Дата принятия: 23 октября 2018г.
Номер документа: 33-3362/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2018 года Дело N 33-3362/2018
от 23 октября 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Фоминой Е.А.,
судей: Величко М.Б., Вотиной В.И.,
при секретаре Беликовой А.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению
Пепеляева Александра Владимировича к Кузнецову Андрею Васильевичу, Сербину Николаю Валерьевичу о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств
по апелляционной жалобе представителя истца Пепеляева Александра Владимировича Скиданова Александра Олеговича на решение Томского районного суда Томской области от 07 августа 2018 года.
Заслушав доклад судьи Величко М.Б., пояснения представителя истца Пепеляева А.В. Скиданова А.О., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Кузнецова А.В. Шкуратова В.В., представителя ответчика Сербина Н.В. Трифонова В.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,
установила:
Пепеляев А.В. в лице представителя Скиданова А.О. обратился в суд с иском к Кузнецову А.В., Сербину Н.В., в котором с учетом увеличения исковых требований просил расторгнуть договор купли-продажи от 13.05.2016 земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/; расторгнуть договор купли-продажи от 14.04.2016 земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, взыскать с Кузнецова А.В. в пользу Пепеляева А.В. денежные средства в размере 250000 руб., уплаченные по договору купли продажи от 13.05.2016, взыскать с Сербина Н.В. в пользу Пепеляева А.В. денежные средства в размере 250000 руб., уплаченные по договору купли-продажи от 14.04.2016.
В обоснование исковых требований истец указал, что весной 2016 года с целью жилищного строительства купил два смежных вышеуказанных земельных участка с разрешенным видом использования для жилищного строительства, сделки зарегистрированы, покупная цена составила 250000 руб. и денежные средства были переданы Кузнецову А.В. и Сербину Н.В. в день подписания договоров. На его обращение в августе в 2016 году в Администрацию Корниловского сельского поселения с заявлениями о выдаче разрешений на строительство индивидуального жилого дома получен отказ, в котором указано, что земельные участка находятся территориальной зоне О-1, утвержденной решением Совета Корниловского сельского поселения N5 от 19.02.2004. На его обращение с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков также получен отказ, кроме того, Администрация Корниловского сельского поселения инициировала проверку законности оформления земельных участков в данном месте. Впоследствии стало известно, что спорные участки находятся в охранной зоне высоковольтной линии электропередачи и какое-либо жилое строительство на них невозможно. Высланные в адрес продавцов (ответчиков) претензии о расторжении договоров вернулись по причине истечения срока хранения.
В судебном заседании представитель истца Пепеляева А.В.Скиданов А.О. исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям, дополнительно пояснил, что истец отказ в выдаче разрешения на строительство не оспаривал и не выяснял результат проверки законности образования земельных участков. Заключением кадастрового инженера подтверждено, что земельные участки расположены не в том месте, где должны были находиться после раздела материнского земельного участка.
Представители ответчика Сербина Н.В. Трифанова В.В. и Бауэр А.В. в судебном заседании исковые требования не признали, указали на непредставление истцом доказательств невозможности индивидуального жилищного строительства.
Представитель ответчика Кузнецова А.В. Шкуратов В.В. в судебном заседании полагал исковые требования не подлежащими удовлетворению, указал, что договор купли-продажи от 14.04.2016 заключен с намерением продать земельный участок, содержит весь объем условий, оговоренных с покупателем, которому были известны все характеристики земельного участка.
Обжалуемым решением на основании ст.8, пп.2 п.1 ст.161, ст.209, п.2 ст.218, ст.420, 432, п.1, 2 ст.450, п.2 ст.452, п.1 ст.549, ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель Пепеляева А.В. Скиданов А.О. просит решение суду отменить, принять новое об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на неверный вывод суда о том, что истец не может использовать земельные участки по назначению в связи с отказами Администрации Корниловского сельского поселения в выдаче разрешения на строительство, при том, что основанием для расторжения договора являлось в том числе нахождение земельных участков за пределами исходного земельного участка N/__/.
Ссылается на то, что спорные земельные участки не могут находиться в том месте, где они поставлены на кадастровый учет, в то время как приобретались земельные участки в конкретном месте, в связи с чем утрачен интерес к строительству, что является существенным нарушением условий договора другой стороной.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Сербинина Н.В. Бауэр А.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие Пепеляева А.В., Кузнецова А.В., Сербина Н.В., извещенных о месте и времени рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, проверив законность и обоснованность решения по правилам ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1). Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (3.).
Судом установлено и следует из материалов дела, что 13.05.2016 между Сербиным Н.В. (продавец) и Пепеляевым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, земельный участок по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м. Земельный участок расположен на землях населенного пункта, разрешенное использование: для жилищного строительства.
14.04.2016 между Кузнецовым А.В. (продавец) и Пепеляевым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество, земельный участок по адресу: /__/, с кадастровым номером /__/, общей площадью /__/ кв.м. Земельный участок расположен на землях населенного пункта, разрешенное использование: для жилищного строительства. По согласованию сторон земельный участок продан за 250000 рублей (п.4 договора).
