Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 09 сентября 2019 года №33-3333/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 сентября 2019 года Дело N 33-3333/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи: Кочергиной Н.А.,
судей: Альчиковой Е.В., Александровой Н.А.,
при секретаре Труновой Ю.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гусельниковой Елены Александровны к администрации Тамбовского района Тамбовской области, администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе администрации Тамбовского района Тамбовской области на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 17 июня 2019 года, заслушав доклад судьи Альчиковой Е.В.., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Гусельникова Е.А. обратилась в суд с иском к администрации Тамбовского района Тамбовской области, администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома, указав следующее.
15.03.2013г. между ней -Хлобыстовой Е.А., а после заключения брака - Гусельниковой Е.А. и администрацией Тамбовского района Тамбовской области был заключен договор аренды земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером *** по адресу: ***, п.совхоза "Комсомолец", пер.Строителей, участок *** кв.м., под индивидуальное жилищное строительство. Срок действия договора - до 15.03.2016 г.
Постановлением администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области N243 от 21.10.2016 г. был уточнен адрес земельного участка - ***, ***, ***.
Получив земельный участок в аренду, она стала возводить на нем жилой дом и строения, необходимые для обслуживания дома.
В 2017г. МУП "Тамбов-недвижимость" был составлен технический паспорт на жилой дом-объект индивидуального жилищного строительства.
Для оформления права собственности на объект незавершенного строительства в 2017г. обращалась с иском в суд о признании права собственности на данный объект. В удовлетворении исковых требований ей было отказано. Одним из оснований отказа в иске явилось отсутствие прав на земельный участок.
Администрация Тамбовского района Тамбовской области отказала в продлении срока предоставления земельного участка в аренду, указав, что согласно действующего земельного законодательства арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Кроме того, в случае если на земельном участке расположен объект недвижимости, приобретение испрашиваемого земельного участка возможно без проведения торгов, при условии регистрации права собственности на такой объект недвижимости.
Считает, что отказ в заключении нового договора аренды является незаконным.
Просила признать за ней право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** адресу: ***, ***, *** для продолжения строительства индивидуального жилого дома.
Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 17.06.2019 г. исковые требования Гусельниковой Е.А. к администрации Тамбовского района Тамбовской области удовлетворены. За ней признано право на заключение договора аренды земельного участка площадью 1500 кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый ***, расположенного по адресу: ***, пос.совхоза ***, ***.
Представитель администрации Тамбовского района Тамбовской области Конобеева Н.В. в апелляционной жалобе просит отменить решение, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований.
Указывает, что в соответствии с п. 4.3.3 Договора аренды от 15.03.2013г. по истечении срока его действия арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия Договора. Однако Гусельникова Е.А. обратилась в администрацию Тамбовского района Тамбовской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка только в 2017г., то есть позднее срока, согласованного сторонами в п. 4.3.3 Договора аренды. В таком случае лицо утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды. Согласно действующего законодательства арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Не согласна с выводом суда о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право арендатора земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на продление договора аренды без проведения торгов, если договор аренды был заключен до 01.03.2015 г. Из п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что такое право предусмотрено только для собственников объектов незавершенного строительства, однако, право собственности Гусельниковой Е.А. на объект незавершённого строительства не зарегистрировано.
Считает неправомерной ссылку суда на ст. 621 ГК РФ, так как в п. 2.1 договора аренды чётко установлен срок его действия. Каких-либо оговорок по поводу его автоматической пролонгации на неопределенный срок по согласованным сторонами условиям договора не предусматривалось.
Кроме того, если земельный участок первоначально был предоставлен в аренду без торгов, на момент заключения нового договора также должно иметься одно из предусмотренных п.п. 3, 4 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для передачи такого участка в аренду без проведения торгов.
Считает, что оснований для удовлетворения заявленных Гусельниковой Е.А. требований не имелось, так как право собственности на возведенный объект в период действия договора не было зарегистрировано, что исключает в совокупности возможность заключения нового договора аренды для целей завершения строительства, которое по факту завершено, целью заключения договора аренды на новый срок является не завершение строительства объекта, а регистрация права собственности на уже построенный объект.
При этом зарегистрированных в установленном законом порядке строений, на спорном земельном участке не имеется, разрешения на строительство жилого дома на участке Гусельниковой Е.А. не выдавалось, проектная документация отсутствует.
Договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его
действия, а совокупность условий для заключения договора на новый срок, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также условий для однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пунктов 2, 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует.
Указывает, что арендатор не счел необходимым воспользоваться своим правом в установленный срок в преимущественном порядке заключить новый договор аренды в соответствии с п.п. 3, 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявление о заключении нового договора арендатором арендодателю не направлялось в установленный срок и причины уважительности пропуска срока не указаны.
Кроме того, доказательств правомерности возведения истцом объекта незавершенного строительства, с учетом соблюдения требований ст. 218 ГК РФ не представлено, в связи с чем правовые основания для предоставления Гусельниковой Е.А. в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства отсутствуют, в связи с чем, по мнению автора жалобы, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имелось.
В возражении на апелляционную жалобу Гусельникова Е.А. просит оставить решение суда без изменения.
Учитывая имеющиеся данные о надлежащем извещении лиц, привлеченных к участию в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд апелляционной инстанции, исходя из положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на нее.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения истца Гусельниковой Е.А. и ее представителя Косаревой Л.М., судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого решения суда.
При рассмотрении данного дела судом первой инстанции не допущено нарушений, являющихся в силу ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается следующее.
15.03.2013 г. между администрацией Тамбовского района Тамбовской области и Хлобыстовой (после заключения брака Гусельниковой) Еленой Александровной был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N76, согласно которому Хлобыстовой Е.А. был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, пос.совхоза "Комсомолец", пер.Строителей, участок N5. Разрешенное использование земельного участка - под индивидуальное жилищное строительство
Договор аренды был заключен на срок с 16.03.2013 г. по 15.03.2016 г., зарегистрирован в установленном законом порядке.
Постановлением администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области N243 от 21.10.2016 г. уточнен адрес земельного участка, который постановлено считать - ***, *** ***, ***.
На вышеуказанном земельном участке Гусельниковой Е.А. было начато строительство, степень готовности которого составляет 71 %, площадь 97,5 кв.м., что подтверждается техническим паспортом на незавершенное строительство объекта индивидуального жилищного строительства, составленному муниципальным унитарным предприятием "Тамбов-недвижимость" по состоянию на 26.04.2019 г.
Для оформления права собственности на объект незавершенного строительства Гусельникова Е.А. обращалась с иском в суд о признании права собственности на данный объект.
Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 26.07.2017 в удовлетворении исковых требований Гусельниковой Е.А. к администрации Тамбовского района Тамбовской области, администрации Комсомольского сельсовета Тамбовского района Тамбовской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства было отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 08.11.2017 г. решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 26.07.2017 г. оставлено без изменения.
Одним из оснований отказа в иске явилось отсутствие прав на земельный участок.
В марте 2018 года и марте 2019 года Гусельникова Е.А. обращалась в администрацию Тамбовского района Тамбовской области по вопросу продления договора аренды земельного участка.
Однако, администрация Тамбовского района Тамбовской области, рассмотрев обращения Гусельниковой Е.А., сообщила, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В случае, если на земельном участке расположен объект недвижимости, возможно приобрести испрашиваемый земельный участок без проведения торгов при условии регистрации права собственности на такой объект недвижимости.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями статей 8, 421,621Гражданского кодекса РФ, статей 39.6(п.п.1,2), 39.20 Земельного кодекса РФ, п.21 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ".
В соответствии с п.21 ст.3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015 г., и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.
При этом на момент ответа администрации (письмо от 30.03.2018) о том, что испрашиваемый земельный участок может быть предоставлен в аренду заявителю без проведения торгов для завершения строительства только после представления документов, подтверждающих государственную регистрацию права собственности общества на указанный объект, как объект незавершенного строительства, действовал приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".
Пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право для подачи заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.
Такие документы, по мнению суда первой инстанции, были представлены истцом- паспорт на жилой дом.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Установив, что заявитель является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 15.03.2016, на предоставленном ему в аренду земельном участке расположен объект незавершенного строительства, и в нарушение пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации администрация в установленный законом срок не совершила действий по принятию решения по заявлению Гусельниковой Е.А., тем самым осуществив незаконное бездействие, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы являлись предметом обсуждения в суде первой инстанции, им в обжалуемом решении дана надлежащая оценка.
Оснований для иных выводов по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 17 июня 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя администрации Тамбовского района Тамбовской области Конобеевой Н.В. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка