Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 июня 2021 года Дело N 33-3324/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Коноваленко А.Б.

судей Тимощенко Р.И., Шкуратовой А.В.

при секретаре Шавровой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Борковской Жанны Аркадьевны к Бургер-Гасановой Екатерине Дмитриевне, Кульгавому Дмитрию Сергеевичу о прекращении права собственности, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры

с апелляционными жалобами ответчиков Бургер-Гасановой Екатерины Дмитриевны, Кульгавого Дмитрия Сергеевича в лице представителя Прасолова Романа Олеговича на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 09 марта 2021 года.

Заслушав доклад судьи Тимощенко Р.И., объяснения представителя ответчика Бургер-Гасановой Е.Д. - Созвариева А.А., поддержавшего доводы жалобы Бургер-Гасановой Е.Д., объяснения представителя ответчика Кульгавого Д.С. - Прасолова Р.О., поддержавшего доводы жалобы Кульгавого Д.С., возражения истца Борковской Ж.А. и ее представителя Афремовой О.Н., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Борковская Ж.А. обратилась в суд с иском к Бургер-Гасановой Е.Д., Кульгавому Д.С., указав, что двухкомнатная квартира общей площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, принадлежала на праве общей долевой собственности ей (1/8 доли в праве собственности), ее матери ФИО (1/8 доли в праве собственности) и ее дочери Бургер-Гасановой Е.Д. (3/4 доли в праве собственности). Квартира была приобретена ею и ФИО на основании договора купли-продажи квартиры от 02.06.2014 за счет средств, вырученных от продажи квартиры, принадлежавшей ФИО расположенной по адресу: <адрес>, а также за счет продажи комнаты N в общежитии по адресу: <адрес>, которую ранее она приватизировала на имя тогда несовершеннолетней дочери. На приобретение данной квартиры были использованы также взятые ею кредитные средства. В 2018 году ее дочь Бургер-Гасанова Е.Д. вышла замуж и отношения между ними, а также с бабушкой ФИО испортились. 07.07.2020 она получила от Бургер-Гасановой Е.Д. уведомление о намерении продать принадлежащие ей 3/4 доли в праве собственности на квартиру за 800 000 руб. 25.07.2020 она ответила согласием, при этом по рекомендации риелтора предложила обсудить возможность снижения цены договора до 600 000 руб. или другие варианты понижения цены, о чем уведомила Бургер-Гасанову Е.Д. Однако последняя отказалась обсуждать вопрос снижения цены, в связи с чем она обратилась в Сбербанк России за одобрением кредита. Кредит был одобрен и 04.08.2020 она сообщила Бургер-Гасановой Е.Д о готовности заключить договор купли-продажи доли в праве собственности за 800 000 руб. Бургер-Гасанова Е.Д 04.08.2020 путем направления сообщения в мессенджере уведомила ее о дате заключения договора - 06.08.2020 и месте заключения договора: <адрес> у юриста ФИО2, указав при этом, что стоимость составления договора составит 2 000 руб., а также выразила готовность оплатить половину расходов. Данное также сообщение содержало информацию о том, что составление договора займет около 1-2 часов, после чего стороны должны были встретиться в МФЦ и заключить сделку с передачей наличных денег. Таким образом, 04.08.2020 Бургер-Гасанова Е.Д. уведомила ее о порядке расчетов по договору путем передачи наличных денежных средств. На встрече 06.08.2020 Бургер-Гасанова Е.Д. подтвердила, что она отказывается заключать договор купли-продажи доли на условиях оплаты стоимости доли с использованием кредитных средств и настаивала на том, что ей нужен наличный расчет. В то же время уведомление, которое ею получено 07.07.2020, не содержало условия относительно порядка расчета по данной сделке. Требование о расчете наличными было выдвинуто только 04.08.2020 и подтверждено на встрече 06.08.2020. Она, действуя добросовестно, за сутки изыскала возможность получения требуемой наличной денежной суммы и 07.08.2020 направила ответчику смс-сообщение, содержащее согласие на заключение договора на всех выдвинутых условиях и готовность передать задаток. В этот же день Бургер-Гасанова Е.