Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 сентября 2021 года Дело N 33-3323/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Серёжкина А.А.,

судей Зоровой Е.Е., Харитоновой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ключкиной У.Г., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери

по докладу судьи Зоровой Е.Е.

гражданское дело по исковому заявлению Соколовой Галины Алексеевны к администрации г. Твери об обязывании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды на условиях, установленных действующим законодательством,

по апелляционной жалобе Администрации города Твери на решение Заволжского районного суда г. Твери от 27 октября 2020 года,

Судебная коллегия

установила:

Соколова Г.А. обратилась в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к администрации г. Твери с требованием о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенного адресу: <адрес>, сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды на условиях, установленных действующим законодательством.

В обоснование заявленных требований указано, что 13.07.2017 между Администрацией г. Твери и Еремеевой Е.И. заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена N 314-1, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тверской области 15.08.2017. Договор заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>. На земельном участке находится незавершенный строительством объект с кадастровым номером N, право собственности на который зарегистрировано за Еремеевой Е.И. 24.02.2015.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.07.2019, заключенного между Еремеевой Е.И. и Соколовой Г.А., к Соколовой Г.А. перешло право собственности на указанный незавершенный строительством объект и статус арендатора земельного участка по договору аренды. Договор аренды заключен без проведения торгов на основании п. 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", что подтверждается п. 1.5 Договора аренды. Срок аренды по договору установлен с 13.07.2017 по 13.04.2020.

Указывает, что исковые требования направлены на продление срока действия договора аренды земельного участка от 13.07.2017 N 314-1, государственная собственность на который не разграничена.

Администрация заявила в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области о прекращении указанного договора аренды, при этом не была соблюдена процедура расторжения, установленная п. 6.3. договора.

В соответствии с заявлением в ЕГРН внесена запись о прекращении договора аренды земельного участка.

Истец обращался в суд с заявлением о применении обеспечительных мер в виде запрета ответчику, департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать указанные действия по расторжению договора, совершению регистрационных действий в целях обеспечения исполнения решения суда и сохранения существующего положениями между сторонами дела.

Однако в удовлетворении данного заявления о применении обеспечения искового заявления судом отказано.

В связи с недобросовестным поведением ответчика, внесение изменений в расторгнутый договор (первоначальный предмет иска) не будет являться надлежащим способом защиты нарушенного права истца.

07.09.2020 в ходе исполнительного производства Соколовой Г.А. выдано разрешение на строительство N-ruN.

В период действия договора аренды Соколовой Г.А. неоднократно испрашивалось предоставление участка в аренду как посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды, так и посредством заключения самостоятельного договора.

Согласно п. 4.3.6, п.6.4. договора арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок.

При наличии разрешения на строительство арендные отношения с органом публично-правового образования должны сохраниться, на что указывает Верховный Суд РФ в кассационном определении от 04.10.2019 N 89-КА19-2 и судебная коллегия по административным делам Тверского областного суда в апелляционном определении от 12.08.2020.

Учитывая действия администрации г. Твери, совершенные в период рассмотрения настоящего спора с грубым нарушением договорной процедуры расторжения договора аренды, установленной п. 6.3. договора, а равно в нарушение принципов деятельности и основных задач органов местного самоуправления, и направленные на воспрепятствование объективному судопроизводству и восстановлению прав Соколовой Г.А., поведение администрации г. Твери следует признать недобросовестным, а именно: истцу неоднократно было отказано в выдаче разрешения на строительство, в заключении (продлении) договора аренды земельного участка; неправомерность данных действий установлена судами в рамках дела N 2а-1066/2020.

После вынесения решения суда в пользу Соколовой Г.А., администрация г. Твери принимает решение об отмене градостроительного плана спорного земельного участка и заявляет об отсутствии ГПЗУ в суде апелляционной инстанции в качестве довода для отмены решения суда; на заявления Соколовой Г.А. об исполнении вступившего в силу решения суда о выдаче разрешения на строительство администрация г. Твери неоднократно отвечает отказом по незаконным основаниям; несмотря на уведомительный порядок расторжения договора аренды, установленный п. 6.3. договора, в том числе для случаев расторжения договора по окончании срока действия, администрация г. Твери расторгает договор именно в период рассмотрения спора о внесении изменений в данный договор аренды. При том, что ранее на протяжении 5 месяцев после истечения договорного срока аренды таких действий администрация г. Твери не предпринимала, отказывает в выдаче ГПЗУ со ссылкой на прекращение в ЕГРН записи об аренде и отсутствие прав на земельный участок.

07.09.2020 не сообщает суду о том, что совершены действия по расторжению договора аренды.

Указанные действия администрации г. Твери обуславливают настоящее заявление Соколовой Г.А. о признании поведения стороны недобросовестным и применении последствий установления данного обстоятельства.

В судебное заседание истец Соколова Г.А., извещенная о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, причин уважительности неявки не представила, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовала.

Представитель истца Соколовой Г.А., Смирнова А.В., заявленные требования поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика администрации г. Твери, Аваев Д.В., заявленные требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчика администрации г. Твери, третьего лица департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации г. Твери - Салтыкова А.И., заявленные требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Третьи лица - департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Твери, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, извещенные о месте времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причин уважительности не представили, о рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовали.

Решением Заволжского районного суда г. Твери от 27 октября 2020 года исковое заявление Соколовой Галины Алексеевны к администрации г. Твери об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером -N, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды на условиях, установленных действующим законодательством, удовлетворено. На администрацию г. Твери возложена обязанность заключить с Соколовой Галиной Алексеевной договор аренды земельного участка сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N на условиях, установленных действующим законодательством.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Администрации г. Твери Аваев Д.В. просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, полагает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что 13.07.2017 года между Администрацией г. Твери и Еремеевой Е.И. заключен договор аренды земельного участка N 314-1, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства торгового центра сроком по 13.04.2020. Условиями заключенного договора установлено, что фактическое пользование земельным участком осуществляется с 18.04.2017 (п.п. 2.1, 3.10, 7.3 договора). Договор подписан сторонами без разногласий.

Судом установлено, что срок аренды земельного участка определен сторонами с 13.07.2017 по13.04.2020 (п. 2.1 договора).

Приводя положения п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 1, п. 3 ст. 552 ГК РФ, указывает, что на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.07.2019, права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к Соколовой Г.А. на тех же условиях, что и был заключен договор N 314-1.

Соколова Г.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации г. Твери о внесении изменений в п. 2.1. вышеуказанного договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: "Срок аренды участка устанавливается с 13.07.2017 по 13.04.2023".

06.07.2020 истец обратилась в суд с новыми требованиями, изменив предмет и основание иска, просит возложить на Администрацию г. Твери обязанность установить срок аренды земельного участка равный 3 годам, исчисляемым с даты государственной регистрации договора аренды, мотивируя свои требования нормами ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

09.09.2020г. истец в очередной раз изменил требования, просил обязать Администрацию г. Твери заключить договор аренды сроком на два года девять месяцев с даты заключения договора аренды на условиях, установленных действующим законодательством.

Вынося решение, суд не учел, что ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" была дополнена частями 4-8 ст. 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции", начало действия которого 08.06.2020.

В соответствии с ч. 6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии что: договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

Судом не учтено, что в Администрацию г. Твери истец с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в рамках ст. 19 вышеуказанного закона обратилась лишь 08.07.2020.

Таким образом, на дату обращения истца к арендодателю и в суд 06.07.2020 с указанным требованием, срок действия договора аренды земельного участка истек (13.04.2020).

Статья 19 Федерального закона N 98-ФЗ императивно предусматривает соблюдение всех трех условий для возможности продления договора аренды.

В соответствии с требованиями п. 1 ст. 4 ГК РФ, на дату введения в действие ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ срок договора аренды от 13.07.2017 N 3141-1 истек. Действующим законодательством не предусмотрено распространение действия ч. 6-8 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ на отношения, которые прекратились до введения в действие данного Федерального закона.

Срок аренды земельного участка определен сторонами с 13.07.2017 по 13.04.2020. В соответствии с п. 3.10 и 7.3 договора арендатор обязан одновременно с внесением первого арендного платежа внести денежную сумму, эквивалентную сумме арендной платы за занимаемый участок с 18.04.2017 по дату заключения договора аренды. Стороны установили, что условия заключенного договора, в том числе в части арендной платы, применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Стороны определили, что общий срок договора аренды земельного участка установлен с 18.04.2017 по 13.04.2020, то есть в пределах трехлетнего срока, установленного Федеральным законом N 137-ФЗ и Земельным кодексом РФ.

Апеллянт обращает внимание, что в силу императивных норм Земельного кодекса РФ, земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляются строго в порядке действующего земельного законодательства.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда.

Соколова Г.А. обратилась в суд с иском к Администрации г. Твери об установлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером N равного трем годам с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена за N 314-1 от 13.07.2017.

Соответственно, исковые требования направлены на изменение договора аренды в части конечного срока аренды земельного участка.

В период рассмотрения настоящего спора о внесении изменений в существующий договор аренды земельного участка в части конечного срока аренды, в обход процедуры расторжения договора, установленной и.6.3., Администрация в одностороннем порядке заявила в Управление Росреестра по Тверской области о прекращении указанного договора аренды. На основании заявления от 03.09.20 запись о договоре аренды земельного участка в ЕГРН была прекращена, договор аренды расторгнут.

Полагает, что внесение изменений в расторгнутый договор не является надлежащим способом защиты нарушенного права истца. Указанным обстоятельством обусловлено уточнение предмета иска - обязать заключить договор аренды земельного участка.

При этом как первоначальная редакция иска, так и его уточнение являются однородными, поскольку направлены на сохранение арендных правоотношений между истцом и ответчиком.

Первоначально иск обоснован п. 21 ст. 3 ФЗ N 137-Ф3, согласно которой Соколова Г.А. имела право на продление договора аренды на срок до полных трех лет аренды, установленных данной нормой. Соответственно, действие договора должно быть продлено на период до 15.08.2020 на основании указанной нормы.

Поскольку вступил в силу закон, регулирующий спорные правоотношения, истец, не исключая первого основания - п. 21 ст. 3 ФЗ N 137-Ф3, дополнила основание иска ссылкой на ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ, устанавливающей правила продления договорных арендных отношений.

Испрашиваемый период сохранения арендных отношений после 08.06.2020 истец обосновывает ч. 6, 7, 8 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Указанные основания иска (п. 21 ст. 3 Закона N 137-Ф3 и части 6, 7, 8 ст.19 Закона N 98- ФЗ) не следует считать взаимоисключающими, а нужно применять в нормативном единстве. Обе нормы свидетельствуют о возможности продления арендных отношений применительно к спорному случаю.

Кроме того, из п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что суд не связан нормами права, указанными истцом в качестве основания иска и самостоятельно определяет, какие нормы следует применить к установленным обстоятельствам.

Договор аренды земельного участка от 13.07.2017 на дату вступления в силу Закона N 98- ФЗ нельзя считать прекращенным по следующему основанию. Закон N 98-ФЗ вступил в силу 08.06.2020.

03.09.2020 в ЕГРН внесена запись о прекращении аренды земельного участка. До указанной даты администрацией не заявлялось о расторжении договора. В указанный период Соколовой Г.А. производились, а администрацией принимались арендные платежи за земельный участок по данному договору аренды.

Администрацией в решении о прекращении действия разрешения на строительство от 08.09.2020 признано и подтверждено действие договора аренды от 13.07.2017 до момента прекращения в ЕГРН записи о договоре - до 03.09.2020. Именно в связи с внесением в ЕГРН данной записи администрация посчитала возможным отменить разрешение на строительство. О действии договора аренды до момента прекращения в ЕГРН записи о договоре неоднократно письменно сообщалось администрацией в рамках дела N 2а- 2187/2020.

Соответственно, Закон N 98-ФЗ подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку договор аренды на дату вступления в силу данного закона не являлся прекращенным (расторгнутым).

Приводя положения п.п. 6, 7, 8 ст.19 указанного закона, истец обращает внимание на то, что применительно к спору наличествуют три условия, необходимые и достаточные для применения указанной нормы: договор аренды земельного участка заключен 15.08.2017 г., режим повышенной готовности на территории Тверской области введен Постановлением Губернатора Тверской области от 17.03.2020 N 16-ПГ "О введении режима повышенной готовности на территории Тверской области".

Соответственно договор аренды заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности. На дату обращения арендатора с указанным требованием договор аренды не прекратил действие по указанным выше основаниям (03.09.2020 -дата прекращения договора аренды).