Дата принятия: 15 октября 2019г.
Номер документа: 33-3330/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 октября 2019 года Дело N 33-3330/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой Е.А.,
судей Алейниковой С.А., Кулешовой Е.В.,
при секретаре Голодухиной А.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Сенниковой Любови Филипповны Костюкова Андрея Анатольевича на решение Брянского районного суда Брянской области от 14 мая 2019 года по иску Лысухо Тамары Николаевны к Сенниковой Любови Филипповне о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаты по договору.
Заслушав доклад судьи Кулешовой Е.В., возражения представителя Лысухо Т.Н. - Панаскевич А.Р., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Лысухо Т.Н. обратилась в суд с настоящим иском, указав, что 04 декабря 2015 г. приобрела у ответчика Сенниковой Л.Ф., для строительства дома, земельный участок с расположенной на нем хозяйственной постройкой, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер N по адресу: <адрес>. При покупке земельного участка о каких-либо запретах и ограничениях использования земельного участка ответчиком сообщено не было.
При обращении в администрацию Брянского района с заявлением о подготовке градостроительного плана, 02 октября 2018 г. истец от администрации Брянского района получила уведомление о несоответствии параметров строительства Правилам землепользования и застройки Снежского сельского поселения, так как земельный участок находится в санитарно-защитной зоне производственных и складских объектов IV и V опасности.
Указывая на невозможность использования земельного участка для целей, для которых он был приобретен, истец Лысухо Т.Н., с учетом уточнения, просил суд:
расторгнуть договор купли-продажи от 04 декабря 2015 г. между Сенниковой Л.Ф. и Лысухо Т.Н.;
взыскать с ответчика Сенниковой Л.Ф. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., уплаченную по договору купли-продажи;
взыскать с ответчика Сенниковой Л.Ф. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб., уплаченную в качестве госпошлины;
возвратить земельный участок, категория земель - земли насленных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, по адресу: <адрес>, и хозяйственную постройку, назначение нежилое, одноэтажную, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в собственность Сенниковой Л.Ф.;
исключить из ЕГРН сведения о правах собственности истца Лысухо Т.Н. на спорные объекты недвижимости (записи NN и NN от ДД.ММ.ГГГГ) и восстановить записи в ЕГРН о правах собственности ответчика Сенниковой Л.Ф. на указанное имущество.
В процессе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены администрация Брянского района, Снежская сельская администрация, Сенников М.В., Маркова Ольга Дмитриевна.
Решением Брянского районного суда Брянской области от 14 мая 2019 года иск Лысухо Тамары Николаевны удовлетворен.
Суд расторг договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 04 декабря 2015 между Лысухо Тамарой Николаевной и Сенниковой Любовь Филипповной.
Взыскал с Сенниковой Любовь Филипповны в пользу Лысухо Тамары Николаевны оплату по договору купли-продажи от 04 декабря 2015 в сумме <данные изъяты> руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.
Обязал Лысухо Тамару Николаевну возвратить Сенниковой Любовь Филипповне переданное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04 декабря 2015 недвижимое имущество:
земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>;
хозяйственную постройку с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>.
Указал, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о регистрации NN от ДД.ММ.ГГГГ года и записи NN от ДД.ММ.ГГГГ года о праве собственности Лысухо Тамары Николаевны на вышеуказанное недвижимое имущество и для регистрации права собственности на эти объекты за Сенниковой Любовь Филипповной.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Сенниковой Л.Ф. Костюков А.А. просит отменить решение суда, как постановленное с нарушением норм материального права. Указывает, что истцом не было представлено доказательств того, что земельный участок приобретался им исключительно для строительства жилого дома, кроме того требование о расторжении договора спустя почти три года является злоупотреблением правом со стороны истца.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Лысухо Т.Н. Панаскевич А.Р. просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, заслушав возражения представителя Лысухо Т.Н. - Панаскевич А.Р., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения постановленного решения.
Из материалов дела следует, что 04 декабря 2015 г. между Сенниковой Л.Ф. (продавец) и Лысухо Т.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи следующего недвижимого имущества: хозяйственная постройка, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки), общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N, по адресу: <адрес>. Сторонами определена цена указанных объектов недвижимости в размере <данные изъяты> руб. Лысухо Т.Н. оплатила Сенникову Л.Ф. указанную сумму полностью до подписания настоящего договора. В договоре указано, что недвижимое имущество правами третьих лиц не обременено, в споре и под арестом (запрещением) не состоит. Продавец передает недвижимое имущество покупателю свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.
Оплата стоимости объектов недвижимости по адресу: <адрес> подтверждена представленной в дело распиской от 04 декабря 2015 г. и 04 декабря 2015 г. между сторонами был подписан акт передачи недвижимости.
23 июля 2018 г. Лысухо Т.Н. администрацией Брянского района выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером N, из которого видно, что земельный участок не пригоден для строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки Снежского сельского поселения в связи с расположением в санитарно-защитной зоне производственных и складских объектов IV и V опасности.
В октябре 2018 г. Лысухо Т.Н. обратилась к Сенниковой Л.Ф. с требованием расторжении договора купли-продажи в добровольном порядке и возврате уплаченных денежных средств. Однако выплатить денежные средства и расторгнуть договор ответчик отказалась.
Суд, рассматривая заявленный иск, пришел к выводу о том, что на момент заключения с истцом договора купли-продажи земельного участка соответствующие ограничения использования земельного участка уже существовали, вместе с тем, истцу не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в санитарно-защитной зоне и соответственно о наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии Правилами землепользования и застройки Снежского сельского поселения Брянского района Брянской областив в связи с чем, удовлетворил заявленный иск.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
На основании п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Статьей 37 ЗК РФ установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Исходя из буквального смысла, содержания и толкования приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка- обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о расположении земельного участка, его границах, возможных обременениях и ограничениях его использования, и иную информацию, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 01.04.2019 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, ограничений и обременений в использовании не имеет.
В тоже время, согласно Правилам землепользования и застройки Снежского сельского поселения Брянского района Брянской области указанный земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне производственных и складских объектов IV и V опасности.
В силу п.5.1 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома.
Таким образом, ответчиком был продан истцу участок, не соответствующий условиям договора и его целевому назначению, который не может быть использован, в том числе, для строительства жилого дома.
Характеристики и недостатки земельного участка не были оговорены в договоре купли-продажи, возникли до заключения договора купли-продажи и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием.
При заключении договора купли-продажи истец не был уведомлен об ограничениях использования спорного земельного участка, в результате чего истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения этого договора.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно удовлетворил исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 04 декабря 2015 г. и взыскании денежных средств.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что истцом не было представлено доказательств того, что земельный участок приобретался им исключительно для строительства жилого дома, не может являться основанием для отмены решения суда в связи с тем, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к купле-продаже недвижимости ст.554 ГК РФ установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Требований указания в договоре купли - продажи целей приобретения какого либо недвижимого имущество действующее законодательство не предусматривает.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, не принимаются во внимание судебной коллегии, поскольку выбор способа защиты своего нарушенного права принадлежит исключительно истцу.
Указание в апелляционной жалобе на ненадлежащую оценку судом обстоятельств о приобретении по спорному договору не только земельного участка, но и хозяйственной постройки, не может служить основанием к удовлетворению жалобы, поскольку земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ).
В развитие данного принципа п.4 ст.35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
По смыслу приведенных норм, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и земельный участок выступают совместно.
С учетом данного обстоятельства суд расторг договор и в части хозяйственной постройки.
По сути, все доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с постановленным решением суда, основаны на ошибочном толковании законодательства, направлены на переоценку доказательств, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы изложенные выводы, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.
При таком положении, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не усматривает.
Руководствуясь статьями 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Брянского районного суда Брянской области от 14 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Сенниковой Любови Филипповны Костюкова Андрея Анатольевича - без удовлетворения.
Председательствующий Е.А. Киселева
Судьи С.А. Алейникова
Е.В. Кулешова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
