, по основанию введения в заблуждения, и по основанию несоблюдения нотариальной формы, ввиду наличия в данном договоре условия о нотариальном оформлении основного договора.
Представитель истца Толстоброва А.Ю. по доверенности Толстоброва Т.П. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования поддержала, настаивала на том, что ответчики скрыли от покупателя факт залития квартиры с технического этажа, выполнив предпродажный ремонт.
Ответчик Ходаковский О.Н. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признал. Пояснил, что в принадлежащей ему квартире проживал с 1996г., в период с 2005г. по 2013г. в жилом помещении был выполнен ремонт, за все годы проживания квартиру не заливало. Ввиду того, что истец отказался от сделки, квартира была продана в декабре 2018г. Ответчик возражал против возврата задатка по причине того, что сделка не состоялась по вине истца.
Ответчик Ходаковская М.В. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признала.
Ответчик Ходаковская А.О. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, письменно просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Решением Ленинского районного суда Тульской области от 30.10.2019 Толстоброву А.Ю. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истец Толстобров А.Ю. просит отменить решение суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в порядке ч.1 ст.327.1. ГПК РФ, заслушав объяснения представителя истца Толстоброва А.Ю. по доверенности Толстоброву Т.П., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Ходаковского О.Н., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 данной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).Положениями ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, собственниками квартиры N, расположенной по адресу: <адрес> являлись: Ходаковский О.Н. - ? доли в праве, Ходаковская М.В. и Ходаковская А.О. /по ? доли в праве/.
24.06.2018 между Ходаковским О.Н., Ходаковской М.В., Ходаковской А.О., и Толстобровым А.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком.
Согласно п. 1 данного договора, продавцы приняли на себя обязательство в будущем продать, а покупатель купить квартиру N, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью 69 кв.м, находящуюся в <адрес> за 4 800 000 руб.
В п. 3.3 стороны согласовали, что основной договор купли продажи подлежит оформлению через нотариуса и должен быть заключен в срок до 10.07.2018 (п.5).
При подписании предварительного договора во исполнение п. 3.2 покупателем был внесен задаток в сумме 50 000 руб., что подтверждается расписками от 24.06.2018, выполненными Ходаковским О.Н. и Ходаковской М.В., действующей от своего имени и по доверенности за Ходаковскую А.Ю.
Разрешая заявленные требования, проанализировав условия предварительного договора купли-продажи от 24.06.2018, суд первой инстанции, установив, что денежная сумма, переданная во исполнение п. 3.2 договора являлась задатком, поскольку выполняла обеспечительную, платежную и удостоверяющую функции, пришел к выводу о том, что основной договор 10.07.2018 не был заключен, в связи с односторонним отказом покупателя Толстоброва А.Ю. от исполнения предварительного договора купли-продажи, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.
Отказывая в иске, районный суд, руководствуясь вышеприведенными нормами права, а также положениями ст. ст. 153, 158, 420, 434, п. 2 ст. 429 ГК РФ, пришёл к обоснованному выводу о соблюдении сторонами требований к форме предварительного договора.
Как правильно указал суд, нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; такого требования в отношении сделок с жилыми помещениями закон не содержит, обязывая стороны лишь к соблюдению письменной формы.
В связи с чем, районный суд пришел к выводу о соблюдении сторонами письменной формы предварительного договора купли-продажи квартиры, установленной законом.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда и исходит из того, что в предварительном договоре стороны согласовали нотариальную форму сделки именно в отношении основного договора.
Поскольку истец Толстобров А.Ю. отказался от совершения основной сделки, суд пришел к правильному выводу, что сделка не состоялась по его вине, в связи с чем отказал в удовлетворении требования о взыскании задатка и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы Толстоброва А.Ю. о введении продавцами в заблуждение относительно качества продаваемой квартиры, были судом тщательно исследованы и обоснованно отклонены.
Факт предполагаемого залития квартиры <адрес> с технического этажа дома опровергается собранными по делу доказательствами, в том числе письмом ООО УК "Южная" от 11.09.2019, показаниями свидетеля С.А. - собственника квартиры N, также расположенной на девятом этаже дома, и свидетеля Е.Д., приобретшей жилое помещение у ответчиков, которые факты залития квартиры Ходаковских не подтвердили.
Доводы апелляционной жалобы о необоснованном не назначении судом первой инстанции строительной экспертизы для выявления следов залития продаваемой квартиры являются несостоятельными, поскольку с учетом предмета и основания иска, характера спорных правоотношений основания для назначения по настоящему делу экспертного исследования отсутствуют.
Как таковая неисправность кровли, или иного общедомового имущества не может безусловно свидетельствовать о наличии недостатков в конкретных жилых помещений многоквартирного дома, и как следствие тому о введении в заблуждение относительно качества этих помещений.
В целом доводы апелляционной жалобы Толстоброва А.Ю. не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции и субъективной оценке установленных обстоятельств, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены решения суда.
Оснований для переоценки выводов районного суда, судебная коллегия не усматривает, материальный закон применен верно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения в апелляционном порядке, судом первой инстанции не допущено.
В силу изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке, по доводам апелляционной жалобы истца Толстоброва А.Ю. не усматривает.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда Тульской области от 30 октября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Толстоброва А.Ю. без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
