Дата принятия: 27 апреля 2021г.
Номер документа: 33-3330/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 апреля 2021 года Дело N 33-3330/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
председательствующего Горбачук Л.В.,
судей Шишпор Н.Н., Шабалиной В.О.,
при секретаре Горячкиной К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-194/2021 по исковому заявлению правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" в интересах Синицкой Елены Андреевны к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Атлант-2" о признании одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве недействительным, признании договора участия в долевом строительстве прекращенным в части цены договора
по апелляционной жалобе правозащитной общественной организации Иркутской области "За граждан"
на решение Кировского районного суда г. Иркутска от 19 января 2021 года,
УСТАНОВИЛА:
в обоснование иска указано, что 23.07.2020 между Синицкой Е.А. и ООО СЗ "Атлант-2" был заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, объектом которого является квартира общей площадью 29,05 кв.м.; общая приведенная площадь квартиры составляет 31,11 кв.м..
07.08.2020 Синицкая Е.А. обратилась в ПООИО "За Граждан" с просьбой провести проверку в части законности условий договора.
14.08.2020 Синицкой Е.А. в адрес ООО СЗ "Атлант-2" направлено требование о предоставлении в формате электронных документов для изучения следующей документации: разрешения на строительство, технико-экономического обоснования проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, заключение экспертизы проектной документации, проектной документации, включающей в себя все внесенные в нее изменения; документов, подтверждающих права застройщика на земельный участок; бухгалтерской отчетности.
21.10.2020 Синицкой Е.А. в адрес ООО СЗ "Атлант-2" было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в части оплаты цены договора в сумме 1 070 537,07 руб. и от исполнения договора в части условий, изложенных в п.1.6 договора. В уведомлении Синицкая Е.А. указала, что с момента получения уведомления ответчиком договор надлежит считать измененным в части цены договора - с 2 653 600 руб. до 1 583 062,93 руб. и в части условий, содержащихся в п.1.6 договора путем исключения.
26.11.2020 в адрес ООО СЗ "Атлант-2" направлено требование, в котором Синицкая Е.А. просит отказать ООО СЗ "Атлант-2" в регистрации одностороннего отказа от исполнения договора; принять уведомление об одностороннем отказе Синицкой Е.А. от исполнения договора в части оплаты цены в сумме 1 070 537,07 руб. и зарегистрировать изменения в договоре в части изменения цены договора. До настоящего времени требования оставлены ответчиком без внимания.
24.11.2020 Синицкой Е.А. получено уведомление, из содержания которого установлено, что по заявлению ООО СЗ "Атлант-2" договор долевого участия в строительстве расторгнут на основании п.8 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Истец указывает, что ООО СЗ "Атлант-2" не представлено доказательств соблюдения порядка расторжения договора, предусмотренного ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", просил признать односторонний отказ ООО СЗ "Атлант" от исполнения договора участия в долевом строительстве Номер изъят от 23.07.2020 недействительным, признать договор участия в долевом строительстве Номер изъят от 23.07.2020 прекращенным в части цены договора на сумму 1 070 537,07 руб.
Решением Кировского районного суда г.Иркутска от 19 января 2021 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель истца Муклинов С.Х. просит проверить решение суда на нарушение норм материального и процессуального права. Решение отменить, принять по делу новое решение.
В обоснование доводов апелляционной жалобы с учетом ее дополнения, указывает, что решение является незаконным и необоснованным, принято с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что действующим законодательством предусмотрено право потребителя требовать смету на строительство в рамках требования об ознакомлении с проектной документацией. Также обращает внимание на то, что при проектировании (составлении сметы) государством определен порядок формирования цены строительной продукции, при этом застройщик не лишён права предусмотреть в договоре условия изменения цены. Вместе с тем, потребитель наделен правом оспаривать существенные условия договора, а именно его цену.
Считает, что судом не дана оценка тому, что при осуществлении государственных закупок в области строительства, стоимость государственных контрактов определяется в соответствии со сметой.