Д. ответила, что установленный для заключения договора срок истек, сообщила, что направила в ее адрес письмо с отказом от заключения договора. 09.08.2020 она получила письмо от 07.08.2020 о том, что Бургер-Гасанова Е.Д. намеревается продать долю постороннему лицу, поскольку она не заключила договор купли-продажи на предлагаемых условиях. Поскольку по первому уведомлению месячный срок истекал 08.08.2020, данное письмо было отправлено еще до истечения установленного законом срока. Таким образом, действия Бургер-Гасановой Е.Д. указывают на злоупотребление правом, поскольку она изначально уклонялась от заключения договора, не озвучивала существенные условия сделки и не имела намерения продать ей долю, так как заключение договора было назначено не у нотариуса, а у юриста, который не имеет права удостоверять сделки. Считает, что отказ Бургер-Гасановой Е.Д. от расчета по сделке за счет кредитных средств был лишь поводом, чтобы не заключать с ней договор. Указывает, что до 04.09.2020 у Бургер-Гасановой Е.Д. не было других покупателей на спорную долю квартиры. В то же время она продолжала выражать согласие и готовность заключить договор с ответчиком. 12.08.2020 она направила в адрес ответчика уведомление о намерении заключить договор, которое было вручено адресату 17.08.2020. 23.08.2020 по ее инициативе состоялась встреча с Бургер-Гасановой Е.Д., на которой она снова подтвердила готовность заключить договор. 04.09.2020 ей стало известно о том, что Бургер-Гасанова Е.Д. приходила в квартиру вместе с посторонним человеком. 06.09.2020 она вновь отправила в адрес ответчика сообщение о готовности заключить договор купли-продажи и просила о встрече. Данное сообщение осталось без ответа. 08.09.2020 в квартиру вместе с Бургер-Гасановой Е.Д. пришел ответчик Кульгавый Д.С., который представился собственником доли. В этот день ей стало известно о заключении 04.09.2020 между ответчиками договора купли-продажи. Считает, что установленный законом месячный срок для заключения договора купли-продажи следует исчислять с 05.08.2020. В установленный законом срок 12.08.2020 ею было выражено согласие на заключение договора на вышеуказанных условиях: цена договора 800 000 руб., порядок расчета - наличные денежные средства. Несмотря на это, до истечения установленного законом срока 04.09.2020 между ответчиками был заключен договор купли-продажи 3/4 доли в праве собственности на квартиру за 800 000 руб., которые передаются при подписании договора. Указанным договором нарушено ее преимущественное право на покупку указанной доли в праве собственности на квартиру. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просила признать за ней преимущественное право покупки 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, принадлежащей Бургер-Гасановой Е.Д., перевести на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от 04 сентября 2020 года, заключенному между Бургер-Гасановой Е.Д. и Кульгавым Д.С., прекратить право собственности Кульгавого Д.С. на 3/4 доли в праве общей долевой собственности квартиры, взыскать с нее в пользу Кульгавого Д.С. стоимость 3/4 доли в размере 800 000 руб.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 09 марта 2021 года исковые требования Борковской Ж.А. удовлетворены. На Борковскую Ж.А. переведены права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от 04 сентября 2020 года, заключенному между Бургер-Гасановой Е.Д. и Кульгавым Д.С. Прекращено право собственности Кульгавого Д.С. на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. За Борковской Ж.А. признано право собственности на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. С Борковской Ж.А. в пользу Кульгавого Д.С. взысканы денежные средства в размере 800 000 руб., находящиеся на депозите Управления судебного департамента в Калининградской области (чек-ордер от 8 октября 2020 года, назначение платежа: от Борковской Ж.А., Ленинградский районный суд г. Калининграда, М-4095/2020 от 02.10.), денежные средства в размере 2000 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за регистрационные действия. Снят арест на 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>

В апелляционной жалобе ответчик Бургер-Гасанова Е.Д. просит решение отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Не соглашается с выводом суда о нарушении права истца на преимущественную покупку доли, поскольку Борковская Ж.А. не согласилась приобрести долю по предложенной цене в 800 000 руб. Указывает, что сделка состоялась по истечении месяца со дня уведомления истца о продаже доли, поскольку уведомление получено истцом 29 июня 2020 года, а месячный срок истекал 29 июля 2020 года. Как указано в решении суда, срок ответа на ее уведомление истекал 07 августа 2020 года, однако повторное уведомление направлено истцом 12 августа 2020 года, чему не дано оценки судом. Судом не учтено, что соблюдение порядка уведомления истца проверено нотариусом, который удостоверил договор купли-продажи. При этом совершенные нотариальные действия истцом не оспаривались, что также не учтено судом.

В апелляционной жалобе ответчик Кульгавый Д.С. в лице представителя Прасолова Р.О. просит решение отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Судом при вынесении решения не учтено, что месячный срок для реализации права преимущественной покупки истек 07 августа 2020 года, при этом Борковская Ж.А. предложила приобрести долю не за 800 000 руб., а за 600 000 руб., то есть на других условиях, что не ограничивало продавца в его праве продать долю постороннему лицу. Судом необоснованно не приняты доводы о том, что законом установлен месячный срок на приобретение доли, а не для выражения согласия на ее приобретение. Суд не учел также, что у истца не имелось денежных средств для приобретения доли, а само по себе одобрение банка кредита и свидетельствовало о предоставлении банком денежных средств. Денежные средства появились у истца только при подаче иска в суд. Поскольку у истца не было денежных средств и в течение августа 2020 года она не оформила кредит, продавцом была продана доля. Установление факта наличия у истца денежных средств, необходимых на приобретение доли в месячный срок, имеет существенное значение для правильного разрешения спора. Настаивает на том, что истец не реализовала свое преимущественное право на приобретение доли в течение месяца.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы истец Борковская Ж.А. в лице представителя Афремовой О.Н. просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Ответчики Бургер-Гасанова Е.Д., Кульгавый Д.С., 3-и лица Борковская Р.М., нотариус Калининградского нотариального округа Яблонская И.С. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, с ходатайствами об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, чч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пп. 1-3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из материалов дела, с 17 июня 2014 года собственниками двухкомнатной квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, являлись ФИО - 1/8 доли в праве общей долевой собственности, Борковская Жанна Аркадьевна - 1/8 в праве общей долевой собственности, Бургер-Гасанова (Безрукова) Екатерина Дмитриевна - 3/4 доли в праве общей долевой собственности.

29 июня 2020 года Бургер-Гасанова Е.Д. направила Борковской Ж.А. и Борковской Р.М. уведомления о продаже 3/4 доли в спорной квартире, в которых указала, что имеет намерение продать свою долю за 800 000 руб. Предложила в течение месяца с момента получения уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки либо отказаться от своего права в письменной форме.

Как следует из информации об отслеживании почтовых отправлений с идентификаторами <данные изъяты>, <данные изъяты>, размещенной на официальном сайте АО "Почта России" в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, указанные уведомления были получены адресатами 07 июля 2020 года.

25 июля 2020 года Борковская Ж.А. направила Бургер-Гасановой Е.Д. уведомление о покупке доли в квартире, в котором указала, что имеет намерение выкупить указанные 3/4 доли, принадлежащие последней. Предложила пересмотреть стоимость доли. Выразила готовность выкупить долю за 600 000 руб., или рассмотреть другие варианты понижения цены (т. 1 л.д. 42). Указанное уведомление было получено Бургер-Гасановой Е.Д. 03 августа 2020 года.

Как следует из уведомления ПАО Сбербанк, 04.08.2020 банк принял положительное решение по заявке Борковской Ж.А. на ипотеку, предварительно одобрив сумму в размере 1 040 000 руб. (т. 1 л.д. 49)

Из переписки истца Борковской Ж.А. и ответчика Бургер-Гасановой Е.Д. в мессенджере "WhatsApp" следует, что 04 августа 2020 года Бургер-Гасанова Е.Д. назначила 06 августа 2020 года в 10:00 встречу у юриста ФИО2 для заключения договора, после чего было предложено встретиться в МФЦ, что подтверждается протоколом осмотра доказательств от 24.09.2020, составленным нотариусом Витязь С.Е. (т. 1 л.д. 147-155)

07 августа 2020 года Бургер-Гасанова Е.Д. направила Борковской Ж.А. и ФИО уведомление о продаже доли третьему лицу за 800 000 руб., расценив уведомления от 25 июля 2020 года как отказ от приобретения доли в праве собственности на имущество (т. 1 л.д. 43). Указанное уведомление было получено Борковской Ж.А. 11 августа 2020 года. (т. 1 л.д. 45)

Как следует из объяснений истца, 12 августа 2020 года она уведомила Бургер-Гасанову Е.Д. о согласии покупки доли в квартире, при этом продавцом был затребован задаток в размере 50 000 руб. и заключение предварительного договора. Она была готова внести задаток сразу, но от оформления документов Бургер-Гасанова Е.Д. отказалась. Она также выражала согласие на выкуп 3/4 доли на предлагаемых продавцом условиях, но сделка не состоялась по независящим от них причинам.

04 сентября 2020 года между Бургер-Гасановой Е.Д. (продавец) и Кульгавым Д.С. (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли квартиры, согласно которому продавец передает в собственность покупателя 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную в <адрес> а покупатель принимает и уплачивает за нее 800 000 руб. Договор удостоверен Товмасяном М.А., временно исполняющим обязанности нотариуса Калининградского нотариального округа Яблонской И.С.

Разрешая спор, суд пришел к правильному выводу о том, что месячный срок, предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса РФ, начал исчисляться с момента получения Борковской Ж.А. и ФИО уведомления Бургер-Гасановой Е.Д. продаже доли, то есть с 07 июля 2020 года.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Борковская Ж.А., получив уведомление о продаже принадлежащей Бургер-Гасановой Е.Д. доли в спорной квартире, в установленный законом месячный срок воспользовалась своим преимущественным правом, предусмотренным статьей 250 Гражданского кодекса РФ, на приобретение доли в праве общей собственности на квартиру и совершила действия, направленные на ее фактическое приобретение, то есть не только выразила готовность заключить договор купли-продажи спорной доли на условиях, предлагаемых Бургер-Гасановой Е.Д., но и получила кредитные денежные средства в сумме превышающей запрошенную продавцом цену, неоднократно связывалась с продавцом с целью оформления договорных отношений, 06 августа 2020 года направила своих представителей на встречу с Бургер-Гасановой Е.Д. для подписания договора и передачи денежных средств, однако Бургер-Гасанова Е.Д. уклонилась от заключения договора.

Кроме того, суд указал на то, что, заключая договор, Бургер-Гасанова Е.Д. и Кульгавый Д.С. не поставили в известность нотариуса о том, что Борковской Ж.А. был направлен ответ на уведомление о продаже доли, в котором она выразила согласие на приобретение этой доли.

Установив, что Бургер-Гасановой Е.Д. была продана доля в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу Кульгавому Д.С. с нарушением преимущественного права покупки участника долевой собственности Борковской Ж.А., суд перевел на нее права и обязанности покупателя по договору между Бургер-Гасановой Е.Д. и Кульгавым Д.С.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и мотивами, положенными в основу этих выводов, полагая, что они основаны на правильно установленных фактических обстоятельств дела и верно примененных нормах материального права.

Указание ответчика Бургер-Гасановой Е.Д. на то, что уведомление о продаже доли было получено истцом 29 июня 2020 года опровергается отчетом об отслеживании почтового отправления с идентификатором <данные изъяты>, согласно которому уведомление получено Борковской Ж.А. 07 июля 2020 года. (т. 1 л.д. 109) В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ срок преимущественного права покупки отсчитывается именно со дня письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать долю, в связи с чем суд правильно исчислял данный срок с 07 июля 2020 года.

Доводы апелляционных жалоб о том, что Борковская Ж.А. не реализовала свое преимущественное право на приобретение доли путем заключения договора в течение месяца (до 07 августа 2020 года), рассматривались судом первой инстанции и были обоснованно отклонены.

Действительно, в ответе, направленном Бургер-Гасановой Е.Д. 25 июля 2020 года, Борковская Ж.А. выразила готовность выкупить долю за 600 000 руб., то есть не по той цене, которая предлагалась продавцом.

В то же время, поскольку Бургер-Гасанова Е.Д. не согласилась на понижение цены, Борковская Ж.А. решилаприобрести долю по предлагаемой цене в 800 000 руб., приняла меры к получению кредитных денежных средств и согласовала с Бургер-Гасановой Е.Д. дату заключения договора - 06 августа 2020 года, направив на заключение договора своего представителя ФИО3

Допрошенная судом свидетель ФИО3 указала, что 06 августа 2020 года совместно с ФИО встречалась с Бургер-Гасановой Е.Д. и ее представителем. После консультации нотариуса о том, что для удостоверения сделки потребуется два-три дня, так как нужно сделать необходимые запросы, Бургер-Гасанова Е.Д. не явилась для получения денежных средств в качестве задатка.

Свидетель ФИО4, допрошенная судом по ходатайству представителя ответчика Прасолова Р.А., также подтвердила о том, что указанные выше лица встречались у юриста Бургер-Гасановой Е.Д. и нотариуса.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что Бургер-Гасанова Е.Д. уклонилась от заключения договора с Борковской Ж.А., при этом договор мог быть заключен в срок до 07 августа 2020 года.

Повторное уведомление Борковской Ж.А., направленное 12 августа 2020 года, о приобретении у Бургер-Гасановой Е.Д. (получено 17 августа 2020 года) доли также подтверждает ее согласие о выкупе доли за 800 000 руб., готовности внесения задатка в размере 50 000 руб. Данное уведомление было проигнорировано Бургер-Гасановой Е.Д., что может быть расценено как уклонение от заключения договора с Борковской Ж.А.

Довод о том, что у Борковской Ж.А. не имелось денежных средств на приобретение доли, опровергается уведомлением ПАО Сбербанк об одобрении суммы кредита в размере 1 040 000 руб. при запрашиваемой сумме в 800 000 руб. (т. 1 л.д. 49) Кроме того, факт возможности внесения задатка в размере 50 000 руб. подтвержден свидетелем ФИО3

Сам по себе факт проверки нотариусом уведомления Борковских о продаже доли Бургер-Гасановой Е.Д. и нотариальное удостоверение договора купли-продажи, с учетом установленных судом обстоятельств, не исключали продажи доли с нарушением преимущественного права покупки, что и было установлено при рассмотрении настоящего дела.

В данном случае истцом не оспаривался договор купли-продажи или совершенные нотариальные действия, в связи с чем ссылка в жалобах на не применение судом ч. 5 ст. 61 ГПК РФ не может быть принята во внимание.

Считая нарушенным преимущественное право приобретения доли, истцом избран способ защиты права, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, -перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Указание в жалобах, со ссылкой на п. 5.2 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки, утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 28 марта 2016 года N 03/16, на то, что ответ Борковской Ж.А. с предъявлением требования о понижении цены, не мог ограничить право Бургер-Гасановой Е.Д. продать долю постороннему лицу, не может повлечь отмену решения суда.

Как было указано выше, Борковская Ж.А. согласилась на приобретение доли за 800 000 руб. и совершила фактические действия, направленные на заключение договора, в течение месяца со дня ее уведомления о продаже доли, однако Бургер-Гасанова Е.Д. уклонилась от заключения договора.

В целом доводы апелляционных жалоб повторяют позицию ответчиков, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции.

Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права судом допущено не было, следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 09 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 07 июля 2021 года.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка