Дата принятия: 24 сентября 2018г.
Номер документа: 33-3354/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2018 года Дело N 33-3354/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Мирзаевой И.И., судей коллегии Базарова В.Н., Вагановой Е.С., при секретаре Абзаевой В.И., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ТСН(Ж) "Лазурный" к ООО "Строительное управление N 104", ООО "Инвестиционная строительная компания "Тян Чен", Гэ Юнь Жуй, Ван Аньго об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договоров, применении последствий недействительности сделок, признании права общедолевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилые помещения, по апелляционной жалобе истца ТСН(Ж) "Лазурный" на решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 25 июня 2018 года, которым постановлено исковые требования оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Мирзаевой И.И., выслушав представителей ТСН(Ж) "Лазурный" Гладкову Н.Н. и Никитину М.Б., представителя ответчика ООО "Строительное управление N 104" Савченкова А.А., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
ТСН(Ж) "Лазурный" обращаясь в суд с иском, с учетом уточнения исковых требований, просило: признать недействительным договор долевого участия N <...> от ...г. о передаче нежилого помещения на отметке -3,300 общей площадью по проекту 1437,71 расположенного в <...>, <...> <...>, признать недействительным договор долевого участия N <...> от ... о передаче нежилого помещения на отметке -3,300 общей площадью по проекту <...> кв.м. расположенного в <...>, <...>., <...>, признать недействительным договор купли продажи от ... в отношении нежилого помещения площадью <...> кв.м., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...> <...>, <...> мкр, <...>, заключенный между Ван Аньго и Гэ Юнь Жуй, дата регистрации ..., признать недействительным договор купли продажи от ... нежилого помещения площадью <...> кв.м., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...>, <...>, <...>, <...> заключенным между Ван Аньго и Гэ Юнь Жуй, дата регистрации ..., признать недействительным договор купли продажи от ... нежилого помещения площадью <...> кв.м., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...>, <...>, <...> заключенным между Гэ Юнь Жуй и Строительное Управление ...", дата регистрации 30. 10.2017 г., признать недействительным договор купли продажи от ... нежилого помещения площадью <...> кв.м., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...>, <...> мкр, <...> заключенным между Гэ Юнь Жуй и "Строительное Управление ...", дата регистрации ..., применить последствия недействительности сделки в виде прекращения записей о праве собственности ООО "Строительное Управление ..." на нежилое помещение площадью <...> кв.м., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...> <...>, 104 мкр, <...> нежилое помещение площадью 733,3 кв.м., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...>, <...>, <...> мкр, <...>, истребовать из чужого незаконного владения ООО "Строительное управление ..." нежилое помещение площадью <...> кв.м., кадастровый ..., эталшость: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...>, <...>, <...>. <...>, и передать помещение во владение собственников помещения многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Республика <...> <...>, <...>, <...>, истребовать из чужого незаконного владения ООО "Строительное управление ..." нежилое помещение площадью <...> кв.м., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...>, <...>, <...>, <...>, и передать помещение во владение собственников помещения многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Республика <...> <...>, <...> мкр, <...>, признать право общедолевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилые помещения, площадью <...>., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...>, <...> мкр, <...>, и площадью <...>.м., кадастровый ..., этажность: цокольный этаж б/н, адрес (местоположение): Республика <...>, <...>, 104 мкр, <...>.
Исковые требования мотивированы тем, что общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве, в связи с чем сделки являются недействительными. Поскольку спорные помещения по договору купли-продажи были переданы Гэ Юнь Жуй, а в дальнейшем ООО "СУ N104", данные сделки также должны быть признаны недействительными, а помещения истребованы из чужого незаконного владения ООО "СУ N 104".
Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков по указанным требованиям привлечены ООО "Инвестиционная строительная компания "Тян Чен", Гэ Юнь Жуй, Ван Аньго.
В судебном заседании представители истца председатель ТСН (Ж) "Лазурный" Гладкова Н.Н., Никитина М.Б. по доверенности, полностью поддержали заявленные требования с учетом их уточнений. Просили признать сделки недействительными, поскольку данные помещения предназначены для обслуживания общего имущества собственников и не могли быть переданы по договору долевого участия.
Представитель ответчика ООО "СУ N104" Савченков А.А. возражал против заявленных требований, представил письменные возражения по иску.
Ответчики ООО "Инвестиционная строительная компания "Тян Чен", Гэ Юнь Жуй, Ван Аньго в судебное заседание не явились, извещены судом по месту регистрации.
Районный суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца ТСН (Ж) "Лазурный" Никитина М.Б. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая, что суд неправильно определилобстоятельства имеющие значение для дела. Полагает, что истцом доказано, что спорные помещения являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. Ссылается на нарушения при регистрации права собственности Ван Аньго на спорные помещения, на недобросовестность покупателей.
На заседании судебной коллегии представители ТСН(Ж) "Лазурный" Гладкова Н.Н., Никитина М.Б. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Представитель ответчика ООО "Строительное управление N 104" Савченков А.А. возражал против удовлетворения жалобы.
Представитель ООО "Инвестиционная строительная компания "Тян Чен", Гэ Юнь Жуй, Ван Аньго на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
С учетом положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ТСН "Лазурный" создан в 25.07.2015г. в целях совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирных домах.
Строительство домов осуществлял застройщик ООО "Инвестиционная строительная компания Тян Чен".
Между ООО "Инвестиционная строительная компания Тян Чен" и гражданином Ван Аньго 23.12.2014г. заключен договор долевого участия в строительстве NД/1-121 по условиям которого объектом договора является нежилые помещения на отметке 3.300 общей площадью по проекту <...> кв.м., расположенные в <...> комплексной застройки <...> микрорайона в юго-западной части <...>. Стоимость помещения на момент заключения договора составила 200000 руб.
Кроме того, между ООО "Инвестиционная строительная компания Тян Чен" и гражданином Ван Аньго 23.12.2014г. заключен договор участия в долевом строительстве NД/2-061 по условиям которого объектом долевого строительства является нежилое помещение на отметке -3.300 общей площадью по проекту 687,5 кв.м., расположенном в <...> комплексной застройки <...> микрорайона в юго-западной части <...>. Стоимость помещения на момент заключения договора составила 100000 руб.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию
NRU04302000-150 от 24.12.2014г. разрешено введение в эксплуатацию 2 многоквартирных жилых дома с количеством этажей 6, в том числе цокольный, и подземная автостоянка, прямоугольной формы в плане на 52 машиноместа, расположенных по адресу: Республика <...>
По акту приема-передачи объекта долевого строительства <...> объект долевого строительства - нежилое помещение на отметке -3.300 (цокольный этаж), под данным технической инвентаризации общей площадью <...> кв.м. (по проекту 1437,71 кв.м.) расположенном в <...> был передан участнику долевого строительства.
Также по акту приема-передачи объекта долевого строительства <...> объект долевого строительства - нежилое помещение на отметке -3.300 (цокольный этаж), под данным технической инвентаризации общей площадью <...> кв.м. (по проекту 687,5кв.м.) расположенном в <...> был передан участнику долевого строительства.
Право собственности Ван Аньго на указанные объекты недвижимости зарегистрированы Управлением Росреестра по РБ.
24.09.2015г. между Ван Аньго и Гэ Юнь Жуй заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью <...> кв.м. расположенного по адресу: Республика <...> <...> мкр. <...> <...> кадастровый ..., помещение передано по акту приема-передачи. Право собственности Гэ Юнь Жуй зарегистрировано 05.10.2015г.
24.09.2015г. между Ван Аньго и Гэ Юнь Жуй заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью <...> кв.м. расположенного по адресу: Республика <...> <...> мкр. <...> <...> кадастровый ..., помещение передано по акту приема-передачи. Право собственности Гэ Юнь Жуй зарегистрировано 05.10.2015г.
На основании договора купли-продажи от 25.10.2017г., заключенного между Гэ Юнь Жуй и ООО "Строительное управление ..." право собственности на недвижимое имущество кадастровый ... площадью ... расположенное в цокольном этаже жилого дома расположенного по адресу: Республика <...> <...> мкр<...> <...>, зарегистрировано за ООО "Строительное управление ..." 30.10.2017г.
Также на основании договора купли-продажи от 25.10.2017г., заключенного между Гэ Юнь Жуй и ООО "Строительное управление ..." право собственности на нежилое помещение кадастровый ... общей площадью ... кв.м. расположенное по адресу Республика <...> <...> мкр<...> <...>, зарегистрировано за ООО "Строительное управление ...".
Кроме этого, судом установлено, что в соответствии с проектной документацией жилого <...>, ... в цокольном этаже дома размещены помещения для организации управления домом (ЖЭУ), аналогичным образом в проектной документации жилого <...> отражено, что в цокольном этаже дома размещены помещения для организации управления домом (ЖЭУ).
Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию NRU04302000-150 от 24.12.2014г. следует, что разрешено введение в эксплуатацию 2 многоквартирных жилых дома с количеством этажей 6, в том числе цокольный, и подземная автостоянка, прямоугольной формы в плане на 52 машиноместа, расположенных по адресу: Республика <...>, <...>, <...> микрорайон, <...>А.
Заключением Республиканской службы государственного строительного надзора N 27-1-23/2014 от 15.04.2014г подтверждено соответствие вновь созданного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в соответствии с которыми осуществлялось строительство объекта.
Согласно техническому паспорту, составленному ФГУП "Федеральное БТИ" филиал по РБ 30.09.2013г. цокольный этаж многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Республика <...> <...> <...> <...>А площадью <...> состоит из технических помещений, служебных помещений, коридоров, электрощитовых, теплового узла, туалетов, что отражено на поэтажном плане.
Согласно техническому паспорту ФГУП "Федеральное БТИ" филиал по РБ 30.09.2013г. цокольный этаж многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: Республика <...> <...> <...> <...>А площадью 703,5 кв.м. состоит из теплового узла, служебных помещений, технических помещений, электрощитовых, коридоров, подсобных помещений.
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы, назначенной судом, следует помещения <...>м. с кадастровым номером ..., расположенное в цокольном этаже по адресу: <...>, <...> мкр. <...> помещения площадью 1446,7 кв.м. с кадастровым номером ..., расположенное на цокольном этаже по адресу: <...> мкр. <...> являются техническим подвалами, в которых размещены внутренние инженерные коммуникационные сети, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания вышерасположенных жилых помещений и общедомового имущества (оборудования) собственников многоквартирного дома и носят вспомогательное значение по отношению к другим помещениям в доме. Техническая возможность для беспрепятственного обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования возможна после проведения работ по восстановлению помещений в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "Антарктида".
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические помещения.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491.
Согласно пп. "а" п. 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Как установлено судом, спорные нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, состоят не только из технических помещений, электрощитовых, теплового узла, но также из служебных помещений, подсобных помещений, туалетов. Данных о том, что помещения использовались в качестве общего имущества, не имеется.
При этом суд обоснованно отклонил заключение судебной строительно-технической экспертизы о том, что спорные нежилые помещения являются техническими подвалами, поскольку экспертом не была учтена проектная документация, разработанная ООО "Антарктида".
Таким образом, поскольку помещения цокольного этажа жилых домов были предназначены (учтены, сформированы) не как технические подвалы, не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то и право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Поскольку спорные цокольные этажи не относятся к общему имуществу, исходя из приведенных выше признаков, то правовые основания для признания договоров участия в долевом строительстве недействительными отсутствуют, как и отсутствуют правовые основания для признания недействительными последующих договоров купли- продажи и применения положений ст. 302 ГК РФ об истребовании нежилых помещений.
Доводы жалобы не опровергают приведенные выводы, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных судом первой инстанции, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.
Кроме этого, судебная коллегия принимает во внимание то, что ТСН(Ж) "Лазурный" полагая, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, обратилось в суд с указанными требованиями.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Истцом в данном деле выступает ТСН(Ж) "Лазурный", тогда как из исковых требований следует, что нарушаются права собственников жилья, а не ТСН(Ж) "Лазурный".
Представление интересов собственников жилья не предполагает замену данных собственников (истцов) на лицо, их представляющее.
Таким образом ТСН(Ж) "Лазурный" является по данному делу ненадлежащим истцом.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 25 июня 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