Факт получения денежных средств от продажи земельных участков Сербиным Н.В. и Кузнецовым А.В. от Пепеляева А.В., каждым в размере 250000 рублей подтверждается расписками от 13.05.2016 и от 14.04.2016.
В силу п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
27.04.2017 Пепеляевым А.В. Кузнецову А.В. и Сербину Н.В. направлены претензии с требованием о расторжении договоров купли-продажи, конверты возвращены с отметкой "истек срок хранения", что подтверждается бланками претензий, конвертами, описями вложения.
При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок истцом соблюден.
Из заключения кадастрового инженера ООО "Координата" (л.д.- 117-121) следует, что местоположение земельных участков с кадастровыми номерами /__/, /__/, приобретенных истцом у ответчиков, не соответствует местоположению первичного земельного участка с кадастровым номером /__/, из которого образован земельный участок с кадастровым номером /__/, являвшийся в свою очередь "материнским" для спорных земельных участков /__/ и /__/.
Стороной ответчиков не представлено доказательств, опровергающих данные обстоятельства, поэтому они обоснованно установлены судом первой инстанции, на основе имеющихся доказательств.
Вместе тем судом ошибочно данное обстоятельство оценено как не имеющее существенного значения.
При этом суд не учел, что в силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе передать права собственности на то имущество, которое ему принадлежит на законном основании.
Пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно п.1 ст.11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии со ст.11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (п. 1). При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки (п. 2).
Поскольку проданные земельные участки образованы путем раздела из земельного участка, который имеет иное местоположение, законные основания для образования спорных земельных участков и постановки их на учет в существующих границах отсутствовали.
Кроме того, из кадастровых дел на спорные земельные участки следует, что они поставлены на кадастровый учет 24.07.2014 (л.д.- 81-84, 88, 122,133).
Выпиской из единого кадастрового реестра недвижимости об объекте недвижимости земельном участке с кадастровым номером /__/ подтверждается, что он поставлен на кадастровый учет 24.07.2014, имеет площадь /__/ кв. м, ограничение прав на данный земельный участок составляет /__/ кв.м. (л.д.- 131).
Выпиской из единого кадастрового реестра недвижимости об объекте недвижимости земельном участке с кадастровым номер /__/ подтверждается, что он поставлен на кадастровый учет 24.07.2014, имеет площадь /__/ кв. м, ограничение прав на данный земельный участок составляет /__/ кв.м (л.д.- 142).
Сведения о наличии на указанных земельных участках ограничений, невозможности строительства жилого дома, а соответственно отсутствие возможности использовать земельные участки в соответствии с установленным видом разрешенного использования, подтверждаются также представленными в материалы дела ответами администрации муниципального образования "Корниловское сельское поселение", в том числе, N1079 от 06.09.2016 (л.д.- 13), N619 от 12.07.2018 (л.д.- 114), заключением кадастрового инженера ООО "Координата" (л.д.- 121).
Вопреки ст.12, п.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчики, оспаривающие данные обстоятельства, доказательства, их опровергающие, не представили.
Доказательств о том, что указанные сведения об образовании земельных участков и зарегистрированные ограничения прав на них в соответствии со ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлялись покупателю, также в нарушение п.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороной ответчиков не представлено, а потому в силу приведенных положений ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.450-450 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.
В силу п.3 ст.1103 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит возврату как неосновательное обогащение исполненное одной стороной в обязательстве другой стороне в связи с этим обязательством, когда правовые основания для удержания исполненного у последней отсутствуют.
В соответствии с п.4 договора купли-продажи от 13.05.2016 стоимость земельного участка составила 50000 руб., вместе с тем распиской от 13.05.2016 подтверждается факт уплаты Пепеляевым А.В. в пользу Сербина Н.В. в связи с заключением данного договора 250000 руб. Факт уплаты Пепеляевым А.В. в пользу Кузнецова А.В. в связи с заключением договора купли-продажи от 14.04.2016 денежной суммы в размере 250000 руб., подтверждается распиской от 14.04.2016. Указанные обстоятельства обоснованно установлены судом первой инстанции, правильность их установления участниками сомнению не подвергнуто.
В связи с расторжением указанных договоров купли-продажи указанные денежные суммы подлежат возврату истцу, являвшемуся покупателем, за счет ответчиков, являвшихся продавцами.
Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Руководствуясь п.2 ст.328, ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Томского районного суда Томской области от 07 августа 2018 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск Пепеляева Александра Владимировича удовлетворить.
Расторгнуть заключенный между Пепеляевым Александром Владимировичем и Кузнецовым Андреем Васильевичем договор купли-продажи от 13.05.2016 земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/.
Взыскать с Кузнецова Андрея Васильевича в пользу Пепеляева Александра Владимировича денежные средства в размере 250000 руб.
Расторгнуть, заключенный между Пепеляевым Александром Владимировичем и Сербиным Николаем Валерьевичем, договор купли-продажи от 14.04.2016 земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/.
Взыскать с Сербина Николая Валерьевича в пользу Пепеляева Александра Владимировича денежные средства в размере 250000 руб.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
