Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 апреля 2021 года Дело N 33-3359/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Жабиной Н.А.

судей Федоренко И.В., Данилова А.А.

при секретаре Буйлушкиной Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

N 2-987/2020 по иску комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области к Рассадникову О. С. о признании права собственности на объект незавершенного строительства отсутствующим, освобождении и возврате земельного участка, по встречному иску Рассадникова О. С. к комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

по апелляционной жалобе и дополнениям к ней комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области

на решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 13 октября 2020 года, которым постановлено: комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области в иске к Рассадникову О. С. о признании отсутствующим права собственности на расположенный по адресу:

<адрес> объект незавершенного строительств, с кадастровым номером N <...>, степенью готовности 12%, понуждении к освобождению и возврату земельного участка с кадастровым номером N <...>, местоположением: <адрес> по акту приема - передачи в состоянии, не хуже первоначального в полном объеме отказать.

Встречный иск Рассадникова О. С. удовлетворить.

Обязать комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить с Рассадниковым О. С. договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по указанному выше адресу, сроком на три года без проведения торгов однократно для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Взыскать с комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в пользу Рассадникова О. С. судебные расходы, понесенные по делу на оплату судебной экспертизы, в размере 20500 рублей и на оплату государственной пошлины - в размере 300 рублей.

Заслушав доклад судьи Федоренко И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился в суд с иском, в котором просил признать отсутствующим право собственности Рассадникова О.С. на расположенный по адресу: <адрес>,

<адрес> объект незавершенного строительства, с кадастровым номером N <...>, степенью готовности 12%, и обязать ответчика освободить и возвратить Комитету земельный участок с кадастровым номером N <...>, местоположением по тому же адресу, по акту приема - передачи в состоянии, не хуже первоначального, а в случае неисполнения решения взыскать с Рассадникова О.С. судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта.

В обоснование иска указал, что комитет осуществляет управление и распоряжение имуществом и земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград для целей строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства.

Зарегистрированный на праве собственности за Рассадниковым О.С. вышеуказанный объект незавершенного строительства располагается на земельном участке, с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, предоставленном ответчику в аренду для индивидуального жилищного строительства на срок до 05 февраля 2020 года по договору аренды N 9219 от 12 апреля 2010 года с учетом дополнительного соглашения N 1 от 06 сентября 2016 года.

29 января 2020 года Рассадникову О.С. было направлено уведомление об истечении срока договора аренды земельного участка с разъяснением необходимости освобождения земельного участка и его передачи арендодателю по акту. Ответчик, получив указанное уведомление 06 февраля 2020 года, мер к возвращению земельного участка не предпринимает.

Согласно акту обследования от 11 февраля 2020 года на данном земельном участке располагается объект, обшитый металлосайдингом, со стеклопакетами, дверью, на основании из блоков, без подведения электроснабжения, который признаками объекта недвижимого имущества не обладает.

При имеющихся данных нарушенное право комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области может быть восстановлено признанием зарегистрированного за ответчиком в ЕГРН права собственности на спорный объект недвижимости отсутствующим с наступлением соответствующих правовых последствий по возврату земельного участка в связи с истечением срока аренды.

Рассадников О.С., в свою очередь, подал встречный иск, в котором просил обязать комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить с ним договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В обоснование иска указал, что в период действия договора аренды на земельном участке начал строительство индивидуального жилого дома и зарегистрировал в ЕГРН право собственности на незавершенный строительством объект капитального строительства, степенью готовности 12%.

24 января 2020 года, то есть до истечения срока аренды по договору N 9219 от 05 февраля 2010 года, через ГКУ ВО "МФЦ" обратился в комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области с заявлением о предоставлении указанного выше земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома, воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на что 28 февраля 2020 года получил письменный отказ от 21 февраля 2020 года за исх. N 21-23\4545, со ссылкой на отсутствие на земельном участке объектов капитального строительства, что не соответствует действительности и не соотносится с требованиями действующего законодательства, нарушая его права и законные интересы. В этой связи просил обязать комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области заключить с ним соответствующий договор аренды земельного участка сроком на 3 года однократно.

Судом постановлено указанное выше решение.

Оспаривая законность и обоснованность принятого судом решения, в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования комитета по управлению государственным имуществом, в удовлетворении встречного иска отказать.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Рассадникова О.С. - Пономарев В.Г. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что приведенные в жалобе доводы являются необоснованными, вынесенное судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, постановленным в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, выслушав представителя комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Голубеву Т.В., поддержавшую доводы жалобы и дополнения к ней, возражения на жалобу Рассадникова О.С. и его представителя - Пономарева В.Г., оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу части 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов осуществляется после подачи в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка путем договора аренды земельного участка.

Согласно положениям статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган по результатам рассмотрения заявления заинтересованного лица о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов и проверки предоставленных с заявлением документов осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка, подлежащего выдаче заявителю или направлению ему по почте.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка на новый срок с лицом, имеющим в собственности объект незавершенного строительства, возведенный на земельном участке, предоставленном ему или его правопредшественнику в аренду до 1 марта 2015 года, для соответствующего уполномоченного органа является обязательным.

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области в соответствии с Законом Волгоградской области от 26 декабря 2016 года

N 136-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законом Волгоградской области" и Положением о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области, утвержденным постановлением Губернатора Волгоградской области от 26 апреля 2012 года N 222, является органом исполнительной власти Волгоградской области, уполномоченным в сфере имущественных и земельных отношений на территории Волгоградской области, и осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Волгоградской области.

Следовательно, именно комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области выступает в качестве уполномоченного органа по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных в пределах Волгоградской области.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 12 мая 2010 года между администрацией Волгограда и М.А.А. был заключен договор N 9312 аренды земельного участка с кадастровым номером N <...> площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды на десять лет вышеуказанный земельный участок.

В силу пункта 1.2 земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 2.1 Договора последний заключен на срок до 5 февраля 2020 г.

28 ноября 2013 года М.А.А. заключил с Рассадниковым С.О. договор перенайма, по которому к последнему перешли все права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка.

06 сентября 2016 года между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и Рассадниковым О.С. было заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка N 9212 от 12 мая 2010 года, в соответствии с которым в качестве арендодателя по договору аренды определен комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, а в качестве арендатора - Рассадников О.С.

30 января 2020 года комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области направил Рассадникову О.С. письмо от 29 января 2020 года N 21-17/2112, в котором уведомил об окончании с 05 февраля 2020 года срока, установленного договором аренды от 12 мая 2010 года N 9219.

Данное почтовое отправление было получено ответчиком 06 февраля 2020 года.

24 января 2020 года через ГКУ ВО "МФЦ" Рассадников О.С. обратился в комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Указанное заявление поступило в комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области 27 января 2020 года, что следует из отметки на данном заявлении и не оспаривается стороной истца.

Письмом от 21 февраля 2020 года N 21-23/4545 комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области отказал Рассадникову О.С. в предоставлении спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, ссылаясь на отсутствие объектов капитального строительства на этом земельном участке ко дню истечения срока аренды, что установлено в ходе проведенного 11 февраля 2020 года обследования.

Согласно составленному сотрудниками комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области акту обследования земельного участка от 11 февраля 2020 года N 6936 на данном земельном участке располагается объект, обшитый металлосайдингом, с установленными стеклопакетами, дверью, на основании из блоков, который признаками объекта недвижимого имущества не обладает. Помимо объекта на земельном участке частично расположен гараж - ракушка, имеется разброс бетонных изделий, навал грунта, снежный покров. В непосредственной близости расположен колодец инженерных коммуникаций.

Документально подтверждено, что постановлением главы Волгограда от 17 августа 2010 года N 2039 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N <...>, в котором в числе прочего определены: место допустимого размещения объекта капитального строительства, места размещения существующих зданий и проектируемого здания, площадь застройки проектируемого здания в размере 112,8 кв.м, его общая площадь в размере 151,4 кв.м и строительный объем 733 куб.м.

27 августа 2010 года администрацией Волгограда с учетом указанного градостроительного плана М.А.А. выдавалось разрешение на строительство объекта капитального строительства - отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более, чем три, предназначенного для проживания одной семьи (объекта индивидуального жилищного строительства) площадью застройки 112,8 кв.м, строительным объемом 733 куб.м для размещения на земельном участке с кадастровым номером N <...>, предоставленном в аренду по договору от 12 мая 2010 года N 9219.

Из технического плана объекта незавершенного строительства, составленного кадастровым инженером ООО "Вектор" А.А.Ю. в январе 2020 года, следует, что степень готовности объекта рассчитана на основании Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 18 декабря 2015 года N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащейся в ней сведений" (с изменениями на 01 ноября 2016 года) и составляет 12%, площадь застройки составляет 31,5 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, 04 февраля 2020 года за Рассадниковым О.С. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительством с кадастровым номером N <...> степенью готовности 12% и площадью застройки 31,5 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером N <...>, с проектируемым назначением - жилой дом.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, к каковым в числе прочего относится обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Подобное основание может быть использовано уполномоченным органом для принятия отказного решения в случае установления фактического отсутствия на земельном участке объекта капитального строительства.

Таким образом, для оценки законности и обоснованности решения уполномоченного органа об отказе в предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.

N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", следует оценить заявленный ответчиком объект незавершенного строительства на предмет его соответствия требованиям, предъявляемым к объектам капитального строительства.

С этой целью судом назначалось проведение по делу судебной строительно-технической экспертизы, производство которой было поручено эксперту ООО "Научно-производственное предприятие "Кермет" Г.Л.Е.

Согласно заключению эксперта ООО "Научно-производственное предприятие "Кермет" Г.Л.Е. от 18 августа 2020 года у объекта незавершенного строительства степенью готовности 12% с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, имеется прочная связь с землей, которая обеспечивается невозможностью его перемещения на новое место с сохранением целостности с последующим использованием по целевому назначению, т.е. для дальнейшего возведения надземных конструктивных элементов жилого дома.

Работы по сооружению фундамента данного объекта незавершенного строительства выполнены в полном объеме, фундамент подготовлен для возведения надземных конструктивных элементов жилого дома. Объект исследования имеет признаки объекта капитального строительства и является таковым.

Фактические параметры объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N <...> не соответствуют имеющейся в материалах дела исходно-разрешительной документации (разрешению на строительство, схеме планировочной организации земельного участка) как по месту его локализации в границах земельного участка, так и по линейным размерам и площади застройки.

Вместе с тем выявленные несоответствия не являются существенным нарушением градостроительных норм и правил по причинам, изложенным в исследовательской части настоящего заключения.

Фактические параметры объекта незавершенного строительства степенью готовности - 12% с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, соответствуют установленным для объектов индивидуального жилищного строительства параметрам разрешенного строительства.

Данные выводы подтверждены экспертом в судебном заседании, критические замечания стороны истца отвергнуты экспертом с приведением убедительной мотивировки.