Дата принятия: 16 октября 2018г.
Номер документа: 33-3320/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2018 года Дело N 33-3320/2018
от 16 октября 2018 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Кребеля М.В.,
судей Мурованной М.В., Черемисина Е.В.,
при секретаре Кирпичниковой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске дело по иску Сосуновой Веры Анатольевны к акционерному обществу "Монолит" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе третьего лица временного управляющего акционерного общества "Монолит" Коземаслова Виктора Владимировича на решение Советского районного суда г.Томска от 16.07.2018,
заслушав доклад судьи Мурованной М.В., объяснения истца Сосуновой В.А. и ее представителя Алембековой А.Р., возражавших против доводов апелляционной жалобы,
установила:
Сосунова В.А. обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Монолит" (далее - АО "Монолит") о признании права собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру /__/ площадью /__/ кв.м (с учетом площади лоджии /__/ кв.м с коэффициентом 0,5 общей площадью /__/ кв.м), кадастровый номер /__/, расположенную на 4-ом этаже в 4-ом подъезде многоквартирного дома по адресу: /__/.
В обоснование исковых требований указала, что 27.12.2005 заключила с обществом с ограниченной ответственностью Строительное управление "Монолит" (далее - ООО СУ "Монолит") договор /__/ на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/ (строительный адрес), по условиям которого у нее возникло право требования по окончании строительства доли в виде двухкомнатной квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м и лоджии /__/ кв.м в строящемся жилом доме по /__/, а у ООО СУ "Монолит" возникла обязанность построить дом и принять ее в долевое участие. Она исполнила свои обязательства по оплате стоимости квартиры в сумме 1 890 000 руб. в полном объеме. Решением заседания областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области от 07.07.2011 объект строительства: "9-этажное жилое здание по /__/" включен в реестр многоквартирных домов, расположенных на территории Томской области, строительство которых ведется с нарушением прав участников долевого строительства, 18.11.2016 она включена в соответствующий раздел реестра. Застройщик ООО СУ "Монолит" строительство дома по /__/ - /__/ (строительный адрес) не завершило, решением Арбитражного суда Томской области от 21.01.2013 ООО СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него отрыто конкурсное производство, в ходе которого кредиторы ООО СУ "Монолит" приняли решение о передаче объекта незавершенного строительства созданному застройщиком ОАО "Монолит" путем продажи его акций с публичных торгов. Определением Арбитражного суда Томской области от 22.11.2011 ее требование о передаче жилого помещения включено в реестр требований кредиторов ООО СУ "Монолит". Решением Советского районного суда г.Томска от 24.05.2011 за ней признано право общей долевой собственности (6304/1074030 долей в праве) на объект незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь застройки 1432,8 кв.м, степень готовности 30,8%, расположенный по адресу: /__/ (право зарегистрировано в ЕГРП 20.02.2012 за N70-70-01/007/2012-454). Строительство жилого дома по адресу: /__/ завершило АО "Монолит", с которым после ввода объекта в эксплуатацию заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения NГ13/106 от 21.08.2017 с обязательством заключить основной договор купли-продажи в течение 5 рабочих дней со дня оформления права собственности АО "Монолит" на спорную квартиру, с оплатой дополнительного взноса в размере 307000 руб. 29.08.2017 во исполнение обязательств по предварительному договору она обратилась в многофункциональный центр с заявлением о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и 08.05.2018 право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за АО "Монолит". Однако определением Арбитражного суда Томской области от 04.04.2018 в отношении АО "Монолит" введена процедура банкротства - наблюдение, а временный управляющий АО "Монолит" отказался согласовать заключение договора купли-продажи на условиях, указанных в предварительном договоре NГ13/106 от 21.08.2017. Поскольку действиями АО "Монолит" нарушаются ее права, при этом спорная квартира фактически передана ей по акту приема-передачи от 21.08.2017, с этого времени она пользуется жилым помещением и несет бремя его содержания, просила признать право собственности на квартиру по адресу: /__/.
В судебном заседании истец Сосунова В.А. исковые требования поддержала.
Представитель ответчика АО "Монолит" Алембекова А.Р. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала, дополнительно пояснив, что выкупная цена спорной квартиры истцом оплачена в полном объеме.
В судебном заседании третье лицо временный управляющий АО "Монолит" Коземаслов В.В. против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на отсутствие заключенного между Сосуновой В.А. и АО "Монолит" договора долевого участия в строительстве.
Обжалуемым решением суд на основании ст. 218, 219, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 333.19, пп.2, 3 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 4, 12, 17 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", с учетом разъяснений п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости исковые требования Сосуновой В.А. удовлетворил, признал право собственности Сосуновой В.А. на жилое помещение - двухкомнатную квартиру общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, расположенную на 4 этаже в 4 подъезде в кирпичном девятиэтажном многоквартирном жилом доме по адресу: /__/, указав, что решение является основанием для государственной регистрации права собственности Сосуновой В.А. на указанную квартиру; распределил судебные расходы.
