Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-3346/2021

Судебная коллегия Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Нечаевой Т.М.,

судей Синельниковой Л.В., Ярыгиной Е.Н.,

при секретаре Поповой С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акаемовой Юлии Сергеевны к Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, обществу с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Оренбург" о взыскании задолженности по договору аренды,

по апелляционным жалобам Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, общества с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Оренбург" на решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от 26 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Нечаевой Т.М., объяснения представителя Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области Бреус А.Ю., представителей ООО "Газпром добыча Оренбург" Маренковой К.В. и Гурской Т.В., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

Акаемова Ю.С. обратилась в суд с иском к ООО "Газпром добыча Оренбург" и Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области о солидарном взыскании задолженности по арендной плате. В обоснование требований указала, что на основании договора купли-продажи от 28.08.2018г., заключенного с Карякиной Г.И., является собственником земельного участка с кадастровым номером: N площадью N кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение водозабора, расположенного по адресу: (адрес), который арендовал собственник объектов водозабора ООО "Газпром добыча Оренбург" на основании договора аренды от 01.07.2016г.. Условиями договора аренды предусмотрена оплата арендной платы в размере *** рублей в квартал.

Письмом заместителя генерального директора ООО "Газпром добыча Оренбург" от 16.01.2020г. она уведомлена о переходе с 30.12.2019г. права собственности на объекты водозабора по договору дарения сетей водоснабжения и водоотведения с. им. 9 Января и о передаче договора аренды земельного участка на исполнение администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

В связи с образованием задолженности по арендной плате истец 13.07.2020г. обратилась с письменной претензией к новому собственнику объектов водозабора.

В ответе на претензию администрация МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области сообщила, что не несет обязанности по внесению арендных платежей в связи с отсутствием заключенного соглашения с прежним арендатором о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Акаемова Ю.С. просила суд взыскать с ответчиков солидарно задолженность по арендной плате за земельный участок в сумме *** рублей.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "Фрегат" МО Красноуральского сельсовета Оренбургского района Оренбургской области.

Решением Ленинского районного суда г.Оренбурга от 26 января 2021 года исковые требования Акаемовой Ю.С. удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ООО "Газпром добыча Оренбург" ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного в части привлечения его к солидарной ответственности, ссылаясь на то, что после отчуждения в собственность объектов водозабора по договору дарения Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области ООО "Газпром добыча Оренбург" выбыл из обязательства по аренде земельного участка, а новый собственник приобрел право пользования земельным участком, на котором находятся его объекты на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земельного участка между ним и собственником земельного участка. Поскольку ООО "Газпром добыча Оренбург" не использует земельный участок Акаемовой Ю.С. с 31.12.2019г., какие-либо обязательства перед его собственником отсутствуют.

В апелляционной жалобе Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области также ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на то, что объекты водозабора, полученные в дар от ООО "Газпром добыча Оренбург" переданы в оперативное управление муниципальному предприятию "Фрегат" МО Красноральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, который использует не весь участок, только часть участка под объектами водозабора площадью 7442 кв.м. Кроме того, обязательств по оплате арендной платы у Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области не возникло, поскольку из содержания договора дарения объектов водозабора не следует, что он порождает у одаряемого обязательства перед арендодателем, в т.ч. по оплате арендных платежей за земельный участок.

В судебном заседании представители Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области и ООО "Газпром добыча Оренбург" доводы своих апелляционных жалоб поддержали.

Истец Акаемова Ю.С. и представитель третьего лица ООО "Фрегат" МО Красноуральского сельсовета Оренбургского района Оренбургской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено ч. 1 ст.327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются в т.ч. несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем указанным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.

Судом установлено и из материалов дела следует, что Акаемова Ю.С. на основании договора купли-продажи с Карякиной Г.И. от 28.08.2018г. является собственником земельного участка с кадастровым номером: (адрес).

01.07.2016г. между прежним собственником земельного участка и ООО "Газпром добыча Оренбург"-собственником расположенных на земельном участке объектов водозабора, был заключен договор аренды земельного участка на 11 месяцев, которым установлена арендная плата в размере *** рублей в квартал. В последующем договор пролонгировался.

В связи со сменой собственника земельного участка соглашением N 1 к договору аренды от 01.07.2016г., от 25.12.2018г. в договор аренды внесены соответствующие изменения.

По договору дарения от 20.12.2019г. собственником объектов водоснабжения и водоотведения с. им. 9 Января Оренбургского района Оренбургской области, в состав которого входят объекты водозабора, расположенные на земельном участке Акаемовой Ю.С., стало МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области. Переход права собственности зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 30.12.2019г.

Письмом зам. генерального директора ООО "Газпром добыча Оренбург" от 16.01.2020г. Акаемова Ю.С. уведомлена о смене собственника объектов водозабора и передаче договора аренды земельного участка на исполнение новому собственнику объектов водозабора Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

Согласно письму зам. генерального директора ООО "Газпром добыча Оренбург" от 29.01.2020г. договор аренды земельного участка передан на исполнение администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области.

В связи с неуплатой арендной платы 13.07.2020г. Акакемова Ю.С. направила Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области письменную претензию с требованием погашения задолженности по арендной плате за 1 и 2 кварталы 2020г.

В ответе на претензию Администрация МО Красноуральский сельсовет в обоснование отказа в погашении задолженности по арендной плате сослалась на отсутствие заключенного соглашения с прежним собственником объектов водозабора о передаче прав по договору аренды.

В связи с образованием задолженности по арендной плате Акаемова Ю.С. обратилась в суд с иском о солидарном взыскании задолженности с ответчиков.

Разрешая спор, суд руководствовался ст.ст. 309,210, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и, установив, что права на объекты водозабора на основании договора дарения перешли от ООО "Газпром добыча Оренбург" к Администрации МО Красноуральский сельсовет, исходил из того, что к Администрации МО Красноуральский сельсовет одновременно перешло право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты, на условиях договора аренды, а поскольку права и обязанности арендатора были переданы Администрации МО Красноуральский без согласия арендодателя, то ООО "Газпром добыча Оренбург" и Администрация МО Красноуральский сельсовет несут солидарную обязанность по оплате задолженности по арендной плате за земельный участок.

С выводом суда о солидарной ответственности ответчиков по оплате задолженности по арендной плате, образовавшейся за период после перехода права на объекты водозабора от прежнего арендатора к новому собственнику, судебная коллегия не соглашается, поскольку он основан на ошибочном применении норм материального права.

В соответствии с ч.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду.

В силу ч.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель (одаряемый) здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу (дарителю) на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между приобретателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, вопреки доводу Администрации МО Красноуральский сельсовет при отчуждении объекта недвижимого имущества его приобретатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. В таком случае новый собственник принимает права и обязанности арендатора земельного участника, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Кроме того, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Одним из основных принципов земельного законодательств является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

По правилам ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Следовательно, МО Красноуральский сельсовет как собственник объектов водозабора в силу закона несет расходы по оплате землепользования.

Таким образом, вопреки доводам Администрации МО Красноуральский сельсовет с момента перехода прав на объекты водозабора к нему переходят права и обязанности арендатора земельного участника в том объеме и на тех же условиях, что и у прежнего собственника объектов водозабора-ООО "Газпром добыча Оренбург" и для этого заключения отдельного соглашения с прежним арендатором, а также с арендодателем не требуется, как не требуется расторжения договора аренды с прежним собственником объектов.

Учитывая изложенное, доводы Администрации МО Красноуральский сельсовет об отсутствии обязанности по оплате арендной платы в связи с отсутствием соглашения о передаче прав по договору аренды признаются несостоятельными.

Также несостоятелен довод Администрации МО Красноуральский сельсовет об отсутствии необходимости в использовании ею всего участка, поскольку согласно выписке из ЕГРН от 14.01.2021г., схемы земельного участка, в пределах спорного земельного участка расположены: водопровод, объекты водозабора-скважины, водонапорная башня, принадлежащие новому собственнику МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, а также дорога к этим объектам. Как установлено судом, земельный участок, на котором находятся объекты МО Красноуральский сельсовет находится в санитарной зоне, огражден от доступа иных лиц, сформирован и имеет разрешенное использование под размещение объектов водозабора, следовательно в иных целях в какой-либо части участок использоваться не может. При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в назначении землеустроительной экспертизы.

Удовлетворяя требование истца о солидарном взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, суд первой инстанции исходил из отсутствия согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору новому собственнику объектов водозабора.

Между тем, суд не учел, что согласия арендодателя на отчуждение и переход права на объекты водозабора к третьему лицу не требуется как и не требуется согласия арендодателя в связи с этим на передачу права аренды земельного участка, на котором находятся такие объекты, поскольку права аренды на земельный участок у нового собственника расположенных на нем объектов недвижимости возникают в силу закона. О передаче на исполнение договора аренды и переходе прав на объекты водозабора арендодатель ООО "Газпром добыча Оренбург" уведомлен.

В соответствии с ч.2 ст.625 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Из разъяснений, содержащихся в абз. 2 пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017г. N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

По смыслу указанного разъяснения постановления Пленума солидарная ответственность прежнего и нового арендатора в случае передачи прав по договору аренды без согласия арендодателя возникает в отношении задолженности, образовавшейся до перенайма, а соответственно, за оплату будущих периодов отвечать будет только новый арендатор, что полностью соответствует п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ст. ст. 392.3, 615 ГК РФ.

Таким образом, учитывая, что права аренды земельного участка перешли к новому собственнику объектов водозабора МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области без согласия арендодателя, при его уведомлении, а предметом требований истца является задолженность по оплате арендной платы, образовавшаяся после перехода права на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, т.е. после перенайма, то указанная задолженность подлежит взысканию с ответчика Администрации МО Красноуральский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области. При этом, солидарная ответственность прежнего арендатора в данном случае отсутствует.

На основании изложенного решение суда в части удовлетворения исковых требований к ООО "Газпром добыча Оренбург" о взыскании солидарно задолженности по арендной плате и судебных расходов подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований к данному ответчику.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г.Оренбурга от 26 января 2021 года в части солидарного взыскания в пользу Акаемовой Юлии Сергеевны задолженности по арендной плате с общества с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Оренбург" отменить и принять в этой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Акаемовой Юлии Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью "Газпром добыча Оренбург" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи:

Копия верна: Т.М. Нечаева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка