Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 апреля 2021 года Дело N 33-3317/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Смирновой М.А, Братчиковой М.П. при секретаре Борисовой С.И. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 26 апреля 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 30 ноября 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Максимовича Алексея Сергеевича, Масалкина Михаила Алексеевича, Хусаинова Максима Робертовича удовлетворить.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов по адресам: г. Пермь, ул. ****, 2а и г. Пермь, ул. ****, 2б на земельный участок с кадастровым номером **:401.

Решение является основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов по адресам: г. Пермь, ул. ****, 2а и г. Пермь, ул. ****, 2б на земельный участок с кадастровым номером **:401.

Заслушав доклад судьи Смирновой М.А., пояснения представителя истцов Максимовича А.С., Масалкина М.А., Хусаинова М.Р., ответчика АО "ЗСП" - Рупчевой Е.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Максимович А.С., Масалкин М.А., Хусаинов М.Р. с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ обратились в суд с иском к АО "ПЗСП", муниципальному образованию "Город Пермь" в лице ДЗО администрации г. Перми о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов по адресам: г. Пермь, ул. ****, 2а и ул. ****, 2б, на земельный участок с кадастровым номером **:401.

В обоснование исковых требований указано, что Максимовичем А.С., Масалкиным М.А., Хусаиновым М.Р. с АО "ПЗСП" заключены договоры участия в долевом строительстве в отношении квартир, расположенных в доме по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2а. В договорах и проектной декларации на строительство дома, размещенной ответчиком на его официальном сайте в сети Интернет было указано, что на земельном участке с кадастровым номером **:401 будут расположены элементы благоустройства строящегося дома, общие для собственников квартир в домах по ул. ****, 2а и 2б. Выданное застройщику разрешение на строительство также содержало информацию об использовании в процессе строительства спорного земельного участка. В договоре и проектной декларации содержалась информация о том, что земельный участок с кадастровым номером **:401 входит в состав общего имущества многоквартирного дома по ул. ****, 2а, при этом право общей долевой собственности на указанный земельный участок возникает у участников долевого строительства домов по ул. ****, 2а и 2б. В период строительства земельный участок с кадастровым номером **:401 находился в собственности ответчика АО "ПЗСП". Согласно выписке из ЕГРН в январе 2017 года ответчик АО "ПЗСП" подал заявление о прекращении права собственности на указанный земельный участок. В связи с отказом ответчика АО "ПЗСП" от права собственности истцы и прочие собственники квартир, расположенных в домах по ул. ****, 2а и 2б, не имеют возможности зарегистрировать свое право долевой собственности на спорный земельный участок. После отказа ответчика от права земельный участок автоматически перешел в категорию земель, находящихся в муниципальной собственности. МО "Город Пермь" в ответ на обращение истцов с просьбой дать согласие на регистрацию за ними права долевой собственности сообщило, что это невозможно, приобретение прав на спорный земельный участок возможно только на общих основаниях по результатам проведения открытого аукциона. Истцы полагают, что после завершения строительства дома ответчик АО "ПЗСП" во исполнение принятых на себя по сделке обязательств должен был передать земельный участок участникам долевого строительства. Указанная обязанность ответчиком АО "ПЗСП" не исполнена.

23.07.2020 года с заявлением о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями обратился Хененёв И.С., указав, что является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2б - **. Право собственности на квартиру возникло на основании договора участия в долевом строительстве N ** от 01.08.2014г., в соответствии с которым по завершении строительства земельный участок с кадастровым номером **:401 должен был войти в общую долевую собственность собственников квартир домов, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2а и 2б. Исковые требования Максимовича А.С., Масалкина М.А., Хусаинова М.Р. поддерживает.

Определением суда от 30.07.2020 года Хененёв И.С. признан по делу третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик Департамент земельных отношений администрации г. Перми просит решение суда отменить, указывая на его незаконность и необоснованность. Полагает, что у Департамента отсутствуют основания для предоставления земельного участка без проведения торгов. Истцам было сообщено, что увеличение площади земельного участка под многоквартирным домом возможно в случае, если такое увеличение площади земельного участка будет предусмотрено утвержденным проектом межевания территории. В настоящий момент увеличение площади не предусмотрено. Принятие решения о подготовке документации по планировке территории и обеспечение осуществления разработки на территории г. Перми проектов планировки и проектов межевания территории возложено на Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми. Право общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме возникнет в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД может принадлежать земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Поскольку жилые дома по ул. ****, 2а и 2б не расположены в границах спорного земельного участка право общей долевой собственности собственников квартир данных жилых домов в силу закона не возникает.

В суде апелляционной инстанции представитель истцов Максимовича А.С., Масалкина М.А., Хусаинова М.Р., ответчика АО "ЗСП" - Рупчева Е.А. полагает решение суда законным, в удовлетворении апелляционной жалобы просит отказать.

Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Перми в письменном отзыве поддерживает доводы апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. Учитывая, что данные лица были надлежащим образом извещены о дате времени и месте рассмотрения дела, в силу ч. 2 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена заблаговременно на интернет-сайте Пермского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с ч. ч. 1 - 3 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемое решение суда данным требованиям закона не отвечает.

Судом установлено, что на основании распоряжения начальника Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 06.05.2013г. N 995 ОАО "ПЗСП" на праве собственности принадлежал земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирных домов 4 этажа и выше со встроенными-пристроенными помещениями социально-культурно-бытового и делового назначения, общая площадь 6768 кв.м., адрес: г. Пермь, Дзержинский район, ул. ****, кадастровый номер **:340.

09.07.2014г. Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми ОАО "ПЗСП" выдано разрешение N ** на строительство объекта капитального строительства - комплекс жилых домов в квартале 589 Дзержинского района г. Перми, 1 этап строительства, жилой дом по ул. ****, 2б (1-пусковой комплекс), расположенный по адресу: ****. Из содержания разрешения следует, что выполнение всего объема работ по строительству осуществляется в границах участка с кадастровым номером **:340; благоустройство территории в границах предоставленных земельных участков с кадастровыми номерами **:338; **:344; **:345; **:346; **:386; **:392. Срок действия разрешения до 25.05.2015г.

22.12.2014г. Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми ОАО "ПЗСП" выдано разрешение N ** на строительство объекта капитального строительства - комплекс жилых домов в квартале 589 Дзержинского района г. Перми, 2 этап строительства, жилой дом по ул. ****, 2а поз.6 (1-пусковой комплекс), расположенный по адресу: г. Пермь, ул. **** (ул. ****, 2а - строительный адрес). Из содержания разрешения следует, что выполнение всего объема работ по строительству осуществляется в границах участка с кадастровым номером **:340. Срок действия разрешения до 22.12.2015г.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером **:340 образованы земельные участки: 1) с кадастровым номером **:400 с разрешенным использованием для строительства многоквартирных домов 4 этажа и выше со встроенными-пристроенными помещениями социально-культурно-бытового и делового назначения; 2) с кадастровым номером **:401 с разрешенными использованием для стоянки легковых автомобилей на открытых площадках, земельных насаждений, детских, спортивных, хозяйственных площадок, площадок для отдыха, площадки для сбора мусора; 3) с кадастровым номером **:402 с разрешенным использованием для строительства многоквартирных домов 4 этажа и выше со встроенными-пристроенными помещениями социально-культурно-бытового и делового назначения; 4) с кадастровым номером **:403 с разрешенным использованием: стоянки легковых автомобилей на открытых площадках, ЦТП, ТП, РП. В отношении земельных участков с кадастровыми номерами **:400, **:401, **:402, **:403, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. ****, 04.06.2015 года за ОАО "ПЗСП" зарегистрировано право собственности, также в отношении указанных земельных участков регистрировались ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона.

На основании заявления ОАО "ПЗСП" от 06.07.2015г. о внесении изменений в разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в связи с разделом земельного участка Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми 15.07.2015г. ОАО "ПЗСП" выдано разрешение на строительство N ** объекта капитального строительства - комплекс жилых домов в квартале 589 Дзержинского района г. Перми, 2 этап строительства, жилой дом по ул. ****, 2а, поз. 6 (1-пусковой комплекс), в котором указаны краткие проектные характеристики объекта, в том числе площадь земельного участка 2 050 кв.м. В разделе указанного 3 разрешения поименованы кадастровые номера земельных участков, в пределах которых планируется расположение объекта капитального строительства: **, благоустройство территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами: **:338; **:344; **:397; **:346; **:386; **:345; **:401; **:407; **:396; **:398; **:78567; **:393; **:392 (том 1 л.д.123,124).

В последующем неоднократно Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г.Перми на основании заявлений ОАО "ПЗСП" вносились иные изменения в разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства N **, сведения о благоустройстве территории в пределах земельных участков с кадастровыми номерами **:338; **:397; **:386; **:401; **:393 не изменялись.

04.10.2016г. Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Перми АО "ПЗСП" выдано разрешение N ** на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства "Комплекс жилых домов в квартале 589 Дзержинского района г.Перми, 2 этап строительства, жилой дом по ул.****, 2а поз.6 (1-пусковой комплекс) расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2а на земельном участке с кадастровым номером **.

20.01.2017г. право собственности ОАО "ПЗСП" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами **:400, **:401, **:402 прекращено по инициативе застройщика.

30.01.2015г. между ОАО "ПЗСП" (застройщик) и ООО "Торговый дом ПЗСП" (участник долевого строительства) заключены договоры участия в долевом строительстве N **, N **, N **, по условиям которых застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 16-этажный панельный дом, 2 этап строительства, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. ****, 2а и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства - квартиры N **, **, **.

Пунктом 1.1.2 договоров определено, что квартира - объект долевого строительства, часть дома (жилое помещение), которая будут находиться в доме, строящаяся (создаваемая) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства и которые по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию подлежат оформлению в установленном порядке и передаче в натуре в собственность участнику долевого строительства. При этом участник долевого строительства приобретает также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество всех домовладельцев, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартира и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания и эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Доля участника долевого строительства в общем имуществе пропорциональна общей площади выделяемых ему квартир.

Дополнительными соглашениями от 09.08.2016г. к договорам на долевое участие в строительстве жилья N **, N **, N ** от 30.01.2015 стороны договора изменили содержание второго абзаца п.1.1.2, изложив его изложен в следующей редакции: "При этом участник долевого строительства приобретает также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество всех домовладельцев, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартира и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок с кадастровым номером **:400 площадью 2050 кв.м., на котором расположен данный дом, земельный участок с кадастровым номером **:401 площадью 2773 кв.м., предназначенный для размещения стоянок легковых автомобилей на открытых площадках, зеленых насаждений, детских, спортивных, хозяйственных площадок, площадок для сбора мусора (право общей долевой собственности на указанный земельный участок возникает у участников долевого строительства многоквартирных домов по ул.****, 2а и ул.****, 2б, согласно выданному разрешению на строительство и проектной декларации) и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанных земельных участках".

01.08.2014 года между ОАО "ПЗСП" (застройщик) и ООО "Торговый дом ПЗСП" (участник долевого строительства) договор участия в долевом строительстве N **, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 10-этажный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. ****, 2б, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - квартиру N **. Содержание п. 1.1.2 договора, определяющего долю участника долевого строительства, аналогично вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве по дому ул. ****, 2а.

16.09.2014г. между ООО "Торговый дом "ПЗСП" (цедент) и Ханенёв И.С. (цессионарий) заключен договор уступки права требования N ** по договору участия в долевом строительстве N ** от 01.08.2014г., по условиям которого цедент уступает цессионарию принадлежащее ему право требования к АО "ПЗСП" получения в собственность 2-комнатной квартиры N **, общей планируемой строительной площадью 60,12 кв.м., расположенной на ** этаже **-этажного строящегося дома по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2б. Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что цессионарий принимает право требования цедента как первоначального кредитора в объеме и на условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора.

10.11.2015г. ООО "Торговый дом "ПЗСП" и Ханенёв И.С. заключено дополнительное соглашение, которым стороны договора изменили содержание второго абзаца п.1.1.2, его содержание аналогично тексту п.1.1.2., указанного в дополнительных соглашениях от 09.08.2016г. к договорам на долевое участие в строительстве жилья N **, N **, N ** от 30.01.2015 года.

03.10.2016г. между ООО "Торговый дом "ПЗСП" (цедент) и Максимович А.С., М1., Щ., М2. (цессионарий) заключен договор уступки права требования N ** по договору участия в долевом строительстве N ** от 30.01.2015г., по условиям которого цедент уступает цессионарию принадлежащее ему право требования к АО "ПЗСП" получения в общую долевую собственность 2-комнатной квартиры N ** по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2а.

03.10.2016г. между ООО "Торговый дом "ПЗСП" (цедент) и Хусаиновым М.Р., Х1. (цессионарий) заключен договор уступки права требования N ** по договору участия в долевом строительстве N ** от 30.01.2015г., по условиям которого цедент уступает цессионарию принадлежащее ему право требования к АО "ПЗСП" получения в общую долевую собственность 2-комнатной квартиры N ** по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2а.

02.11.2016г. между ООО "Торговый дом "ПЗСП" (цедент) и Масалкиным М.А., М3. (цессионарий) заключен договор уступки права требования N ** по договору участия в долевом строительстве N ** от 30.01.2015г., по условиям которого цедент уступает цессионарию принадлежащее ему право требования к АО "ПЗСП" получения в общую долевую собственность 2-комнатной квартиры N ** по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2а.

Пунктами 4.1 указанных договоров предусмотрено, что цессионарий принимает право требования цедента как первоначального кредитора в объеме и на условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора.

Разрешая спор, руководствуясь положениями ст.ст. 420,431,432, 382, 384 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд первой инстанции исходил из обязательственных отношений, возникших между застройщиком АО "ПЗСП" и участниками долевого строительства, указав, что по договору цессии истцам перешло право требования передачи доли в праве общей долевой собственности на общее имущество всех домовладельцев, спорный земельный участок с кадастровым номером **:401, образованный из земельного участка с кадастровым номером **:340, являлся предметом договоров долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов по адресу: г. Пермь, ул. ****, 2а, 2б, последующий раздел земельного участка основанием для изменения объема передаваемых прав в рамках договоров уступки прав требований, договоров участия в долевом строительстве не изменяет право участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 5 ст. 16 ФЗ N 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Пунктом 8 ч.1 ст.21 ФЗ N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела следует, что предметом договоров участия в долевом строительстве N **, N **, N **, N ** являлись квартиры, а также земельный участок, на котором расположены данные дома с элементами озеленения и благоустройства, объем работ по строительству многоквартирных домов осуществлялся изначально в границах участка с кадастровым номером **:340 (информация о земельном участке внесена в проект строительства), который в последующем был разделен на четыре самостоятельных земельных участках. Под жилыми домами по ул. ****, 2а и 2б сформированы земельные участки с кадастровыми номерами **:400 и **:402 соответственно, спорный земельный участок с кадастровым номером **:401 сформирован застройщиком под стоянки легковых автомобилей на открытых площадках, земельные насаждения, детские, спортивные, хозяйственные площадки, площадки для отдыха, площадки для сбора мусора.