В апелляционной жалобе третье лицо временный управляющий АО "Монолит" Коземаслов В.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование указывает, что поскольку между Сосуновой В.А. и АО "Монолит" договор участия в долевом строительстве не заключался, положения Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к спорным правоотношениям не применимы. Полагает, что оснований для признания за истцом права собственности на спорную квартиру не имеется, судом необоснованно отклонены его возражения против заявленных требований.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Сосунова В.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с чч.3, 4 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абз.1 ч.1 и абз.1 ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не нашла.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 27.12.2005 истцом Сосуновой В.А. и ООО СУ "Монолит" заключен договор /__/ на долевое участие в строительстве жилого дома по /__/ /__/ (строительный адрес) в отношении двухкомнатной квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м.
Согласно квитанциям к приходным кассовым ордерам, справке ООО СУ "Монолит" от 04.10.2007 обязательство по оплате строительства указанной квартиры в сумме 1890000 руб. истец исполнила надлежащим образом.
Решением Арбитражного суда Томской области от 11.03.2011 ООО СУ "Монолит" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, а определением от 03.06.2011 введено внешнее управление.
Определением Арбитражного суда Томской области от 22.11.2011 требование Сосуновой В.А. о передаче жилого помещения - двухкомнатной квартиры /__/ общей площадью /__/ кв.м признано обоснованным и включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО СУ "Монолит".
Решением Советского районного суда г.Томска от 24.05.2011 признано право общей долевой собственности Сосуновой В.А. на 6304/1074030 долей в праве на объект незавершенного строительства, назначение: жилое, площадь застройки 1432,8 кв.м, степень готовности 30,8 %, расположенный по адресу: /__/, в размере, пропорционально площади двухкомнатной квартиры /__/ (право зарегистрировано в ЕГРП 20.02.2012 за N70-70-01/007/2012-454).
Решением внешнего управляющего ООО СУ "Монолит" N1 от 07.06.2012 в соответствии с Планом внешнего управления ООО СУ "Монолит" учреждено открытое акционерное общество "Монолит" (далее - ОАО "Монолит"), уставный капитал которого оплачен путем внесения принадлежащего учредителю на праве собственности имущества, в том числе незавершенного строительством жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: /__/ (строительный адрес /__/).
Таким образом, с учетом положений ч.1 ст. 115 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", предусматривающих замещение активов должника путем создания на базе имущества должника открытого акционерного общества, ОАО "Монолит" (в настоящее время - АО "Монолит") как вновь созданное юридическое лицо не является правопреемником ООО СУ "Монолит" и не несет ответственности за неисполнение последним обязательств по заключенному с истцом договору участия в долевом строительстве.
Определением Арбитражного суда Томской области от 29.12.2014 конкурсное производство в отношении ООО СУ "Монолит" завершено.
Решением областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области от 07.07.2011 объект незавершенного строительства по строительному адресу: /__/ включен в Реестр объектов, строительство которых осуществляется с нарушением прав и законных интересов граждан.
Согласно представленной Департаментом архитектуры и строительства Томской области выписке из Реестра многоквартирных домов, расположенных на территории Томской области, в строительство которых привлечены денежные средства граждан - участников долевого строительства, но строительство которых не начато в течение шести месяцев с момента выдачи разрешения на строительство или приостановлено на срок более шести месяцев, указанный реестр содержит информацию об истце Сосуновой В.А., денежные средства которой привлечены ООО СУ "Монолит" для строительства проблемного объекта по адресу: /__/ (строительный адрес), площадь жилого помещения /__/ кв.м.
Судом установлено, что АО "Монолит" приобрело все права застройщика на объект незавершенного строительства степенью готовности 30,8 % на момент признания ООО СУ "Монолит" несостоятельным (банкротом) и завершило строительство многоквартирного дома по /__/, что подтверждается разрешением на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию от 30.12.2016.
Из писем генерального директора АО "Монолит" Сосуновой В.А. от 16.11.2016 и от 01.02.2017 следует, что акционерное общество заключает с дольщиками ООО СУ "Монолит" (по проблемному объекту по адресу: /__/) договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома в порядке, определенном Решением рабочей группы областной межведомственной комиссии по вопросам защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства на территории Томской области от 19.12.2014 и Решением общего собрания участников долевого строительства многоквартирного дома по адресу: /__/. В связи с этим АО "Монолит" направило истцу подписанный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома /__/ от 07.12.2016 с предложением его подписать в течение 15 дней.
Согласно материалам дела указанный договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома /__/ от 07.12.2016 Сосуновой В.А. подписан, однако его государственная регистрация не произведена в связи с введением объекта строительства по адресу: /__/ эксплуатацию 30.12.2016 и прекращением правоотношений по долевому строительству многоквартирного дома.
В письме от 23.05.2017 генеральный директор АО "Монолит" сообщил Сосуновой В.А. об отсутствии у правообладателей жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме возможности зарегистрировать право собственности в связи с наличием в ЕГРП зарегистрированного права общей долевой собственности ряда лиц, в том числе истца, на объект незавершенного строительства по адресу: /__/ предложил в связи с этим заключить предварительный договор купли-продажи /__/, предусмотрев в нем все существенные условия основного договора купли-продажи.
21.08.2017 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества NГ13-106, в котором они обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 5 рабочих дней со дня оформления продавцом права собственности на квартиру /__/ на условиях, предусмотренных настоящим договором. Общая цена основного договора установлена в размере 2197000 руб., в том числе уплаченная первоначальному застройщику ООО СУ "Монолит" сумма 1890000 руб. и дополнительный взнос в сумме 307000 руб. При этом на истца возложена обязанность отказаться от 6304/1074030 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по адресу: /__/ путем подачи соответствующего заявления в Управление Росреестра по Томской области (пп.1.1, 2.3 и 3.2.1 договора).
Как следует из материалов дела, в период действия предварительного договора истцом Сосуновой В.А. оплачен дополнительный взнос в размере 307000 руб., 29.08.2017 она обратилась в уполномоченный орган с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении ее права на объект незавершенного строительства.
Кроме того, по акту приема-передачи от 21.08.2017 спорная квартира передана истцу и находится в ее фактическом владении и пользовании до настоящего времени. Справками ООО "Дом-Сервис ТДСК" и АО "ТомскРТС" подтверждается надлежащее исполнение Сосуновой В.А. обязательств по оплате жилищных и коммунальных услуг за квартиру /__/ по адресу: /__/.
Определением Арбитражного суда Томской области от 04.04.2018 в отношении ответчика АО "Монолит" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Коземаслов В.В.
08.05.2018 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности АО "Монолит" на спорную квартиру.
В связи с этим 15.05.2018 генеральным директором АО "Монолит" и Сосуновой В.А. подписан договор купли-продажи недвижимого имущества NГ13/106, однако временный управляющий Коземаслов В.В. в согласовании указанной сделки в порядке ст. 64 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" отказал.
Между тем в соответствии с пп.3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно п.1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В целях реализации указанного выше правового принципа абз.1 п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 1 постановления от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.
Исходя из смысла приведенных правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, которое имеет место в случае, когда субъект не соотносит свое поведение с интересами других лиц; поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.
Под злоупотреблением правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления такого права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага.
Оценивая действия временного управляющего с позиции возможных негативных последствий для прав и законных интересов истца Сосуновой В.А., которая в установленном законом порядке признана участником строительства "проблемного" объекта по адресу: /__/, строительство которого завершено за счет субсидий из средств областного бюджета, полностью исполнила возложенные на нее обязательства по заключенному с АО "Монолит" предварительному договору от 21.08.2017 (в том числе в части прекращения права общей долевой собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную площади спорной квартиры, и оплаты дополнительного взноса в определенном Решением рабочей группы областной межведомственной комиссии от 19.12.2014 размере), судебная коллегия пришла к выводу о злоупотреблении третьим лицом своим правом при отказе в согласовании совершенной должником АО "Монолит" сделки.
Кроме того, согласно пп.1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с пп.2, 3 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
В силу п.1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Вместе с тем, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор признается договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.
Из материалов дела следует, что в договоре /__/ от 21.08.2017, поименованном сторонами как предварительный, предусмотрена не только обязанность заключить договор купли-продажи квартиры /__/ в многоквартирном доме по адресу: /__/ течение 5 рабочих дней с момента оформления продавцом права собственности на указанное жилое помещение, но и определена цена указанной квартиры в сумме 2197000 руб., 1890000 руб. из которых внесены истцом первоначальному застройщику ООО СУ "Монолит".
При этом истцом Сосуновой В.А. до заключения основного договора оплачен АО "Монолит" и дополнительный взнос в размере 307000 руб., а ответчиком, в свою очередь, в день подписания предварительного договора спорная квартира передана истцу по акту приема-передачи.
Таким образом, предварительный договор /__/ от 21.08.2017 не только содержит все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимого имущества, но и фактически исполнен сторонами.
В связи с изложенным судебная коллегия, оценивая правовую природу указанного договора /__/ от 21.08.2017, признает его договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Принимая во внимание, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его подписания во введенном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, до государственной регистрации права собственности АО "Монолит" в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи внесены денежные средства в размере стоимости квартиры, заключенный сторонами договор /__/ от 21.08.2017, поименованный предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, не является предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии с его условиями стороны предусмотрели не только обязанность заключить договор купли-продажи после оформления ответчиком права собственности на спорную квартиру, но и обязанность истца по ее оплате, исполненную надлежащим образом в полном объеме до наступления срока заключения основного договора.
При таких обстоятельствах оснований не соглашаться с решением суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований Сосуновой В.А. о признании права собственности на спорную квартиру у судебной коллегии не имеется.
Довод апелляционной жалобы о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заслуживает внимания, поскольку, как верно отмечено третьим лицом, договор участия в долевом строительстве в установленной законом форме сторонами не заключен.
Между тем Сосуновой В.А. и АО "Монолит" 21.08.2017 заключен и исполнен договор /__/, который по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи, в связи с чем с учетом конкретных действий временного управляющего, оспаривающего право истца на спорную квартиру, судом обоснованно удовлетворены исковые требования в полном объеме.
Таким образом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь п.1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г.Томска от 16.07.2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица временного управляющего акционерного общества "Монолит" Коземаслова Виктора Владимировича - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