Полагает, что суд неверно толкует положения статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, поскольку именно изменения на рынке (удорожание строительных материалов, увеличение заработной платы, удорожание стоимости техники) может являться предметом соглашения об изменении стоимости строительства и, как следствие, увеличения цены договора; при этом суду стоило обратить внимание, что такие изменения ежеквартально предоставляются в службу строительного надзора, которая проверяет представленную информацию, а именно, внесение изменений в проектную документацию, в том числе в смету.
Суд не дал надлежащую оценку доводам и доказательствам, которые были представлены стороной истца. Суду необходимо было дать оценку тому, что избранный способ защиты предусмотрен законом и, как следствие, суд должен был обеспечить реализацию защиты нарушенного права. Решение суда лишает права потребителя получить достоверную информацию об объекте долевого участия в строительстве, в том числе о его фактической стоимости.
Ответчик не представил доказательств, обосновывающих цену договора, поэтому истец руководствуется проектной декларацией, где указана стоимость строительства. Полагает, что суд должен был истребовать проектную декларацию, технико-экономическое обоснование строительства, бухгалтерскую документацию для определения стоимости договора, однако указанные действия судом не выполнены, чем нарушены права истца.
В представленных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Шишпор Н.Н., объяснения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии с положениями ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон N 214-ФЗ от 30.12.2004) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона ( ч. 1 ст. 5).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5).
Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (ч. 3 ст.5).
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч. 4 ст.5).
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст.5).
В соответствии с положениями ч. 3, 4, 5 ст. 9 указанного Федерального закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
При рассмотрении спора суд установил, что 23.07.2020 между ООО СЗ "Атлант-2" (застройщик) и Синицкой Е.А. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве Номер изъят, в соответствии с которым застройщик обязался построить и передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру, общей площадью (с учетом площади балкона (лоджии) - 33,17 кв.м., расположенную на 3 этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес изъят>, на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят.
Цена договора на момент заключения составляет 2 653 600, 00 руб.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что оплата цены договора производится участником долевого строительства после государственной регистрации договора в течение 5 рабочих дней путем перечисления денежных средств на счет эскроу в соответствии с Графиком платежей.
График платежей согласован сторонами в Приложении N 4 к договору. Первый платеж в размере 2 153 600,00 руб. осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты заключения договора (датой заключения договора считается дата его регистрации Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области), второй платеж в размере 250 000 руб. в срок до 01.09.2020, третий платеж в размере 250 000 руб. в срок до 01.10.2020.
В соответствии с п. 7.3 договора в случае, в том числе нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, а именно: просрочка внесения платежа более чем в течение двух месяцев, либо систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочки внесения платежа в течение более чем два месяца, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора.
В случае, если участник долевого строительства не исполняет свои обязательства перед застройщиком, у застройщика возникает право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и возвратить участнику долевого строительства денежные средства за вычетом неустоек, предусмотренных договором и законодательством РФ (п.7.5 Договора).
Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 30.07.2020.
12.08.2020 Синицкая Е.А. оплатила 1 583 063 руб., иных платежей от нее не поступало.
07.09.2020 ООО СЗ "Атлант-2" в адрес Синицкой Е.А. направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по договору в сумме 820 537 руб. по первоначальному и вторичному взносу (570 537,00 + 250 000,00).
14.10.2020 Синицкой Е.А. направлено уведомление (предупреждение) о необходимости в течение 30 дней с момента направления данного требования погасить задолженность по уплате цены договора в объеме неисполненных обязательств - в сумме 1 070 537 руб. (570 537 +250 000 +250 000); разъяснены последствия невыполнения требования в виде одностороннего отказа от исполнения договора.
На момент направления данного требования просрочка платежа со стороны Синицкой Е.А. составила более двух месяцев подряд.
Вышеуказанное уведомление направлено в адрес Синицкой Е.А. заказным почтовым отправлением, что подтверждается описью о вложении почтового отправления, а также списком внутренних почтовых отправлений.
Как следует из приобщенного к материалам дела конверта, уведомление от 14.10.2020 не было получено Синицкой Е.А. и возвращено отправителю по истечении срока хранения.
16.11.2020 ООО СЗ "Атлант-2" в адрес Синицкой Е.А. направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве и расторжении договора в связи с нарушением срока оплаты объекта долевого строительства более чем на 2 месяца. Вышеуказанное уведомление направлено заказным письмом с описью вложения и получено адресатом 26.11.2020, что подтверждается описью вложения почтового отправления с уведомлением о его вручении.
Данное уведомление направлено не ранее, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения данного требования.
Установив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями ч. 3, 4, 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004, принимая во внимание допущенные истцом нарушения в части оплаты цены договора, суд пришел к выводу о том, что у ООО СЗ "Атлант-2" имелись основания для отказа от договора участия в долевом строительстве от 23.07.2020 Номер изъят и его расторжения в одностороннем порядке; что предусмотренная Федеральным законом N 214-ФЗ от 30.12.2004 процедура расторжения договора соблюдена, в связи с чем, отказал в удовлетворении исковых требований о признании одностороннего отказа от исполнения договора недействительным.
Разрешая требования истца о признании договора участия в долевом строительстве прекращенным в части цены договора на сумму 1 070 537, 07 руб. и отказывая в их удовлетворении, суд исходил из того, что указанные требования не основаны ни на законе, ни на договоре, что согласование и определение сторонами цены договора не находится в зависимости от планируемой стоимости строительства, отраженной в проектной документации, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон после его заключения только при условии, если договором предусмотрена возможность изменения цены, а также случаи и условия ее изменения, что ФИО1 была ознакомлена с проектной декларацией (п.1.7 Договора), не выразила несогласия с условиями договора, цена объекта была установлена по соглашению сторон, протоколов разногласий к договору не составлено.
Судебная коллегия с указанными выводами соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, содержанию исследованных судом доказательств, основаны на правильном применении норм материального права.
Доводы заявителя жалобы, повторяя доводы в суде первой инстанции, направлены, фактически, на переоценку доказательств, которые были предметом исследования в суде первой инстанции, поскольку именно указанные доводы приводились стороной истца в обоснование иска. Судом дана им оценка в установленном порядке, в совокупности и взаимосвязи с другими доказательствами, правила оценки доказательств не были нарушены. Основания и мотивы, по которым суд пришёл к таким выводам, а также доказательства, принятые судом во внимание, подробно приведены в мотивировочной части судебного постановления, и оснований считать их неправильными не имеется.
Доводы жадобы о том, что ответчик не представил доказательств, обосновывающих цену договора, поэтому истец вправе руководствоваться проектной декларацией, где указана стоимость строительства, что суд должен был истребовать проектную декларацию, технико-экономическое обоснование строительства, бухгалтерскую документацию для определения стоимости договора, однако указанные действия судом не выполнены, чем нарушены права истца, судебная коллегия отклоняет.
В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", указано, что если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.
Принимая во внимание указанные разъяснения, проанализировав условия договора, не предусматривающего возможности изменения условий договора о цене в одностороннем порядке, руководствуясь ст. ст. 8, 10, 421, 422, 431, 432 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 1, 4, 5, 21 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Проанализировав вышеуказанные нормы материального права, суд пришёл к правильным суждениям о том, что по смыслу положений ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ стоимость строительства объекта недвижимости, указываемая в проектной декларации, является планируемой, действующее законодательство не возлагает на застройщиков обязанности по достижению данного планового показателя; проектная (планируемая) стоимость создания объекта может меняться в ходе строительства, в том числе в связи с наличием разнообразных факторов рыночной экономики, длительности строительства, в связи с чем, признал необоснованными доводы истца относительно несоответствия цены договора планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации.
Иная позиция заявителя, изложенная в жалобе, основана на неверном понимании положений ст. ст. 5, 21 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ, не является основанием для отмены решения суда.
В целом доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены решения, поскольку направлены на переоценку доказательств, не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции. Оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает. Процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда, не установлено.
На основании вышеизложенного, судебная коллегия полагает, что разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно рассмотрел дело по предъявленному иску, верно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Таким образом, решение суда, проверенное в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным и обоснованным, поэтому отмене не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Кировского районного суда г. Иркутска от 19 января 2021 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Судья-председательствующий Л.В. Горбачук
Судьи Н.Н. Шишпор
В.О. Шабалина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
